大型商用物业客户分析与结论Word文档下载推荐.docx
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一是购买商铺的投资者(如果商业有出售的部分);
二是在商业物业内经营的商家,无论是主次力店还是个体小业主;
三是到这个商业物业内来消费的购物者。
如何准确的找到区域内潜在的消费者,确定消费者的兴趣、爱好、消费习惯,引入符合他们需要的经营商业、经营业态,最后给购买商铺的投资一个满意和可靠的投资回报,这就是在商业物业开发或是规划、功能定位、业态组合时需要了解的客户。
通常对商业物业客户的了解最直接的方法就是做客户满意度问卷,其包括三个方面:
调查对象
调查方法
调查内容
投资商铺
目标客户访问
投资者对该项目的兴趣,对经营内容的信心。
。
商铺经营
商家访谈
不同业态对于经营的要求,对项目的业态组合建议。
消费
定点、定位街头拦截访问
希望的消费价格、消费产品,对于商场经营上的建议及要求。
同时结合市场调查,对当地消费力的考察、同类物业吸引的投资客调查、同类物业吸引的商家经营情况了解,分类汇总,最终得出本项目的客户群体。
本次时间仓促,仅能提供理论依据及操作思路,如要得出正确的判断,还需要一定的量化数据作为支撑,如贵公司有兴趣可与我司洽谈,我司定将给出完整、满意的客户调查结论。
一、消费者分析
(一)、消费者调查研究中要回答的几个问题:
)现存市场有多大?
(市场规模)
)潜在市场有多大?
(市场潜力)
✓潜在购买者数量
✓可能的接受率
✓每个顾客的年消费总额
C)市场增长率有多快?
(市场增长率)
D)消费者背景特征是什么?
(消费者特征)
✓消费者人口统计
✓媒体使用
✓消费者心理
✓消费习惯
E)消费者如何使用及为什么使用产品或服务?
(使用模式)
F)产品需求及光顾场所?
(购买模式)
G)消费者忠诚度如何?
(忠诚度)
✓品牌忠诚度
✓经营场所忠诚度
H)存在什么样的市场细分,各个细分市场的规模多大?
——零售(百货)、超市、餐饮、娱乐、休闲、其它
(二)、消费者的特征
、消费者的人口统计特征——年龄、性别、家庭组织构成、收入、职业、教育、可支配收入(分行业)、出行情况(出行频率、交通工具)、品牌喜好、可接受的媒体促销活动
、消费者的购买行为特征
外部刺激
→
购买者的“黑箱”
购买者的反应
营销
其它
产品
价格
地点
促销
品质的
合理的
便捷的
创意的
购买者的特征
购买者决策过程
购买产品选择
购物场所选择
可达交通工具选择
购买时机选择
、消费者的社会性特征
✓对示范群体的追随
✓家庭结构及其主导权
✓社会角色与地位
、消费者的心理特征
心
理
特
征
心理过程
认识过程
感觉、知觉、记忆、思维、想象
情感过程
情绪、情感
意志过程
个性心理
个性心理倾向
需要、动机、兴趣、理想、信念
个性心理特征
能力、气质、性格
(三)、消费者特征研究方案的制订
1、研究目标设定(略)
2、研究范围(略)
3、研究方法(采用答卷方法的形式)(略)
4、研究方案其他内容(调研规模与技术条件)
✓样本数的份量(略)
✓样本涵盖面的广度(略)
✓问题涵盖面的广度(略)
✓调研的深度(略)
(四)、研究过程
1、研究问卷的设计具体要求
✓问卷设计要切合调研方案中确定的被调查者群体的总体认知水平
✓问卷设计要顾及调研方案确定的经费预算水平
✓问卷设计要围绕调研方案确定的研究主题
✓问卷设计要考虑要适合调研方案确定的数据分析方法
✓问卷设计要兼顾具体调研方法操作的基本特点
2、试调研和问卷修正
✓试调研的安排和过程管理
✓试调研资料的处理与评估
✓研究方案与方法的修正
✓研究方案的最终审批
二、经营者分析
(一)、经营者调查研究中要回答的几个问题:
、现存市场有多大?
、潜在市场有多大?
✓经营者数量及行业种类
✓经营者拓展力度
✓经营者经营总额
3、市场增长率有多快?
、经营者背景特征是什么?
(经营者特征)
✓经营者统计
✓选点地址及原则
✓经营者心理
✓经营场所的要求:
()经营者如何评价经营场所的优劣?
()经营者入住原则?
()经营者区域、人口、消费群体的认知度如何?
(认知度)()存在什么样的市场细分,各个细分市场的规模多大?
(二)、经营者的特征
、经营者的统计特征——选址商业条件、选址原则、经营规模、经营行业、面积需求、租金承受能力、产品对应的消费群体、物流配送、经营场所的硬件条件、拓展模式
、经营者的行为特征
经营者的“黑箱”
硬件
媒体
前期
完善的
频繁的
扶持的
经营者的特征
经营者决策过程
经营地点选择
经营场所选择
入住时机选择
1、经营者的社会性特征
✓商家群聚集效应特征
✓经营行业的盈亏平衡点
2、经营者的心理特征(略)
(三)、经营者特征研究方案的制订
、研究目标设定
、研究范围
、研究方法(商家谈话的形式)
、研究方案其他内容(调研规模与技术条件)
✓样本数的份量
✓样本涵盖面的广度
✓问题涵盖面的广度
✓调研的深度
(四)、研究过程
、问题设计具体要求(略)
、试调研和问卷修正(略)
三、购买者
(一)购买者调查研究中要回答的几个问题:
、对于区域商业的预估
、投资意愿
(二)、购买者的特征
略
结论
通过上面对物业的解析,同时分析了众多全国各地目前正在开发或已开发完成的案例分析,通过对成功及失败案例的总结,我司对本项目作出如下结论:
一、初步功能分区和功能定位
、情况介绍
从地理位置来看,该项目位于烟台莱山区。
全区总人口万人,其中非农业人口万人。
属于新兴的开发区。
随着政府迁移至此,新一轮的造城运动又将开始,
****烟台商贸中心(二期)的总建筑面积大约在平方米。
照目前莱山区的人口数和已知的消费力来看,要消化如此大体量的商业面积显然有困难。
目前得到的资料显示,烟台市最大的消费群体是在芝罘区。
作为烟台市的老城区,芝罘区总人口万人,其中非农业人口万人。
虽然从路程上说与本项目之间存在很大的距离,但两地间路况较好,做公共需要—分钟左右。
因此,*****烟台商贸中心业态定位十分重要,如何将人们吸引到这么远的地方来,那就需要有完整及准确、业态组合及比例,吸引芝罘区以及其他区域的消费人群应该存在一定的可能性。
由于得不到很多的基本资料,我司只能按照经验及操作过项目对项目进行一个初步定位。
、功能定位
)****烟台商贸中心(二期)应该是集休闲、娱乐、购物、餐饮于一体的“一站式”购物中心,是具有示范全新生活模式、提供全方位综合服务、提高人们生活质量、实现精神追求的购物新天地。
其次,我们对******烟台商贸中心(二期)做出了延伸的定位:
考虑到烟台市政府也进驻莱山区,我们认为******烟台商贸中心(二期)另一大功能是作为烟台市的社交中心,这里指的社交是包括政务上,商务上以及休闲上的社交中心。
第三,作为临近工业园区的商业物业,提供工业会所的功能也是不错的选择,本项目的规模允许,地理位置合适,所以我司认为有必要考虑工业会所的设置,为工业园区内中高收入的人提供一个休息、沟通、谈判的平台。
)随着经济发展和人民生活水平的提高,商品零售类别和结构发生了新的变化:
家居装饰用品及家用电器成为新的消费热点,居民文化需求提高,娱乐类、文体用品类零售额不断上升,消费心理个性化、品牌化、时尚化等趋势日益明显,******烟台商贸中心(二期)必须为消费者提供特色商品经营和专业化服务。
未来的******烟台商贸中心(二期)发展方向将是市场定位鲜明,经营主题突出,以独特经营模式、内容和管理方式吸引消费者。
)消费群体资料分析显示:
消费者的文化层次和生活素质越来越高,中等收入阶层人口和家庭数量日益增多,人口密度增加较快,旅游群体得到进一步扩展,对定位在中档的大型综合百货超市需求将日益增加。
******烟台商贸中心(二期)必须是能够给消费者提供商品种类齐全、购物环境舒适的购物场所。
在生活节奏加快、城市区域扩大和交通堵塞情况下,消费者需要缩短购物时间,提高采购效率,因而商家要为消费者提供一站式购物环境。
)******烟台商贸中心(二期)必须是集休闲、购物、饮食、娱乐于一体的“一站式”综合购物中心。
选择中等收入家庭作为主要服务对象,同时努力争取低收入阶层,吸引高收入阶层,最大限度地争取客源:
婴儿、儿童、年青人、成年人至老年人都可能是目标顾客群。
)******烟台商贸中心(二期)可能的分为五大功能区,依次为:
商务、展示区(区);
餐饮区(区);
百货、零售区(区);
娱乐、休闲区(区);
会所功能区(区);
内容包括:
时尚精品(店中店)、零售百货(大型超市和百货公司)、服务配套(邮政银行等)、娱乐风情(大型分隔娱乐场所)、美味食源(汇聚中西美食)、文化休闲(长廊)、商政社交(会所、高档咖啡馆、茶艺)等。
二、业态建议
、可能的业态组合
******烟台商贸中心(二期)可能的业态组合为:
精品、珠宝、百货、超市、便利店、配套服务(如银行)、高档家具、美容美发、护理沙龙、美食、书籍音像、服饰鞋帽、玩具童装、运动文具、娱乐休闲、家电、影音器材等。
比例代定。
注:
、具体分区图及面积、比例配比、人流线引导图将尽快补充提交。
- 配套讲稿:
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- 大型 商用 物业 客户 分析 结论