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0.9　

C4体育用地

12.84

3.2　

C5医疗卫生

10.57

2.6　

C6教育科研

57.46

14.7　

3

M

工业用地

23.54

5.9　

4

W

仓储用地

0.77

0.2　

5

U

市政设施

1.21

0.3　

6

G

绿地

24.55

6.1　

7

D

特殊用地

6.08

1.5　

8

E

水域

1.53

0.4　

9

S

道路广场用地

6.35

10

施工区

3.86

1　

11

合计

400.2

　100

（三）现状用地潜力分析

根据淮海路南地块现状土地利用情况，对规划范围内用地进行综合评价，将其分为可改造用地，保留用地和已批用地三大类型：

1、可利用用地

可利用用地是指可以进行大规模城市建设的用地。

主要由两类用地构成：

一类是社区比较老化，周边发展巨大，急需改造。

二类是集体土地经过改造可是上市的和马上要收储的工业企业用地。

2、保留用地

保留用地是指本规划期内将基本维持现状使用功能的用地，用地面积171.65公顷。

保留用地主要指建设较为成熟，形成一定规模，建筑质量较好，环境居住质量较高，仅需要通过综合环境治理，进一步提升地区环境品质，塑造地区城市形象的地区。

本区的综合整治用地主要指已建成的、质量较好且多层的居住小区和部分公共设施。

3、已收储用地

已收归土地局所有，可以通过招、拍、挂方式进行土地使用权转让的用地。

本区已收储的用地有23.54公顷，主要为毛纺厂、纺织机械厂、有线电厂等。

第二章各类用地现状

一、居住用地

现状居住用地197.38公顷，占总建设用地面积49%

现状居住用地包括二类居住用地、居住商业混合用地和三类居住用地。

二类居住用地主要包括七八十年代新建的居住小区，三类居住用地主要是指淮海路南地块内居住状况较差的居住用地，主要包括余姚村，欧庄村、纺织机械厂北、海郑里、吴庄村等。

主要居住区一览表

名称

位置

用地面积（万平方米）

建筑面积

新都佳苑

煤建街

1.8

3.24

煤建北村

4.8

7.2

省煤宿舍

2.7

4.05

煤建中村

5.7

8.55

建国西路延长段

4.7

6.11

梅园小区

煤建路

3.5

4.55

永业小区

关庄村北

纺织厂宿舍

和平路西延路南

2.8

4.2

纺南新村

二环西路东

7.1

10.65

煤建南村

15.3

22.95

吴庄小区

吴庄路

6.3

8.19

富丽花园

永安街

建国西路

5.2

万里巷

6.1

7.5

锦绣家园

12

云龙新村

王陵路

8.6

云西小区

中山南路

中枢小区

中枢街

13.6

居住商业混合用地

本地区居住商业混合用地主要指以住宅为主，混合商业办公的用地，多分布在建国西路、和平路沿线。

建筑以多层为主，质量尚好，底层为商业办公。

中小学

本地区现有初级中学2所、完中2所、小学6所，生均用地面积7.96平方米，低于国家标准，平均每个班级学生数为42人，在校小学生占常住人口的比例为33‰；

中学生均用地面积10.53平方米，平均每个班级学生数为53人，在校初中生占常住人口的比例为39‰。

表1-2-1现状中、小学一览表

学校名称

（㎡）

用地面积

学生人数（人）

班级数（个）

备注

段庄二小

6998

4717

1224

24

段庄居委会

矿物局小学

10058

12383

2006

42

西关居委

永安街小学

6504

5290

813

21

永安办事处

燕子楼小学

2360

3321

372

湖北路小学

4543

4039

286

风华街小学

4567

5632

642

17

二眼井居委

矿务局中学

17570

35493

2237

27

徐州市五中

17104

29260

2105

41

徐州市十三中

14056

17802

3441

62

徐州市十二中

11664

15461

912

基层社区配套设施

本地区内现有基层社区级医疗卫生设施4处，即永安社区卫生所、湖北社区卫生所、王陵社区卫生所和泉山区医院，另有一些私人诊所。

区内现有幼儿园12所，占地面积为1.80公顷。

本区内缺乏文化活动中心和体育健身中心。

第一节公共设施用地现状

现状公共设施用地134.48公顷，占建设用地的34%。

各类公共设施用地见下表：

表1-2-3现状公共设施用地一览表

用地代码

面积（hm2）

占城市建设用地（%）

C1

行政办公用地

C2

商业金融业用地

32

C4

体育用地

12.84

3.2

C5

医疗卫生用地

2.6

C6

教育科研用地

57.46

14.7

C3

文化娱乐用地

3.59

0.9

134.48

34

一、行政办公用地

现状行政办公用地呈散点状分布在各干道沿线，主要是一些市、区属单位办公用地。

二、商业金融业用地

本地区商业金融业设施分布较集中，且规模较大，主要分布在淮海西路和建国路沿线，在中心区有大规模和集中的商业设施，是全徐州市的商业中心。

表1-2-5集贸设施现状调查表

市场名称

经营范围

占地面积（㎡）

摊位数

年成交额

段庄农贸市场

蔬菜、水果、肉类

3000

280

1200万元

永安农贸市场

2000

160

3000万

灯塔农贸市场

140

2000万

解放桥农贸市场

5000

380

8000万

三、医疗卫生用地

本区内有徐医附二院、矿务局医院、工人医院、泉山医院等主要医院。

其余还有一些社区医疗服务站。

四、体育用地

目前，本区内有徐州市人民体育场、八一游泳池、徐州游泳池等体育用地。

但徐州市体育场年久失修，已不具备承担大型比赛能力。

五、教育科研用地

本地区内有一所徐州市教育学院和第一职业中学，另有江苏省工业设计院、地质勘查大队、煤矿研究所等科研机构。

第三节绿地现状

现状绿地24.55公顷，占城市建设用地的6.1%。

区内公共绿地主要为街头绿地和徐州市燕子楼公园，但是区内社区公共绿地配套严重不足，公共绿地活动面积太小。

燕子楼公园主要为全市服务，所以本区内人均绿地面积偏小。

第四节特殊用地现状

本区东南部有八一招待所等特殊用地。

第三章综合交通现状

城市道路系统

目前，本地区已初步形成“四横四纵”的干道网格局。

其中“四横”分别为：

淮海西路、建国路、和平路和湖北路，“四纵”为二环西路、苏堤路、西安路和中山南路。

其余均为红线宽度不足30米的城市道路，次干路和支路严重不足。

道路网总长度为28公里，密度为7公里/平方公里。

表1-3-1现状主要道路一览表

道路名称

起讫点

道路

等级

长度

（m）

宽度

断面类型

淮海西路

中山路―二环西路

快速路

2250

40

三块板

二环西路

淮海西路―湖北路

主干路

1575

四块板

2580

和平路

西安路—二环西路

次干路

1260

湖北路

苏堤路—二环西路

1622

苏堤路

西安南路－淮海西路

1120

二块板

西安南路

苏堤路－淮海西路

728

和平路―淮海西路

1570

停车设施

本地区社会停车场缺乏，无集中停车场。

配套停车位严重不足

公共交通

现状公共交通比较发达，次干道一级的道路上均有多条公共线路站点。

一些城市支路上也有公交线路。

第四章市政公用设施现状

一、供水

本地区用水主要由首创水务公司地面水厂和新河矿井水供给。

老城区给水管网建设较好，区内现有给水干管24KM。

二、雨水

本地区现状道路下均建有合流制排水管渠。

属奎河排水区，区内雨水先向南排入八一大沟，再通过泵站强排入奎河下游。

区内现状无较大的水体，仅东部区域有奎河一段水体，因奎河治理，水体质量有所好转。

三、污水

本地区内无污水处理厂，现状排水体制为截流式雨污合流制。

区内有云龙湖截污系统和奎河截污系统，污水收集后统一到城南污水处理厂处理。

四、供电

本地区现有110kV吴庄变和35KV古彭变，位于湖北路北侧和中枢街东侧，是中心区和淮海路南地区得主要的供电电源，装机容量4×

40MVA。

供电线路已逐步入地。

五、电信

本地区现状电信设施主要有邮政服务分局和电信局的长途电信线务站，移动通信网络在区内已实现全覆盖。

六、燃气

本地区现状燃气用户主要为城市居民的生活用气，目前已开通管道燃气。

七、供热

本地区的供热热源为西区热电厂和南区热厂，矿务局附近为自备锅炉供热，线路管径φ219~φ426毫米，均为埋地敷设。

八、消防

本地区属徐州市消防支队九里区大队矿山路中队责任区范围，现状矿山路消防站属一级普通消防站，位于矿山路31号，占地约0.4公顷，现有人员31人，消防车5辆。

依据《徐州市城市消防专业规划（2005～2020）》以及规划局已批用地信息，规划矿山路消防站将搬迁至电机总厂北侧。

本地区为老城区，人口密度大，仍有部分棚户区、城中村，存在消防隐患；

一些街道、路段较窄，内部交通组织不畅，消防车难以通行；

消防供水能力不足，消火栓建设滞后。

九、环卫

本地区垃圾转运业务主要依靠苏堤垃圾转运站和王陵垃圾转运站处理，但是两座垃圾转运站用地发展不足。

第五章相关规划及管理信息

一、整合上位规划情况

1、徐州市城市总体规划（2003-2020）

⏹编制单位：

中国城市规划设计研究院

⏹编制时间：

2004年12月

⏹对本地区规划要求：

（1）老城区的职能是全市的商业、金融和旅游中心区。

在确保绿色开敞空间的前提下，通过盘整闲置土地、调整建设标准、发展公共交通、增加公共绿地、更新改造老城区等措施，逐步降低人口密度和建筑密度，调整用地空间布局，结合淮海路的改造，形成以淮海路、彭城路步行街为轴和三大商业圈为核心的市级商贸服务中心，完善城市功能。

老城区中部为商贸、居住区；

西部为居住区和云龙湖旅游服务基地；

北部为居住区；

东部为军事用地和狮子山旅游区；

南部为教育科研、居住区和生态控制区。

（2）淮海西路与二环西路交叉口规划区级商业中心，要求功能突出、配套齐全、环境优美，并同市级中心一起承担对内服务、对外辐射的功能。

（3）根据批复意见，2006年8月徐州市城市总体规划进行了调整，增加了淮海西路西延段两侧的商业设施用地。

2、泉山区分区规划（2004-2010）

徐州市规划技术服务中心

2004年

（1）泉山区的定位是：

城市商贸服务中心，具有山、水、城丰富自然和人文景观资源的风景旅游区，教育科研产业基地，具有完善的城市服务功能的、生态环境良好的城市生活区。

（2）云龙湖北侧旧城区片区：

1）段庄居住社区：

规划人口3.9万人，居住用地面积99.17公顷，规划人均居住用地25㎡/人，规划住宅为多层和高层相结合。

规划对新淮海路延长线两侧现状工业用地进行改造，在新淮海路延长线和西苑中路交叉口附近形成居住区中心。

规划小学2所，保留现状段庄小学并扩大规模，在淮海西路西段新规划1所小学。

2）永安居住社区：

规划人口5.3万人，居住用地面积125.32公顷，规划人均居住用地24㎡/人，规划住宅为多层和高层相结合。

在煤建路西侧规划居住区中心。

规划中学3所，小学5所（保持现状）。

3）王陵居住社区：

规划人口1.8万人，居住用地面积47.65公顷，规划人均居住用地26㎡/人，规划住宅为多层和高层相结合。

规划中学2所，小学2所，撤销燕子楼小学。

二、整合相关专业、专项规划情况

3、徐州市公共交通发展规划

徐州市交通规划研究所、徐州市规划技术服务中心

2005年12月

⏹批准单位：

徐州市人民政府

（1）地铁1号线：

东西向穿越老城区，经淮海路联系淮西客运站、徐州火车站和规划客运东站。

（2）公交快速走廊：

九里山路～平山路～二环西路～淮海路～复兴路～铜山路～城东大道，设立公交专用道，公交车站采用港湾式站台。

4、徐州市主城区综合交通规划

2004年12月

（1）淮西客运站：

辐射徐州以西方向。

（2）主城区形成“经十一纬十”的主干路网。

（3）地铁1号线：

徐萧公路——淮海路——火车站——三环路——黄山路——黄长公路——高速铁路站——城东新区，里程约26公里。

5、徐州市城市环境卫生专业规划

徐州市规划设计院、徐州市规划技术服务中心

2005年8月

（1）保留苏堤小型垃圾转运站，近期规模20吨/日，远期规模26吨/日；

保留王陵小型垃圾转运站，近期规模33吨/日，远期规模39吨/日。

（3）本地区生活垃圾近期由苏堤、王陵小型垃圾转运站直接转运至雁群城市垃圾卫生填埋场集中处理。

6、徐州市城市排水专业规划

（1）本地区属徐州市老城区，排水体制采用截流式雨污合流制。

（2）本地区属于奎河排水体系。

（3）本地区污水处理属奎河污水处理厂服务范围。

7、徐州市城市燃气利用专业规划

（1）保留现有燃气管道及储配站。

（2）完善管网建设，准备与天然气利用实施对接。

第六章现状问题综述

一、功能混乱，空间破碎

淮海路南地块用地功能多为居住和配套服务的功能。

规划区内既有新建的居住小区、又有环境较差的老的居住社区，各类其他用地交互错杂，造成城市面貌混杂。

二、公共配套设施不足

有些社区严重老化，以前旧的配套设施已与人们日益增长的物质文化需求不匹配，活动中心缺乏、公共绿地不成系统。

三、道路系统不够健全

淮海路南地区道路系统网络不健全。

地区内人口密度大，交通量大，但是现有道路交通流量低，道路系统不健全，本区内道路急需改造。

四、环境有待治理

由于淮海路南地区为老城区，建筑年代比较远，造成本地区有些社区老化，存在在一些城中村等，环境脏、乱、差、影响了本地区的发展。

规划说明

第七章用地策划

一、开发潜力分析

8、区位条件

淮海路南地块位于徐州市老城区西南，地块东北部是中心商务区一部份周边自然条件良好，地块内地势平坦，南临云龙湖，东临云龙山，风景优美，适宜建设。

9、交通条件

区内已形成“四横四纵”的干道网，与周边地区的交通联系十分便捷。

10、功能要求

本地区现状以居住功能为主，但仍存在一定量的企业和城中村，根据总体规划所确定的组团职能和用地空间布局，区内的工业应向主城区外围组团搬迁，其用地改造为居住及相关配套设施用地。

11、土地存量

经过核对区内的土地存量，可改造用地约占总规划用地的40%。

其中可改造的工业和城中村用地约70公顷，待改造的三类居住用地约20公顷。

12、房地产市场

按照房地产投资和消费的运行，预计老城区房地产市场将会有很大的需求。

由于徐州经济的快速发展，居民购买支付能力增强，改善型置业需求占据主流位置。

人们对于楼盘的综合品质更为关注，买房追求一次到位的心理较为普遍。

老城区地块凭借其区位、商业氛围，对购房者具有较强的吸引力，因此具备较好的开发潜力，适宜房地产业的发展。

二、功能定位

根据《徐州市城市总体规划》，以及对地区现状的分析和发展前景的展望，本规划确定淮海路南地块的功能定位是：

徐州市主城区的重要组成部分，中心商圈的重点发展地块之一，环境和谐、配套完善的居住片区。

三、用地布局调整

13、用地调整原则

（1）优化用地结构，提高土地的经济效益，实施徐州市中心商圈的建设。

（2）改造居住社区，增加完善居住配套设施。

（3）增加公共绿地。

14、用地结构调整

按照上述原则，本地区商业用地和居住区服务设施、公共绿地、居住用地将进行增加对城中村和老化社区和建筑质量差的社区进行改造。

各类用地调整幅度详见表2-1-2。

表2-1-2用地结构调整一览表

现状

规划

调整幅度

167.38

222.86

增加55.48

121.48

110.78

减少10.7

23.54

---

减少23.54

0.77

减少0.77

42.6

75.24

增加32.64

市政公用设施用地

2.09

24.55

32.73

增加8.18

6.08

减少6.08

城市建设用地

水域和其它非城市建设用地

0.8

总计

规划总用地

401

四、开发强度分析

15、城市总体规划要求

（1）城市人口密度：

规划期内将平均人口密度力争降至1.2万人/平方公里以下，老城区现状人口密集地区人口密度将至3万人/平方公里以下。

（2）居住用地开发强度：

适当调整主城区居住用地开发强度，利用各种分析手段对地块的开发强度进行分析，做到既有利于老城区改造实施，又有利于居民的生活环境质量的提高，建议中高层容积率不大于2.0，建筑密度不大于30%，高层容积率不大于3.0，建筑密度不大于25%。

加大绿地率和公共配套设施的建设。

（3）规划居住水平：

2010年人均居住面积达到30平方米以上，2020年达到35平方米以上。

（4）居住用地开发类型：

老城区居住用地以组合式中密度类型为主，即在住宅组团中采用不同层数、形式、色彩组合的住区建设模式。

建筑密度20-25%，容积率1.8-2.5，建筑层数9~32，绿地率30%，人均居住面积25~35平方米，住宅档次为中高档、高档。

16、开发强度控制指标

根据现状已建保留小区和在建小区的开发强度以及已批未建居住用地的规划设计条件，确定规划住宅用地的开发强度。

表2-1-3部分已建、在建、已批未建小区的开发强度

小区名称

建设状况

用地面积（hm2）

容积率

建筑密度（%）

绿地率（%）

建筑层数

已建

14.9

2.5

28

9-32层

望景花园

4.02

3.3

35层

阿尔卡迪亚

在建

17.85

22

39.4

11-22层

关庄组团

6.49

2.2

25

31.8

表2-1-4规划住宅用地的开发强度

住宅用地类型

建筑层数（层）

小高层住宅

2.0

20

35

6~11

高层住宅

15

11~16

3.0

＜25

注：

表中容积率和建筑密度为上限指标，绿地率为下限指标。

17、人口容量预测

本地区新开发的住宅区应满足2006年建设部出台的房地产调控细则中关于“套型建筑面积90平方米以下的住房占新建项目70%以上比例”等规定。

新开发的住宅区户均住宅建筑面积取80~120平方米，保留住宅区户均住宅建筑面积取50—80平方米。

多层住宅区住宅建筑面积毛密度取1.2，小高层、高层住宅区住宅建筑面积毛密度取1.8，中心区住宅建筑面积毛密度取2.2。

户均人口取3.2。

本地区规划人口根据规划居住用地预测。

规划居住用地约203.86公顷，根据划分不同的居住社区，根据不同社区情况参考一定的容积率标注，得出建筑容量。

按照每户平均100平方米，户均3.2人计算，推算出淮海路南地块人口为10.6万人。

第八章各类用地规划

第一节居住用地及配套设施规划

一、规划原则

1、按照人居环境建设的要求，构建本地区的社区结构。