古民居旅游开发项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx

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****县也适时提出了建设生态旅游名城的旅游发展目标，为我县旅游业的发展绘制了宏伟蓝图。

****乡党委、政府历来重视旅游业的发展，提出发展有****特色的旅游业，制定了“一山、一庙、一居、一公园”的****观光旅游业发展规划。

特别是大丰山国家级森林公园的建设开发，为全乡旅游市场的进一步发展打下了坚实的基础。

****乡环境优美、历史悠久、民风淳朴、文物独具特色，文化底蕴丰厚，古村落形成于宋，繁荣于明、清时期，保存较好。

选址于山间盆地，依山傍水；

空间布局突显乡土建筑特色，以村落沟渠相贯通，其建筑以砖木结构为主，土木结构为辅，以各家族聚居为主要形式。

总体体现着客家先民以人为本，崇山敬水、和谐万物的朴素人生观和价值观，显示出特有的传统乡土建筑文化，是闽西北客家民居建筑的杰出代表之一。

其中有被列为县局文物保护单位的“彩映庚”、“翰林第”等近百座明清时代基本完好的祖庙、家祠和民居建筑，列入保护的控保建筑48处，以及基本完整的街巷结构和水系。

现存古街区面积约10万余平方米，三条古街、九条古巷道、学宫、商铺、码头、戏头坪及祠坊宫庙均分布于此。

****古民居于2007年被****省政府批准为第三批省级历史文化名乡，2008年10月被住房和城乡建设部、国家文物局授予“中国历史文化名（镇）村”称号。

是****县“十一五”旅游业发展规划“一湖一洞两泉三山四景”中的四景之一，是有良好的旅游开发基础和较好发展潜力。

　　古村落内各类古建筑接功用有序分布、交通、商贸、学校、城门、山寨等社会性基础设施和宫庙祠堂、祖屋、民居等各建筑单元，不仅保存完整，大多至今仍在发挥着它的社会功用，堪称古代闽西客家建筑的“活化石”。

　　作为组成客家古村落的各个建筑单元，样式各样化，既有围屋式典型客家宅院，还有府第式，碉楼式和吊脚楼式等各式建筑模式，可称为客家村落建筑样式的博物馆。

　　构成明清期客家村落骨架的街巷、水网系统位布局完整、保存完好，至今仍是格局整个村庄条块的界限。

　　各建筑单元外表风格素朴，但装饰手段及技法多样化，以木雕、砖雕、石雕等为主的“三雕”艺术，图案设计精到、技法娴熟、功力遒劲、其内容和形式表现着****人朴素而独到的美学意趣和理想愿景。

另外，灰塑、壁画、彩绘等装饰手段亦有突出表现。

他们与“三雕”艺术一起，共同构成****古民居装饰艺术的长廊。

　　古村落充分利用依山傍水的地理特点，由山前阶地至河岸谷地，房舍依序排开，山环水护，后山林木葱茏，前溪水流青碧、人工建筑与自然景观高度和谐。

　　古村落内，生活着以赖姓为主的三千多村民，这些赖氏后裔继承着传统的原汁原味的客家文化，如“狮龙节”、“火把节”、“摆五方”等，绚丽而神秘，狂热而怪异，体现了客家人守正、至理而又炽热果敢的文化特质。

　　三、项目优势

　　1、资源优势

　　****古民居是目前****省保存最完整的明清代古村落，在整个华东地区来说也是非常少见的，具有重要的历史文物价值。

赖武赖安两个村庄明清时代的古民居密集分布，成规模。

保留下来的整个村落原始布局完整，延续以真武街，楼房下街，镇安门街为骨，以众多里巷小弄为支脉的街坊布局，沿着这些里巷小弄分布有“宗祠”、“彩映庚”、“翰林第”、“来青”、“迎薰”、“慕荆”、“棠棣镜秀”在内的四十多幢座明、清时期的古民居，面积近二万五千平方米，其中以赖氏祖庙、彩映庚、翰林第、大夫第等为代表。

这些古建筑多根据所在方位卜吉而建，讲究风水地灵，一般以上堂为中心，配以门楼，下堂、厢房、及护厝等，堂前有天井，天井多用卵石铺衬花卉纹、钱纹及太极图案，大门前有前坪及池塘。

体现着闽西客家建筑中因地制宜，就地取材，体量小巧，朴素实用的特点。

它的产生及发展的过程是整个客家民系在闽西地区垦荒拓植、发展壮大的缩影。

这片古民居群落堪称闽西地区明、清系，具有非常高的研究价值。

　　2、区位优势

　　****乡及其周边拥有非常丰富的人文资源和自然景观，是****县规划的宗教民俗旅游板块的中心。

大丰山、灵台山等为主的寺庙群涵盖了西北到三明市，南到龙岩广东、东到江西的大部分香客市场。

大山森林公园也逐渐成为闽西北观光原始生态旅游的美好去处。

具有典型清代建筑风格的****古村落是三明市保存最完整、规模最大的古民居，面对的是巨大的市场空白，在三明市乃至在闽西北地区没有任何竞争对手，既有较强的垄断性，又有极大的市场吸引力，以“访古寻古”为主要内容的****古村落必将成为闽西北民俗观光生态旅游线路上的有益补充，一定会吸引较大的客源。

　　3、交通优势

　　****县****乡位于****县南部，县道余李线横贯南北，距省道洋万线仅25公里。

到永宁高速25分钟车程，到永武高速仅30分钟车程。

与连城飞机场相距35公里，仅30分钟车程。

区域内怀周边城镇相通的大灵线、北沙线、余李线已经升级改造竣工，四通八达，交通非常便利，完全具备了发展旅游业所必须的交通条件。

　　四、配套情况

　　开发以“访古寻古”为主要内容的****古民居观光旅游项目，属于绿色环保无污染产业，对当地环境不会造成任何影响，相反通过修缮、保护****古建筑群将会促进周边环境的改善。

****境内有35千伏变电站，电力来源充足。

在****乡南山村建有日供水1000吨的自来水水厂一座，可以保证全天候充足的自来水供应。

　　五、项目投资

　　1、资金总额。

以“访古寻古”为主要内容的****古民居是集观光旅游、购物、住宿、度假为一体的综合服务项目。

在保护现有建筑的基础上修缮、还原、开发古民居工程量大，需要大量的资金。

据估算，整个项目总建筑面积2万余平方米，总投资额2000万元人民币。

可以本着“循序渐进、分期开发“及”边开发、边受益“的原则进行。

首期可投资1500万元。

　　2、资金来源。

合资、合作或独资

　　3、分配形式。

按投资比例、合作约定比例或股份制形式进行利润分配。

　　六、开发步骤

　　****古民居旅游开发项目工程量大，开发建设需要较长的时间。

因此应一边开发、一边经营、一边完善，逐步完成各项服务设施的建设。

将分为三个阶段进行。

　　1、完成赖武赖安主体建筑物及配套基础设施的拆迁安置工作。

目前，****古民居内还有38户村民在里面居住。

****古民居在村中部，与县余李线相距仅仅200米，但没有一条宽敞道路与余李线相通，必须改扩出一条与余李线直接相通的主干道，或者按照****古民居的设计风格铺设观光道与外界相通。

在设计规划中村南有一个池塘可以修建为休闲观光荷花池，两边建造古色古香的古建筑，成为进入景区的大门。

根据设计规划，共需完成32户村民的搬迁赔偿等基础性工作。

　　2、在规划认证的基础上对****古民居进行合理修缮、还原及配套基础设施建设。

请建筑专家、学者对现存的七个院落进行考察认证，绘制出****古民居全部建筑规模的效果图。

建设停车场、进入景区大门及两边商品房，形成接待能力。

将现存的建筑进行系统的修缮，恢复门楼、门庭、巷道出入口等主是建筑，对巷道、古围墙进行挖掘、修缮、维护，初步形成从正门进入，通过巷道、夹壁墙与各个院落连接起来的几条经典的线路。

同时，对室内家俱、字画等摆设进行复原并配以古陶瓷展览，给游客一种全方位的悠久古宅感觉，对外开放。

　　3、完成并完善全貌的****古民居还原等开发建设工作。

对****古民居其它倒塌的建筑、花园、过街楼、商铺等进行恢复，使****古民居还原成刚刚建成时的规模，重现****古民居的昔日风采。

将规划要求中的各个项目配套完整，到2012年整体开发基本结束。

　　七、市场分析

　　1、客源预测

　　****乡古民居开发项目根据设计的服务项目和功能，客源可分为外来游客、本地消费者、古建筑专家、画家学者及摄影爱好者等专业群体四部分。

具体如下：

（1）、外来游客：

****古民居位于热点交通通道上，附近有三明、福州、厦门、龙岩、赣州、漳州等地客源非常丰富，开发潜力巨大。

如果我们能够按照规划要求将****古民居的各项服务项目功能配齐，将市场着眼于周边地市和旅游景区，加大宣传促销力度，估计吸引1%的客源，一年就可吸引游客4万人。

（2）、本地消费者：

三明市现有人口380万人，如果按照全区2%的消费者计算，每年参观****古民居的消费者可达6万人以上。

　　（3）、古建筑专家和爱好者：

****古民居具有深厚的历史文化底蕴，研究明清时代客家古建筑风格的活“标本”，是明清时代我国乡村建筑文化的“缩影”和古街区、村落繁荣的重要见证，可以建成明清古建筑建设风格研究的重要基地和古代乡村建筑风格考证的实践基地。

　　（4）、画家学者摄影爱好者等专用群体：

****古民居典型的清代建筑风格，古色古香，青砖灰瓦，将成为这些专业人士采风、写生的一个重要基地，也是研究清代建筑风格的活标本，如果宣传到位，每年估计可吸引3万人。

此外，营造的轰动效应也大大有助于吸引外来游客。

综上所测，预计****古民居每年接待的各类游客可以达到20万人以上。

　　2、效益分析

（1）、基本情况：

项目占地5万余平方米，总投资2000万元，其中拆迁、配套基础设施建设1000万元，修缮、恢复、维护800万元，展品投资征集资米等30万元，流动资金170万元。

（2）营业收入：

根据市场预测估算如下：

　　①、容量预算（万人）消费标准（元/人）年收入（万元）

20 

50 

1000

　　②、商品房出租、工艺品出售等收入：

预计100万元

　　营业总收入可达到：

1100万元。

　　（3）、营业成本：

　　管理费：

按照营业收入2%计算：

1100×

2%=22万元

　　建筑拆旧：

按30年计算：

1100万元/30年=36万元

　　维护维修费：

10万元

　　工资：

20人×

12000元/年/人=24万元

　　水电费：

3万元

　　税金：

5.5%=60.5万元

　　（4）、利润预测：

　　税后利润：

1100（22+36+10+24+3+60.5）=1100-155.5=944.5万元

　　所得税：

944.5×

33%=311.85

　　税后：

944.5-311.85=632.65

　　（5）投资回收期：

2000/633=3.3年

　　八、总论

　　根据市场预测，****古民居旅游开发项目投资回收期仅需要3.3年，是经济效益比较理想的开发项目。

同时****古民居的建设可以弥补****旅游市场的不足，促进我县旅游业的发展。

而且它的开发建立，将会不同程度激活人们对古建筑文化的探索需求，刺激人们的消费和生活观念的改变，推动当地第三产业的快速发展。

因此，仅此普通意义的市场定位，****古民居的旅游开发是十分及时和正确的，是极具开发前景的。