购房合同注明公摊面积Word文档格式.docx

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对此，可以用公用建筑面积分摊系数（简称分摊系数）来衡量。

　　篇二：

商品房公摊面积如何算

　　商品房公摊面积如何算

　　我们在购买商品房时，房屋销售面积一般都是由两部分组成：

一部分是室内面积，另一部分叫“公摊面积”。

公摊面积指的是直接为居住服务的公共空间，比如过道、楼梯等，这部分空间分摊到每套房中，由买房人共摊，所以称之为公摊面积。

在消费者购买商品房发生的纠纷中，公摊面积纠纷占有相当数量。

针对这一点，建设部颁布了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，该通知针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷事件，详细制定出了一定的计算标准，从而让百姓在购房时心中有数，减少了开发商对消费者进行欺诈的可能。

该办法将从5月1日起实行。

　　现行的《房产测量规范》对住房的公摊面积分配原则进行了规定，但对一些部位具体的测绘方法尚不明确，容易造成开发商和住户之间说法不一。

建设部住宅与房地产业司张小宏处长认为，近期颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》是对目前已有的房产测量规范等相关法规的延续，将对房屋权属和面积测算做进一步的规

　　范。

　　《通知》规定，在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。

必须由房产测绘单位对房产实施测绘，房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。

张小宏指出：

正因为公摊面积容易引起歧义，或者容易引起纠纷，我们相应的规定中都特别强调要把套内面积和公摊面积分别标识。

　　通知中，这次规定的内容比以前更加细腻，一直在百姓购房时容易引起争议的公共走廊、楼梯下空间等使用面积的计算问题，也有进一步的明确。

《通知》规定，计算建筑面积的房屋，层高或高度均应在米以上；

阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积；

与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积；

楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积；

建设部张小宏处长认为，由于房产专业知识比较复杂，公摊部分面积具体如何计算，购房者有知情权。

测绘是开发商委托测绘机构测绘的，你可以要求开发商提供一切的测绘报告，报告中对哪些部分进行分摊，分摊的面积是多少，作为完整的测绘报告它应该有所反映。

　　尽管购房者有权得到具体明确的测绘报告，为公摊面积的含糊之处寻求依据，但是，张处长认为，对于房屋面积的权属和计算问题的规范，有相应的一系列法律法规以及技术标准组成，目前的通知还不能一揽子解决整个房屋面积计算的问题。

真正解决房屋买卖双方对公摊面积的争议，还需要相关法规的进一步完善。

　　房屋买卖：

公摊面积难说清

　　目前，买房签合同时，房地产商一般只告诉购房者公摊面积总共是多少，由哪些部分组成，但各部分面积具体多少，是怎么测算出来的，消费者并不清楚。

公说公有理，婆说婆有理，公摊面积的纠纷也便时有发生。

　　谢森老人一家两年前在北京市某小区购置了一套商品房，现住在小区的G1楼203室。

按照买房时签定的购房预售合同，谢家这套两室两厅的房子建筑面积为平方米，其中包括分摊的共有共用建筑面积

　　平方米。

交房入住后，谢森按设计图上标注的各房间面积逐一累加，发现公摊面积达到了24平方米，比合同上写明的多一些。

　　在谢家这张购房合同附带的《公摊部位说明》上，具体标明了公摊面积包含的楼梯、过道等共用场所。

但这些公摊部分的面积各自是多少，具体是怎么测算出来的，谢家的购房合同和《公摊部位说明》并没有明确标注。

这一点，正是谢森对公摊面积有异议的地方。

　　与谢老一样，感觉自家房屋面积缩水，对公摊面积部分不明白的，还有小区内的其他住户。

　　“感觉多了点，但咱们算不出来，有没有这么多说不清楚。

”

　　“按道理讲，他应该给我们一个图纸或者什么解释一下，但他们销售人员根本不解释。

　　小区商品房销售部就在小区旁边，问及小区住户的公摊面积具体如何计算，是否有明确标注，销售人员表示只有在房屋正式交付入住之后，经过相关部门的测量才能做出答复，目前还无法具体说明。

但是，住户已经入住小区1年多了，房屋也经过了实际测量，但销售商至今也没有就小区的公摊面积部分做出一个具体的解释。

“至于分摊，任何社区，任何项目，它都会有问题，客户不会明白的。

　　房屋买卖双方有争议，购房合同是直接的依据。

但是，小区居民在购房合同上也碰到了问题。

据长年处理房地产官司的北京力行律师事务所的主任律师朱寿全介绍，目前通用的房屋买卖格式合同中，并没有明确规定公摊面积的测算方法和具体，也没有规定公摊面积出现误差的处理方式。

房地产交易市场处在发育阶段，法律法规不够完善，开发商利用它的强势地位，做出了一些有损于消费者利益的行为。

　　开发商义务尚不明确，购房者仍然心存疑虑，惟一可靠的购房合同也是含糊不清，但中国消费者协会的统计数字却是实实在在的：

从1999

　　年到20XX年，消费者关于商品房计量方面的投诉分别是1234件、1389

　　件、1432件，呈逐年递增的趋势。

并且，这中间相当部分就是消费者对公摊面积提出的异议。

　　“204条”应对购房陷阱

　　针对房屋买卖过程中容易出现的种种问题，采访中记者发现，隆安律师事务所的秦兵律师草拟了一份《204条商品房买卖补充合同》。

秦律师说，这其中每一个条款都曾经是一场官司。

在这其中，当然也有对公摊面积的约定。

　　秦兵律师建议消费者签订面积条款时要写细，使用面积、公摊面积、套内建筑面积，具体的长度尺寸表示出来，不要标平方米，而要标多少厘米长，这样自己以后有可能检测出来复核一下。

　　具体的复核方式，秦律师在“204条”中主张，消费者有权从商店里购买一个皮尺，对自家房屋的公摊面积进行测量、复核；

或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的机构，对有争议的面积部分进行检测。

　　假设有一个尺寸是虚假的，消费者就有权推定所有的尺寸都是虚假的，因此，在这种情况下，如果开发商不能证明自己没有过错，那么就推定开发商有过错，消费者就有权拒付公摊面积的全部价款。

　　在主张对面积进行复核的同时，秦律师还特别提醒购房者注意，一定要在合同中写清楚违约责任，保障当事人的合法权益。

在我们的合同条款违约责任太少，让欺诈这一方肆无忌惮。

必须写清楚，假设面积尺寸差一厘米，就有可能每一厘米赔给你1000块钱，这样作假的人才不敢作假。

　　目前，开发商一般以建筑面积来计算房价，它包括住户房屋内的使用面积、墙体的部分面积和公摊面积。

秦兵律师认为，要从根本上解决公摊面积引发的种种问题，最直接的做法就是以房屋使用面积来计算房价。

公摊面积问题是个不容易操作的事情，最好就是把它彻底废除掉。

以使用面积售房的话，至少在面积条款上，大家的争议会下降70％至80％甚至更多。

　　秦律师认为，对于“204条”，只有一些不诚实的房地产开发商认为有些条款难以接受，而对于大多数诚实信用的开发商来说，基本上是都可以接受的。

近段时间以来，每月都有购房者带着这份补充合同，与房屋销售商签订了购房合同。

在广东等一些地区，已经有开发商按使用面积计算价格，受到购房者的欢迎。

　　：

如何约定公摊面积

　　北京炜衡律师事务所杨明认为，关于公摊面积目前尚无法律和行政法规加以约束，而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。

以北京市为例，目前可适用的主要规定有：

１９９５年９月建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》、２００２年３月颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，北京市国土资源和房屋管理局２０００年９月颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》、２００２年１２月下发的《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》。

根据这些规定，不应计入公摊面积的空间有：

（一）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；

（二）会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋；

（三）开发商自营、自用的房屋不仅不应计入公摊，而且还应当分摊公用建筑面积。

能够计入公摊的物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。

按照北京市的规定，从２００３年２月１日起，为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。

每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。

尽管这些规定对于保护购房人的利益比较有利，但是，由于其立法层次很低，开发商违反该分摊原则的，在向房地产行政主管部门申办预售许可证时，可能会遇到一点麻烦，但承担的也只是行政责任。

因此，由于缺乏法律层面上的强制性规定，买卖双方完全可以通过合同的自由约定对上述这些分摊原则加以改变。

　　应如何约定公摊面积？

对此，杨明律师认为防范风险的最好办法是在购房合同中就约定好。

　　２００３年新版商品房买卖合同示范文本（简称合同）的第三条、第十一条和合同附件二中均涉及到公摊面积的约定，购房人应当充分利用这些条款约定好公摊面积。

首先，购房人应当在合同第三条中约定公摊面积的数字，并在合同附件二即有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积大小；

其次，由于购房人对于分摊原则并不熟悉，建议购房人在附件二中最后要明确约定：

出卖人违背本条约定的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的２０％向买受人支付违约金。

”这样，政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定，即可自动适用于买卖合同。

　　公摊面积一般按如下规则分摊计算：

　　根据《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积为:

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。

　　不应计入的公用建筑空间:

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;

2、售房单位自营、自用的房屋;

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

　　一般规定

　　l、房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

　　2、房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高米（含米，下同）以上的永久性建筑。

　　3、房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

　　4、房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。

　　5、房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±

0米以上计算。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

　　6、房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。

地下层次以负数表示。

　　二、计算全部建筑面积的范围

　　1、永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。

单层房屋内如带有部分楼层者，符合规则一般规定的亦应计算建筑面积。

　　2、多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。

　　3、房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等）层高在米以上的按其墙外围水平面积计算。

　　4、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。

　　5、楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

　　6、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。

　　7、房屋天面上属永久性建筑，层高在米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。

　　8、原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

　　9、挑楼、全封闭的阳台接外围水平投影面积计算。

　　10、与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。

　　篇三：

买房公摊面积到底该多大？

　　25％

　　30层以上的住宅公摊面积通常都占购房面积的

　　15％-17％

　　多数点式的楼盘公摊面积约占购房面积的

　　13％-15％

　　18层以下板式住宅公摊面积约占购房面积的

　　10％-13％

　　一般多层住宅公摊面积约占购房面积的

　　（以上是《通知》出台前计算公摊面积比例的数据）

　　前日，北京市建委颁布《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》。

本报以《北京新建楼盘取消楼栋外公摊》为题对此进行了独家报道，引起广大读者及业界广泛关注。

　　一石激起千层浪。

有业内人士认为《通知》的出台是政府再一次刺激市场的政策，同时也有购房者担心，开发商会不会还是算计着“羊毛出在羊身上”，将原本抹去的公摊面积转移。

那么在新政出台前，公摊面积怎样计算的？

新政出台后，在公摊面积的计算上，购房者、开发商又将面临怎样的新问题？

在新政正式执行后，位于楼体外部、原本业主拥有公共产权的车位又将归属何处今日，本报将继续为您解读此项房产新规。

　　文件实录

　　北京市建设委员会关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知京建权（20XX）545号

　　第二条规定房地产开发企业使用未竣工的预测面积数据计算分摊系数、测算成套商品房面积的，应将有关情况如实书面告知每个购房人并自房屋面积实测工作开始至初始登记前在售楼处和已竣工楼栋内予以公示。

公示内容包括：

未竣工的分摊部位、使用未竣工分摊部位或楼栋的预测面积数据、全部房屋实测后面

　　积差异的房价款结算办法、实测面积与登记面积有差异的应申请面积变更登记、公示起始日期等内容。

房地产开发企业应将公示内容及张贴公示的现场照片分别交房屋测绘成果备案部门办理房屋面积测绘技术成果报告备案、房屋登记部门进行初始登记。

　　第三条规定办理转移登记时，申请人应提供房地产开发企业与购房人签订确认公示内容的补充协议或购房人出具认可公示内容的书面文件。

登记部门应在房屋登记簿记载或档案中注明登记面积为暂测面积，最终面积以实测面积为准；

房屋所有权证附记中应注记登记面积与实测面积不符的，以实测面积为准并应申请变更登记。

　　第六条规定自本通知下发之日起，新申请预售许可的开发项目，原则上不得再分摊建筑楼栋（相互连通的为一个建筑楼栋）外的公用部位。

使用同一个分摊方案、分期办理预售许可的开发项目，本通知下发之前已取得预售许可证的，再申请预售许可时，可继续沿用原分摊方案。

　　深度分析

　　纠纷频现公摊面积成焦点

　　一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。

高层公摊系数一般在之间，而多层的公摊系数则在之间。

不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。

住宅楼公摊面积计

　　算方法为：

分摊面积=各单元的建筑面积×

分摊系数（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和）。

其中，需要分摊的面积要由地方房产测绘部门实地测量。

　　“公摊面积成为业主与开发商纠纷的焦点，主要问题在于一直以来我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。

现在政策主要是根据建设部的《房产测量规范》和一些省市出台的地方性测量原则意见。

”著名房地产纠纷律师孟宪生表示。

　　那么究竟商品房公摊面积应该多大，公摊面积的大小对购房者有什么影响呢？

　　孟宪生告诉记者，目前国家在公摊面积上没有明确规定必须控制在哪个区间范围内。

而如果公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；

过小，则影响居住的舒适度。

　　根据北京市建委20XX年颁布的相关规定，要求商品房在计算住宅公摊面积时，采取“谁用谁分摊”的原则，一般在计算公摊面积时，只计算栋内分摊面积，不计算栋外分摊面积。

以住宅为例，其公摊部分主要包括电梯厅、电梯井、楼内走廊楼梯、水井、泵房等。

而如公共停车场、绿地等全不计入住宅的公摊面积内，此外配建的学校、邮局、运动场属于代建项目也不算入购房者的公摊。

如购买地下停车场，还要承担停车场内的公摊面积，购买商业用房需承担商业用房的公摊面积。

　　孟宪生指出，从20XX年开始，北京市房屋销售一般全以套内面积为主，已经不再按照建筑面积计算了，他认为最合理的方式是购房者只按照套内面积支付房款，而栋外因为公用部分，全体业主享受所有权。

　　追求利润开发商在公摊上“动手脚”

　　著名物权法专家舒可心向记者介绍，在商品房兴起之初，几乎所有的楼盘都不存在“设计”的问题，清一色按照国家相关的设计样板进行建筑，而楼与楼之间、小区物业空地等地方都不存在楼外建筑。

但随着房地产市场的兴起，开发商为了追求最大限度的利润，开始在公摊面积上做手脚。

　　举例说明，有的开发商增加每套住宅的公摊面积，将不应计入每套销售面积的部位计入销售面积，如自行车库等；

有的以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同中，在实际交付时，使用系数大打折扣，这是利用了买房人很难确切测量整个小区的公摊面积；

还有的开发商在预售时，暂定每户分摊面积很小，但在实际入住时在允许的误差范围之内增大分摊面积，按规定购房者无理由退房，只能增加房价款。

此外，按套内建筑面积卖房时，开发商更容易加大公摊比例来赚取利润。

　　孟宪生表示，开发商在公摊面积上做些手脚是很容易的事。

比如小区内建设一个配电房，只为A栋楼服务，但在计算公摊面积时，不仅A栋楼的消费者需要负担，甚至连B栋、C栋楼的消费者也要承担。

例如阳台，密封后的阳台究竟算不算公摊面积、怎么算，也是“公说公有理，婆说婆有理”，有的开发商算一半面积，有的开发商则不算面积。

　　另一种情况是，开发商提供给消费者的住房面积在建设过程中发生变化，消费者通常不知情，此前就发生过客厅面积转移到阳台（阳台的建设费用比客厅低）的情况。

还有一些开发商根本不提供具体的计算方法，只有一个粗略的公摊系数，消费者往往就在不明不白中签下了合同。

　　篇四：

公摊面积成购房者心中的痛教你几招避免风险

　　公摊面积成购房者心中的痛教你几招避免风险

　　20XX-12-1809:

42搜房

　　[摘要]很多的购房者在选择互相面积的时候一般都有考虑套内面积，但其实很少人在看房过程中直接问售楼员这个户型公摊面积是多少。

公摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

很多的购房者在选择互相面积的时候一般都有考虑套内面积，但其实很少人在看房过程中直接问售楼员这个户型公摊面积是多少。

有些人回想我买房子是算建筑面积的，公摊面积不算入算价范围，跟购房者利益没有多大的关系，但其中开发商也不会承担这部分的费用建设，那么，这部分谁来买单？

羊毛还是会出在羊身上。

这部分的公摊费用是变相为升高的房价，最终还是由购房者买单。

　　一般购房者在签订购房合同时一定要注重公摊面积，如果书面上写着是这么大，但实际在等你收楼时“缩水”，受伤的始终是购房者，并且日后还要为这部分公摊费用付钱。

近日惠城区杨先生对自己购买的房子因公摊面积太大不满而在络上进行投诉，得到的答复居然是该项目公摊面积是经过住建部门和房管部门审批的，是符合规定的。

惠州一不愿具名的内部人士向记者透露，在实际操作中，有些开发商为了追求最大限度的利润，会在公摊面积上做手脚，将不应分摊的公用建筑面积计入公摊面积，如自行车车库等。

　　大家细心想想，这种已经签订购房合同后才发现公摊面积太大的事情有很多很多，那么，公摊面积是怎么算出来的呢？

我们又怎样避免这些风险？

先来看看几个故事吧。

80平房公摊占1/4房管局回应:

公摊比例无上限

　　“这个公摊面积是如何算出来的？

”日前，市民杨某在“惠民之家”站投诉，他在鹏达御西湖买了一套80多平方米的房子，公摊面积就去了20多平方米，他花费了几十万元实际才买到60多平方米的使用面积，真是坑爹。

一层楼共七八户，每户都公摊这么多，他想知道这么多公摊面积都算在哪里去了，用在了什么地方。

　　昨日，鹏达御西湖开发商副总经理杨晶在接受南都记者采访时表示，小区公摊面积多少不是由开发商说了算，鹏达御西湖的公摊面积是经过住建部门和房管部门审批的，是符合规定的。

　　鹏达御西湖并非孤例，20XX年4月，黄先生购买了市区惠南大道恒和金谷的一套41平方米的商品房，而公摊面积就占了15平方米。

但开发商称，该楼盘属于单体楼，共有24层，由于该楼盘属于公寓式楼房，电梯井和走廊等公摊部分面积较大，因而导致该楼房的公摊面积也相对较大。

　　套内面积缩水一半公摊系数高达52%

　　“本来设计得好好的，这里放床，这里放沙发，还有开放式厨房，可现在放下床后，恐怕连转身的地方都没了。

”4月19日，带着记者一起来收房的张先生在房间里转了一圈，不停摇头。

　　20XX年夏，在北京工作的张先生看中老家山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘。

繁华的地段、敞亮的样板间，一下就打动了他。

事后他回忆，楼盘虽是预售，但“火”得很，他差