房产测量作业指导书Word格式文档下载.docx

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10.1成果提交20

10.2资料归档20

附录A.成果范例2

附录B.房产测量业务流程11

房产测量项目技术设计

1.目的与适用范围

为确保房产测量各项指标符合精度要求，现依据国家标准GB/T17986.1-2000的《房产测量规范》、福建省住房与城乡建设厅及平潭综合实验区房地产交易登记中心的有关房产测量的规定，制订本项目技术设计，作为我院房产测量项目的作业依据。

本规定适用于本院在平潭综合实验区的房产测量生产项目。

2.引用标准规范及术语、名词解释

2.1引用标准

1《房产测量规范第1单元：

房产测量规定》（GB/T17986.1-2000）

2《房产测量规范第2单元：

房产图图式》（GB/T17986.2-2000）

3中华人民共和国建设部"

建住房[2002]74号"

文件“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”

4福建省建设厅"

闽建房[2004]117号"

文件“福建省建设厅关于新建商品房权属登记中建筑面积计算有关问题的通知”

5《平潭综合实验区房屋建筑面积测算细则》

2.2术语、名词解释

1层高：

相邻楼（地）板结构面之间的垂直距离。

。

2楼层净高：

楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。

3自然层：

按楼（地）板结构分层的楼层。

4标准层：

建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。

5夹层：

在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。

6架空层:

建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。

7结构转换层:

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。

8设备层（技术层）:

建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。

9避难层:

建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

10屋面（顶）层：

在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。

11地下室：

房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者，且在室外地面以上部分高度不大于1米。

12半地下室：

房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者，且在室外地面以上部分高度不大于1.5米。

13错层：

指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积的房屋。

14跃层住宅：

指房屋套内空间跨跃两个自然层以上的住宅。

15多功能综合楼：

指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共有建筑面积具有不同的功能和服务对象。

只有商业和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼。

16凸窗：

为房屋采光和美化造型而设置的窗台凸出外墙面的窗。

17落地窗：

窗框与地板直接相连的窗。

18建筑物内设置的水平交通空间。

19柱廊：

有顶盖和支柱，供人通行的有柱走廊。

20挑廊：

指二层以上挑出建筑物外墙体，有围护结构无支柱的走廊。

21檐廊：

建筑物出檐下的走廊。

22回廊：

在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。

23连廊：

连接两幢房屋的走廊。

24架空通廊：

二层以上连接两幢房屋的走廊。

25骑楼：

底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

一般建于道、路、街、巷两侧。

26门廊：

与房屋相连通，有永久性顶盖的出入口通道，支撑顶盖的是柱称为门廊。

27门斗：

与房屋相连通，有永久性顶盖的出入口通道，支撑顶盖的是实体墙称为门斗。

28雨篷：

设置在建筑物出入口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。

29晒台（露台）：

指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。

晒台（露台）一般应位于建筑裙房屋面或建筑顶层或建筑底层

30阳台：

有永久性上盖、有围护结构、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

31围护结构：

指围合建筑空间四周的实体，如墙体、门、窗、栏杆等。

32围护性幕墙：

直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。

33装饰性幕墙：

设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。

34变形缝：

伸缩缝、沉降缝和抗震缝的总称。

35门厅：

建筑物中位于入口用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通的交通枢纽空间。

36大堂：

具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。

37前室：

设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。

38核心筒：

建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。

39勒脚：

建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。

40天井：

四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地，一般面积不大，主要用于房屋采光、通风。

41公共（消防）通道：

为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。

42公共开放空间：

建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间，公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。

3.主要内容及精度要求

3.1主要内容

房产测量分为房产面积预算与房产面积实测两个内容。

1房产面积预算主要是房屋预售前根据业主提供的经规划管理部门审批的建筑施工图，测算建筑物各层各户的建筑面积，并进行共有建筑面积分摊计算，为房地产交易登记部门提供预售数据。

2房产面积实测主要是对已竣工的建筑物进行实地测量，并结合业主提供的经规划部门审批的规划总平图、建筑施工图、规划许可证等相关资料，测算建筑物各层各户的建筑面积，并进行共有建筑面积分摊计算，为房地产交易登记部门提供房产确权数据。

3房产面积预算的工序主要为内业数据处理：

根据业主提供的经规划管理部门审批的建筑施工图，绘制分层分户图，对建筑物共有建筑面积进行分摊计算，从而计算房屋预售面积。

4房产面积实测可分为外业实测数据采集与内业数据处理两大工序。

1）外业实测数据采集工作是对已竣工项目的建筑物尺寸进行实地测量。

2）内业数据处理是根据外业实测采集的数据，参照经规划部门审批的规划总平图、建筑施工图、规划许可证等相关资料，绘制分层分户图，对建筑物共有建筑面积进行分摊计算，从而计算房屋产权面积。

3.2精度要求

1量（测）距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站式电子速测仪等能达到相应精度的仪器和工具，距离以米为单位，取位至0.01米；

任何边长都应独立量测两次,其较差在规定的限差以内,取中数作为最后量测的结果。

2房屋面积以平方米为单位，最终面积成果取至0.01平方米。

3房产面积的精度分为两级。

各级面积的限差和中误差不超过表1计算的结果。

表1房产面积的精度要求

精度等级

限差

中误差

一级

0.04

+0.002S

0.02

+0.001S

二级

0.08

+0.006S

+0.003S

注：

S为房产面积，单位：

平方米。

4.资料收集

房产测量开始前应收集以下资料：

（房产预算只要1-3所列资料）

1经规划管理部门审批的规划总平图复印件

2经规划管理部门审批的建筑施工图复印件

3规划许可证复印件

4工程竣工图

5门牌号码使用证复印件

6建筑单体验收备案表复印件

5.房屋调查

房屋调查内容包括：

房屋坐落、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、墙体归属等基本情况。

5.1房屋坐落

房屋坐落是指房屋所在街道的名称和门牌号。

5.2房屋总层数与所在层次

1房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±

0以上计算；

采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。

房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

2假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

3所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。

地下层次以负数表示。

5.3房屋建筑结构

房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，具体分类标准按表2执行。

表2房屋建筑结构分类

分类

内容

编号

名称

1

钢结构

承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。

2

钢、钢筋混凝土结构

承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。

如一幢房屋一部分梁柱采用钢、钢筋混凝土构架建造。

3

钢筋混凝土结构

承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。

包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

4

混合结构

承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。

如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。

5

砖木结构

承重的主要构件是用砖、木材建造的。

如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。

6

其他结构

凡不属于上述结构的房屋都归此类。

如竹结构、砖拱结构、窑洞等。

5.4房屋建成年份

房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。

拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。

5.5房屋墙体归属

房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。

6.房屋分层分户图绘制

6.1分层分户图的技术要求

1分层分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号.

2分层分户图的比例尺一般为1∶200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可适当放大或缩小.

3分层分户图上房屋的边长应实际丈量，注记取至0.01m，注在图上相应位置。

6.2分层分户图应表示的主要内容

分层分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及所在层次、户号和房屋边长等。

6.3房屋建筑幢的界定

1房屋分层分户图绘制及建筑面积测算的基本单元是幢。

2幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

3裙楼式建筑按单幢处理。

其构成一般下部为裙房，上部为多座塔楼的建筑，合并为一幢计算。

4连体楼建筑按多幢处理。

其构成一般地面上为多幢楼房，多幢楼通过局部连接体等形式在平面上毗连成片，地下以地下室形式连成一片。

地面上将连接体及多座塔楼各分为一幢，地下室也单独分幢计算。

6.4房屋楼层的划分及层次的编排

1房屋的层数指房屋的自然层数，一般按室内地坪±

半地下室计入地上层数。

房屋的总层数为房屋的地上层数和地下层数之和。

2房屋的夹层、假层、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。

3房屋的层次一般按室内地坪编排，地上层次自下而上用自然数1、2、3、……表示；

地下层次自上而下用负整数-1、-2、-3、……表示。

4回形上升式的房屋，按旋转一周的空间划分自然层数，所在层次按对应的自然层次编排。

5错层房屋的层数按自然层来划分，所在层次按对应的自然层次编排。

6层高2.20米以上的架空层、避难层、技术层、技术转换层等按对应的自然层次编排。

6.5房屋墙体归属及计算

1房屋墙体分为自有墙、共有墙和借墙三类。

自有墙量至墙体外侧；

共有墙以墙体中线为界，量至墙体厚度的一半处；

借墙量至墙体内侧.

2房屋外墙体厚度包括粉刷层、贴面等外墙保护层，不包括装饰性的挂墙体。

外半墙的面积指清水墙中线至外墙面的水平面积.

3架空层、楼层局部无墙体的部分（如底层楼梯入口处、阳台入口处、店面或车库的卷帘门或铁栅门等），其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度，本层无可参照的可套用上层外墙体的厚度确定。

4单一产权的房屋外墙体均为自有墙，全部归入房屋建筑面积内。

成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。

5商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取围护构架的厚度；

如系安装于地面墙垛之上，墙体厚度取墙垛厚度。

无法确定的，可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度，仍无法确定的，可套用上层外墙体厚度确定。

6建筑物内设置夹层的，当夹层的高度在2.20米以上时，夹层部分的外墙墙体面积计算规定与自然层一致。

7各楼层墙体厚度不同时，可分层分别计算。

8房屋为斜屋面结构或非垂直墙体，净高2.10米以上的部分，直接计入套内建筑面积，不计外半墙建筑面积。

9复式建筑室内上部挑空部位，不计算外半墙建筑面积。

7.房屋建筑面积测算

7.1计算全部建筑面积的范围

1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；

多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。

3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

4楼梯间、电梯（观光梯）井，房屋内的提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等，均按房屋自然层计算面积。

5房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等以及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6挑楼、全封闭挑廊、全封闭阳台，按其外围水平投影面积计算。

7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按该层水平投影面积计算。

8与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

10地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

11有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构的外围水平投影面积计算。

12以幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

13属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚、站台等按柱的外围水平投影面积计算。

14依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。

15与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的变形缝（伸缩缝、沉降缝）计算建筑面积。

16房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。

17层高在2.20米以上的架空层（部位）、技术转换层、结构转换层、避难层等，按柱或围护结构外围水平投影面积计算。

18层高在2.20米以上的架空层及底层杂物间、储藏室、车库等，按其外围水平投影面积计算。

7.2计算一半建筑面积的范围

1与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

4无顶盖的室外楼梯按该层水平投影面积的一半计算。

5有顶盖的不封闭的永久性的架空通廊，按围护结构外围水平投影面积的一半计算。

7.3不计算建筑面积的范围

1层高小于2.2米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室、架空层及底层杂物间、车库等。

2突出房屋外墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬，突出房屋墙面的烟囱、管道井、通风井、排气井，防潮层及其保护墙，房屋内的采光井等。

3房屋之间无上盖的架空通廊。

4房屋的天面、挑台、公共晒台、露台，天面的花园、泳池、水池。

5建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的部分，不其是否有柱、是否有维护结构，均不计算建筑面积。

7利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

8活动房屋、临时房屋、简易房屋和层高不足2.20米的房屋。

9独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

10与房屋室内不相通的房屋间变形缝（伸缩缝、沉降缝）。

11简易楼梯、室外及走廊外的台阶踏步、室外爬梯，底层室内楼梯延伸出室外的部分。

12凸出外墙面与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑空间。

7.4非普遍建筑空间的面积计算

1非垂直墙体：

建筑物的墙体由内倾斜、弧形等非垂直墙体构成，按其室内净高在2.10米以上部分的水平投影计算全部建筑面积。

建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。

2非平屋顶：

坡屋顶建筑、穹型顶建筑，按其室内净高在2.10米以上部分的水平投影计算全部建筑面积。

3立体车库和机械停车位：

房屋层内或地下室内，以机械设备划分若干层次的立体车库或机械停车位，无论其高度和停放层数多少，均按单层计算建筑面积和层次。

4楼梯和斜坡道下方空间：

楼梯、斜坡道已计算建筑面积的，其下方不论是否利用均不再计算建筑面积，但经规划部门批准，楼梯、斜坡道下方空间用于其它使用功能的，净高在2.10米以上（含2.10米）的部分可计入其下方建筑面积，楼梯、斜坡道相应部分不计算建筑面积；

净高在2.10米以下部分计入楼梯、斜坡道建筑面积。

5加油站内的加油棚，无论柱的形式，均按顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

6在建筑物中层高2.20米以上的楼层内设置夹层的，当夹层及下方建筑空间的高度均小于2.20米时，夹层不计算建筑面积，下方空间仍计算全部建筑面积。

7有永久性上盖，有围护结构的场馆看台，层高在2.20米以上的，按其围护结构范围内上盖水平投影计算全部建筑面积。

7.5常见建筑空间的面积计算

1阳台的面积计算

1）阳台根据其围护情况可划分为封闭阳台和未封闭阳台。

封闭与未封闭以规划部门批准的文件或图纸为依据，未明确标示为封闭的阳台按未封闭阳台计算一半建筑面积。

未经规划部门批准擅自将非封闭阳台改为全封闭的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

2）类似于阳台的空中花园、入户花园、入户阳台等的建筑空间，均视为阳台，按阳台规定计算建筑面积。

3）上下层大小不同的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊

当上部底板（盖板）小于本层围护结构时，本层阳台、挑廊、无柱走廊按上部底板（盖板）水平投影面积一半计算。

当上部底板（盖板）大于本层围护结构时，本层阳台、挑廊、无柱走廊按本层围护结构水平投影面积一半计算。

4）隔层设置的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊

相隔一个自然层设置的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊，分别按其上盖或围护结构中面积较小者计算一半建筑面积。

上盖高度超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊，不计算建筑面积。

5）阳台在房屋露台、晒台、退台、天面上投影面积部分不计算建筑面积。

2室内楼梯的面积计算

1）通往回廊（或夹层、跃层）的室内楼梯，不论梯位是否在回廊（或夹层、跃层）范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。

2）跃层式房屋预留的楼（电）梯、扶梯，应根据规划部门批准的设计图纸，按自然层计算建筑面积。

3）穿越夹层的楼（电）梯、扶梯，夹层不使用的，其位于夹层的梯间不计算建筑面积。

4）房屋内的回形楼梯、旋转楼梯、上下行楼梯及扶梯之间的梯间间隔大于0.2米（含0.2米）时，上层楼梯及其以上的梯间间隔部分，不计建筑面积。

3室外楼梯、台阶、车道的面积计算

1）按以下条件界定室外楼梯和室外台阶：

a）位于建筑物外墙或主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差大于2.20米，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯；

b）位于建筑物外墙或主体结构以外，台阶起终点高差小于2.20米的楼梯，或台阶起终点高差大于2.20米但其下方为自然地形不设计利用的，视为室外台阶。

2）有顶盖的室外楼梯按该层水平投影面积的全部计算建筑面积；

无顶盖的室外楼梯按该层水平投影面积的一半计算建筑面积。

当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶盖；

当室外楼梯无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时，可视为该层室外楼梯无顶盖。

3）室外楼梯的起始层不计算建筑面积。

但若其下方空间设计加以利用的，其层高在2.20米以上的部分应计算全部建筑面积。

4）与建筑物不相连的独立室外楼梯，或在局部层与建筑物通过不计建筑面积的平台等过渡空间连通的独立室外楼梯，按室外台阶处理，不计算建筑面积。

5）用于检修、消防用的室外爬梯、挂梯，不计算建筑面积。

6）室外台阶不计算建筑面积。

7）建筑底层无上盖的室外车道不计算建筑面积，有上盖的室外车道计算全部建筑面积。

车道下方空间设计加以利用的，其层高在2.20米以上的部分应计算全部建筑面积。

8）通向二层以上的室外车道，参照室外楼梯计算建筑面积。

9）通向地下室的车道，其坡道下方回填无建筑空间的，或设计为不可利用的建筑空间的，或车道下方直接为地下二层建筑空间的，该车道对应的地面一层有盖部分作挑空处理，车道有盖部分计入地下一层建筑面积中；

如车道下方在地下一层设计为可利用空间的，那么车道应分为两部分分别计算面积，层高在2.20米以上空间的建筑面积计入下方空间的套内建筑面积，层高在2.20米以下空间的建筑面积计入车道建筑面积。

4门廊、雨蓬的面积计算

1）建筑物出入口上方设置的遮雨、遮阳的上盖，当为上方建筑时，下方空间视为门廊；

当为专设盖板时，则视为雨蓬。

2）凸出房屋外墙的门廊、雨蓬，为凸出式门廊、雨蓬；

凹入房屋外墙的为凹入式门廊、雨蓬；

由凸、凹两部分组成的门廊、雨蓬，为复合式门廊、雨蓬。

3）凸出式门廊、雨蓬，无柱时，不计算建筑面积；

独立柱时，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积；

两根以上柱时，按柱外围计算全部建筑面积。

4）凹入式门廊、雨蓬，无柱或独立柱时，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积；

有两根以上柱时，按柱外围计算全部建筑面积。

5）凸凹复合式门廊、雨蓬，无柱时，以凹入部分上盖水平投影的一半计算建筑面积；

独立柱时，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

6）住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空的建筑空间，有围护结构或围护物，第一层