老年公寓可行性报告.docx
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老年公寓可行性报告.docx
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老年公寓可行性报告
老年公寓可行性报告
老年公寓可行性报告
如今中国已经进入老龄化社会,每年老年人口以800万的速度在增加,养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题,而现在是市场经济,与其他行业一样,要办养老院,也要进行市场调查,进行可行性分析。
业内人士普遍认为,开办养老院,仅有爱心是不够的,抱着赚钱的目的也是不可取的,因为养老服务是微利甚至是不盈利的。
当然,也的确有人投资建老年公寓纯粹为回报社会,不为赚钱也不图虚名,即是如此,老年公寓开办以后,也还有个维持良性动转的问题,即如何保持其自身发展。
盈亏的主要因素是入住率和服务成本,这里的服务成本是指为老人服务所必需的,有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等,都要考虑在内。
其计算公式为(预期入住人数╳收费)-服务成本即为盈亏,收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项,养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
一、办院可行性分析
养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业,对此,投资者要有清醒的认识。
进行可行性分析要考虑的因素有:
目前本地区同行业总量(床位数)及分布情况,本地区老人及家庭经济状况,尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况,地理位置的交通和环境情况等。
盈亏的主要因素是入住率和服务成本,这里的服务成本是指为老人服务所必需的,有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等,都要考虑在内。
办院的主要风险在于,一是入住率的不足,房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄,导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态,不能实现资产的良性循环。
二是入住老人的收费风险,由于老人及子女的财务状态恶化等原因,造成入住老人不能及时续费,养老机构又不能强行将老人赶出门,造成垫付费用的局面。
三是老人的意外伤害风险。
老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群,一旦产生纠纷,诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。
一、从市场角度
武汉是个适合老年人养老的的城市,各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人。
随着人口流动的加剧,会有越来越多的人选择到某某养老。
目前武汉实际人口1060.77万,其中老年人口占到163.76万,占到15.43多。
全市现拥有养老机构208家,床位不到11万余张,没有达到老年人口千分之二的最低要求,应该还有很大的发展空间。
从区域角度来看,——区和——区养老机构相对密集,市南老城区和——路东部人口居住密集区、——新区存在养老机构床位上的不足。
二、目前深圳市内养老机构发展评价
武汉市养老机构应该说从数量上发展较慢,但总体运营水平不够高,特别是缺少象天津鹤童
老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。
具体来讲,
1、百床以上规模较大的养老机构,收费较低(全部费用800元以下)的入住率一直很高,床位全年紧张。
办这种类型的养老机构前期投入较大,一般需要建设专门的院舍,配套设施齐全。
2、百床以上收费在1000元左右的养老机构,市场目前属于中档以上养老机构,目前存在一定程度的入住率不足,经营情况多在盈亏平衡点以下。
但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选,市场前景看好。
3、30张床位至100张床位之间的中等规模老年公寓是某市养老机构的主流。
这部分养老机构,由于床位数达到了规模效应的要求,硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派,机构管理还处在简单层次控制的范围之内,用人成本较低。
这种养老机构经历前期的经验积累期,多数都实现了盈利需要特别提出的是,这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。
这一群体服务需求层面较少,日常消耗低,且收费较高。
只要辅助于较好的医疗,是目前盈利概率最高的院所类型。
4、30张床位以下的小型养老机构,也称家庭式养老院,这种院所经营形式灵活,前期投入较小,特别适合生活小区内建设。
经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持,在房屋租金等方便实现优惠。
可能的情况下争取到福彩基金的投入,“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入,再辅助于水电暖方面的优惠,压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。
经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送,以弥补盈利能力不足。
目前这种养老机构在本市经营平均状况较差,对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大,每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。
迫切需要专业人士介入,对这种养老机构财务运营进行专业指导,或采取集团式经营方式,统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施,达到降低服务成本的目的。
二、收支情况分析(以50张床位,四人间养老院为例)
一、开办养老机构前期投入
1、租金投入,选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施,租金必须控制在200元/床/月以下(通常收费床位费为200元-600元),例:
50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上,合理租金控制在年10万以下。
2、房屋改造和简单费用,约投入6万元。
3、基本设施配备。
b)床上用品700×50=35000元
c)室内每人一个圈椅200×50=10000
d)电视每房间一个1000×15=15000
e)活动室设施家庭影院一套,麻将桌2个,健身器材2件,预算约10000元。
f)餐饮设施,灶具二套,餐具60套,消毒柜一个,冰箱一台,总控制在8000元。
(可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠)
g)洗衣设备,预算2000元。
h)洗澡设备,预算5000元。
i)办公设施,电脑、打印机各一台,面包车一部。
(可时机成熟时再到位)
合计最小投入280000元。
4、开业仪式和相关宣传费用,约20000元。
以上租金+装修+设施+宣传=300000元
二、养老机构年度运营投入
1、员工工资。
护理员5人计1000×12×5=60000元
2.伙食费成本300×50×12=180000元。
5、办公费用600×12=7200元
6、设备耗材、维护等2000元
7、租金10万元。
以上投入合计482000元。
三、养老机构收入预测(按80%床位利用率,680元收费)
1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。
2、服务费200×12×50×80%=96000元
3、餐费260×12×50×80%=124800元
3、水电费20×12×50×80%=9600元
4、取暖费80×3×50×80%=9600元
以上收入计336000元
四、经营评估
1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。
2、可期达到全年平均80%的床位利用率,每年做1万元的资产折旧,5000元意外损耗,保
守收入280000元。
3、每位老人入住时收取5000元意外保证金,可暂收付200000元,可60%用于抵付前期投入,其它做为周转资金和出院返还。
三、开办养老机构相关手续
一、开办养老机构应具备的条件
(一)符合当地养老服务机构发展规划;
(二)有规范的名称;
(三)有固定的场所和服务设施,有室外活动场所;
(四)有相应的资金(前期投入约1万元/床);
(五)有与其业务相适应的从业人员(医生护士可通过与属地医院诊所签约实现)。
二、开办养老服务机构,应当提交下列材料:
(一)开办组织或个人的__明;
(二)机构章程;
(三)资金状况证明;
(四)场所证明;
(五)消防安全、卫生防疫证明;
(六)与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。
三、开办养老服务机构,应办理如下手续:
1、市和各区(市)人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构,申办人直接向市__门提出申请。
本市其他组织和个人开办养老服务机构,申办人应当向养老服务机构所在地的区(市)__门提出申请。
区(市)__门应当按照本办法的有关规定进行审查,对符合规定的,报市__门。
__门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。
2、核准开办养老服务机构的,申办人应当按照有关规定和__门的要求进行筹建,经__门会同有关部门验收合格后,由市__门发给登记证书。
3、申办人取得登记证书后,应当按下列规定办理有关手续:
(一)利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构,申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续;
(二)利用国有资产开办的非营利性养老服务机构,申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续;
(三)开办营利性养老服务机构,申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。
四、养老机构享受优惠和社会资源利用
1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。
需每年到__门审批一次。
2、符合星光老年之家投入条件的,可申请福彩基金的注入。
3、可利用志愿者开展服务,降低用人成本,实现亲情服务。
4、开展社会公益活动,争取捐赠和赞助,补充老年生活费用的不足。
养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实,更重要的是要分析地块周边环境,包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况,分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象(消费群体)市场容量
老年公寓可行性报告
如今中国已经进入老龄化社会,每年老年人口以800万的速度在增加,养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题,而现在是市场经济,如其他行业一样,要办老年公寓也要进行市场调查,进行可行性分析,业内人士普遍认为开办老年公寓仅有爱心是不够的,抱着赚钱的目的也是不可取的,因为养老服务是微利甚至不盈利的。
当然,也的确有人投资建老年公寓纯粹为回报社会,不为赚钱也不图虚名,即是如此,老年公寓开办以后,也还有个维持良性转动的问题,即如何保持其自身发展,盈亏的主要因素是入住率和服务成本,这里的服务成本是指为老人服务所必需的,有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等都要考虑在内,其计算公式为(预期入住人数×收费)—服务成本即为盈亏,收费项目主要有床位费,养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
一、项目说明
本项目计划书主要阐述杭州菲芮诺服饰有限公司准备于xx年在泾县开办“夕阳红”老年公寓中心项目的计划书。
本项目动作时间定于xx年上半年。
开办夕阳红老年公寓中心项目,对于本公司来说,是基于目前中国“老龄化社会增长的趋势来考虑的。
这一项目的开发无论对国家对社会对公司的意义深远,一举多得:
一是可以为国家老龄事业尽份力,解决老年人老有所养的问题;二是帮助社会上的421(双方父母、家庭夫妻、小孩)家庭减轻负担,
给曾经为国家、社会和家庭做出了重要贡献的老年人提供一个安享晚年的一个机会;三是为公司的长期稳定发展奠定基础,对公司未来拓展老龄市场,建立完善的老龄事业产业链至关重要。
夕阳红老年公寓总的建设成本以及所需流动资金共需要(8550万元),建设所需资金(8450万元),流动资金(100万元),由于公司主要负责经营策划管理,该项目资金所需资金将完全由社会筹集,各位有资金的项目投资都以股东的身份提供,公司定期提供分红。
该公司以项目入股持股60%。
二、公司简介
杭州菲芮诺服饰有限公司于xx年4月成立,位于杭州市拱墅区,从事养老服务业是本公司的核心投资领域之一,融汇国内外领先的养老理念,以国际化、产业化、全国连锁为特点,依托夕阳红老年公寓养老与居家养老服务,延伸投资养老产业、养老服务职业培训、产品开发、医疗康复等核心价值链,构建夕阳红养老服务产业平台,助力老年人享受充实而精彩的退休岁月。
夕阳红将以专业化的品牌战略,成为现代化、专业化、规范化、产业化的老年服务机构。
夕阳红将以“热心、精心、细心、耐心”为服务宗旨;以“爱岗、敬业、尊重、维护”为职业道德;以“老人入住为本,才人利益为大”为基本服务准则,以“老有所依,老有所为”为核心竞争力,并在理论上__及本地区老年化的趋势,老年服务市场的供求矛盾有深入的分析和研究,对老年事业的发展方向和发展趋势有深刻的认识。
规范化、标准化的管理成为安徽老年服务产业发展的领头羊。
三、项目市场背景与市场情况分析
1、目前我国老年人口的背景与现状
随着中国进入老龄化社会的步伐加快,发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的重要内容。
当前,我国正处于人口老龄化加速发展时期,截至xx年底,我国60岁以上的老年人口已经达到1.67亿,占全国总人口的12.5%。
据初步预测,我国老年人口从今年起将进一步呈现加速增长态势,到2050年前后全国老年人口将达到4.7亿左右。
老龄问题不仅是个人和家庭的现实问题,也是一个关系国计民生的重大社会问题。
日益严峻的人口老龄化挑战,在人口结构上呈现出高龄化、少子化、空巢化的加速发展态势,更与人口高峰、就业高峰相重叠,与经济转型、社会转型、文化转型相交织,已渗透到经济发展和社会生活的各个领域。
2、目前宣城市老年人现状
目前宣城市60岁以上老人有29.5万,占全市户籍人口的11%;空巢老人达到13.2万人,占老年人口数量的38%;泾县现60岁以上老人约3.5万人,占全县人口的10%。
全市部分丧失和完全丧失自理能力的老人有近3万人,占老年人口数量的10%。
据测算,宣城市老年人正在以每年3%的速度递增,我市在2万老年人当中,__老人希望居家养老,但随着社会发展老少分住、家庭小型化已成必然趋势,家庭保障和照料功能逐步向社会转移,社会化养老需求越来越大。
3、目前国家对老年事业的政策支持
十二五期间,相关部门将落实国家现有优惠扶持政策,引导和促进社会力量参与养老服务事业。
宣城市政策支持:
为了鼓励社会各界兴办养老机构,去年市政府出台了《关于动员社会力量加快发展老年人社会福利机构的意见》,在规划立项、资质审批、税收等方面出台优惠政策,积极鼓励和支持社会力量参与老年人社会福利机构的建设与管理。
《意见》规定,政府将建立新增福利机构床位资助制度和福利机构运营补贴制度,对新建福利机构按照每张床位
1000元的标准给予一次性资助。
对非政府组织和个人运营的福利机构,每收住1名本市户籍老人,政府给予每月150元的补贴;每收住1名本市户籍“三无”、“五保”老人,政府给予每月240元的赡养补贴,等等相关政策。
四、目标与计划
老龄产业属于夕阳的朝阳产业,是一个功德无量的事业,社会需求缺口巨大,市场前景广阔,本公司目标将以老年公寓为基础向老年产业纵深发展!
力争未不五年内发展成为安徽老年产业的龙头企业,实现省内首家老年公寓服务龙头企业。
在未来五年本公司制定三个发展阶段:
第一发展阶段:
借鉴国内外老年公寓的成功安例,引进先进的管理水平,结合中国国情及传统文化进行深度研究,探索、实践,不断完善,总结出一套具有__的老年公寓运作模式。
第二发展阶段:
在规模与品牌的互动下以连锁经营、统一管理的模式拓展全国市场。
以资本方式向老年产业纵深发展,形成以老年公寓为核心的产业链,成为全国老年产业发展的核心企业。
第三发展阶段:
随着全国市场的全面展开,对公司旗下老年产业结构巩固整合,完成融资上市。
争取成为国内老年公寓第一家上市企业,提高公司知名度,为公司下一步发展迈出新台阶。
五、营销计划
目标市场:
暂时只针对能自理老人,年龄在60—80岁之间有2万名企事业单位的离退休老人,生活可以自理,居家生活感到孤独寂寞,
辽宁省老年公寓开发建设项目
可行性研究报告
纵智联合投资咨询有限公司
二零一三年五月
第一部分老年公寓项目背景.........................................................................................................................3
第二部分关于老年公寓项目问题专家答疑.................................................................................................4
第三部分老年公寓项目可行性研究报告编制大纲(xx年最新版)..................................................10
第一章老年公寓项目总论......................................................................................................................10
第二章老年公寓项目背景与必要性......................................................................................................10
第三章老年公寓项目市场分析..............................................................................................................10
第四章老年公寓项目建设地理位置......................................................................................................10
第五章老年公寓项目规划方案及管理..................................................................................................10
第六章老年公寓工程建设方案..............................................................................................................11
第七章环境保护......................................................................................................................................11
第八章老年公寓组织机构与劳动定员..................................................................................................11
第九章老年公寓项目实施进度................................................................................................................11
第十章工程招投标..................................................................................................................................11第十一章投资估算与资金筹措..............................................................................................................11第十二章项目财务评价..........................................................................................................................11第十三章老年公寓可行性研究结论......................................................................................................12
第四部分老年公寓可行性研究报告编制服务...........................................................................................13
一、我们编制可行性研究报告需要(企业业主)提供资料清单.........................................................13
二、编制时间............................................................................................................................................13
二、运作体系............................................................................................................................................14
三、我们的优势........................................................................................................................................15
附件:
部分成功案例.........................................................................
- 配套讲稿:
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