规划设计部管理流程1028文档格式.docx
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进行规划设计方案招标,确定规划设计方案及设计单位。
4.2.2达成办法:
规划方案招标回标后,按照《规划设计方案评审操作办法》组织召开项目规划方案评审会,形成对各方案的意见,并确定初步规划设计方案及设计单位。
《项目规划方案评审会操作办法》规划设计方案评审操作办法.doc
《项目规划设计评定表》规划设计评审表.doc
4.3建筑方案设计阶段实施细则
4.3.1ﻩ工作重点:
确认户型平面;
确认立面形式;
4.3.2ﻩ达成办法:
4.3.2.1ﻩ依据规划设计方案,编制《建筑设计任务书》(详《技术指引》),确定设计单位(招标或委托)。
4.3.2.2分期组团建筑设计方案完成后,按照《建筑设计方案评审办法》进行评审,并将修改意见以《设计修改通知单》的形式发给设计单位。
4.3.2.3方案评审-修改最后一轮循环完成后,各相关人员在《建筑方案设计评定表》上签字确认。
4.3.3相关附件:
《设计修改通知单》设计修改通知单.doc
《建筑方案设计评定表》方案深化设计评定表.doc
4.4ﻩ初步设计阶段实施细则
4.4.1ﻩ工作重点:
确认结构方案和设备系统方案;
4.4.2ﻩ达成办法:
4.4.2.1ﻩ初步设计开始阶段,规定设计单位采用限额设计方式设计结构方案
4.4.2.2ﻩ将初设阶段要求提供与设计单位作为设计指导。
4.4.2.3ﻩ结构和设备系统方案完成后,采取专家委员会评审方式对方案进行评审。
4.4.2.4将评审过程的修改意见以《设计修改通知单》的形式发与设计单位。
4.4.2.5初步设计评审-修改最后一轮循环完成后,相关成员在《初步设计内审记录表》上签字确认
4.4.3相关附件:
《设计修改通知单》设计修改通知单.doc
《初步设计内审记录表》初步设计内审记录表.doc
4.5施工图设计阶段实施细则
4.5.1ﻩ工作重点:
确认构造做法;
确认关键部位各专业的协调结果;
4.5.2ﻩ达成办法:
4.5.2.1将《设计要求》施工图阶段要求提交设计单位作为设计指导。
4.5.2.2ﻩ施工图审查完成后,进行施工图内审,对照《设计要求》,提出施工图修改意见。
4.5.2.3ﻩ参加人员:
工程技术部经理,合约部经理。
4.5.2.4ﻩ参加施工图内审的相关成员在《施工图内审记录表》上签字确认,并将意见发给设计单位。
4.5.3相关附件:
《设计修改通知单》设计修改通知单.doc
《施工图内审记录表》施工图内审记录表.doc
4.6ﻩ景观设计各阶段实施细则
4.6.1ﻩ工作重点:
确认景观设计方案。
4.6.2达成办法:
4.6.2.1景观设计方向应在总体规划设计阶段确定。
4.6.2.2ﻩ景观方案设计阶段:
建筑设计方案确定后,依据景观设计方向编制《景观设计任务书》,确定设计单位(招标或委托)。
景观方案完成后,对方案进行评审,将评审意见以《设计修改通知单》的形式发设计单位。
4.6.2.3ﻩ景观方案评审-修改最后一轮循环完成后,相关人员在《景观方案设计评定表》上签字确认。
4.6.2.4ﻩ景观施工图设计阶段:
景观施工图完成之后,进行施工图内审,对照《景观施工图设计审查要点》,提出施工图修改意见。
4.6.2.5ﻩ参加施工图内审的相关成员在《施工图内审记录表》上签字确认,并将意见发与设计单位。
4.6.3相关附件:
《景观方案设计评定表》景观方案设计评定表.doc
《景观设计任务书》园林景观设计任务书模板.doc
4.7销售工程室内设计阶段实施细则
4.7.1工作重点:
确认设计方向
4.7.2ﻩ达成办法:
4.7.2.1ﻩ规划设计阶段与销售部沟通,考虑销售工程的设计要求编制《室内精装修设计任务书》。
4.7.2.2施工图设计完成后,工程技术部依据营销部门的书面意见,与营销部门探讨,形成设计方向构思。
4.7.2.3ﻩ相关人员在《销售工程室内设计方向评定表》签字确认。
4.7.3相关附件:
《室内精装修设计任务书》室内精装修设计任务书模板.doc
《销售工程室内设计方向评定表》销售工程室内设计方向评定表.doc
二、规划方案设计作业指引
1目的
为控制规划设计质量,敲定设计方向,特制定此指引。
2适用范围
适用于项目开发前期总体规划设想及方案阶段的管理。
3术语及定义
方案阶段指规划方案设计和建筑单体方案设计的总称。
4职责
4.1职责
4.1.1根据项目设计工作的总体计划和方案阶段的设计流程控制设计质量和进度。
4.1.2根据《项目可研报告》、《产品定位报告》编写《规划设计指导书》,根据《规划设计指导书》和《规划方案设计任务书编制指引》编写《规划方案设计任务书》并组织公司内部审议。
4.1.3根据《设计单位管理工作程序》,落实参标单位的选择,编写《规划方案设计招标文件》,并组织方案设计单位招投标工作。
4.1.4组织重要阶段性成果的评审与确认;
4.1.5向合约部提交有效的设计技术经济指标和设计方案;
4.1.6向前期部提供规划方案报建图纸。
4.1.7与中标单位签订方案阶段的设计合同,并完成方案深化设计工作。
4.1.8对建筑技术、新产品研究提供指导及要求。
5工作程序
5.1规划方案设计前期阶段
5.1.1信息输入
5.1.1.1营销部提交《项目可研报告》、《产品定位报告》。
5.1.1.2工程技术部编制《规划方案设计指导书》。
5.1.1.3工程技术部编制《规划方案设计任务书》。
5.1.1.4进行设计院筛选,将《规划方案设计任务书》及设计院筛选结果提交主管副总经理后报总经理以确定是否招标。
5.1.1.5如公司决定招标,则编制《规划方案设计招标文件》,根据《设计单位选择审批表》确定参加投标的单位,并发标。
如公司决定委托,则直接选择设计院,签订设计合同。
5.1.2设计中期交流:
5.1.2.1工程技术部完成由总体规划到建筑单体各阶段的设计交流。
5.1.2.2工程技术部整理修改意见,填写《设计修改通知单》反馈设计院,并监督各个阶段意见落实情况。
5.1.3方案回标(招标)或规划初步方案(委托)提交:
设计单位按《规划方案设计任务书》要求的时间、成果标准提交设计资料。
5.1.4工程技术部规划设计方案评审,见《规划设计方案评审操作办法》。
5.1.4.1资料准备:
方案文本、电脑演示稿中设计部分。
5.1.4.2工程技术部按照评审意见填写《规划设计评审表》和《建筑单体评审表》。
5.1.4.3评审会进行最终确认并填写《规划设计中标方案审定表》。
5.2规划设计方案深化阶段
5.2.1工程技术部负责组织完成与中标单位的方案阶段设计合同的签署工作。
5.2.2工程技术部依据《规划设计评审表》、《建筑单体评审表》及《评审会议纪要》填写《设计修改通知单》反馈设计单位进行方案修改。
5.2.3向合约部提交本阶段综合技术经济指标,合约部完成《综合技术经济指标分析结果》。
6支持性文件
6.1《项目可研报告》、《产品定位报告》
6.2《规划方案设计评审操作办法》规划设计方案评审操作办法.doc
6.3《设计单位管理工作程序》设计单位管理工作程序.doc
6.4《规划方案设计招标文件模板》规划方案设计招标文件模板.doc
6.5《规划方案设计指导书模板》规划设计指导书编制模板.doc
6.6《规划方案设计任务书编制指引》规划方案设计任务书编制模板.doc
7相关记录
7.1《项目可研报告》、《产品定位报告》
7.2.《设计单位选择审批表》设计单位选择审批表.doc
7.3.《规划设计评审表见》规划设计评审表.doc
《建筑单体评审表》建筑单体评审表.doc 及《评审会议纪要》
7.4.《规划设计中标方案审定表》 规划设计中标方案审定表.doc
7.5.《设计修改通知单》设计修改通知单.doc
三、初步设计作业指引
1建筑施工图设计阶段作业指引
为规范公司项目初步设计阶段管理工作的操作流程,加强对此阶段各环节的监控,达到指导设计发展方向和实现成本控制的目的。
根据公司的评审工作成果完成扩初阶段设计.
3适用范围
适用于公司项目设计流程中初步设计阶段的设计管理。
4术语和定义
无
5职责
5.1工程技术部:
根据项目设计工作的总体计划和方案深化阶段的设计成果,实施对初步设计的管理工作,保证设计成果的质量和进度。
5.1.1负责初步设计-施工图建筑设计单位选择前的考察工作,签订施工图设计服务合同。
5.1.2组织重要节点、设计标准讨论确认及技术问题的专题会议。
5.1.3负责组织初步设计图纸的内部审查及意见汇总工作,负责跟踪审查意见的设计落实。
5.1.4负责《地质勘察报告》的设计成果审批,在结构专业设计前转交建筑设计单位。
5.1.5向合约部提交有效的技术经济指标和主要材料、设备的选用标准。
5.1.6配合前期部完成本项目的政府报批报建工作。
5.1.7根据公司销售工作需要,在初步设计工作完成时,向营销部提交《项目装修、设备标准(宣传稿)》。
5.1.8初步设计完成后,向营销部提供广宣所需设计图纸资料。
5.2合约部:
在设计开始前提供《项目成本控制估算》;
对初步设计成果进行审查,出具分析报告并及时提出调整意见,落实项目的成本可控要求。
5.3工程技术部:
配合设计需要,提供场地内各种构建物、管线、树木等详细资料;
对结构、设备、电气各专业初步设计图纸进行内部审核。
5.4前期部:
提交水文资料、红线外大市政管线配套图及道路图;
提供市政管理部门关于各专业设计的现行执行标准;
负责提供报建工作的时间节点要求和风险预警;
提供园林、交通、消防、人防、规划、卫生、电力、供热、供排水、燃气、空军等各种政府部门的审批意见书。
5.5营销部与物业公司:
提交安防、智能化及管理用房等其他涉及小区物业管理方面的设计要求。
5.6营销部:
负责参与和确认设计中阶段性成果的汇报工作,代表市场提出专业性意见。
6工作程序
6.1设计信息输入
6.1.1工程技术部提供的项目方案深化设计确认成果。
6.1.2前期部提交的规划局、国土局、环保局、交通局、消防局、人防办等政府部门关于设计方案的审批意见书;
水文资料、红线外市政管线配套图及道路图。
6.1.3合约部提交的《项目成本控制估算》。
6.1.4合约部与工程技术部协助完成的《地质勘察报告》。
6.1.5物业公司提供的物业管理方面的要求。
6.2根据6.1项中的相关信息,工程技术部编制《***(项目)施工图设计任务书》及《***(项目)施工图设计成果标准》,具体要求可分别按《施工图设计任务书模板》和《施工图设计成果标准》执行。
6.3工程技术部组织公司范围内的《***(项目)施工图设计任务书》评审会议,具体流程详见《施工图设计任务书评审管理制度》。
6.4组织筛选施工图设计单位,具体流程详见《设计单位选择管理制度》。
6.5安排《***(项目)施工图设计任务书》及《***(项目)施工图设计成果标准》答疑工作,设计单位开始设计工作。
6.6初步设计阶段实施细则:
6.6.1工程技术部全程跟踪设计进度及质量问题,随时向设计单位反馈公司方面的明确意见。
6.6.2组织设计过程中重要节点、设计标准讨论确认及技术问题的专题会议,原则如下:
6.6.2.1涉及外观效果方面——设计部、合约部、采购部、工程部、营销部
6.6.2.2室内专业具体布置(建筑、结构、电气、采暖、空调)——设计部、营销部、合约物资部
6.6.2.3涉及结构选型调整——工程技术部、合约部、营销部
6.6.2.4涉及装修、设备配置标准——工程技术部、合约物资部、营销部、物业公司
6.6.2.5涉及市政外线——工程技术部、前期部
6.6.2.6工程做法、隐蔽工程和构造节点——工程技术部、合约物资部
6.6.2.7涉及重大技术问题时——工程技术部、合约物资部
6.6.2.8涉及报批手续、工程验收——工程技术部、前期部
6.6.2.9涉及户型调整、面积改动时——工程技术部、前期部、营销部
6.6.2.10凡涉及重大调整时,必须报总经理进行审定。
6.6.3工程技术部组织初步设计成果内部审查工作,参加部门为工程设计部、合约物资部、营销部和其他外协单位,各部门按《初步设计内部审查要点》要求进行相应工作,并在《初步设计内部审查记录表》上签字确认。
6.6.4工程技术部完成审图意见汇总后,组织各部门对设计单位进行审查交底工作,设计单位根据交底意见进行相应调整工作,工程技术部负责跟踪设计调整的落实情况。
6.6.5设计信息输出
初步设计成果确认后:
6.6.5.1工程技术部备案。
6.6.5.2向设计部景观设计师提交总平面图、竖向设计及其他与之相关的条件图。
6.6.5.3向合约物资部提交有效的技术经济指标和主要材料、设备的选用标准。
6.6.5.4向营销部提交《项目装修、设备标准(宣传稿)》。
6.6.5.5向前期部提供各类政府报批的图纸文件资料。
7支持性文件
7.1《施工图设计任务书模板》施工图设计任务书模板.doc
7.2《初步设计内部审查要点》初步设计内部审查要点.doc
7.3《施工图设计成果标准》施工图设计成果标准.doc
7.4《设计单位管理工作程序》设计单位管理工作程序.doc
8附表
8.《初步设计内审记录表》初步设计内审记录表.doc
初步设计内部审查要点
注:
该《要点》适用于公司发展项目初步设计的内部审查工作,是各参加内审部门审核初步设计成果时所依据的原则性参考文件,但不作为审查时的全部标准。
具体执行时应结合项目的具体情况进行。
各参加部门应在实际工作中不断总结经验,并汇总至设计部进行必要的修改完善和补充。
工程技术部工作
[建筑专业]
一、总图设计
(一)地上地下建构筑物、管线、围墙、道路符合用地红线、建筑红线、退线的规定
(二)地上建构筑物的间距、层数符合日照间距、卫生间距、防火间距,管线布局间距的规定。
(三)道路交通符合居住区的四级道路标准、道口、地下室入口位置、停车位等符合规划及交通部门的要求。
(四)绿化面积、分级布局符合规范及园林审批部门的要求。
(五)竖向设计符合居住区场地平整、道路、排水的要求,并达到最经济的土方平衡。
(六)各项技术经济指标符合市规划部门的约定和居住区规范的要求。
(尤其是在面积核算上)
(七)符合已审定的规划方案,改进原方案的缺陷,并有所创新。
(八)核实各单体间的相对关系是否与总图所表示的相一致,审图时要将地上与地下有联系两部分结合起来审查,防止地上与地下的设计图纸不相一致,不对位的情况出现
(九)设计文件的质量。
设计的合理性、经济性、准确性、安全性等。
(十)审查设计是否符合或违背国家强制性条文规定的内容。
(十一)核查设计中的重大技术问题的合理性。
(十二)核查各专业设计中有无缺漏项和有待明确解决的问题。
(十三)对质量、安全、功能、规范及原则性条文对工程成本所受影响部分提出建议供领导决策。
(十四)提出下一步施工图设计中需解决的技术难点和重要问题。
二、住宅设计
(一)符合住宅任务书的要求:
1、分类档次:
普通型、康居型、豪华型;
2、户型的百分比;
3、每户总面积及包含的内容;
(二)符合总图规划的要求
1、组合平面的长、宽、高尺寸符合规划设计
2、组合平面与红线(或退线)的关系,入口与道路的关系应符合规范
3、组合平面超长(80m,150m)应按消防要求设人行及消防车道
4、改进不符合“均好性”的户型
(三)符合规范的要求
1、公用部分
a)楼梯:
复核楼梯间的长、宽尺寸,踏步高宽尺寸,休息平台宽度以及梯跑与单元门、入户门的尺寸;
入地下室楼梯跑前设防火门与第一个踏步间应有缓冲;
楼梯下缘应满足人行高度;
开窗应不影响人行。
b)各类管井的尺寸及位置
c)电梯:
数量、类型
d)消防规范对前室、楼电梯的要求
e)污物、垃圾的收集方式及位置
2、套内部分
a)三种不同类型住宅的最低使用面积,普通住宅,二间34m2,三间45或56m2,四间68m2左右;
b)适居性:
功能分区、交通流线,空间利用,空间尺度,空间的对位性;
c)配套设施:
起居室、家庭室、居室、厨卫、阳台个数及标准;
3、起居室
a)有直接采光和自然通风、面积与类型、套型匹配,暗过厅面积≤10m2。
b)空间完整,不可开门过多成为大过厅
c)靠进户门,减少来客干扰
d)有封闭区及≥3m的墙面以利于家具布置
4、居室
a)面积与类型、户型匹配(普通型单人间≥6m2,双人卧≥10m2,起居室≥12m2)
b)不设套间,有直接采光及自然通风
c)避免毗邻厨卫的设备布置墙面及电梯井道
d)家具布置
5、餐厅
a)单设或与起居室、过厅等合用应与类型、户型匹配
b)无直接采光的使用面积应≤10m2.
c)避免直接对厕所门,且上方不应设厕所
6、厨房
a)中、西厨分设否应与类型、户型匹配,最小面积应≥5m2,
b)应有直接采光、自然通风并宜靠近套内入口,
c)检查跃层住宅各类管线对上、下层用房的影响,尤其注意煤气管线不得穿越居室
d)洗涤池、案台、炉灶、排抽油烟机的尺寸和位置;
操作面净长≥2.1m,
e)单排布置的厨房净宽≥1.5m,双排布置的净距≥0.9m,
7、卫生间
a)数量、位置、内部配置与类型、户型匹配;
最低标准为1间3套间。
多卫生间时按下列面积要求选配:
三件≥3m2,二件(便池、洗浴池)≥2.5m2,二件(便池、洗面器)≥2m2,单便≥1.1m2,
b)无前室的卫生间的门不应直接开向起居室,厨房,并不宜正对户门
c)卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室和厨房之上,跃层住宅不可避免布置在上述房间之上时,应有可靠的防水、隔音和便于检修的措施
d)排气道的设置要符合规范,并表示入口方位
8、洗衣间
洗衣间应包含洗涤(洗衣机)空间、晾晒空间、熨衣空间,其单设或合并应与类型、户型匹配;
其最小洗衣机位应≥600*600,
9、大户型、豪华型住宅应选配以下内容
a)家庭活动室、音响厅、室内活动厅
b)客人卧室
c)书房
d)化妆室
e)儿童活动房
f)工人房
g)其他特殊用房
10、阳台
a)个数、形式、面积应与类型、户型匹配;
普通住宅应设生活阳台和晾衣储物服务阳台;
高标准的应配置阳光休闲阳台、半封闭阳光、绿化阳台等
b)内外排水形式与类型、户型匹配。
底层设小院时要妥善解决排水问题
11、空调室外机位
a)每个居室及起居室都必须设置;
要求便于安装,维修;
b)机位及排冷凝水管的位置应不影响开窗、雨水管、阳台、门头、雨罩的使用功能
12、过道、储藏间和套内楼梯
a)户门入口过道净宽≥1.2m,通往起居室、卧室的过道净宽≥1.0m,通往厨房、卫生间、储藏室的过道净宽≥0.9m,各种过道拐弯处应便于搬运家具
b)一般住宅均需配置储藏间,壁柜净深应≥0.5m,吊柜净高应≥0.4m,,设于底层或靠外墙的要防潮、防结露。
c)跃层楼梯间一边临空时净宽≥0.75m,两边为墙时≥0.9m,扇形踏步自较窄边起0.25m处净宽≥0.22m。
13、门窗
a)面临走廊或凹口的窗,应避免视线干扰;
向走廊开启的窗扇不应妨碍交通
b)入户门一般内开,外开时不应妨碍交通(一般设于缓冲区的凹内)
c)洞口最小尺寸:
公用外门1.5*2.2;
户门1.0*2.1;
起居室、居室0.9*2.0;
厨房门0.9*2.0;
卫生间0.8*2.0;
阳台门单扇0.7*2.0
d)室内采光窗的窗地比:
卧室、起居室、厨房1/7;
楼梯间1/12
e)自然通风的房间,其通风开口面积:
卧室、起居室、明卫生间窗地比1/20;
厨房通风面积应≥0.6m,窗地比为1/10
(四)立、剖面
1、平、立、剖匹配正确(尺寸、门洞口、空调机位、雨水管、线角、雨罩、台阶、花池、残疾人坡道等均互相匹配)
2、立面风格、品味、效果、选材标准与任务书一至,达到甲方的心理目标,据此核算的概算应符合甲方成本要求
3、不同层高、层高变化复杂的部位均应有剖面表示
4、普通住宅的层高宜≥2.8m,其他类型的住宅应相应提高;
设中央空调的住宅应控制梁下管线吊顶后的最低点标高(2.4m)
5、普通住宅的卧室、起居室的室内净高应≥2.4m,;
局部净高应≥2.1m(其面积应≤1/3室内总使用面积),
6、利用坡屋顶内的卧室、起居室的1/2以上面积的净高应≥2.1m,
7、厨房、卫生间的室内净高应≥2.2m,其排水横管下表面距楼、地面应≥1.9m,且不应影响门窗开启
(五)人防地下室及车库
扩初阶段审图时,此两项一般为方案或深入方案阶段,应以人防、地下车库规范预审,并检查可否满足报市有关部门审批文件及图纸的要求
(六)配套公建及会所
扩初阶段审图时,此两项一般为个体方案或缺项,应侧重规划位置、入口、与其他建构筑物的相互关系及面积指标的审核
(七)与其他专业配合审查内容:
1、核实暖气片平面布置位置及安装高度,预留位置的尺度能否满足要求,是否可能与开门、装修、台面等发生矛盾。
是否影响家具布置、空调布置等。
2、核实入户强弱电箱的放置位置,不要影响室内美观,应尽可能布置在隐蔽部位,原则上不应布置在起居厅的主墙面上。
3、核实电气开关的布置位置是否合理,方便使用,在同等方便的情况下,开关应布置在不易发生拆改的墙体上。
4、注意核实空调的室内管线走向,应尽可能的简捷隐蔽。
注意冷凝水的收集问题,冷凝水管原则上不允许暗埋墙内。
注意空调挑板在安装完护栏后所剩下的净尺寸。
注意空调板双层设置时的图纸表达(含留洞)。
注意空调机位的设置是否方便安装,减少干扰。
5、核查空间的梁柱布置问题,如有结构降板问题,应注意核查高度情况,是否会影响装修及开窗开门。
对户内楼梯间、坡屋面等结构较为复杂等处应重点核对。
核对时应尽可能地要求结构专业配合,以提高空间布局的灵活性。
6、对上部有设备房(水箱间)的顶层、首层户型中的设备管道,应重点留
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