房地产估价案例分析Word格式文档下载.docx

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建筑用途

办公楼

单价

待估

22,480

24,090

交易日期

2004年6月30日

2004年8月

2004年7月

区域因素

商业繁华度

繁华,金融业聚集区

交通条件

有地铁和多条公交线路

公共服务设施

陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。

自然条件

优

社会环境

地区性不动产销售状况

环境卫生及景观

好

市政设施

七通一平

个

别因素

建筑结构

钢混

部位

整幢

装饰装修情况

外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。

办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断。

外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。

办公房内为毛坯

办公房内为毛坯。

办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断

设施状况

进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。

平面布局

临路状况

一面临主干道。

物业管理

C.交易情况修正

评估比较对象表

价格修正后

￥22,480

￥24,090

因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.27元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。

D.交易时间修正

因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。

E.因素修正（详见下表）

比较因素修正表

物业名称

待估物业

实例一

实例二

实例三

比较因素

交通银行大厦

状况描述

分值

交易单价（元/平米）

　待估

22480

24090

座落位置

银城中路188号

交易日期

2004.6.30

100

2004.8

2004.7

区域繁华程度

繁华

距城市主要商服中心距离

近

道路状况

交通便捷度

交通受制情况

无

距车站港口的距离

城市基础设施

社会公共服务设施

齐全

社会人文环境条件

环境质量

自然环境条件

景观

城市规划限制

相似

不动产销售状况

区域因素小计

1　

1

个别因素

临街状况

优

建筑面积

大

层高

3.8m

内部结构的合理性

一般

物业朝向、层数

较好

102

钢

101

日照、通风程度

装修状况

高档装修

外装修高档，内装修毛坯

96

设备标准及状况

高

高

新旧程度

新

绿化环保程度

一般

特别因素

个别因素小计

1.0204

1.0417

0.9901

比准价格（单价）

23400（取整）

22939

23417

23852

评估价格（总价）

1,444,286,755.00

经过上述各种修正后，评估比准价格如下：

A＝22939（元/平方米）

B＝23417（元/平方米）

C＝23852（元/平方米）

取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：

地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3

＝23400（元/平方米）（取整）

二、成本法案例――＊＊办公楼

办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。

房屋基本状况如下：

外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。

1．综合造价

办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。

以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：

依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[2001]28号）并参考“资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：

经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：

602.32×

100/101×

100/96×

100/100×

100/105×

100/101=557.8（元/平方米）

综合造价=557.8×

551.88=307,838.66（元）

2．前期及其他费用（5.16％）

（1）按工程比例收取：

勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）；

城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0.04%计算）；

标底审查费（依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的0.1%计算）；

工程质量监督费（依据武政[1997]20号文，按建安工程造价的0.18%计算）；

工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的2.6%计算）。

安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的0.08％计算）。

工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的0.06％）。

小计：

557.8×

5.61％＝31.29元/平方米

（2）按建筑面积计取（20.25元/平方米）

人防易地建设费（依据武政[1997]20号文，14元/平方米）

城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米）

白蚁防治费（依据鄂价费字[1992]232号文，1.2元/平方米）

抗震审查费（依据鄂价房地字[1993]9号文，0.05元/平方米）。

前期及其它费用小计：

51.54元/平方米

3．资金成本

按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷款利率5.85%。

故资金成本为：

（557.8+51.54）×

5.85%×

1×

1/2

=17.82（元/平方米）

4．重置成本合计

单方造价为557.8+51.54+17.82＝627元/平方米

　投资利润及销售税费合计按成本价的18%计取，

重置成本为627元/平方米×

（1＋18）×

551.88平方米＝408,313.94元

5．成新率确定

（1）使用年限法

理论成新率＝1－（1－残值率）×

（已使用年限／耐用年限）

式中:

残值率依据《房地产估价规范》提供的参考值,砖混结构为2％。

已使用年限为17年，耐用年限为50年。

理论成新率＝1－（1－2％）×

（17／50）＝66.68％

（2）打分法

评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。

按原城乡建设环境保护部制订的《房屋完损等级评定标准》，现场勘察后打分为：

项目

标准分

评定

评分

合计

完损等级

结构

部分

基础

16-20

有承载力、稍有不均匀沉降、但稳定

18

70

基

本

尚

承重构件

有轻微变形、细小裂缝

非承重构件

10-20

稍有裂缝、破损

10

屋面

13-16

稍有渗漏

14

楼地面

10-12

稍有磨损、裂缝

装修

门窗

基本灵活、少量变形

68

外粉

稍有裂缝、风化

内粉

13

顶棚

无明显变形、稍有裂缝

细木装修

稍有破损

设备

水卫

25-32

基本尚可

25

65

电照

线路、照明装置基本尚好、无漏电

其他

22-28

基本正常使用

22

完好分值率＝结构部分合计得分×

结构部分权重＋装修部分合计得分×

装修部分权重＋设备部分合计得分×

设备部分权重

＝70×

0.60＋68×

0.20＋65×

0.20＝69.2％

（3）成新率的确定

成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取30%，完好分值率取70%。

成新率＝66.68％×

0.3＋69.2％×

0.7＝68％（取整）

6．评估值计算

评估值＝重置成本×

成新率

＝408,313.94×

68％＝277,653.48（元）

三、收益法评估案例――＊＊大厦

建筑面积26800平方米。

1、年租金收入

根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。

则估价对象年租金收入为：

80×

26800×

12×

（1－5%）×

10-4=2444.16（万元）

2、年费用

（1）维修费

估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。

1000×

（1－0）×

26800/60×

80%×

10-4=35.73（万元）

（2）年管理费用

按年租金收入的3%计算

2444.16×

3%=73.32（万元）

（3）房产税

按年租金收入的12%计算

2444.16×

12%=293.30（万元）

（4）保险费

取房屋重置价格的2‰

1000×

2‰×

10-4=5.36（万元）

年费用合计：

407.71万元

3、资本化率的确定

采用公式：

资本化率=安全利率+风险调整值

以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%。

资本化率=1.98%＋6%=7.98%

4、尚可使用年限的确定

估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。

5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格：

V=（2444.16－407.71）/7.98×

[1－1/（1＋7.98%）43]=24579.47（万元）

6、应交纳的国有土地使用权出让金

估价对象应补交的国有土地使用权出让金为321.60万元。

7、估价对象收益价格

24579.47－321.60=24257.87（万元）

四、基准地价系数修正法案例――解放大道一宗住宅用地

（1）基本概况

本次估价对象宗地位于江岸区解放大道＊＊＊号＊＊＊大厦的一宗住宅用地，处于武汉市住宅用地

级地段，本次评估参照武汉市住宅用地

级4033元/平方米，采用基准地价系数修正法进行评估。

表

（1）住宅用地基准地价表单位：

元/㎡

级别

级别价

Ⅰ

5848

Ⅱ

4033

Ⅲ

2853

Ⅳ

2039

Ⅴ

1410

Ⅵ

1045

Ⅶ

877

（2）待估宗地区位条件说明表和修正系数表

本次评估宗地为住宅Ⅱ级，在估价过程中，按照基准地价标准，使用了Ⅱ级住宅用地地价区位因素修正系数指数说明表和修正系数表详见表

（2）、表（3）。

表

（2）Ⅱ级住宅用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表

因素

因子

较优

较劣

劣

基础公用

排水状况（％）

≥95

[85，95）

[75，85）

[60，75）

＜60

距大学距离（米）

≤1000

（1000,2500]

（2500,4000]

（4000,6000]

>

6000

距中学距离（米）

≤250

（250,350]

（350,550]

（550,800]

800

距小学距离（米）

距幼儿园距离（米）

≤200

（200,300]

（300,400]

（400,500]

500

距超市距离（米）

距医院距离（米）

≤300

（300,600]

（600,900]

（900,1200]

1200

距文体场所距离（米）

（200,400]

（400,700]

（700,900]

900

距金融网点距离（米）

距公园距离（米）

（300,550]

（550,900]

临街道路状况

混合型主干道

生活型主干道

生活次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

临公交站点状况（条）

≥30

[25,30）

[17,25）

[9,17）

<

9

距长途汽车站距离（米）

≤800

（800,1300]

（1300,1800]

（1800,2300]

2300

距火车站距离（米）

≤4000

（4000,5000]

（5000,6000]

（6000,7000]

7000

环境状况

大气环境

无污染

基本无污染

轻度污染

污染较重

严重污染

声环境（分贝）

≤20

（20,40]

（40,60]

（60,80]

80以上

水环境

I类水域

II类水域

III类水域

IV类水域

V类及

视觉环境

较差

差

人文环境

视野开阔

视野比较开阔

视野一般

视野不太开阔

视野狭窄

绿地覆盖率程度（％）

≥45

[35，45]

[25，35）

[15，25）

＜25

商服繁华度

距市级商服中心距离（米）

（200,450]

（450,750]

（750,1000]

1000

距区级商服中心距离（米）

≤150

（150,350]

（350,600]

（600,800]

距小区级商服中心距离（米）

≤50

（50,100]

（100,200]

300

距街区级商服中心距离（米）

（200,250]

250

商服网点密度（个/公顷）

[35，45）

[16，25）

＜16

人口状况

客流量（人/天KM2）

≥65000

[45000，65000）

[35000，45000）

[25000，35000）

＜25000

居住人口密度（人/KM2）

[30000，

[11500，30000）

（9000,11500

[4000，9000]

4000,

（3）Ⅱ级住宅用地宗地地价区位因素修正系数表

权重

因子

基础公用设施状况

0.304

排水状况

0.0730

0.0233

0.0116

0.0000

-0.0106

-0.0213

距大学距离

0.0230

0.0073

0.0037

-0.0033

-0.0067

距中学距离

0.0250

0.0080

0.0040

-0.0036

-0.0073

距小学距离

0.0300

0.0096

0.0048

-0.0044

-0.0087

距幼儿园距离

0.0330

0.0105

0.0053

-0.0048

-0.0096

距超市距离

0.0280

0.0089

0.0045

-0.0041

-0.0082

距医院距离

距文体场所距离

0.0180

0.0057

0.0029

-0.0026

-0.0052

距金融网点距离

0.0240

0.0076

0.0038

-0.0035

-0.0070

距公园距离

0.224

0.0740

0.0236

0.0118

-0.0108

-0.0215

临公交站点状况

0.0500

0.0159

-0.0146

距长途汽车站距离

距火车站距离