太阳城推广方案样本Word文件下载.docx
- 文档编号:17731912
- 上传时间:2022-12-08
- 格式:DOCX
- 页数:24
- 大小:329.50KB
太阳城推广方案样本Word文件下载.docx
《太阳城推广方案样本Word文件下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《太阳城推广方案样本Word文件下载.docx(24页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
18.77
16.78
1.99
3号地
12.66
11.05
1.61
4号地
18.82
16.34
2.48
5号地
21.41
19.20
2.21
6号地
15.00
12.77
2.23
7号地
10.76
8.73
2.03
8号地
11.77
9.59
2.18
9号地
5.23
4.34
0.89
10号地
7.47
6.85
0.62
16号地
4.92
3.69
1.23
25号地
3.61
3
0.61
总计
148.66
127.90
20.76
当前地块内土地已经平整,无不良地质状况。
地块四周及区内重要道路已经修好,外侧有围墙与外界分隔。
三.交通状况
该项目地理位置优越,周边道路四通八达,距中环线2.8公里,距市中心5公里、天津站7公里、天津机场9公里。
卫国道规划红线宽度70米,是连接市区与天津机场及京津高速公路都市主干线。
东真理道红线宽度40米,在太阳城地块内横穿而过,全线贯通后可直通河北区中心位置。
居住区内另有两条重要道路为天山北路与贺兰路,红线宽度均为30米,现已建成,向南直通万新村居住区。
太阳城地块西侧紧邻规划中东南半环——昆仑路段,当前东南半环黑牛城道路段及海河大桥工程正在紧张施工,整个工程预测3至5年内完毕。
东南半环建成后将极大地缓和市区东南部交通紧张局面,并增进周边区域经济发展。
市政府将投资改造河东区基本道路设施。
位于卫国道以南两条都市主干道路——程林庄路与张贵庄路改造工程,筹划于相继动工。
程林庄路改造工程现已启动,张贵庄路规划为宽度100-140米“世纪大道”,筹划年终竣工。
改造完毕后,将使河东区交通状况得到主线性变化,并使周边市容市貌以及人文环境都得到明显改进。
规划中地铁2号线沿卫国道修建,东起天津机场,西至地铁1#线新华路站,中环线以外规划为高架轻轨铁路,在贺兰路与卫国道交口设计有地铁站。
为迎接北京奥运会,地铁2号线工程预测动工兴建,此前投入使用。
地铁2号线兴建将为太阳城及周边居民带来极大便利,大幅提高沿线地块区位价值。
当前,丽苑一期已建有公交总站,既有公交路线为:
668路丽苑至水上公园
907路丽苑至大同门(丁字沽)
847路丽苑至王顶堤
640路丽苑至一中心医院
827路丽苑至劝业场
四.周边环境
从自然环境看,太阳城地块西侧是月牙河,东北侧为北塘排污河,并且其紧邻程林庄工业区,工业区内多大型工厂,当前仍有一某些在生产,自然环境普通。
但从现场实际调查状况看,上述不利因素影响重要是心理上,实际影响不大。
一方面,附近工厂近几年通过关停并转,大多已经不再生产,当前对周边环境影响不大;
另一方面,天津市夏季主导风向为西南风,排污河处在太阳城地块下风口,并且地块与排污河之间当前有高大树木和围墙相分隔,基本上没有影响,此外,北塘排污河在不久将来将改造为地下暗河,届时,将彻底消除此河对该地块影响;
此外,作为天津都市景观改造工程之一月牙河改造工程当前正在进行,下半年改造完毕后,将成为太阳城周边一条美丽景观河。
从人文环境看,太阳城地处河东区与东丽区结合部,南侧为万新村居住区。
卫国道一侧由于人口相应减少,道路两侧状况有较大改观,卫国道沿线汇集了某些平均售价在2500元/平方米左右项目,一定限度上带动了区域内人文环境改进。
五.周边生活配套设施
太阳城项目周边生活配套设施重要涉及:
Ø
商业:
太阳城起步区2#地东侧商业街;
位于天山路上万新村居住区商业中心,涉及大荣超市、麦当劳快餐店等。
教诲:
丽苑小学、天津八中、太阳城起步区3#地内双语幼儿园等。
交通:
位于丽苑一期公交总站以及太阳城起步区公交车站。
公园:
16#地块小朋友公园——“欢乐谷”;
位于卫国道沿线“新世纪•新生活•新天津”主题雕塑公园;
丽苑一期两万平方米居住区公园。
娱乐:
位于25#地社区综合会所,内有游泳池、健身房、乒乓球、台球、壁球等体育娱乐设施。
其她:
丽苑一期派出所;
位于4#地内电话局。
六.土地价格
按照我公司与天津市安居工程办公室订立土地合同,太阳城2期4#、8#地块分别按红线内用地每亩51万和52万支付土地及大配套费用,费用总计约为19983万元。
第二某些法律及政策性风险分析
一.合伙方式及条件
(一)太阳城项目土地合伙方为“天津市安居建设发展总公司”,从属于天津市安居工程办公室,有较强政府背景。
在项目开发过程中将要遇到政府部门协调方面可起到较大作用。
(二)合伙方式:
合伙方负责按照现行政府批准详细规划进行征地、垫土及社区外市政基本设施大配套工程建设。
二.法律性风险评估
太阳城项目为天津市重点政府工程之一,土地合伙方具备很强政府背景,与土地有关各项法律手续齐全,几乎不存在法律性风险。
三.与二期有关规划调节问题
原规划中在贺兰路一侧,预留有100米宽远期发展用地贯穿地块南北,若不变为开发用地,则太阳城项目规划整体性无法保证,并且由此将带来土地及大配套费用大幅上升,因此拟将该用地变性为住宅用地。
四.政策性风险评估
由于太阳城起步区没有调节控规条件,而是采用了在原详细规划基本上调节规划方案做法,因此二期在进行规划调节时任务较重,规划局也规定先期进行控规调节,因控规牵涉面广且难度大,因而规划何时通过等都具备很大不可拟定性,由此蕴涵一定操作风险。
第三某些市场分析
一.天津市住宅市场分析
(一)市场回顾
近几年,天津市始终把住宅产业作为拉动都市经济增长支柱产业之一,并通过一系列控制市场供应、哺育有效需求等有关产业政策实行,大大减少了天津房地产市场上投机行为,去除了市场中虚热泡沫成分,使天津市房地产市场基本保持了健康、稳定、均衡、迅速发展势头。
九五期间,天津市实行了大规模危陋平房改造,从1999年以来,又加大了住房分派制度改革力度,并相继出台了一系列房地产有关政策,对刺激住宅市场需求产生了积极影响。
住宅市场销售量约630万平方米,第一次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。
,住宅市场继续保持稳定增长,全年商品房销售面积达到660万平方米。
纵观天津市近几年房地产发展历程,咱们可以断言,在此后5至内,天津市住宅市场将继续保持持续、健康、稳步增长发展趋势。
(二)住宅市场当前特点
从天津市房管局获悉,天津市住宅市场继续保持良好发展态势,住房消费持续增长。
全市商品房成交660万平方米,成交金额166.81亿元,分别比上年同期增长4.76%和7.07%,其中个人购买商品房比例为98.3%。
依照天津市房管局对今年上半年各类房屋交易状况分析,天津市住房市场呈现如下几种特点:
1.价格小幅上升。
去年居民购买3000元/平方米以上商品房数量比上一年提高了1.5个百分点,其中每平方米3000元~3500元价位商品房购买量提高了5.8个百分点,3500元~4000元商品房比上一年提高了21.4个百分点。
2.住宅改进型消费增长,居民对小户型商品房需求削弱。
购买单套面积在100平方米以上商品房比上一年同期提高了2.6个百分点,其中购买单套面积在100平方米~120平方米商品房同比提高了4.8个百分点,单套面积在120平方米以上商品房同比提高了4.34个百分点。
通过几年发展,当前天津市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。
3.金融支持力度加大,居民贷款购房意识增强。
,全市商业性和公积金住房贷款余额初次超过房地产开发贷款余额,占整个消费贷款余额86%,贷款购房比例达71%。
此外,天津住宅市场明显特点是,私产房屋上市交易增多,其中体现最为明显是房改房和商品房再上市量增大。
这表白,随着天津市居民生活水平不断提高,此前购买商品房和房改房家庭开始进入改进期,从而带动了中、高档商品住宅消费。
(三)住宅市场将来发展走势
1.政策支持力度不断加大。
从政府颁布某些有关政策来看,住宅市场政策支持力度仍在加大。
由于住房消费是启动内需重要因素,所觉得了进一步推动住房消费,拉动经济增长,政府将在立法、住房分派货币化、住房消费金融、加快哺育住房二级市场等多方面采用办法,以保证将来几年天津房地产市场有效增长。
2.市场利好消息
,中华人民共和国加入WTO、成功申办奥运会,以及贷款利率下调等一系列消息,可以说是将来几年中华人民共和国房地产市场较大利好消息,将会对将来房地产市场产生很大影响。
3.房地产价格将稳中有升。
随着都市用地日趋减少,土地价格会不断攀升,并且随着生活水平提高,对高质量、环境优美中高档项目需求增大,这都将使房地产相对价格稳步上升。
4.改进型需求不断增长。
有资料显示,底全市人均居住面积为13.8平方米,尚有非常大上升空间。
随着收入水平提高,人们对居住舒服性、良好居住环境、富有情趣户型设计会有更高追求,从而带动改进型需求持续增长。
5.住宅建设郊区化倾向。
一方面是由于市中心土地稀缺,都市规模不断扩大,市中心住宅开发量越来越不能满足日益增长需求;
另一方面,郊区房地产价格相对较低,居住环境较好,多数为居住新区,规划、房型、生活配套设施原则高,是吸引改进型需求重要因素;
再次,随着私家车不断普及,市中心住宅位置优势将不断弱化,相反,近郊住宅由于道路交通状况良好,区位价值会不断提高。
6.市场竞争格局发展趋势
近年来,房地产市场浮现了一定限度市场集约化发展态势,房地产市场以及某些与房地产市场有关产业异常繁华,市场发展趋势重要体现为如下几种方面。
房地产市场不断发展,不断成熟,促使更大市场分额掌握在较少开发商手中。
运用大规模土地资源实行大盘开发,通过合理规划、有效运用土地资源提供环境优美、配套完善、居住氛围浓郁住宅区。
随着人民生活水平提高,提高了住宅市场多元化需求,第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。
随着市场不断成熟,市场竞争已经开始从质量、户型、环境等原则动作竞争逐渐转化为以生活方式、居住理念等为代表自选动作竞争,已经浮现了体育产业、旅游产业等其她产业与房地产业嫁接复合地产模式。
二.区域市场分析
(一)区域市场概述
顺驰太阳城地处河东区与河北区交界处,在行政上从属于河东区。
这两个区整体发展水平落后于和平、河西、南开三区,但好于红桥区,在天津市属中游水平。
河东区居民收入水平不高,住宅消费水平相对较低,但住宅市场需求旺盛。
从起,河东区商品房销售量已经由过去天津市第二位跃居第一位。
近几年随着市中心区住宅开发量减小,一方面带动了河东临近市区地区房地产开发,形成了东站后广场、十一经路、六纬路沿线地区房地产开发热潮。
河东区距离市中心较远区域项目大多数档次不高,定位较低,重要以低价位吸引客户。
河北区房地产项目也重要集中在临近市中心区域,但由于距市区中心地带距离较远,这些项目客户群重要以周边区域为主。
河北区虽然经济发展水平普通,但其购买力不容小视,从1997年—这5年发展状况来看,河北区市场成长速度要高于河东区,其与河东区商品房交易量差距也在逐渐缩小,但从两区各价位间成交量比较来看,河北区重要集中在低档产品市场,这也能阐明,河北区市场处在刚刚启动阶段,购买力尚未完全成熟。
从河北区项目来看,总体开发水平较低,缺少中高档项目对市场拉动。
(二)区域市场现状
针对顺驰太阳城项目,对周边项目进行了市场调查。
从所调查项目中选用15个重要项目样本,这些项目重要集中在东站后广场、河东与河北交界地区、六纬路沿线、真理道沿线、卫国道沿线、程林庄路沿线这几种区域,项目概况如下:
项目名称
建筑形式
销售均价
(元/M2)
建筑面积
(万M2)
新月花苑
多层、某些高层
2600
2.7
万兴花园
多层、小高层
2500
3.5
红顶花园
多层和别墅
起价2550
7.3
恋日风景
四层半
2800
总18
朗晴居
多层砖混
2300
3.7
柏丽花园
3300
6
先锋社区
板式高层
4000
——
嘉海花园
点式高层
3200
总60
美日阳光
未定
万春花园
多层、高层
3600
13.5
丰盈新苑
3.6
汇和家园
3400
11
大通潮流花园
3100
13
金湾花园
大某些多层
2200
21
中环花园
5
(三)重点项目简介
此项目属中高档项目,是周边区域比较富有特色也是较为成功楼盘,由中海地产操作,典型香港式设计风格,清新靓丽。
该项目一期以多层为主,高层为辅,销售状况较好。
二期、三期则所有为点式高层,二期已经开盘,其销售状况普通,值得继续关注。
项目总建筑面积21万平米,地处河东公园西侧。
外有公园,内有大面积花园绿地,环境较好。
金湾花园凭着较佳地理位置、适中销价、良好大社区环境获得了骄人销售业绩,多层某些18万平米实现销售率100%,客户重要为河东区居民。
这阐明此区域有一定购买力,规模大、素质相对较高项目对市场有很强吸引力。
该项目位于卫国道以18万平米大型社区、4层半低层低密度规划设计、3万平米主题花园、1万平方米水景花园、双语幼儿园为重要宣传卖点,形象清新秀丽。
恋日风景前身为帝旺温泉花园,之前销售几乎处在停滞状态,通过策划公司重新包装后于3月重新开盘,销售良好。
(四)市场综述
综上所述,区域市场具备如下几种特点:
1.新项目迭出,项目素质正在不断提高。
2.高素质项目吸引了大量和平、河西区居民前来购买。
3.随着河西、和平、南开居民迁入,人文环境逐渐好转。
4.道路交通发展迅速,出行十分便利。
5.新居上市量增幅不不大于市内其她各区。
6.价格仍是居民选取住宅最大影响因素。
三.区域市场消费者行为分析
当前河东区大型住宅项目集中于津塘公路,东站后广场、卫国道沿线及富民路附近地区。
建筑形式上多以多层住宅为主,特色项目不多,产品形式上要落后于河西区和南开区,销售总体上趋于平淡。
天津市通过近年开发历程,河西、南开等原先热点区域通过几年来高强度、大规模开发,发展空间已显局促。
现河西区除梅江居住区、梅江南居住区以及尚未开发双林居住区外,市区周边区域已无大宗可开发土地。
南开区除某些城区拆迁尚未完毕,大型可开发项目也寥寥无几,并且上述两区项目开发已经浮现了不同限度郊区化倾向。
随着河东区都市开发进程加快,区内中心部位土地基本开发完毕,开发重点逐渐向都市外围发展。
河东区连接中心市区与滨海新区,是市区通往经济开发区、机场、北京交通枢纽,是政府实行都市长远发展规划热点区域,市场潜力巨大。
河东区市政基本设施建设也高于河北、红桥,咱们有理由相信,在将来几年中,河东区将取代河西、南开之后成为天津市第三个开发热点地区。
从和5月商品房成交量动态分布图就能看出:
河东区商品房成交量已是各区之首。
(一)故居住区调查分析
咱们通过对河东区某些大型故居住区调查,可以看出。
1.当前消费者对商品房购买力相对偏低,从1999年至5月河东商品房各价位成交量动态分布图来看,元/平方米至3000元/平方米产品市场承认率最高,元/平方米如下产品也占有很大比例,而3000元/平方米以上产品市场需求较少。
可接受房价总款多集中于30万元如下,支付首付款能力及还款能力也偏低。
2.居民解决住房困难或者改进居住条件是购房最重要目。
市场调查中消费者购房是为了“解决住房困难或改进居住条件”这某些人群比例分别为了34%和29.5%,阐明大某些消费者对更高档次住宅规定不是很高。
旧区居民购房因素示意图
3.除价格因素外,消费者更关怀是环境及地段。
调查表白,环境及地段关注限度分别为36.5%和20.5%,对于其他诸如物业管理、开发商实力、社区设施不甚关怀。
旧区居民对住宅产品各因素关怀限度示意图
通过总体数据表白,河东区老居民区消费者购买能力偏低,对住宅需求处在最基本阶段,居住条件规定不高。
(二)居住新区调查分析
通过对于河东区太阳城周边地区新商品房调查显示:
1.新迁进居民无论是在收入、学历,还是职业层次上都要明显高于老区居民。
2.新迁进居民居住面积为80-120平方米者居多,超过旧区居民60平方米如下居住面积。
3.新迁进居民对所居住社区总体感受普通,并未达到最佳居住规定,表白稍好产品仍有辽阔市场空间。
4.新迁进居民有更多购房经验,除了关怀环境外,对于开发商实力关注明显高于故居民社区消费者,购房更趋理性化。
再次购房关注因素示意图
(三)丽苑一期居民调查分析
咱们还重点对丽苑一期居民做了详细调查,以理解这某些消费者购买行为产生因素,以利于咱们更直接有效把握市场。
1.丽苑一期居民总体生活水平介于新居民区和旧区居民之间。
2.购房因素以改进居住条件为主,丽苑一期环境是吸引她们选取重要因素,同步也是她们引觉得豪最重要因素。
客户购房最重要因素示意图
3.丽苑一期当前存在最大问题,依然是交通不便,周边生活设施不完善,对于工程质量和物业管理也颇有微词。
客户对丽苑当前不满意地方示意图
4.这某些消费者十分看好丽苑地区将来发展前景,坚信自己选取对的性,并以为丽苑地区有发展潜力。
对丽苑发展前景心理预期示意图
(四)详细消费意向分析
通过咱们对市场调查,以及对消费者购买住宅消费行为分析,咱们不难对消费者住房消费意向得出如下结论。
1.多数居民对自身既有居住条件均有不同限度上不满意,均有变化现状良好愿望,自身消费能力以及房屋价格是制约购房行为产生重要因素。
2.每平方米元——3000元住宅为市场主流产品,又因各个区域价值发展水平不同而有所差别,25万——30万元住宅最受市场欢迎。
3.地理位置是影响购买行为重要因素,都市近郊区是抱负居住区域,倾向住在市中心或远郊区人比重很小。
4.由于当前消费者所反映商品房问题多集中于质量问题以及兑现承诺问题,使得越来越多消费者将房地产开发商知名度和信誉度作为购房选取要素。
5.由于河东区开发商素质参差不齐,居民在选取购买时存有较多后顾之忧,因此规模较大项目受到追捧,从这一点看来,大规模项目开发在该区仍属空白。
6.贷款买房成为购房最重要付款方式,人们正在逐渐抛弃老式消费方式,树立了借贷购房住宅消费观念。
7.建筑形式上老式多层住宅仍受消费者青睐,居民对低密度住宅承认限度在升高,独体别墅和塔式高层市场接受难度颇大,建筑构造也以砖混构造为主,框架构造接受限度较差。
8.环境是住宅永恒卖点,除价格外在房地产各因素关怀限度上,景观环境始终是消费者最为看重。
9.户型选取上平层仍是广大消费者首选,错层、跃层等富于变化形式经常被误解为高档次房屋象征。
10.物业管理受注重限度在消费者购房时考虑各种因素中比重有所增长,表白消费者开始注重入住后社区管理和生活服务了。
11.由于当前市场上供应商品住宅绝大某些为毛坯房交工,因此从装修原则上看毛坯房仍是消费者第一选取,但对精装修规定日趋强烈。
12.消费者对居住区或社区各种配套设施越来越注重,其中关乎生活质量基本生活服务设施和交通设施在消费者进行购房选取时倍受关注,而对某些实用性功能不佳智能化设施兴趣不大。
13.对人文环境追求,择邻而居,成为某些高层次消费者购房考虑重要因素,而这种追求越是在档次高社区显现越明显。
通过上述咱们对天津市总体市场及顺驰太阳城有关区域市场消费行为分析,咱们以为随着天津市经济持续发展,居民购买力也将逐渐提高,加之河东区大规模开发热度升温,随着消费者购房理念日渐成熟,适应市场需求并引领市场品牌产品,将有很大市场空间。
第四某些项目素质分析
一.项目优势
1.太阳城项目规模大,总建筑面积超过100万平方米,各种功能规划齐备,二期项目依托于大社区,有助于营造良好居住氛围。
2.太阳城起步区将于6月入住,当前销售状况良好,其良好市场形象将对二期产生巨大示范效应。
3.紧邻都市迎宾迅速路、外环线、京津高速、天津机场,交通出行便利。
将来随着东南半环改造、真理道贯通、地铁2号线兴建,项目周边交通状况会得到更大限度改进。
4.地块内土地已平整,地块周边为大面积空地,无重大污染源,自然环境较好。
5.顺驰太阳城项目为政府统一规划大型住宅工程,市政大配套设施齐备。
6.顺驰集团开发事业良好体现,优势品牌支持。
二.项目劣势
1.与周边项目相对比,土地成本较高,付款压力大。
2.地处城郊结合部,属经济不太发达区域,当前区位价值市场评价较低。
3.地块位于太阳城中心位置,由于地块南侧真理道尚未打通,与通往市区主干道路——卫国道距离较远,不利于现场形象展示。
4.地块北侧为大面积空地,南侧丽苑一期销售状况较差,周边人气仍显局限性。
5.4#地内有现状电话局一座,将对区内规划产生一定负面影响。
三.威胁分析
1.与北京、深圳、广州等住宅产业较发达地区相比较,天津市居民选取居住地点区域性倾向较强烈,在一定限度上将限制太阳城客户群来源。
2.从天津市整体市场格局来看,在消费能力较强和平、河西、南开三个区内,汇集着较多项目,特别是梅江周边地区,有巨大开发量,对咱们吸引这几种区客户形成一定限度阻碍。
3.在海河以东、中环线以西广大地区,汇集了许多比之顺驰太阳城更具备位置优势和相对价格优势住宅项目。
这些项目对顺驰太阳城有直接影响,将持续威胁每一期开发。
4.西横堤、双林两大片居住区将相继启动,规模、售价等因素与顺驰太阳城类似,顺驰太阳城面临着巨大竞争压力,特别是“中体产业”在西横堤运作“运动主题社区”将对顺驰太阳城产生比较大冲击。
四.机会分析
1.政府对于土地宏观调控及中心城区
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 阳城 推广 方案 样本