商业地产选址.docx

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商业地产选址

商业选址风水

无论是古代还是现代，人们都很重视房屋建筑的选址问题。

但在现

代的商业选址中，其参考的因素与传统的风水选址还是有差异的。

现代商业选址参考的因素有：

（1）对人流量进行分析；

（2）对竞争对手进行分析；

（3）对商圈位置和交通状况进行分析。

其基本上是围绕以"人"为中心来考察的，以考察"合理"常理为主。

风水选址则将天、地、人同时放在一起考虑。

我认为它有四大法则，

就是"象、数、理、气"。

"象"在风水中表示地形、水、街道等的形状；

"数"代表的是吉利的坐向，如坐西北向东南（127度~157度）、坐东南

向西北（307度~337度）、坐西南向东北（22度~37度）、坐东北向西

南（202度~217度）；"理"是常理，基本上围绕以"人"为中心进行考察

分析，我们称之为"人"的因素；"气"指气场，天运气数和人气因素作用下的场能、磁场、波等"天、地、人"合一的综合影响力。

同现代商业选址相比，传统风水选址多了三个因素，我们可以叫它

"3+1"选址法则。

比如要开个百货商店，我们要考虑的因素通常有消费

人群、消费力、竞争力，面对于形象、地场、地气、坐向的用途等因素却常常忽略，而这些恰好是风水学上重要的参考因素。

之前，世界著名企业沃尔玛在商业选址时，十分重视研究调查，其

商业选址原则基本上可以代表现代商业选址的一个典范。

现在，我们

以沃尔玛选址为例，为大家详细讲解现代商业选址与"3+1"风水选址的

差异。

沃尔玛选址考虑所在城市的因素有：

1、城市的现有格局：

城市的人口；城市面积、市区面积；市区人口

（外来人口的比例，从事行业，人均收入，市民基本消费情况、倾向、消费区域的选择）；

2、2010年规划人口数量及城市规划、商业规划；

3、城市在全国、全省的经济排名及地位；

4、社会生产总值；人均GDP；与去年的增长比例；居民人均收入、农民人均收入；

5、城市居民人均可支配收入、农民人均可支配收入、居民人均消费支出、消费结构、消费水平。

与去年的增长比例；

6、社会零售总额；与去年的增长比例；

7、主要产业、产业结构、三产发展模式、比率及增长速度；

8、交通条件，（海路铁空）；

9、肯德基、麦当劳的各个数量；其他中西餐饮布点情况、各地主要大型餐饮位置、地点；

10、私家车的比例；

11、已开业的大超市名称，开业时间，面积，营业额，各时段收入量；

12、即将开业的大超市的名称；

13、城市发展规划（例如工业往哪里发展，住宅往哪里发展）；

14、市区住宅平均售价，商圈内住宅平均售价；

15、主商圈位置、规模、组成等、商圈定位、功能；

16、市内区商铺平均售价，商铺销售、租赁价格、租赁状况、物业属性；

17、商铺档次结构、区域商业消费习惯、对高、中、低档的商业消费比例的需求；

18、现有超市、商场数量、规模、品牌、主要竞争、区域等；

19、项目所在城市对周边城市、乡镇的商业辐射如何？

20、城市人均商业面积多少？

区域市场的商业物业的饱和度？

21、城市基础建设情况、城市基础建设规划；

22、政府是否大力支持此项目及优惠措施如何？

23、外商投资项目数量及实际引进外资金额，哪些外商企业名称；24、外商投资优惠政策，及其他外资项目情况。

25、市区内公交线路的数量，在项目周围500米内现有几条线路、未来3年内拟增设的公交数量；

26、以项目为中心，2公里为半径商圈内的人口数量；

27、以项目为中心，2公里为半径商圈内，过去三年、未来三年内人口增长的数量；未来五年内人口增长的数量；

28、该区内的人均可支配收入；

29、地块面积、周边道路路宽与流量、地块长度比等、周边人口与组成等；

30、目标项目地块的详细地图、鸟瞰图。

通过以上比较，我们认为，沃尔玛选址的方法基本上是现代商业选

址的典型代表，但其选址只是充分考虑了"理"部分的因素，只占"3+1"

风水选址法则的四分之一。

我们可以看到，风水选址比现代商业选址

考察更加全面。

因此，我们可以得出结论：

风水选址比现代商业选址更加合理、科学

　　为了探个究竟，笔者采访了业内的商业选址专家，间接探讨了麦当劳选址的几大要素，

总经理潘好龙（潘好龙博客,潘好龙新闻,潘好龙说吧）开说：

“在连锁快餐店的选址要素中，

城市的规划是最重要的，麦当劳也不例外。

”将城市未来的发展趋势纳入选址的重要原则，

划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。

　　在北京的新城规划中，麦当劳也调整了自己的开店位置，大量地选择了把店开在远郊、

　　以大型商业设施为依托比较容易获得客源。

因为人们选择快餐往往是顺便而就，而不

会单独计划去某处快餐厅就餐。

麦当劳的经营者深谙经营之道，熟知顾客这一心理，把店

址选在大型商业设施旁边，在弥补大型商业设施餐饮功能不足的同时，与其共同形成了对

顾客更强的吸引力，不仅增加了大型商业设施的顾客流量，给大型商业设施带来了销售效

益;也使顾客比以往更愿意到有快餐厅的大型商业设施去购物，因为人们会感到更方便。

与

可以省去许多环节，只要详细分析大型商业设施的客流量及其构成，大商店的经济效益即可。

此同时，也相对简化了选址的工作程序和工作量。

麦当劳快餐厅定位于大型商业设施旁边，

三、5A法则是商业店铺选址技术的核心

5A法则即“便利法则”。

“A”是Advantage（便利）的英文字头，由于便利法则的基本内容包含了五个层次的便利，所以便利法则也称为“5A法则”。

5A法则主要应用于针对某个城市或区域、为大型零售商业选址所进行的工作。

5A法则的基本理念是：

以消费者为本，为消费者购物提供全程便利。

以消费者为本，就要站在消费者的立场为消费者着想，明确选址工作是“为何做？

”；提供全程便利就要对消费者购物的全程进行分析研究，明确选址工作该“如何做？

”。

5A法则是商业店铺选址技术的核心，它主要涉及了五个方面的内容：

1、交通便利；2、确认便利；3、趋近便利；4、进出便利；5、选购便利。

围绕这五方面的内容，以购物便利性为主线，5A法则囊括了店铺选址工作中的各个主要环节，为确定店址的各项标准和指标提供了依据。

交通便利——是指让预期数量的消费者能便利地从其出发地到达商场所在的地域。

对交通便利性的研究，是以商家对消费者的预期数量为基础的，这个预期数量又源自商家对周边人口分布及其消费水平的调查分析。

不同商家在同一地区、或同一商家在不同地区，对消费者的预期数量都可能会有所差异。

对于大型零售商家而言，目前对有效商圈常住人口的预期数量一般不会少于20万人。

交通便利性研究主要涉及了消费者对交通时耗的便利需求，并由此引伸出消费者对不

同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障碍因素对便利性的影响。

其中包括：

•交通时耗：

针对大型综合超市，单程5分钟内—满意，10分钟内—可以，15分钟—勉强。

•交通方式：

自驾车、出租车（的士）、公交车（巴士）、自行车、步行。

•交通道路：

主干路、主路、支路、环路、快速路、高架路、高速路、单行路、步行街。

•自然障碍：

铁路、河流、封闭路、城墙、丘陵、厂

（院）区、公园。

确认便利——是指让消费者能便利地找到目标商场。

即使是已被消费者熟悉的商场，由于其周边社区、道路和其它相邻建筑物的发展变化，也会不可避免地让人一时“难找”甚至“找不到”。

特别对于自驾车搜狗的消费者而言，在行驶中寻找想去的目标商场会更困难，商家为此需要增强商场建筑物的可视性。

而且，加强确认的便利性还会增加消费者即兴购物的可能性。

主要措施为：

•远距离确认：

500米外，高位店标，指路牌。

•中距离确认：

200米外，建筑临主路，建筑临街长度至少60米以上，外墙大型店标，无遮挡（树、其它大型标牌等），周边开阔。

•近距离确认：

50米外，商场入口标牌，电梯入口标牌。

趋近便利——是指让消费者能便利地靠近到商场门前。

不同交通方式有不同的趋近便利性需求：

•对于自驾车、出租车、自行车：

需有对应于来向不同车辆的道路出入口、允许车辆倒头的路口、无路障、无绿化隔离带；

•对于公交车：

需有若干条公交线路的车站点距离商场不超过200米，其每日的运营时间不少于商场的营业时间；

3

•对于步行者：

需有跨越公路的人行天桥或过街人行道。

进出便利——是指让消费者能便利地进出商场。

对于建筑面积超过1万平方米的大型超市，考虑的主要因素包括：

•多组并联的外门构成的商场主入口，总宽度不宜小于12~16米，其中有1~2组自动门；

•门口外的台阶尽可能少且不宜超过4级，防滑，有手推车通行坡道及残疾人无障碍通道；

•门口外有较大的雨棚，门口处有充足的照明；

•超市不设在首层且对首层无使用权时，应有直接通向超市的自动步道且步道的入口尽量靠近首层商场主入口；

•机动车停车位宜达到200个以上（仓储式商场宜达到300个以上）。

室外停车场应靠近商场主入口，购物小推车可到达每个车位；室内停车场应设在超市商场的同层或邻层（不宜隔层设置），并应设置自超市直通室内停车场的自动步道；

作者：

wzhh1213

2007-7-2013:

12　回复此发言

商业选址5A法则

•有出租车上下乘客的场地及出租车排队候客的场地

（不宜少于5个车位）；

•有自行车存车场地。

可将两轮机动车停车位与自行车存车场地相邻。

购物便利——是指让消费者能便利地在商场内辨认、选择、拿取、携带所需商品以及结算付款。

为此，需要将选址技术与商品经营技术高度统一和匹配。

前者通过选择或设定相关网络超女的建筑条件满足商场硬

件方面的需求，后者通过提供经营服务满足商场软件方面的需求。

通常，根据顾客的便利性需求和商品经营技术的需求，大型超市商场对建筑条件的相关要求为：

•适宜的商品展放空间，满足特定商品数量对展放空间的要求。

对大型综合超市，通常需要约1万平方米建筑面积，其中60~65%为卖场经营面积。

建筑层高通常宜大于4.80米。

建筑柱距利于商场平面布局，通常柱距9~12米为宜；

•适宜的通道，便于推购物车的顾客通行。

涉及其宽度、地面饰层、建筑柱距等因素。

通常主通道宽4~6米，次通道宽2~4米。

通道地面平坦，饰面材质防滑、耐磨、抗碾压；

•适宜的楼层，首层为佳，尽可能避免跨层，必须跨层时，超市总层数不宜超过2层。

跨层时应设双向自动步道，其出入口前需有4~6米距离的缓冲区；

•适宜的收银区域和适量的收银台。

约1万平方米建筑面积的大型综合超市，收银机不宜少于25台，通常为30~40台，个别商家会超过50台。

收银台前应留有足够的停滞区，通常需留出3~6米长度的排队区域；

•充足的照明，通常照度大于800勒克斯，生鲜区应有适当的辅助照明；

•舒适的空调，通常夏季室内设计温度26摄氏度，冬季室内设计温度17摄氏度；

•小推车及其存放区；

•服务台及存包处；

•配套经营的小商铺区，通常为10~40个不同品类的小商铺。

另外，除了满足消费者的五种便利需求，选址中还需要注意满足商家自身在经营管理中对店址的便利性要求。

例如货运通道、专用卸货区、货梯、库房、办公房位置等等，这些是消费者便利需求之外的商家内部的便利性需求。

综上所述可知：

5A法则，即“便利法则”是大型零售商业选址的基本准则。

可以说，商家选址就是在选便利，商家竞争也将会更多的是对店址便利性的竞争。

对于商业地产开发商而言，当你掌握了以上所述的5A法则后，还有必要担心自己开发建设的商业建筑不符合商家17173