XXX别墅区物业管理方案0501.docx
- 文档编号:17656888
- 上传时间:2023-04-24
- 格式:DOCX
- 页数:75
- 大小:146.74KB
XXX别墅区物业管理方案0501.docx
《XXX别墅区物业管理方案0501.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《XXX别墅区物业管理方案0501.docx(75页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
XXX别墅区物业管理方案0501
项目名称:
XXXXXXXXX项目
招标编号:
XXXXXX号
物业管理方案
(正本)
投标人:
XXXXX物业服务有限公司
投标日期:
年月日
第一节项目的特点分析和概况2
第二节物业管理总体设想4
第三节拟采取的管理方式及工作计划5
第四节管理人员的配备及培训10
第五节管理规章制度的建立11
第六节经费收支测算及开办物资装备计划19
第七节住宅区档案的建立和管理27
第八节各类经营管理服务指标的承诺30
第九节保安、设施设备、保洁等物业服务内容36
第十节便民服务及特约服务58
第十一节社区文化61
第一节项目的特点分析和概况
一、XXXXX项目项目:
XXXXXX有限公司以公开招标方式进行XXXXXXXXXXXXXXX项目前期物业管理项目招标,该项目是目前XXXXXX唯一一个依湖而建的超高层与别墅相结合的建筑群。
项目拟将规划酒店、商务中心、别墅、商业区、高尚居住区与周边环境融为一体,以XXXXXX独特的文化底蕴为主题,将该项目打造成为XXXXXX城市生态发展的示范平台,其中XXXXXX号地块建设总用地面积163257.6平方米,总建筑面积142798.47平方米。
二、项目的基本情况
XXXXXXXXXXXXXXXXXX号地块一期技术经济指标
总用地面积
163257.6平方米
总建筑面积
142798.47平方米
-地上建筑面积(计容面积)
93312.97平方米
-不计容地下建筑面积
49485.5平方米
-建筑密度
25.0%
-容积率
0.51
-绿化率
32.48%
-总户数
375户
-机动车停车位
772辆
-非机动车停车位
294个
其中:
XXXX地块技术经济指标
用地性质
商住用地
用地面积(㎡)
38945.6㎡
总建筑面积(㎡)
39325.17㎡
其中
地上面积(㎡)
26963.17
地下面积(㎡)
12362
计容建筑面积(㎡)
26943.17㎡
容积率
0.69
建筑密度
30.57%
绿地率
31.90%
地上机动车位数
234
非机动车位数
125
道路开口要求
规划条件无,按国标控制
总人数(3.2人/户)
400人
总户数
125户
物业管理用房
20㎡
42#地块技术经济指标
用地性质
商住用地
用地面积(㎡)
53460
总建筑面积(㎡)
55812
其中
地上面积(㎡)
38916
地下面积(㎡)
16896
计容建筑面积(㎡)
38896
建筑占地面积
17016
容积率
0.73
建筑密度
31.83%
绿地面积
20314.8
绿地率
38%
总户数
173户
停车位要求
地上机动车位数
262个
非机动车位数
169个
总人数(3.2人/户)
554人
45#地块技术经济指标
项目
数量
单位
备注
总用地面积
19016
m2
总建筑面积(含地上地下)
11523.5
m2
其中
地上建筑面积(计容面积)
6648
m2
其中
酒店
0
m2
企业会所
6648
m2
地下建筑面积(不计容)
4875.5
m2
其中
酒店地下室
0
m2
企业会所地下室
4875.5
m2
总占地面积
3857.9
m2
建筑密度
20.30%
容积率
0.35
绿地率
38%
总户数
19
户
机动车停车位
67
辆
根据XXXXXX设计规范,1辆/100m2计算
其中
地上机动车停车位
67
辆
地下机动车停车位
0
辆
47#地块技术经济指标
项目
数量
单位
备注
总用地面积
51836
m2
总建筑面积(含地上地下)
36137.8
m2
其中
地上建筑面积(计容面积)
20825.8
m2
其中
酒店
0
m2
企业会所
20826
m2
地下建筑面积(不计容)
15312
m2
其中
酒店地下室
0
m2
企业会所地下室
15312
m2
总占地面积
12093.3
m2
建筑密度
23.30%
容积率
0.4
绿地率
38%
总户数
58
户
机动车停车位
209
辆
其中
地上机动车停车位
209
辆
地下机动车停车位
0
辆
第二节物业管理总体设想
根据住宅小区的物业管理的自身运作规律,针对XXXXXX项目日前的实际情况,我们经过初步综合分析,认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作:
一、实施综合治理,塑造一个清洁的XXXXXX。
XXXXX物业公司接管XXXXXX以后,首先将对社区环境进行综合治理,具体方案是:
1、对社区的卫生综合治理,把公共场所、场地的卫生彻底打扫干净,重点清理卫生死角,全面进行“灭四害”消杀、清除所有垃圾杂物、泥沙等,还社区一个干净整洁的环境。
2、对所有沙井、沟渠进行疏通清淤工作,保障排水系统畅通。
3、对社区的公共设备、机房、值班室、宿舍等公共设施进行全面检修维护,使其恢复正常工作状态。
二、健全、完善保安系统,把小区安全工作放在第一位,安全工作包括治安和消防安全两大方面。
1、建立健全适合XXXXXX实际的安全管理规定并严格执行。
2、对全体保安人员的聘用实行严格把关,严格审查资历、经历、确认无不良记录,并实行担保人制度。
3、利用技防与人防相结合,不留安全隐患与死角,对保安员实施半军事化管理,加强培训,严格管理。
4、对消防设备、设施认真巡查,严格管理,使其随时保持在良好状态。
5、加强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣传,做到全民具备防范能力。
确保XXXXXX安全万无一失。
三、逐步改进绿化环境,建造一个舒适的优美小区。
XXXXXX的绿化环境经过精心设计,绿化面积比重很大,绿化覆盖率较高,花草树木品种繁多,我们接管后将发挥我们多年对绿化养护管理经验,结合小区的环境特点,对小区绿化进行改造,并精心管理,精心修造,把XXXXXX塑造成一个四季花开、鸟语花香的美丽的高档社区。
四、以人为本,实施人性化管理,塑造XXXXXX形象。
为了管理好XXXXXX,在对社区环境进行综合治理的同时,最重要的是塑造人气,尽最大努力去调动业主住户的积极性。
大家的家园大家关心,我们将坚持我公司的“业主、住户至上,服务第一”的服务宗旨,实施“以人为本,人性化管理”,逐个走访业主、住户,广泛征求意见和建议,集思广益,事事处处为业主、住户的利益着想,以诚待人,以诚感人,与全体业主、住户及业主委员会一起共同努力,完善收费,竭诚服务,用我们的双手和智慧,塑造XXXXXX的美好形象,保证物业的保值与增值。
第三节拟采取的管理方式及工作计划
第一部分拟采取的管理方式
一、管理体制
接管XXXXXX物业管理以后,形成以业主委员会为主,居委会、派出所参与的住宅共管体制,管理处在业主委员会和公司的直接领导下,根据所签委托管理合同条款要求,严格执行《物业管理条例》及其实施细则,对XXXXXX实施综合一体化物业管理。
管理的指导思想是:
以社会效益为主,经济效益、环境效益有机结合,为业主提供一流服务。
(一)外部管理体制
政府主管部门
XXXXXXXXXX物业管理有限公司
(二)XXXXXX管理处组织管理架构
XXXXXXX物业管理有限公司根据物业管理服务合同,设立XXXXXX管理处,财务实行独立核算。
管理处组织架构图如下:
XXXXXX管理处组织架构图
(三)XXXXXX管理处组织架构说明
1、管理处内部采取直线职能制的组织形式,尽量减少管理环节,提高工作效率和保证信息渠道畅通。
2、在岗位设置上,充分考虑到XXXXXX规模,硬件设施先进的特点,岗位设置少而精,减少中间层,满足XXXXXX的实际需求,降低管理成本。
3、要求管理处管理维修人员素质高,一人多职,一专多能,最大限度地压缩人员定编数量。
二、监督约束机制
(一)XXXXXX监督约束机制示意图
(二)XXXXXX监督约束机制说明
1、由政府部门、业主及业主委员会、物业管理公司对管理处实行全方位监督。
2、管理处内部运作公开透明,便于大家监督。
3、强化物业管理公司及管理处的检查考核职能,考核结果与员工工资待遇挂钩。
三、激励机制
(一)激励机制示意图
(二)激励机制说明
1、公司激励机制分为两个层次,第一层次为员工直接感受的报酬及奖惩体系。
第二层次为沟通、提升、企业文化体系,满足员工的精神需求。
2、通过合理的报酬体系设计,完善的绩效管理与考评,严格的奖惩体系,真正做到奖惩分明,优胜劣汰,保护员工长期的工作热情及动力。
3、通过加强沟通,加强企业文化建设,引导员工形成共同的价值取向和文化观,确保员工积极主动愉快地从事本职工作。
同时对积极上进,追求自我提升的员工,给他们提供培训再教育的机会,随着企业的发展,使员工的自身能力不断提高,尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。
四、管理工作的控制方式
1、采用定点检查方式,通过管理处受理投诉,追溯处理问题的全过程,检查有无推拖、应付之现象,发现问题及时纠正。
2、实行“走访管理、层层检查”,主任、管理员定期、不定期对各类人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣,从而不断改善工作质量。
3、实行动态信息反馈控制,定期或不定期走访住户、街道办及派出所,听取他们对管理处的意见和建议,并在工作中予以改进。
第二部分工作计划
依据管理方式和管理运作流程,我们将工作计划分为接管管理和常规管理两部分,按照轻重有序、科学实效的原则,拟定如下管理工作计划。
一、接管管理工作计划
XXXXXX进驻管理、对于接管管理工作尤为重要。
一方面要接管原来开发商所移交的XXXXXX建设施工验收的各种图纸资料,另一方面还要办理有关业主的各种入伙、交费资料,以便今后进行完善的管理服务,更为了XXXXXX业主的切身利益,所以在接管时我们将认真进行接收,严格进行科学分类、编号、建档、整理。
做好登记造册,完善交接签收认可工作,分清责任,对于各类设备设施,结合设备档案,认真核对,办好接收手续。
序号
项目
内容
时间
一
档案接管
1、XXXXXX建筑施工竣工全套资料
2、业主资料档案
3、历年业主交费记录
签订委托管理合同后一周内
二
设备接管
1、公共设备接管
2、公共设备技术、维修档案
三
环境整治
XXXXXX内环境绿化的整治
二、正常期管理工作计划
序号
项目
内容
时间
一
机电设备的
维修养护
1、设备的基础资料管理
2、设备的运行管理
3、设备的维修管理
4、设备能源和安全管理
2014年6月起
二
保安管理
1、治安管理
2、交通、车辆管理
3、消防管理
2014年6月起
三
小区环境管理
1、园林绿化管理
2、清洁卫生管理
2014年6月起
四
财务管理
1、费用收取
2、财务记帐
2014年6月起
五
社区文化
活动开展
1、社区宣传
2、举办社区活动
2014年6月起
六
便民服务和
完善配套
为住户提供便民服务
2014年6月起
第四节管理人员的配备及培训
一、管理服务人员的配备
(一)XXXXXX管理处人员配备方案
人员配备说明:
XXXXXX管理处拟配备各类人员53人,其中管理人员9人,技工6人,一般层员工39人。
(二)人员素质要求
岗位
性别
要求
年龄
要求
文化程度
要求
工作技能及工作经验要求
人员素质
经理
男
50岁
以下
大专以上
1、经管专业或机电专业
2、五年以上工作经验
3、具物业管理经历
4、有较强沟通及协调能力
内部选派
管理员
不限
35岁
以下
大专
1、物管或经营专业
2、三年以上工作经验
3、熟练使用电脑
4、熟悉会计业务
内部选派与
外聘相结合
管理员
男
35岁
以下
大专以上
1、建筑或机电专业
2、三年以上物业管理经验
3、熟悉物业管理法律法规,具物业管理上岗证
内部选派
维修工
男
40岁
以下
中专以上
1、有中级电工及弱电以上操作证
2、三年以上专业工作经验
3、具土木维修经验
内部选派与外聘相结合
清洁工
不限
40岁
以下
初中以上
1、男性1.68m以上,女性1.55m以上
2、五官端正,动作麻利
3、有专业经验优先
4、会使用清洁设备优先
班长内部选派,卫生员外聘
保安员
车管员
男
20—26岁
高中
1、退伍军人,党员优先
2、身体健康,仪容形象好
3、身高1.75-1.82米
4、有物业管理经历者优先
内部选派与
外聘相结合
二、管理服务人员的培训
(一)培训工作原则
理论联系实际,学用一致,按需施教,讲求实效。
(二)培训系统的实施运作
1、培训系统图
修正执行
反馈评价
系统图说明:
(1)针对XXXXXX的管理特点来设置培训目标并拟订实施计划。
(2)有效运用各种培训形式和方法,确保培训达到预期效果。
(3)通过对员工进行考核,以了解培训的有效性及员工的接受程度。
(4)根据对考核结果的评估和反馈,及时调整培训思路并确定未来培训重点。
强调将理论应用到实践工作中。
2、培训的组织方式
(1)培训职责
①管理处负责员工日常培训计划、协调、组织、考核等工作。
②主管级以上的管理人员根据公司提出的培训计划进行逐级培训,并对培训实施评估和反馈。
(2)培训形式
实行公司与管理处两级的培训,根据培训要求,采取多种形式对员工进行岗前培训和在岗培训,其中在岗培训是培训的主要形式。
(3)培训实施流程
员工培训分为三个阶段,即:
岗前培训——岗位转正培训——在岗培训。
每位新入职员工必须接受为期一周的入职培训,内容详见《新员工公共培训科目》。
三个月试用期满后,经考核合格后方可转正。
转正以后员工将接受长期连续的在岗培训,内容详见《多工种培训科目表》。
所有培训课程结束后均进行考核、评价,并归档管理。
(三)培训内容及目标
1、新员工公共培训科目
序号
公共科目名称具体内容
一
礼仪知识:
1、常用礼仪知识2、《XXXXX物业管理公司仪表、仪态、行为规范》
二
服务意识:
1、职业道德教育2、如何处理业主与住户投诉3、与业主住户的沟通技巧
三
企业文化:
1、公司发展史及基本情况介绍2、公司经营理念3、《员工手册》
4、内部管理规章制度
四
XXXXXX基本情况介绍及二次装修管理要点
五
行业法规:
建设部及XXXXX市物业管理方面的法规条例
六
物业管理基础知识
七
安全知识及消防知识
2、保安员及车管员培训科目
序号
培训内容
培训频率
培训目标
一
1、单兵队列动作
2、三大步法
3、体能训练
逢周一至周五
每天训练一小时
培养组织纪律性
练就扎实基本功
二
1、擒拿格斗基本功
2、捕俘拳
3、防卫术
逢周六、周日
熟练掌握擒敌
及防卫技能
三
内务管理
每周一次检查评比
保持宿舍干净整洁
四
工作例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及分析)
每周一次
提高思想觉悟总结自身存在不足
五
《保安服务工作手册》
每月一次培训考核
熟练掌握保安员岗位职责、操作规程、工作标准
六
保安服务的规章制度及相关法规政策
每月一次培训考核
熟悉相关法律常识,提升理论水平
七
《消防管理工作手册》
每月一次培训考核
了解消防的基础知识,救火的基本程序及各自职责
八
突发事件的应急处理,紧急集合演练
每季度一次
提高突发事件处理能力
九
消防实战演习,伤员救护知识
每半年一次
提高消防实战能力
3、清洁工(绿化工)培训科目
序号
培训内容
培训频率
培训目标
一
工作例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及分析)
每周一次
提高思想觉悟,总结自身存在不足
二
内务管理
每月一次检查
保持宿舍干净整洁
三
《清洁服务工作手册》
《绿化服务工作手册》
每月一次培训及考核
熟练掌握清洁工(绿化工)岗位职责、操作规程、工作标准
四
清洁设备操作和保养;清洁用品的使用;园艺机械、设备的操作保养及农药的使用
每季度一次培训和考核
提高工作技能,保持工作效率
五
清洁环保方面的管理条例
园艺方面的管理条例
每季度一次培训及考核
熟悉相关法律常识,提升理论水平
六
四害消杀和防治,植物生长一般常识
每季度一次
熟练掌握消杀程序;了解和掌握园林的基础知识
七
消防实战演习(配合保安队)
每半年一次
提高消防实战能力
4、维修技工培训科目
序号
培训内容
培训频率
培训目标
一
工作例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及技术交流)
每月召开一次
提高思想觉悟,总结自身不足,提高技术水平
二
内务管理
每月一次检查
保持宿舍干净整洁
三
《维修服务工作手册》
《设备管理工作手册》
《消防管理工作手册》
每月一次培训考核
熟悉技工的岗位职责、操作规程、工作标准,掌握消防知识和设备管理知识
四
房屋维修方面的管理条例,房屋修缮标准
每季度一次培训考核
熟悉相关法律常识,提升理论水平
五
小区内水、电、消防管道走向,设备设施特点,维修服务范围
每季度一次培训考核
了解和熟悉小区状况,提高工作效率
六
土建、机电、给排水等相关专业的基础管理知识
每半年一次培训考核
提升技工综合能力及素质
七
设备及机具的操作演练和保养规程
每半年一次培训和考核
检验技工实际操作能力
八
技术大比武
每年一次
综合评比,提高技能
九
消防实战演习(配合保安队)
每半年一次
提高消防实战能力
第五节管理规章制度的建立
“没有规矩,不成方圆”。
健全、规范的管理规章制度是我们实施科学管理、提供优质服务的依据,也是我们塑造物业管理品牌的保证。
我们将严格按照ISO9001质量保证体系的要求,对XXXXXX实施专业化、规范化的管理。
同时,根据XXXXXX的实际情况,我们制订了完善的管理规章制度。
限于篇幅,我们仅将XXXXXX管理规章制度的目录摘录如下:
一、公众制度
1、XXXXXX精神文明建设公约
2、XXXXXX楼宇使用及维护管理规定
3、XXXXXX装修管理规定
4、XXXXXX装修管理公约
5、XXXXXX装修人员管理规定
6、XXXXXX物品搬进(出)管理规定
7、XXXXXX治安管理规定
8、XXXXXX清洁卫生管理规定
9、XXXXXX园林绿化管理规定
10、XXXXXX消防管理规定
11、XXXXXX交通车辆、停车场管理规定
12、XXXXXX环境保护管理规定
13、XXXXXX供水、供电、供气管理规定
14、XXXXXX临时用电管理规定
二、内部岗位职责
1、管理处主任岗位职责描述
2、保安队长岗位职责描述
3、管理员岗位职责描述
4、保安员岗位职责描述
5、车管员岗位职责描述
6、清洁员岗位职责描述
7、维修工岗位职责描述
8、绿化工岗位职责描述
9、炊事员岗位职责描述
三、内部行政管理制度
1、员工守则
2、员工培训制度
3、员工录用制度
4、劳动合同管理规定
5、请销假制度
6、岗位考勤制度
7、工作制度
8、员工考核制度
9、奖惩制度
10、办公用品管理制度
11、员工宿舍管理规定
12、员工食堂管理规定
13、管理处回访制度
14、接待来访投诉工作制度
15、档案管理制度
16、电脑管理制度
17、安全操作制度
18、防火安全检查制度
四、工作流程
1、XXXXXX管理处整体运作流程
2、社区文化活动实施流程
3、业主投诉处理流程
4、物业接管验收流程
5、业主入住流程
6、二次装修管理流程
7、档案建立与管理流程
8、服务质量评价及不合格服务控制服务
9、物料控制流程
10、设备设施维修养护工作流程
11、业主室内维修工作流程
12、治安事件处理工作流程
13、环境管理工作流程
14、消防应急处理流程
15、培训工作流程
五、员工工作岗位考核及奖惩
1、奖励办法
2、公司考核制度
第六节经费收支测算及开办物资装备计划
一、投标报价
序号
项目名称
收费标准(元)
面积(m2)
月度收入
年度总收入
备注
一
可收费面积物业费收入
1
住宅物业服务费
1.1
联排物业服务费收入
4
65061.67
260246.68
3122960.16
根据招标文件估算
1.2
独栋物业服务费收入
4
22395.62
89582.48
1074989.76
根据招标文件估算
小计
87457.29
349829.16
4197949.92
2
车位物业服务费
2.1
车位使用费收入
70
772
54040
648480
根据招标文件估算
小计
54040
648480
项目总计
403869.16
4846429.92
二、物业管理经费收支的基本原则
1、“以收定支”原则
XXXXXX在制订物业管理收费时考虑到业主的承受能力,收费标准均照XXXXX市的收费指导,并在此基础上精打细算,计划使用,合理开支。
2、“透明管理”原则
编制费用开支计划,物业公司仅收取合理的管理佣金,其余收入均投入到管理中,费用开支的预决算通过业主委员会的审查确认,并按规定定期公布账目。
三、日常物业管理费测算
(一)测算依据
1、XXXXX市物业管理收费的相关法律收费指导标准及文件;
2、我公司多年物业管理的经验数据,并参照现行市场行情及行业测算惯例;
(二)XXXXXX物业管理公共服务费测算。
XXXXXX物业公共服务费测算表
序号
项目
测算依据
测算式
测算结果
(年总支出)
一
人工费
(1)+┅┅(6)
2400960
-1
管理人员工资
管理人员9人(一正两副),工资标准按人均5000元/人·月测算
月工资标准×人数
540000
5000×9×12
-2
安全护卫人员工资
安全护卫人员22人,三班两运转,每班7人,设队长1名,工资标准按人均2200元/人·月计
月工资标准×人数
792000
3000×22×12
-3
保洁绿化人员工资
保洁人员16人,设保洁主管
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- XXX 别墅 物业管理 方案 0501