关于解决住宅小区停车难和物业管理问题的调研报告文档格式.docx
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为万辆,而已开发完成的泊位只有万个,短缺万个,1.974.172.1
标准缺口率达%;
扣除区内道路规范划线停车,加上部分机关、48
企事业单位车辆和未来增幅%的增量车辆,缺口总量达-万个。
3302
个老小区基本没有配建停车设施,至年之间建造的次20031998114
新区,不仅规划配建的车位只到位%,而且车位需求量最高,缺60
口率达%,如:
润德半岛、世纪明珠园、人民家园、怀德苑等;
200365
年之后建造的小区,由于规划车位比的调高和各项管理措施的到位,
短缺矛盾并不十分突出,但使用率不高。
许多小区停车处于混乱状态,
车辆充斥小区路面,拥挤不堪;
路面双向停车,占用消防通道,安全
隐患严重;
业主为节省养车开支,有库不停、有位不用;
挤占、破”“
坏人行道和绿化带;
小区交通不畅,冲突时有发生。
根据我们的问卷调查和对问题的深入了解,造成我市住宅小区停
车难、停车乱的根源,除了我市私家车每年以%以上的速度增长的30
客观因素之外,还有以下几个方面:
一是规划车位指标偏低。
个住宅小区平均规划系数仅为260
。
0.14
二是规划指标的实际执行率不高。
年以前的小区规划系数2002
是而实际建设系数是;
-年,小区户数车位比的200520020.110.15,.
规划系数是,而实际建设系数只有。
紫阳、新天地、河滨、0.280.47
银河湾等小区规划执行率都只在%-%之间。
3825
三是已建车位(库)未能物尽其用。
个小区中有的小21.9%260
区存在车位闲置或不能使用的情况,未使用车位数个,其中有60%5849
的车位只售不租,有的车位处于闲置状态,有的车位被改7.8%17%
变用途,有的车位无法正常使用。
安阳里、项家花园、虹景小区、16%
花园西村%-%的车库挪作他用,一些小区特别是次新区已建7050
泊位因建筑质量和设计上的原因而不能使用,如锦绣南园、红梅公寓
等小区均存在类似的问题。
四是泊位购置价格过高。
我市小区车库价格均在万以上,香10
江华廷、河景花园等已建新小区以及核心城区在建小区的车库价格均
高达-万。
目前,一些开发商采取了一次性租断的变相出售方1816
式,业主难以承担。
五是停车的管理主体和管理制度缺损。
由于国家道路交通安全法
未对小区的交通管理作出明确的规定,导致交警部门无权将管理的”“
触角伸进小区;
省物业管理条例对物业企业的停车服务行为缺乏细则
性的规定,致使物业企业的停车服务没有规范性的管理标准;
城市长
效管理中未将小区的停车秩序纳入考核范围;
缺乏对车主的制约制度,
车主文明停车的意识不强。
物业管理方面一方面业主对物业管理的满意度不高,另一方——
面是物业企业难以生存。
业主对物业管理环境不满的主要表现:
老小区和次新区公用设施
不到位,老小区短缺率为次新区短缺率为;
小区内存在乱22%32%,
开店、乱设摊、乱搭建、乱排放等现象;
小区开发建设所遗留的问题
常常得不到有效解决;
开发商在售房时期以物业管理作为卖点,高价
补贴物业,一旦开发完成后,就中断补贴,造成物业管理水平大幅度
下降;
部分小区物业管理企业与开发商存在父子、输血关系,队伍素
质不高,服务意识淡薄,服务水平低下;
一些为小区配套的公共设施
未能正常使用或擅自改变了使用功能,特别是部分业主因得不到停车
泊位而拒交物业费;
部分物业管理企业收费不透明,服务承诺不兑现;
小区内盗窃频发等治安问题,不仅极大地损害了居民的切身利益,而
且促使业主与物业企业的矛盾十分紧张。
物业企业经营陷入困境:
市区家物业企业亏损面达%,56.62136
平均利润只有万元。
这次受调查的家物业企业的经营情况更832.3
加困难,管理老小区和次新区的项目几乎全部亏损,新小区情况略为
好点。
相当部分的小区居民不满物业管理,纷纷采取拒缴物业费的极
端方式,从而导致物业企业难以生存、居住环境质量日益下滑、居民
抱怨情绪严重的恶性循环。
截至月底,全市天宁、钟楼、戚区193
万住户中有万户欠缴物业费,比例高达三分之一以上。
同时,物6.4
业管理收费标准的自然增长机制未能建立,用工成本逐年上升,水电
等不合理负担较多。
一方面成本居高不下,不断向上攀升,另一方面
物业管理费收缴率逐年下降,从而导致物业企业经营陷入困境。
目前,我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重,群众
与企业的呼声越发增多,翠竹北区等小区收缴率从四年前的%下降80.
到%,勤业一、二、三村的收缴率只有%,甚至像金色新城等3058
这样的新小区的收缴率也不到%;
近几年来,我市不断发生物业50
企业撤离小区的现象,如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。
分析物业管理矛盾的根源,主要是以下几个因素:
、法律法规不完善。
一方面缺乏与物权法相配套的实施细则,1
我市又无立法权;
另一方面,我市规范性文件的建设工作,在一定程
度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求,致使实际工作中出现
有法难行、无法可依的现象。
、管理体制不顺畅。
一是政府社会管理没有延伸到终端,一些2
政策法规在小区中出现梗阻、断层现象,乱开店、乱停车、盗窃等影
响居住环境质量问题未能得到遏制;
二是基层党支部及居委会、业主
委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约,共建和谐小区
的机制没有建立,居委会名义上是自治组织,现实上是从事党政工作,
但在处理业主与物业矛盾中名不正、言不顺,解决基层矛盾的一线”“
作用未能充分发挥,对其缺乏考核激励制度,社会管理的积极性不足,
特别是社区居委会和物业企业在协调解决与上级政府部门相关的具
体事务上,显得无能为力。
、市场主体不对称。
业主个体直接面对物业企业或开发商必然3
处于明显弱势,而我市目前业委会尚未普遍建立。
业主自治意识不强,
据调查,%的业主对业主委员会不清楚、不参与。
对业委会的设立、62
监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。
业主委员
会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高,业委会成.
员服务全体业主的动力不足,年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入
业委会。
另一方面,物业企业进入市场的门槛很低,实力不强,规模
不大,素质不高,管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都
低于全国水平,物业管理行业的诚信度和公信力不强。
、市场环境不和谐。
某些新闻舆论的导向有偏差,部分群众对4
物业管理行业存有偏见,享受免费午餐的习惯在相当范围内存在,”“
物业的佣人地位和劳动成果得不到应有的尊重,少数离退休干部、”“
现职领导、司法人员和教师等机关公职人员,带头欠缴物业费,产生
了一定的负面影响。
、市场制度不健全。
物业企业进入市场的门槛过低,市场的进5
退制度不规范,对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。
追讨恶意欠费的司法程序过长,成本过高,企业难以维权。
对开发企
业的责任追究制度不完善,人民群众反映强烈的房屋质量差,随意更
改规划设计,公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不
到有效解决。
一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题,或转嫁给后进
入的物业企业,开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。
业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效
解决。
物业管理菜单式的分项消费制度未能建立,业主不能明白消费、
透明监督。
许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要
的收入渠道,千方百计扩大路面停车,帐目不清,隐瞒收益。
、政府管理不完善。
在扶持、监管物业管理产业上,一些政府6
部门存在着职能错位、缺位和越位现象,扶持物业管理这一劳动密集.
型产业的政策没有形成,对小区内违规违章现象执法不力,把某一些
义务和负担转嫁给企业,对物业管理费和停车费的价格调控水平还不
够高,一些部门的工作协调不到位。
特别是基层行政组织事务多、经
费少,就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施,以补充
管理经费不足。
、公用设施不配套。
在老小区和次新小区中,物业管理用房、7
社区服务用房、公共车库等存在不配套不完善的现象,在调查中有34
个小区要求解决公用设施不足的呼声很高。
与深圳标准比较来看,深
圳社区办公和服务设施的标准是国家建设部制定并即将出台相关规
定的重要参考。
该市按每个社区管辖人口规模,要求社6000-10000
区各类管理、服务用房是平方米以上,户外文体广场是平10001100
方米以上,而我市(不含武进区)社区各类管理服务用房平均规模仅
为平方米,平方米以上的只有个,个社区设施低于50036022350069
平方米以下。
总之,从根本上说,公用设施上的硬件不足和管理制度上的软件
不优,共同导致了停车难和物业管理矛盾。
解决存量问题,一靠管理
二靠建设;
防范增量问题,靠的是规划的执行和制度的创新。
只有设
施补起来、管理跟上去,才能解决好现实中的停车难和物业管理问题。
二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和工作思路的
建议
重要意义:
解决好停车难和物业管理问题,是人民群众之所盼,
物业企业之所愿,城市文明之所趋,固本强基之所需。
总体目标:
一是在解决停车难上逐步实现停车有位、停放有序、
收费合理;
二是在解决物业管理问题上,以有物业管理用房、有治安
警务网点、有汽车停放泊位、有文化活动场所、有社区服务设施和自
治好、秩序好、环境好、邻里好、风尚好、治安好五有六好为目标,”“
着力推进市场化、高水平物业管理的全覆盖,使小区生活居住环境得
到明显改善。
此外,需要说明的是,许多有车家庭希望停放的车辆能够得到安
全保障。
考虑到相关赔付保险制度已经建立,而建立管理单位的风险
规避机制并非是地方政府所能解决的问题,因此我们建议,要强化管
理单位的责任,在收费的同时履行好看管的义务,督促其为车主提供
基本的安全防范服务。
近期目标:
、围绕停车有位,以老小区、次新小区为重点,三年增设停车1
泊位-万个。
32
、围绕停放有序,规范停车秩序,保障无车群体的行路权,保2
证消防、紧急医疗通道的畅通,为车主提供基本的安全防范服务。
、围绕收费合理,建立合理价格体系,降低停车收费水平特别3
是车库租用价格,减轻车主停车负担,并对利用小区公用道路和设施
停车而产生的经营收益,建立合理的分配制度,保障无车业主的合法
权益。
、完善老小区和次新区公用服务设施,分三年,为三城区个604
矛盾突出的老小区和次新区补建一批停车和其他公用服务设施,并对.
人员混杂、盗窃频发、有实施条件的开放式老小区实行整体或局部封
合式改造,切实落实长效管理。
、为廉租房、低保家庭和特困职工家庭全免物业费,为经济适5
用房家庭减半物业费。
我们建议政府,酌情将以上近期目标作为为民办实事的主要内容。
指导原则:
、以民为本与兼顾各方相结合,积极稳妥地化解停车难中的矛1
盾。
积极适应有车家庭飞速增长的大趋势,因势利导,以民为本,牢
固树立停车场和停车设施是公共产品和基础设施的理念,各级政府部
门和单位要让利于民,更不能以停车谋利。
要按照满足生活地停车、“
控制核心城区工作地停车的城市停车现代管理理念,在满足停放、”
规范停放的总原则下,拓展停车资源,规范停车秩序,总体降低收费
水平,兼顾无车人群、开发商和物业管理企业的现实利益,兼顾停车
产业化的需要,兼顾有关部门和城市基层组织的积极性,兼顾不同区
域的地租差异、不同小区的服务等级,兼顾区外工作地的停车需求以
及对城市动态交通的影响,满足城市居民生活质量提高所产生的日益
增长的停车需要,千方百计均衡和协调不同利益群体的矛盾。
、培育主体与转变职能相结合,推进物业管理市场化、产业化、2
规范化。
物业管理中的矛盾实际上是反映了这个市场行业的不成熟性
和成长的初级阶段性,市场的供需矛盾需要市场机制来调解和配置,
因此,必须把培育和规范业主的自治组织业主委员会和物业企业这两
大主体作为首要环节,紧紧依靠业主自治和市场机制解决物业矛盾,
同时,政府也要切实解决社会公共管理在小区领域的错位、越位和缺
位问题,逐步偿还历史欠账,积极满足硬件需求,着力创新监管制度,
以市场环境和市场制度的改善,促进物业管理产业的发展。
、部门协作与重心下移相结合,充分发挥城市党和行政基层组3
织的一线作用。
当前,我市的城市管理取得了显着成效,最重要的经
验就是通过下放权力、重心下移,实现了政府对社会管理的纵向延”“
伸,但是面对宝塔型的社会结构,政府许多方面管理的触角仅仅是下
放到区和街道,小区围墙外的管理到位了,而围墙内的问题却未能解
决或解决不力。
从理论上讲,物业管理问题属于社会管理的范畴;
从
实践上讲,物业管理问题是城市管理中最基础的层面。
要解决住宅小
区面广量大、繁琐复杂的各种矛盾,让小区也动起来,促进城市管”“
理的再创新和再提升,就必须以社区党支部和居委会为重要依托和载
体,强化考核,激发动力,依托其把政府管理、协调和服务的触角延
伸到群众的家门口,从而把物业管理中的矛盾消解在萌芽状态。
、加快建设与加强管理相结合,解决难停车和乱停车问题。
严4
格管理才能制止停车乱,才能避免资源浪费。
因此,要管理先行,建
管并举,以管促建。
在管理上,以理顺价格体系、深挖停车资源潜力
为核心,以赋予基层派出所交警指导服务职能和强化居委会政府职能
为基础,以数字城管考核为手段,实现现有停车资源的充分利用和停
车秩序的规范有序。
在此基础上,要通过增建补建、整合资源等多种
办法,加大停车泊位的供应量,缓解停车供求矛盾。
工作思路:
我们建议,从明年起,把解决住宅小区停车难和物业
管理问题作为为民办实事的重要内容,作为我市城市管理工作的补缺、
升华和再创新,作为构建和谐社会、建设文明城市的重要举措,在全
市开展各方齐心协力、共建和美小区的整治活动,一手围绕硬件抓”“
建设,补建公用设施;
一手围绕软件抓管理,推进改革创新,凝聚各
方之智,整合上下之力,共同破解难题,共创和美家园,力争通过全
市上下的共同努力,使停车难和物业管理问题得到明显好转。
三、关于缓解停车难和解决物业管理问题对策措施的建议
无论是治理停车难还是解决物业管理问题,都需要一个长期的过
程。
在相关法律法规不健全、市民文明素质有待提高、政府财力一时
难以承担的情况下,需要着眼当前、立足长远,稳步加以推进。
因此,
我们从实际国情、市情出发,着重对今后一段时期,如何缓解停车难
和有效解决物业管理问题提出建议,力图在较短的时期内,使我市住
宅小区停车和物业管理状况得到明显改观。
概括而言,即围绕软件抓
管理,推动五个创新;
围绕硬件抓补建,实施一项工程。
五个创新的具体内容是:
”“
(一)体制机制创新。
一是重心下移到底,发挥基层管理组织作
用,建立四位一体的物业管理新体制。
家庭是社会的细胞,社区是”“
社会的组织。
就物业管理而言,社区党支部和居委会是党委、政府在
城市管理中最基层最前沿的组织,是最靠近千家万户的关口。
要解决
好面广量大的小区停车和物业矛盾,必须在继续强化街道职能的同时,
充分发挥社区的一线作用。
为此,我们建议,进一步深化城市管理体
制改革,建立大城管工作机制,着重抓好个环节:
、建立社区党13
支部、居委会、业主委员会、物业企业相结合的四位一体小区物业”“
管理体制,强化社区党支部和居委会的职责,在业主委员会和物业企
业之间充当组织者、监督者和协调者的角色,组织发动业主委员会的
设立,指导业主委员会工作,协调解决业主与物业的矛盾。
市区两级
房管部门要在建设规范规章、强化政策调控和考核的同时,加强对街
道、社区的业务指导和人员培训。
、赋予社区党支部和居委会监督2
评议权和协调权,可凭借数字城管、行政服务中心和有关部门专用信
息系统等网络平台,要求有关部门和单位及时解决小区内应由政府解
决的事项,并拥有对上级政府(含派出机构)和部门的评议监督权。
、建立对社区组织的激励考核机制,纳入城市长效管理的考核范围,3
为街道和区提供评价其工作业绩的依据。
二是建立数字城管与小区物
业互联互动的执法与服务体制。
把数字城管的快速反应处置和客观评
价考核的功能,运用到小区围墙内。
特别是要利用信息化手段,建立
小区物业与数字城管的互动信息平台,使小区内应由政府解决的问题,
诸如乱搭建、乱开店、乱排放、破坏绿化、市政设施运行与维护等等
得到快速、有效解决,从而真正为物业企业减轻负担,为市民群众排
忧解难。
三是整合公安、房管等行政和执法力量,综合运用有关法律
法规,建立停车管理进小区的新体制。
针对现行法律不支持交警进小
区执法和警力不足的实际情况,在小区停车的前道管理上,要依托基
层派出所的网络优势,赋予片警小区停车指导服务的职能,由片警负
责小区泊位的规范划定;
在后道管理上,综合运用消防法、治安管理
条例、物权法和物业管理条例等法律规章,执行省公安厅年颁2007
布的《关于加强和规范居民小区停车管理的意见》(该文件中制定了
处罚条款),由公安派出所、房管部门依据不同情况、结合各自职责,
进入小区监管执法。
以上办法主要适用封闭式、土地批租性质的小区,
对开放式老小区则采用赋予派出所交警职能的办法,直接把停车管理
执法的全部流程延伸到小区的社会道路。
还可以另辟途径,由街道、
社区居委会推动召开业主大会,在业主公约中委托交警执法管理小区
停车秩序,从而利用市场契约关系推进停车管理进小区。
在这样的体制下,建立三个工作机制:
、以民主促民生的工作机制。
杭州最近推行的停车新政取得了1
明显成效。
他们在解决停车难的过程中,采取政府与市民互动的方式,
通过报纸征文、电视座谈、网络沟通,阐明目的,公示方案,征求意
见,这种政府民主、透明的做法,赢得了广大市民的支持和配合,促
进了民生问题的解决。
因此,我们要善于发动群众,引导群众,依靠
群众,建立政府、媒体、市民的民主互动机制,服从多数、关注少数,
把营造良好的舆论氛围作为治理停车难和物业管理问题的首要环节,
并贯彻到底。
、发挥三类人作用、促进五项工作进小区的工作机制。
发挥三2
类人的作用:
一是党员干部、公职人员,利用我市党员进社区5000
的有利契机,完善具体内容和要求,号召并组织他们发挥模范带头作
用,做到参加业委会、兼职居委会、缴纳物管费,为党员践行为人”“
民服务提供载体和平台;
二是各级人大代表、政协委员,组织他们与
居民面对面,搭建与居民的连心桥;
三是六老人员,即老干部、老教.
师、老专家、老战士、老模范、老厂长。
推行五项工作进小区:
一”“
是公共服务进小区,供电、给排水、通讯、信息网络、燃气等公用行
业提高服务水平、理顺价格体系,合理成本费用,不再转嫁负担;
二
是综合执法进小区,在小区内把城市综合长效管理中的禁止破墙开店、
制止违章建筑、控制污染排放等工作落到实处;
三是治安警务进小区,
建立警务网点,与小区秩序维护员(原称保安)互动
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