房地产投资报告Word格式.docx

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一、项目总概况

项目位于东堤南路，连接文昌桥（路）、桂中大道、柳东路，毗邻市政府、阳光100城市广场，总建筑面积超21万㎡，2011年正式开工，共分三期开发。

业态规划包括休闲商业、特色酒店、国风大宅、企业会馆、风情广场等，是柳州唯一一个集娱乐休闲、餐饮购物、旅游观光、商务交流、民俗风情等于一体综合型物业。

2016年全部竣工之后，将成为柳州的城市会客厅，柳州的城市新名片。

龙辰古镇TOWN，阳光100在柳州的又一倾心力作。

项目以“再现龙辰古镇TOWN古朴风貌，复兴古埠码头昔日繁荣”为基本指导思想，展现多民族文化共荣共存的地方特色，体现自然、历史、社会、民族、文化以及人居风貌的多元性与和谐性。

同时，龙辰古镇TOWN也是政府大力支持的重点工程，项目与城市快速环道、风情港项目、三座跨江大桥、金沙角项目、李宁体育馆、柳州市游泳馆、滨江景观大道、柳东职教园、地王国际财富中心等共同组成柳州十大重点工程，共同创建柳州“休闲宜居时尚都市，民族风情文化之都”的梦想。

项目

详情

参考均价：

8090广场小铺2-5万/㎡，合院1.4-2万元/㎡

主力户型

单套20-80㎡，整层300-1400㎡，单栋230-4000㎡

物业类别

商业|酒店|住宅

最新开盘

8090生活广场3月28日开盘交房时间：

A地块已全部交房

项目地址

柳州文昌桥东，阳光100城市广场营销中心

装修状况

毛胚

公摊率

一楼20%、住宅40%

容积率

1.35绿化率：

20

占地面积

86406.55㎡

学区

12中、工学院、潭中小学

售楼部地址

柳州文昌桥东，阳光100城市广场营销中心

预售许可

5-10#楼售房柳字第（2013）024-029号,2#楼地下室售房柳字第（2013）030号；

2-4#楼及1-4#楼地下室2013-101~104交通状况：

交通便利，道路宽敞

开发商

柳州阳光新千年房地产开发有限公司建

建筑单位

广西建工五建

二、房地产广西区域内旅游类型房地产市场现状调查

1.广西区内旅游类型房地产开发现状

城市

北海

柳州

桂林

旅

游

房

地

产

开

发

现

状

北海的旅游房地产主要是旅游度假地产，即为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的房地产。

此外，2005年冬季，北海靠海的酒店，酒店，针对冬天淡季推出了‘候鸟计划’，‘暖冬计划’等业务，通过极地价格吸引北方老人前来度假，游客用低消费换来搞服务，加速了房屋托管以及产权式酒店的发展。

高平直旅游度假房地产项目陆续进驻北海。

锁喉万泉城，同和水岸香堤，森海豪庭，北部湾1号等大型休闲房地产项目的进驻，组进来北海房地产的突飞猛进。

北海冠岭项目，银滩一号和阳光金海岸的酒店式公寓理念，标志着北海旅游房地产新时代的到来。

柳州的旅游地产一直处于空白状态。

柳州市柳江县一个名为“凤凰河”的旅游地产项目引起各界的关注。

在此之前，依傍百里柳江的龙辰古镇TOWN，已注入了旅游文化的元素，借此吸引了各界的眼球。

当下，旅游地产项目凤凰河出现，成为柳州旅游地产发展的标志性事件，让旅游地产真正走入大众心里。

展望未来，由华侨城投资建设的文化旅游科技体验园，更让人期待，将为柳州的旅游地产打了一针“强心剂”。

桂林的旅游地产项目功能性价值更加明确。

调查显示，置业者在选购旅游地产产品时，主要会考虑其投资、休闲度假、养老等功能，也有购房者是出于自住目的购买这类物业。

目前，桂林对度假型旅游地产有较大需求。

以阳朔县为例，高峰期该地区对客房的需求量约15万个标准间，但是当地的标准客房数量只不到8万间，且90%来自于本地居民经营的民宿型酒店。

国际旅游胜地建设为契机，桂林引进了多个综合型旅游地产项目。

单今年上半年，预计总投资320亿元的万达文化旅游综合休闲建设项目、总投资300亿元的宝能凤凰旅游小镇及宝能欢庆城项目都已相继启动。

2.现状堪忧

旅游地产多在旅游风景区或休闲运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人们到此旅游度假，广西山奇秀多姿，树四季常青，气候宜人，民族风情独特。

据统计，广西有可开发的旅游景色400多个。

广西有特色的自然环境决定了旅游地产项目天生有优势。

旅游地产项目发展极其不平衡。

目前，广西的旅游地产项目主要集中在游客较多的桂林、阳朔、北海、巴马、南宁等地。

其中，桂林、南宁、北海以旅游地全产权房地产项目居多；

阳朔以旅游商务地产、产权度假型酒店为主；

而巴马以养老型产权酒为主。

旅游地产的发展除了有良好的外，还需要与旅游地产发展息息相关的商业、医疗、公共交通等各方面的配套服务，同时，要有人替业主去管理，实行租务，要将旅游地产经营好，需有优秀的酒店管理公司或成熟的物业管理条件。

如果没有多种消费方式，旅游的消费上不来，旅游地产很难发展起来。

图1是阳朔、丽江、三亚2009年游客比较图，从图1可以看出，阳朔的游客量是三亚的107.61%，但从图2可以看到，阳朔的旅游收入仅为三亚的24.09%，造成阳朔旅游收入低的原因，在图3可以得到，因为游客到阳朔的人均消费仅为到三亚的22.74%。

从这些数据可以得出，如果提升广西的旅游地产配套服务，广西的旅游收入将有大幅增长的空间。

“限购令”的出台，使部分商品房开发企业转投旅游地产。

2010年以来，国家出台了一系列宏观政策，调控房地产业，受政策调控影响，部分商品房开发企业转投政策相对宽松的旅游地产。

近年来，南宁、东兴、巴马等地旅游地产发展迅速，巴马出现了数量庞大的“候鸟”人群。

从上述分析可以看出广西旅游地产资质较好，发展潜力大，前景宽广，但仍存在一些问题。

3.问题突出

虽然各地都有城市发展规划，但除南宁、桂林、北海等较大城市外，其它县、市旅游地产开发现在仍处于粗放型旅游地产开发模式。

以巴马县为例，2008年开始，出现了一些非法小产权养老酒店，有些不法企业还以传销的形式经营所谓的“旅游地产”。

同时，这种小产权养老酒店由于周边饮食、就医、娱乐等都配套跟不上，老人们的生活单调。

目前，广西旅游地产多采用传统的经营开发方式，除了项目单纯照搬外，没有太多的创新，在经营操作方面，也普遍采用单一的旅游风景式，尚未形成自有稳定的人群。

广西的旅游地产除少数地区外，旅游地产本身对游客的吸引力不大。

主要是物业产权分散阻碍了地产项目实现旅游化的发展。

许多已经出售的商业物业产权分散在大大小小的业主手中，业主为追求利益的最大化，根据自身的意愿进行经营，导致经营项目和装修风格无法统一协调。

旅游商品同质化严重是在我国各旅游景点均存在，不论在哈尔滨、三亚，或是丽江、成都，还是在北海、桂林都可以买到一样的旅游纪念品。

广西有些旅游景点有自己特色的旅游商品。

4.龙辰古镇TOWN供需预测 

龙辰古镇TOWN特色:

柳州老城区的交通拥堵问题日益严重，商界大佬们也倍感苦不堪言，他们纷纷看好龙辰古镇TOWN集合餐饮、酒吧、娱乐、旅馆、会所等各种功能于一体的“会客厅”前景，龙辰古镇TOWN首先解决了一站式消费的难题。

龙辰古镇TOWN定位城市会客厅，首创了休闲的街区商业模式，改变了城市建筑原本单一的商业模式，带来了市民公共休闲消费的第三空间。

项目总体41万平米的商业街区体量，也必将改变柳州的商业格局。

 旅游与商业地产相捆绑的新模式已成大势所趋，以城市文化底蕴的商业地产，因其与一般商业地产的差异性，将赢得未来投资市场的追捧。

所谓“好地方，不远游”，龙辰古镇TOWN宛若镶嵌在柳江河畔的一颗明珠，与文庙、人工瀑布等联动一体，环境和地段优势不必言说。

以还原龙辰古镇码头的设计灵感搭建起的青砖黛瓦、飞檐翘角，古风浓郁。

  古渡码头、老招牌、老作坊……随着龙辰古镇TOWN的诞生，那些已然褪色的城市记忆成为了龙辰古镇最特色的文化魅力。

这里不单单是一处建筑，更是城市精神的展示，能勾起柳州人引以为豪的城市自豪感，成为柳州对外展示的特色窗口。

走进龙辰古镇TOWN，像徜徉在时间长廊，沿着柳江画廊，建筑本身也成为城市最美的风景。

1.消费性需求分析

从消费者调查来看，有52%的居民是为了改善居住环境而且进行购房。

而龙辰古镇TOWN环境优美，位置在中心，符合消费者消费心理。

2．价格因素

龙辰古镇TOWN价格相对于柳州市其他房地产项目价格相对较高，根据调查55.2%居民希望房价在5000-6000元之间，而龙辰古镇TOWN的价格偏高，在均价14000元左右。

调查显示消费者理想价格上升10%，心理消费需求下降15%。

对于高昂的价格很多市民望而却步，选择其他房地产项目。

3.投资性分析

龙辰古镇TOWN作为柳州市第一个旅游房地产项目，得到政府大力扶持，融入众多‘柳州味道’，成为柳州市民一个新去处。

作为投资是可以考虑龙辰古镇TOWN。

但是近两年来，房地产市场主力还是购买住房。

两年房地产投资需求下降了50%。

结论通过以上分析，可以得出龙辰古镇TOWN供需情况的简要分析。

房价相对较高，但是优势明显，特色突出，有政府扶持。

适合居住与进行投资。

三、房地产投资环境分析预评价

（一）柳州经济综合发展购买力的评价：

2014年柳州市地区生产总值（GDP）2120.8亿元，按可比价格计算，比上年增长8.5%。

柳州市GDP快速增长，将商业地产乃至整个房地产行业带入快速发展的轨道。

人均GDP为55000元，排名广西第二，说明柳州市民的购买力相对较强，这是商业乃至房地产快速发展的有力保障。

2014年全市城镇新增就业人数5.91万人，居民消费价格涨幅控制在2.6%，就业、物价形势基本稳定。

城镇居民可支配收入26669元，比上年增长9.5%；

农民人均纯收入8660元，增长13%，人民生活水平进一步提高。

2014年，柳州市固定资产投资1765.5亿元，其中基本建设投资506.12亿元，增长17.3%；

更新改造投资920.5亿元，增长18.6%；

房地产开发投资277.52亿元，增长12.9%。

随着基建投入逐年加大，城市基础设施不断完善。

2014年1-12月，柳州市房地产开发投资277.5亿元，比上年增长12.9%。

商品房住宅开发投资171.1亿元，增长20.8%；

施工面积2043.8万平方米，增长5.6%；

其中住宅施工面积1471.7万平方米，增长4.3%。

新开工面积450万平方米，增长5.1%，其中住宅新开工面积314.9万平方米，增长2.2%。

（二）柳州政策对龙辰的扶持：

柳州市加快构建广西超大城市，为商业地产扩展空间创造了良好的条件，同时也为龙辰的发展创造了有利条件。

城市定位：

根据《柳州市（2011-2015年）建设规划》，柳州将建设成为西南地区综合交通枢纽，区域性工作基地与服务中心，桂中经济区的核心城市，区域性文化、教育、体育产业中心。

至2015年末，柳州市中心城区人口将达到145万人，建设用地规模为150平方公里，人均建设用地为103.5㎡。

自治区政府出台了对柳州提出了新的定位，要求在“十二五”期间着力房展成为超大城市，即市区人口超过230万人，建成区面积超过230平方公里的大城市。

同时龙辰也是政府大力支持的重点工程，项目与城市快速环道、风情港项目、三座跨江大桥、金沙角项目、李宁体育馆、柳州市游泳馆、滨江景观大道、柳东职教园、地王国际财富中心等共同组成柳州十大重点工程，共同创建柳州“休闲宜居时尚都市，民族风情文化之都”的梦想。

经市政府批准，河东南片区控制性详细规划已正式公布。

河东南片区北至文昌路，南至箭盘路东一巷，西临柳江河，东接东环大道，总面积约1.9平方公里。

规划建设用地面积190.58公顷，规划控制人口规模约6万至8万人。

河东南片区控制性详细规划以城市主干道文昌路和东环大道为主要发展轴，以地块内的另外两条次干道为发展次轴，通过这“两纵两横”轴线的发展，来带动片区的整体发展。

柳州河东南片规划，龙辰将再现繁荣。

（三）龙辰附近的区域环境对其影响的评价

龙辰拥有柳州最美的环境，项目西起蟠龙山，北至文昌桥，被蟠龙山公园、市政广场公园、柳江沿江景观带等三个公园环绕，依山面水坐拥长达2公里的唯美滨水江岸线，与世界最大的柳州水上升降式音乐喷泉、中国长度最长的蟠龙山人工瀑布、柳州文庙等项目组成了百里柳江上的精彩华章，是“百里柳江”景观带上的璀璨明珠。

SWOT分析：

优势：

①位于东堤南路，连接文昌桥（路）、桂中大道、柳东路，毗邻市政府、阳光100城市广场。

拥有近千米唯美滨水江岸线；

南靠蟠龙山双塔公园、人工瀑布，西邻柳江沿江景观带。

②周边有12中、科技大学、柳州高中、谭中小学、阳光一百广场、柳州市人民医院、工行、建行等。

③柳州市的“十大建设工程”之一，龙辰TOWN是其中唯一把城市建设、民族民俗文

化展示、旅游等结合起来的项目，是未来柳州市区的“城市会客厅”。

④龙辰占地面积86406.55㎡，总建筑面积21万㎡，初具规模，首席时尚消费区。

劣势：

①位于城中区，比较嘈杂。

②价格较高，许多年轻创业人士买不起。

③主干道过宽，不易于聚拢商气。

机会：

①柳州是广西第二大城市，是广西最大的工业城市。

②柳州城市区域不断扩大，河东区的关注度越来越高。

威胁：

①国家新出台的一系列关于房产的政策导致房价的波动。

②商业房产的竞争越来越激烈，五星街与飞鹅路的竞争压力。

（四）对环境的影响

1.施工期环境影响

项目建设在施工过程中，对环境造成影响的因素主要有废气、噪声、固体废物、废水等。

（1）由于露天堆放的建材及裸露的施工区表层浮尘遇风，建材装卸、搅拌过程中均会产生扬尘；

运输车辆在施工场地内和运输沿线道路均会排放少量汽车尾气，其主要污染物有co、no2、thc等；

（2）施工期的噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。

施工场地内施工机械设备噪声、物料装卸碰撞噪声以及施工人员的活动噪声等其噪声源强为约76～98db（a）；

建筑材料运输车辆行驶过程会产生噪声，噪声源强在85～90db（a）范围内；

（3）施工期产生的固体废物主要为施工时所产生的建筑垃圾和施工人员生活垃圾；

（4）施工期废水主要为施工人员生活污水（施工人员的冲洗水、食堂下水和厕所冲刷水）、施工废水（主要污染物为ss和石油类）以及雨天在施工场地形成的地面径流；

（5）土方的开挖、填筑等施工活动，破坏了项目区原有地貌和植被，会引起资源损失、景观破坏和水土流失等不利影响；

上述影响随施工的结束而消除，施工单位应遵守《城市扬尘污染防治管理办法》和《建设工程施工场地文明施工及环境管理暂行规定》进行施工，以减少施工期污染物对周围环境的影响。

2.项目营运期可能产生的环境影响

（1）该项目废水主要为生活污水，用水主要包括居民日常生活用水、家庭旅馆、特色酒店、商业用水、绿化用水、游客用水等，排水主要是生活污水。

该项目日、年用水量分别约为1069.37m3/d、39.03万m3/a；

日、年排水量分别约为807.11m3/d、29.46万m3/a。

项目生活污水主要污染物为cod、bod、ss、nh3-n和动植物油等；

（2）项目废气主要为机动车尾气和扬尘、油烟废气、装修废气、垃圾收集站及公厕异味等；

（3）项目产生的固体废物主要为生活垃圾，项目每日产生生活垃圾共约3.06t（1118.57t/a）。

项目设有垃圾收集站，垃圾由环卫部门统一收集，集中处置；

（4）本项目在运营期间的噪声主要为社会生活噪声、经营场所噪声、服务设施噪声、机动车噪声及家庭装修噪声。

固定设备运转（风机）噪声值约为75～85db（a），社会生活噪声级最高可达80db（a），机动车辆发动噪声一般在60～70db（a）之间，家庭装修过程中装修机械设备如电锯、电钻及敲、凿等引起的噪声一般在80～100db（a）

（五）预防或者减轻不良环境影响的对策和措施的要点

1.施工期环保对策和措施的要点：

（1）在建筑工程周围设置遮挡围栏，其中主干道侧设置的遮挡围栏不低于2.5米，次干道设置的遮挡围栏不低于2.1米。

围栏对施工扬尘和噪声的控制相对无围栏时有明显改善；

（2）严格管理运输车辆，在项目车辆进出口设置相应的车辆冲洗设施和排水、泥浆沉淀设施，将运输车辆冲洗干净后出场，减少运输途径洒落情况；

（3）在场地内及附近路面洒水，在场地内及附近路面洒水，并对场地进行硬化处理，运输车辆冲洗干净后出场，尽量减少扬尘的产生，截断扬尘的扩散途径；

（4）施工单位应严格执行《建设工程施工场地文明施工及环境管理暂行规定》，施工产生的泥浆水不得随意排放，在施工污水及雨水导流渠建泥沙过滤沉淀池，防止泥沙直接排入城市污水管道和柳江；

（5）严格执行《建筑施工单位环境管理暂行办法》的规定，禁止使用各种打桩机，禁止现场搅拌混凝土，按规定限时段施工，有特殊原因必须连续作业的，必须提前5天向柳州市环保局申报，持柳州市环保局的证明提前2天公告附近居民和单位；

（6）采用先进的低噪声施工机械，加强施工机械的维护保养，使机械处于最佳工作状况，做好设备隔声隔震的措施；

（7）在施工过程中必须采取水土保持措施，科学安排施工工序和施工时间、避免在雨季进行大开挖，施工场地周边排水沟完善，弃土及时清运，及时对裸露地表进行植被恢复或者绿化以减少径流冲刷侵蚀，使本项目在建设过程中造成的水土流失减少到最低限度；

2.营运期环保对策和措施的要点：

（1）使用尾气排放符合国家标准的车辆，加强交通引导，避免车辆不必要的怠速，在车辆的出入口洒水降尘等；

定期及时清扫、外运垃圾，加强监管，禁止随意堆放垃圾等，经采取措施后，项目运营期产生的大气污染物对环境空气影响不大。

（2）废水：

项目经隔油处理的餐饮废水及居民生活污水经化粪池处理达到gb8978-1996《污水综合排放标准》三级标准后，从小区排水管网排入市政污水管网，再进入阳和污水处理厂集中处理，达到gb18918-2002《城镇污水处理厂污染物排放标准》一级标准b标准后从阳和污水处理厂排污口排入柳江下游。

（3）噪声：

加强交通引导，控制进出车辆的速度，在商住楼附近禁止车辆鸣笛；

通过张贴标语等形式引导商家文明经营、顾客文明购物，禁止商家使用高音喇叭为产品作宣传；

装卸货物应小心轻放，并且尽量避免在居民休息时间作业；

风机等设备基础采用混凝土固定，风机房安装隔音门。

采取降噪措施后，项目噪声对周边环境影响不大。

（4）固体废物：

生活垃圾（包括居民生活垃圾、商铺垃圾等）经保洁人员收集后暂存于垃圾收集站中，再经由环卫部门统一收集处置，对环境影响不大。

（六）环境影响评价结论要点

项目建设具有良好的经济效益和社会效益，只要严格执行环保措施“三同时”制度，运营期产生的废气、废水、噪声和固体废物等，经采取有效的环保措施处理控制后，各项污染物排放均能达到国家环保的要求，从环境保护的角度来看，项目建设可行。

四、房地产开发分析

（一）房地产开发公司的准备工作：

在报行政机关审批之前，房地产开发公司第一阶段先做好市场调研；

1.柳州旅游资源及开发现状调查2.广西旅游发展规划及发展现状研究3.桂林、北海以及南宁城市周边旅游度假市场现状研究4.柳州区域旅游房地产开发市场可行性研究及其取地策略5.资源基础和开发现状评估6.可行的主题方向判断

7.项目地位及其功能规划8.取地策略。

第二阶段柳州区域旅游开发项目与发展战略研究。

第三阶段办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附上有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

（二）行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般分为六个阶段：

1.选址定点。

根据前面的分析基础，确定投资项目的具体选址，如果是改扩建或技术改造项目，则要分析原有场址的利用情况，具体包括场地现状、场地方案比选、推荐的场地方案和技术改造项目现有场址利用情况四部分内容。

2.规划总图审查及确定规划设计条件。

我们需要进行设计建设规模与产品方案的分析。

建设规模与产品方案需要根据市场预测和投资环境分析的结论，基本确定投资项目的建设规模与产品方案。

如果投资项目属于改扩建或技术改造项目，则还应分析原有的投资利用现状，具体包括建设规模与产品方案过程；

建设规模与产品方案比选；

推荐的建设规模与产品方案；

技术改造项目与原有设施利用情况。

3.初步设计及施工图审查。

我们需要进行技术方案、设备方案和工程方案分析。

该部分对投资项目的技术方案、设备方案和工程方案进行设计，如果是改扩建或者技术改造项目，则应对改扩建或者是技术改造前后进行比较分析。

具有包括：

技术方案选择；

主要设备方案选择；

工程方案选择；

技术改造项目前后的比较。

其他部分可以做类似的分析。

4.规划报建图审查。

公安消防支队进行消防设计审查；

人防办进行人防设施审查；

建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查；

规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

5.施工报建阶段。

此阶段办理以下一般事项：

建设单位办理施工报建登记；

建设方对工程进行发包，确定施工队伍；

招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包；

建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

6.商品房预售许可阶段。

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

（4）工程施工合同

（5）商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

（三）建设工程竣工综合验收备案阶段

1.建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工