资产评估形考网上作业文档格式.docx
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经调查分析确定:
按现在市场材料价格和工资费用水平,新建造相同构造资产全部费用支出为500万元。
经专业人员勘察估算,该资产还能使用8年。
又知该资产由于设计不合理,造成耗电量大,维修费用高,及现在同类标准资产相比,每年多支出营运成本4万元。
(该企业适用所得税率为25%,假定折现率为10%。
年限为8年,折现率为10%年金现值系数为5.3349)
要求:
试确定该设备重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。
解:
(1)重置成本=500(万元)
(2)实体性贬值率=
=68.63%
成新率=1-68.63%=31.37%
(3)实体性贬值额=500×
68.63%=343.15(万元)
(4)功能性贬值额=4×
(1-25%)×
5.3349=16.00(万元)
(5)评估价值=500-343.15-16.00=140.85(万元)
某企业尚能继续经营三年,营业终止后资产全部用于抵充负债,现拟转让。
经预测,3年内各年预期收益分别为400万、300万、200万元,若折现率为10%,试求其三年收益现值总额。
三年收益现值总额=400×
(P/F10%1)+300×
(P/F10%2)+200×
(P/F10%3)
=400×
0.9091+300×
0.8264+200×
0.7513
=761.82万元
1、进行交易情况修正
进行交易情况修正,是为了排除可比实例交易行为中某些特殊因素所造成成交价格偏差,将其成交价格修正为正常价格。
2、进行交易日期修正
即将可比实例在其成交日期时价格修正到估价时点价格。
一般会采用房地产价格变动率进行修正;
利用房地产价格指数进行修正;
前两者都无法取得时,估价人员可以根据当地当地房地产价格变动情况和发展趋势,以及自己经验累积进行判断,加以修正。
3、进行区域因素修正
区域因素修正,是将可比实例在其外部区域环境下价格,调整为估价对象外部区域环境下价格,即将可比实例及估价对象区域因素进行比较,找出由于区域因素优劣所造成价格差异,进行调整。
区域修正方法主要有两种;
一种是直接比较修正法,另一种是间接比较修正法。
房地产价格区域因素修正方面主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共设施配套完备程度、城市规划限制。
4、进行个别因素修正
个别因素修正,是将可比实例个别因素状况下价格,调整为估价对象个别因素状况下价格,即将可比实例及估价对象个别因素进行比较,找出由于个别因素优劣所造成价格差异,进行调整。
个别因素修正内容主要包括土地个别因素修正、建筑物个别因素修正。
(1)由于机器设备种类繁多,单位价值比较大,性能用途各不相同,所以,评估应根据评估目和要求,分门别类,逐项逐件地进行核实和评估,以保证评估真性和准确性。
(2)评估应该以技术检测为基础,正确确定机器设备使用寿命、技术寿命、经济寿命以及损耗程度。
(3)必须把握机器设备价值特点,包括对机器设备价值构成要素及其变化规律认识。
1、超额运营成本:
前五年每年=200000/100×
2×
20=80000(元)
后五年每年=200000/100×
20×
(1+20%)=96000(元)
2、净超额运营成本:
前五年每年=80000×
(1-25%)=60000(元)
后五年每年=96000×
(1-25%)=72000(元)
3、最后折现得到功能性贬值额=60000×
3.3522+72000×
3.3522×
0.4972=321100(元)
有效总收入=50×
11000×
12×
(1-10%)=594(万元)
管理费用=594×
2%=11.88(万元)
维修费用=4000×
1%=44(万元)
其他税费=594×
5%=29.7(万元)
净收益=594-11.88-44-29.7=508.42(万元)
评估价值=508.42×
(P/A8%30)=508.42×
11.2578=5723.6907(万元)
假设评估土地价值为X
楼价=8000×
3000=24000000(元)
建筑费=3000×
3000=9000000(元)
专业费=9000000×
10%=900000(元)
销售管理和税费=24000000×
20%=4800000(元)
利息=(X+9000000+900000)×
6%×
2/2=0.06X+594000
利润=(X+9000000+900000)×
10%=0.1X+990000
地价X=2400-90-(0.06X+594000)-(0.1X+990000)
X=930-0.16X
1.16X=7716000
X=6651724.14(元)
土地取得费=45.2(元/平方米)
土地开发费=50(元/平方米)
税费=49.1(元/平方米)
利息=(45.2+50+49.1)×
0.915%×
2=31.68(元/平方米)
利润=(45.2+50+49.1)×
10%=14.43(元/平方米)
土地成本=45.2+50+49.1+31.69+14.43=190.42(元/平方米)
土地所有权权益=190.42×
15%=28.56(元/平方米)
土地价格=(190.42+28.56)×
150000=32847000(元/平方米)
期中测试
1、
(1)由于机器设备种类繁多,单位价值量较大,性能用途各不相同,所以,评估应根据评估目和要求,分门别类、逐项逐件逐台地进行核实和评估,以保证评估真实性和准确性。
(2)由于机器设备分布在各行各业,情况千差万别,技术性较强,因此,评估应以技术检测为基础,正确确定机器设备使用寿命、技术寿命及其损耗程度。
(3)必须把握机器设备价格特点,包括对机器设备价值构成要素及其变化规律认识和了解。
2、答:
需要进行以下几个因素修正:
(1)进行交易情况修正。
是为了排除可比实例交易行为中某些特殊因素所造成成交价格偏差,将其成交价格修正为正常价格。
(2)进行交易日期修正。
(3)进行区域因素修正。
是将可比实例在其外部区域环境下价格,调整为估价对象外部区域环境下价格,即将可比实例及估价对象区域因素进行比较,找出由于区域因素优劣所造成价格差异,进行调整。
(4)进行个别因素修正。
是将可比实例个别因素状况下价格,调整为估价对象个别因素状况下价格,即将可比实例及估价对象个别因素进行比较,找出由于个别因素优劣所造成价格差异,进行调整。
3、替代原则是商品交换普遍规律,即价格最低同质商品对其他同质商品具有替代性。
按这个原理,资产评估替代原则就是指在评估过程中,面对几种相同或相似资产不同价格时,应取较低者为评估值,或者说评估值不应高于替代物价格。
这一原则要求评估人员从购买者角度进行资产评估,因为资产评估值应是资产潜在购买者愿意支付价格。
例如在土地估价中:
根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务效用相同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性商品或服务同时存在时,商品或服务价格是经过相互影响及比较之后来决定。
土地价格也同样遵循替代规律,某块土地价格,受其他具有相同使用价值地块,即同类型具有替代可能地块价格所牵制。
换言之,具有相同使用价值、替代可能地块之间,会相互影响和竞争,使价格相互牵制而趋于一致。
1、重置成本=800×
(500/400)=1000(万元)
2、实体性贬值率=(6×
85%)/(6×
85%+8)×
100%=5.1/13.1×
100%=38.93%
实体性贬值额=1000×
38.93%=389.30(万元)
3、功能性贬值额
超额运营成本:
前五年每年=500×
260=260000=26(万元)
后三年=500×
260(1+30%)=338000=33.8(万元)
净超额运营成本:
前五年每年=26×
(1-25%)=19.5(万元)
后五年每年=33.8×
(1-25%)=25.35(万元)
最后折现得到功能性贬值额=19.5×
3.7908+25.35×
2.4869×
0.6209=113.06(万元)
4、评估价值=1000-389.30-113.06=497.64(万元)
1、土地取得费=45.2(元/平方米)
2、土地开发费=50(元/平方米)
3、税费=49.1(元/平方米)
4、利息=(45.2+50+49.1)×
24/2=15.8(元/平方米)
5、利润=(45.2+50+49.1)×
10%=14.4(元/平方米)
6、土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5(元/平方米)
7、土地所有权收益=174.5×
15%=26.18(元/平方米)
8、土地价格=(174.5+26.18)×
150000=30102000(元)
1、评估价值=20×
0.9091+22×
0.8264+24×
0.7513+25×
0.6830+30×
3.1699×
0.6830
=18.182+18.1808+18.0312+17.075+64.9513
=136.4203(万元)
42、甲企业持有乙企业100股非上市普通股票,每股面值2000元。
评估人员基于乙企业经营业绩认定其未来收益水平比较稳定,决定采用固定红利模型对甲企业100股股票进行评估。
据分析预测,乙企业未来五年每股股票红利分配为300元,320元,340元,360元,380元。
乙企业风险报酬率为2%,评估时国库券利率为10%,求每股股票现值。
折现率=2%+10%=12%
评估价值=[300×
(P/F12%1)+320×
(P/F12%2)+340×
(P/F12%3)+360×
(P/F12%4)+380×
(P/F12%5)]×
(投资回报系数÷
折现率)
=(300×
0.8929+320×
0.7972+340×
0.7118+360×
0.6355+380×
0.5674)×
(0.2774÷
12%)
=2795.68(元)
43、某项技术为中项新产品设计及工艺技术,已使用3年,证明技术可靠,产品比同类产品性能优越。
经了解,同类产品平均价格为150元/件,该产品价格为180元/件。
目前该产品年销量为2万件,经分析,产品寿命还可以维持8年,但竞争者将会介入。
自于该企业已较稳固地占领了市场,竞争者估计将采取扩大市场范围市场策略,预计该企业将会维持目前市场占有,但价格将呈下降趋势。
产品价格预计为:
今后1~3年维持现价;
4~5年降为170元/件;
6~8年降为160元/件,估计成本变化不大,故不考虑其变化(折现率为12%,所得税率为25%)。
评估价值=(180-150)×
20000×
(1-25%)×
(P/A12%3)+(170-150)×
(P/A12%2)×
(P/F12%3)+(160-150)×
(P/A12%3)×
(P/F12%5)
=30×
75%×
2.4018+20×
1.6901×
0.7118+10×
2.4018×
0.5674
=1646131.15(元)
44、某企业进行股份制改组,根据企业过去经营情况和未来市场预测其未来5年收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元,并假定从6年开始,以后各年收益额均为15万元。
根据银行利率及企业经营风险情况确定折现率和本金化率均为10%,。
采用单项资产评估方法,评估确定该企业各单项资产评估之和(包括有形资产和可确指无形资产)为90万元。
(1)企业整体资产评估价值=13×
(P/F10%1)+14×
(P/F10%2)+11×
(P/F10%3)+12×
(P/F10%4)+15×
(P/F10%5)+15/10%×
(P/F10%5)
=13×
0.9091+11×
0.7513+12×
0.6830+15×
0.6209+150×
0.6209
=142.2967(万元)
(2)评估价值=企业整体资产评估价值-企业单项资产评估价值之和
=142.2967-90
=52.2967(万元)
45、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年,拟采用利润分成方式收取转让费。
该专利开发研制成本为100万元,专利成本利润率为500%,乙公司资产重置成本为3000万元,成本利润率为15%。
乙公司实际生产能力为20万件,每件生产成本为50元,预计未来5年市场出售价格分别是90元、90元、85元、75元、75元。
折现率为10%,所得税税率25%。
试确定该专利使用权价值。
(1)该专利约当投资量=100×
(1+500%)=600(万元)
(2)乙公司约当投资量=3000×
(1+15%)+100×
(1+500%)=4050(万元)
(3)无形资产利润分成率=600÷
4050×
100%=14.8%
(4)评估价值=(90-50)×
200000×
14.8%×
(P/F10%1)+
(90-50)×
(P/F10%2)+(85-50)×
(P/F10%3)+(75-50)×
(P/F10%4)+(75-50)×
=40×
0.9091+40×
0.8264+40×
0.7513+40×
0.6830+40×
200000
×
=2848548.6(元)
金融资产评估特点是什么?
金融资产评估主要特点:
1、现实性。
指以评估基准期为时间参照,按这一时点资产实际状况进行评定估算。
2、市场性。
表现在市场活动中资产交易活动发生条件下,资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定和估算和报告,并且这一估算和报告结果必须接受市场检验。
3、预测性。
用资产未来潜能说明现实,现实评估价值必须反映资产未来潜能。
未来没有潜能和效益资产现实评估价值是不存在。
4、公正性。
表明两点,一是资产评估是按公、法定准则和规程进行,这是公正性技术基础;
二是评估人员通常是及资产业务没有利害关系第三者,这是公正性组织基础。
5、咨询性。
评估者只对结论本身合乎职业规范负责,而不对资产业务定价决策负责。
资产评估报告基本内容包括哪些?
资产评估报告主要内容包括:
(一)、标题及文号
(二)、声明
(三)、摘要
(四)、正文
1、委托方及资产占有方简介;
2、评估目;
3、评估范围和对象;
4、价值类型及其定义;
5、评估基准日;
6、评估依据;
7、评估方法;
8评估实施过程;
9、评估假设;
10、评估结论;
11、特殊事项说明;
12评估报告法律效力、使用范围和有效期;
13、评估报告日;
14注册资产评估师签名盖章。
(五)、附件
1、评估对象所涉及主要权属证明资料;
2、委托方和相关当事方承诺函;
3、评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件;
4、评估对象涉及资产清单或资产汇总表。
简述流动资产评估程序。
流动资产评估程序
(一)确定评估对象和范围。
1、正确划分流动资产及其他资产界限,以免重复评估和漏评;
2、查核待评估流动资产产权。
(二)、清查核实流动资产,并对实物类流动资产进行质量监测和技术鉴定。
(三)、调查分析债权类流动资产,根据以往资信情况确定其风险。
(四)、选择合理评估方法。
(五)、评定估算流动资产,出具评估结论
资产评估报告作用是什么?
资产评估报告主要有以下作用:
(1)资产评估报告为被委托评估资产提供作价参考依据。
(2)资产评估报告是考核资产评估工作质量依据,是评估人员工作质量和素质反映。
(3)资产评估报告是管理部门完善资产评估管理重要依据。
(4)资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料重要信息来源。
49、乙企业为两年前刚刚转产一个企业,由于产权变动需要进行评估,据预计该企业生产经营活动将在未来5年内逐步趋于稳定,由评估人员和相关专家通过市场预测和分析,企业未来5年净现金流量分别为200万元,400万元,500万元,580万元,585万元。
已知国库券利率为15%,风险报酬率为5%,试确定企业整体资产价格。
折现率为20%复利现值系数
企业整体资产评估价格为:
200╳(P/F,20%,1)+400╳(P/F,20%,2)+500╳(P/F,20%,3)+580╳(P/F,20,4)+585╳(P/F,20%,5)+585/20%╳(P/F,20%5)
=200╳0.8333+400╳0.6944+500╳0.5787+580╳0.4823+585╳0.4019+2925╳0.4019
=2424.17万元
50、某企业2005年支付每股股利为1.28元,预期股利将永久性每年增长5%。
股票贝塔系数为0.9,1年期国债利率为3.25%,市场风险补偿率为5%。
估算企业每股价值。
第一年预期股利DPS1=1.28╳1.05=1.344
折现率=3.25%+0.9╳5%=7.75%
每股价值=DPS1/r-g=1.344/7.75%-5%=48.87元
51、某企业对库存一种燃料进行评估,库存量为50吨。
经现场技术鉴定,没有发生质量变化,仍能满足生产需要,只是保管中自然损耗1%。
根据市场调查,得知该燃料近期市场价格为每吨4000元,每吨运费100元,整理入库费为每吨40元,则该种燃料评估值是多少?
评估人员根据有关资料对该燃料进行评定估算:
该燃料采购价格=50×
4000=200000元
该燃料自然损耗=50×
4000×
1%=2000元
该燃料运费及入库费=50×
(100+40)=7000元
该燃料评估值=200000-2000+7000
=205000元
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