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不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;
未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
虽然买受人按照买卖合同支付了购房款,但由于尚未办理过户登记,该房屋的所有权并没有发生转移,买受人只享有合同债权。
三、《继承法》第2条规定:
继承从被继承人死亡时开始。
由于出卖人的房屋所有权尚未发生转移,该房屋在出卖人去世时成为其个人遗产,其法定继承人依法有权继承该房屋;
《物权法》第29条规定:
因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。
依据物权法的规定,出卖人的法定继承人无需办理登记即依法直接取得了该房屋的财产所有权,成为新的所有权人。
四、《合同法》第130条规定:
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
将房屋的所有权转移给买受人、配合办理过户登记手续,系出卖人的法定义务。
出卖人在合同约定办理过户登记的期限之前去世,无法亲自完成办理过户登记的义务,那么按照买卖合同约定和合同法之规定,出卖人对买受人形成合同债务。
五、由于房屋的所有权已经转为出卖人的法定继承人所有,法定继承人与买
受人之间不存在买卖合同关系,是否转移房屋所有权是法定继承人的权利。
在这种情况下,区分不同情形,买受人可以获得的权利完全不一样:
1、如果买受人要求出卖人的法定继承人转移房屋所有权,而法定继承人愿意放弃所有权,继续替出卖人履行买卖合同义务,则属于对自己民事财产权利的处分,买受人可以实现买卖合同目的;
2、如果法定继承人不愿意转移房屋所有权,买受人享有的合同债权并不能优先于法定继承人取得的所有权,不能强制要求法定继承人转移房屋所有权,只能基于合同债权主张返还购房款及赔偿损失,而此主张相对于出卖人而言,则属于其生前的合同债务。
《继承法》第33条规定:
继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。
所以,法定继承人应当替出卖人偿还对买受人的债务。
此买卖合同案例中,不能及时办理房屋所有权的转移登记,对于买受人而言存在比较大的法律风险
根据络上的案例分析,可以用以推断《上海法治报》案例的咨询结果形成过程:
1、买方签订房屋买卖合同后,已支付房款后意外死亡,房屋尚未办理过户,所以买方仅享有合同债权债务。
2、买方死亡后其继承人继承买方生前的遗产,那么也应当负责清偿被继承人生前债务(包括合同债权债务)
3、买方继承人不是房屋买卖合同的当事人,所以没有义务履行房屋买卖合同,所以可以要求解除合同,要求卖方返还房款。
4、但是解除合同涉及违约或造成损失,继承人不仅继承遗产,还需负责清偿被继承人生前债务(包括合同债务)法律明确规定,委托合同中委托人或受托人死亡后,委托合同终止
《合同法》
第四百一十一条委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的,委托合同终止,但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。
第四百一十二条因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产,致使委托合同终止将损害委托人利益的,在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前,受托人应当继续处理委托事务。
第四百一十三条因受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产,致使委托合同终止的,受托人的继承人、法定代理人或者清算组织应当及时通知委托人。
因委托合同终止将损害委托人利益的,在委托人作出善后处理之前,受托人的继承人、法定代理人或者清算组织应当采取必要措施。
篇三:
未过户卖方死亡诉请协助过户获得支持
经适房未过户卖方死亡诉请协助过户获得支持
发布时间:
XX-04-1914:
15:
00
中国法院讯(王雪)张某购买了李某所有的位于天通苑的一处房产,后因李某死亡,房屋至今未办理产权过户手续。
现张某将李某的继承人起诉至法院,要求被告将房屋过户给原告。
近日,北京市昌平区人民法院经审理支持了张某的诉讼请求。
张某称,原告于XX年7月17日与李某签订《房屋买
卖协议》,约定李某自愿将坐落于昌平区天通苑东苑的房屋一套卖给原告,总价款50万元。
协议签订后,原告向李某
支付了全部房价款,李某也将房屋交付给原告,且原告一直
居住至今。
XX年12月1日,李某取得房屋所有权证。
XX年
1月28日,李某因交通事故死亡,房屋至今未办理产权过户手续。
三被告是李某的法定继承人。
现原告向法院提起诉讼,请求判令被告将位于天通东苑的房屋过户给原告,诉讼费由被告承担。
庭审中,三被告辩称,房屋买卖合同无效。
原告的户籍在黑龙江,没有购买经适房的资格,而经适房是政策性保障住房,只有北京户籍的人才能够享有,故原告和李某签订的房屋买卖协议不具备法律效力,而合同无效是自始无效,不
因时间的推移而变成有效。
被告不是合同主体,因为被告没有跟原告签订合同,故被告不是合格的诉讼主体。
合同义务不适用法定继承的相关规定,因为按照法定继承被告只能继承相关财产,附随相关的义务,但被告并没有继承李某名下的相关权益,故不能继承买卖协议中约定的义务。
综上,被告不同意原告的诉讼请求,请求法院予以驳回。
昌平区法院经审理认为,原告与李某签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示,虽然在双方签约时李某取得涉案经济适用住房的房屋所有权证尚未满五年,但在本案法庭辩论终结前,该房屋已具备上市交易的条件,故该房屋买卖合同并不存在合同无效之法定情形,应属合法有效。
李某死亡后,其在该合同中的权利和义务应由其法定继承人即本案被告享有和承担。
因合同签订后,原告向李某付清了购房款,李某亦将房屋交付给原告,故被告有义务协助原告办理房屋产权过户手续。
据此支持了原告的诉讼请求。
北京高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)
XX年11月18日投稿人:
王少明律师点击:
2750次
摘要:
为妥善处理房屋买卖合同纠纷,统一审判标准和裁判尺度,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定,结合我市民事审判实践,制订本意见。
北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知(XX年12月21日
市第一、第二中级人民法院,北京铁路运输中级法院;
各区、县人民法院,各铁路运输法院:
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若京高法发[XX]458号)干问题的指导意见(试行)》已经市高级人民法院审判委员会第21次(总第269次)会议于XX年12月13日讨论通过,现予印发,请认真贯彻
执行。
执行中有何问题,请及时报告市高级人民法院民一庭。
特此通知。
为妥善处理房屋买卖合同纠纷,统一审判标准和裁判尺度,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定,结合
我市民事审判实践,制订本意见。
第一条本意见所称的房屋买卖,是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。
商品房买卖合同纠纷案件,可以参照本意见处理。
但法律、司法解释另有规定的,适用其规定。
第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的,可以认定为房屋买卖合同,但当事人另有约定的除外。
因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立,预约协议约定有定金条款的,应当适用定金罚则;
没有约定定金条款,或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的,违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。
守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的,一般不予支持。
第三条《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定,在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定”,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
第四条对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同,法
院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。
出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权,致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的,应当承担相应的违约责任。
前款所称将来可能取得所有权的房屋,包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。
第五条出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋,未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意,擅自以自己名义转让给他人,买受人为善意的,可以认定房屋买卖合同有效。
买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记,其他共有人要求追回该房屋的,不予支持。
前款中出卖人为夫妻一方,转让房屋行为符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释
(一)》第十七条第
(二)项规定的,应当优先适用该规定
第六条相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房,当事人主张买卖合同无效的,可予支持。
政策、法规有新规定的,适用其规定。
出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系XX年4月
11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。
篇四:
二手未过户房屋买卖合同书
房屋买卖合同书
出卖方(以下简称甲方):
买受方(以下简称乙方):
鉴于:
甲方现居住的位于号的房屋原房主系黄超,现房屋产权登记户主仍然是黄超的名字,该住房由黄超于年月日出卖给后,由于年月日出卖给,现甲方将该房屋出售给乙方,经甲乙双方自愿协商及通过原房屋产权人黄超认可,达成如下协议,望共同遵守:
第一条、甲方将其位于黔西县结构房屋,建筑面积平方米,房屋产权证号为证字第号,产权登记户主为黄超的住房一套出卖给乙方。
第二条、双方议定该房屋总价款为人民币大写元整:
(小写Y:
元整),该款由乙方分次付清给甲方。
即自合同签订之日,乙方一次性支付房屋价款人民币现金大写给甲方,甲方必须于本合同签订及乙方支付第一笔房屋价款后日内将房屋交付乙方使用,并提供办理该房屋产权过户所需要的一切材料协助乙方办理房屋产权过户手续,办理房屋产权过户所产生的费用由乙方自行承担。
乙方必须于办理完房屋产权过户的当日或次日将尾款人民币现金大写支付以收款收据或银行转账等为据。
第三条、甲乙双方根据国家相关法律、法规及政策规定承担相应义务,(该次买卖如需公证,公证费用由导致公证的原因方承担相应费用),该房屋交易所产生的税费由乙方承担。
第四条、该次房屋出售包含房屋内的其他所有附属设施(如:
甲方室内装修的墙地砖等)及双方议定的设备等,价款为本合同第二条约定的合同总价款,甲方必须将其房屋室内装修及相应附属设施和设备与房屋一起完好交付给乙方,乙方除本合同第二条约定价款外,不在支付甲方其他任何费用。
第五条、甲方必须保证该房屋不存在债权债务、不存在抵押、担保等情形,如有相关情形致使乙方权利受损或该房屋无法过户到乙方名下的,视为甲方违约,甲方必须承担本合同约定的违约责任及乙方因此受到的经济损失。
第六条、甲乙双方自愿约定,双方自本合同签订之日起均诚实履行合同约定内容,任何一方不得随意反悔。
若甲方
于本合同签订后不及时交付房屋、交付房屋及附属设施设备与双方议定不符、不及时积极协助办理房屋产权过户手续、交易房屋存在其他权利瑕疵(如存在抵押、担保等情形)等均视为甲方违约,甲方违约则应返还乙方已经支付的全部房屋价款,并且向乙方承担本合同约定总价款20%的违约金的
违约责任。
若乙方于合同签订后不按合同约定支付相应款项,由乙方承担已经支付甲方的全部款项的20%不予返还的违约
责任。
第七条、甲乙双方在履行本合同过程中发生争议的,应充分协商解决,无法进行协商或协商不能达成一致意见的,任何一方有权向有
管辖权的人民法院提起诉讼解决。
第八条、本合同未尽事宜,由甲乙双方另行协商签订补充条款或者补充合同,与本合同具同等法律效力。
第九条、本合同一式三份,共3页,自双方及原房主等签字捺印之日起生效,甲乙双方各执一份,方备注一份,具同等法律效力。
甲方:
乙方:
身份证号码:
身份证号码:
联系电话:
联系地址:
签约时间:
在场人签字:
原房主签字:
篇五:
买卖房屋未过户合同是否有效买卖房屋未过户合同是否有效
【案情】:
XX年8月8日,李某与林某签订了一份房屋买卖协议,协议约定李某将其所有的一套农村住房卖给林某,价格为2万元,林某一次性付清全部购房款,李某将所售房屋产权证交给林某,但双方未到有关部门办理房屋过户手续。
XX年2月,当林某去收拾房屋准备搬家时,遭到李某邻居杨某的阻拦。
后林某反悔,以房屋没有办理产权过户手续为由诉至法院,要求返还购房款。
【分歧】:
对于本案涉及的房屋买卖合同是否有效,能否支持原告的诉讼请求,有两种不同意见。
一种观点认为,原告林某购买房屋后未到有关部门办理产权过户手续,违反了法律的规定,该房屋买卖合同无效,原告诉请符合法律规定,应予支持。
另一种观点认为,原告林某已支付购房款,被告李某亦将其所有的房屋产权证明交给了原告,双方签订的合同已发生法律效力,且该房屋买卖协议并未违反法律、法规强制性的规定,因此,合同合法有效。
原告林某诉请于法无据,应予以驳回。
【评析】:
笔者同意第二种意见,理由如下:
房屋买卖后,双方当事人不到有关部门办理产权变更登记引发的纠纷比较常见,正确认定房屋买卖合同的效力,成为解决问题的关键。
我国物权法第十五条规定:
“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;
未办理物权登记的,不影响合同效力。
”另外,《最高人民法院关于适用若干问题的解释
(一)》第九条规定:
“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才能生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效。
法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
”由上述规定可知,房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件,法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效,所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。
换言之,未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权,并不能说明房屋买卖合同无效。
本案中,原、被告签订的房屋买卖协议已发生法律效力,且并无违反法律、行政法规强制性的规定的情形,合同有效。
原告林某享有要求被告李某履行房屋产权变更登记、交付标的物的请求权,被告李某则有协助原告林某进行变更登记的义务。
原告林某请求法院确认房屋合同无效,要求被告李某返还购房款,没有法律依据,因此,法院判决驳回其诉讼请求是正确的。
篇六:
未过户二手车辆买卖协议范本二手机动车辆买卖协议甲方(售车方):
乙方(购车方):
甲乙双方经友好协商达成如下协议,共同遵照执行:
1、甲方将自有车辆牌型号车(车牌号:
发动机号:
车架号:
一辆,(包括其他附带物件:
)卖给乙方,乙方支付给甲方购车款伍万元,合计Y元,车辆与价款均于本协议签定之日交付。
2、因双方交易车辆为旧机动车车辆,故双方签定协议时均对车身及发动机工作状况表示认同,乙方对该车外观及内在质量状况已充分了解。
3、双方商定该车暂不办理过户手续,如今后任意一方要求办理过户手续,对方应尽配合义务,过户费用由甲方承担。
双方是否过户不影响该车物权转移效力。
4、本协议签定之日前和未交付车辆前因该车引起的一切交通事故、违章罚款等行政规费、保险费、人身损害赔偿责任等均由甲方承担;
自本协议签定并交付车辆之日后,该车的所有权及一切权益、风险及因该车引起的一切交通事故、交通违章罚款等行政规费、保险费、人身损害赔偿责任等均由乙方单独承担,与甲方无任何关系。
5、车辆交付后,乙方必须按时交纳车辆交付后所发生的交通违章罚款等费用,如因未按时交纳而致使甲方垫付上述费用及承担罚款和诉讼费等,乙方除应立即偿还甲方垫付费用及罚款、诉讼费外,还应每日按甲方垫付款总额的1%向甲方支付违约金,自甲方垫付该款之日计算至乙方全部偿还该款之日。
6、如在该车交付后,乙方转卖该车所发生的一切纠纷、赔偿等事宜,均与甲方无关。
7、如双方发生争议,起诉人民法院处理。
8、本协议一式两份,双方签字后生效。
本协议双方各执一份。
甲方:
(签字)
乙方:
签字日期:
年月日
篇七:
不过户的二手房买卖合同
第二部分:
本房产剩余银行按揭款项共计万,自本合同签订当月起,工商银行按月返还的房产按揭款项每月元,由乙方代替甲方及时、足额缴纳并承担不能缴纳的相应责任。
上述第三、第四条付款中,每次付款,甲方收到后出具相应书面材料。
第五条
1、甲乙双方定于年月日正式交付该房屋;
甲方应在正式交付房屋前保证房屋及其屋内已有设施的、水、电等基本条件的完好。
如因上述基本条件存在问题引起的纠纷,由甲方出面协助处理。
2、双方定于年月日,暨房产证办理完成满5年之日起,3个月内甲方有义务积极协助乙方向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
正式办理房产过户手续后,乙方支付甲方房产过户保证金元。
3、甲方应在前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
第六条关于房产证过户的补充说明双方约定,暂不办理房产过户手续,具体过户期限和权利义务根据本合同第5条第2款规定办理。
在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时,甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。
如需要甲方出面处理的,不论何时,甲方应予协助。
如因甲方的延误,致影响过户登记,因而遭受的损失,由甲方负赔偿责任。
如甲方原因而不能办理过户登记,乙方有权解除合同,解约时,甲方除返还全部房价款外,并按本合同第七条承担违约责任。
并在乙方领取《房屋所有权证》后,按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理:
该房屋土地使用权为出让取得,其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
该房屋土地使用权为划拨取得,根据有关规定,其转让需交纳土地出让金或土地收益金;
双方约定,该费用由甲方承担乙方承担。
除本条第二款已有约定外,办理以上手续应当缴纳的税费,由甲、乙双方按国家规定各自承担。
第七条甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及
交付房屋,每逾期1天按房价的总额3%。
计算违约金给与乙方。
逾期超过3个月时,乙方有权解除本合同。
解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
第八条、乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时,其逾期部分,乙方应加付按日3%计算的违约金给与甲方。
逾期超过3个月时,甲方有权解除本合同。
第十一条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第十二条该房屋正式交付时,物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费,按下列约定处理:
1、房内有关水、电、物业、有线电视,电话等相关开
户情况,甲方有义务协助乙方办理相关过户手续
2、房屋交付使用前发生的有关水、电、物业、有线电视,电话等费用,由甲方承担因此引发的纠纷由甲方自行处理,与乙方无关。
第十三条本合同未尽事宜,甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。
补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十四条甲、乙双方在履行本合同中若发生争议,应协商解决。
协商不成的,由房屋所在地人民法院起诉管辖。
第十五条本合同一式3份。
其中甲方留执1份,乙方
留执1份,为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。
均具有相同的法律效力。
第十六条本合同自甲乙双方签订之日自签订之日起生
效。
甲方(签章):
乙方(签章):
见证人(签章):
地址:
地址:
现住址:
联系电话:
签约日期:
签约日期:
篇八:
未过户车辆买卖协议
车辆买卖协议
甲方(售车方):
乙方(购车方):
甲乙双方经友好协商达成如下协议,共同遵照执行:
1、甲方将自有车辆牌型号多用途乘用车(发动机
号:
车架号:
)一辆,卖给乙方,乙方支付给甲方购车款:
合计Y元,(大写:
元整),(由于此车为分期付款,乙方需于XX年8月13日支付甲方万元,剩余—
—万元车款,乙方需在XX年8月31日之前支付,车辆
与价款均于本协议签定之日交付。
2、因双方交易车辆为机动车车辆,故双方签定协议时
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