万人置业大调研调研报告Word下载.docx
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二、调查结果与分析
(一)、消费者分析
本次调研报告受访人群近九成是到售楼部现场咨询的意向购房者,为全面了解购房者的群体特征、生活状态及意向需求,报告设置了“职业分布”、“年龄分布”、“已购房数量”、“家庭年收入”、“购房目的”、“注重方面”等问题,以下是调研结果:
1、消费者群体分析
调查显示,潜在置业者中20-30岁的青年所占的比例高达52.92%,是绝对的主力购房人群,30-40岁的购房者占到了33.89%,40岁以下的购房人群总共占到86.81%,这说明市场以刚性需求为主;
40-50岁的受访者占10.38%,而50岁以上的潜在置业者,所占比例微小,且绝大部分是为子女准备住房。
市场的主流消费群体集中在40岁以下,如何打造出此部分人群满意且能够购买的作品,是房地产开发企业的商机,也是相关政府部门要解决的社会问题。
从受访者职业分布来看,私企员工所占比例最大,公务员相对较少,事业单位、国企、个体经营者所占比例相差不大。
这也与当前社会职业比例相契合,置业需求普遍存在,并没有职业差异。
这充分说明省会楼市最大需求群体为工薪阶层。
2、消费者生活状态分析
调查显示,从受访者生活状态看,潜在置业人群中有45%的人属于首次置业,有一套住房的受访者所占比例仅次于首次置业者,两者共占到总受访者的89.24%;
约7成受访者家庭年收入在10万以下,2成多购房者年收入在10万到15万之间,年收入15万以下的人群占到受访者的91.73%;
上述两组数据说明省会购房主力军是中低收入的工薪阶层,且需求旺盛。
3、消费者购房意向分析
调查显示,置业人群中有超过六成计划一年内购房,置业需求非常迫切。
新政出台前,省会近期房价持续走高,市场显现出“恐慌性需求”。
潜在置业者担心政策优惠到期、房价不断上涨而不问价格、地段,脱离购房需求能力,为购房而购房。
纷纷把置业计划提前。
购房需求的释放导致大量资金的涌入,房价自然水涨船高。
而新政推出后,有些人有明显的观望情绪。
自住、改善性需求、为家人购房及婚房采购占到了94.59%,投资只占5.41%,这说明石家庄楼市以居住需求为基础,投资比重低,市场较健康。
注重方面对比情况中,购房者对户型设计的关注度排在第一位,占到了受访者的49.13%,这说明购房者对居住空间的期望值较高,越来越关注居住的舒适度;
其次为地段,占到了受访者的48.08%,这一方面是关注增值空间,另一方面是从生活便利性出发,在工作、生活中找到自己的结合点;
第三为房屋质量,占到受访者的47.23%,这说明人们越来越关注产品本身;
另一个值得关注的问题是,产品单价因素在所列选项中只排到第六位,比重为34.35%,这说明近6成的购房者忽略单价的因素,因此,市场上缺少的是优质产品,而不是购房者。
总体来说,购房者对于住房的要求,已不局限于居住等简单的功能,而要求更加人性化,更加舒适,所以置业者的关注方向日渐宽广,提出的要求趋向细化。
这也给开发商提出了更高的要求,从置业者需求出发,打造具有高度市场竞争力的楼盘。
(二)、需求类型分析
报告第一部分着重分析了购房者的因素,此部分从“现居住区域和意向居住区域对比”、“青睐物业形态”、“需求面积分布”、“需求户型”等方面,分析购房者对产品的需求。
1、区域位置
从区域对比图中,不难发现,桥东区、长安区、裕华区、开发区,其意向居住比例大于现居住比例,这些区域或者地段优越、商务气氛浓厚的CBD,或者交通便利、环境优美、适宜居住的CLD,种种造成置业者更愿意向在这些区域置业。
而桥西区、新华区,区域意向则要小于现居住比例,原因是这两个区域属于老城区,虽说生活氛围浓厚,又有浓厚的人文积淀,但受城区面貌旧、相关配套落后等因素影响,促使部分置业者有改善性需求,并把置业目标投向其他区域。
另外,一些新规划区域,比如滨河新区,以其优美的环境和适当的价格吸引着众多置业者,成为一种新的置业趋势。
2、物业形态
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3、面积与户型
调查显示,79%的受访者倾向选择的住房面积在80-130㎡,户型为三室二厅或者二室二厅。
这部分置业者多是一家两口或者一家三口,考虑到人均使用面积以及生活的便利性和舒适度,此区间比较理想。
80㎡以下,因其总价低、首付低、月供低,且装修、居住成本低,增值保值性强、投资性强等优点,也为部分置业者青睐。
130㎡以上的大户型,比例不大,但有此意向的置业者,多是改善性需求。
2.75%的购房者需求一室一厅的产品,此部分多为过渡型或者理财的需要,不是市场主流购买人群。
4、配套与环境
在此次市场调研过程中,明显看出,随着房地产市场的不断发展,置业者对居住的要求也越来越高,从注重楼盘地段、环境、户型等基本功能外,逐步向关注周边环境、物业管理、社区文化、生活配套等功能方面转移,即从购买环境过渡到享受居住生活方式,休闲娱乐、购物运动、文化教育等一系列日常设施的需求,成为了当今购房者的首选的条件。
调查中发现,譬如家有小孩在受教育阶段的受访者,自然把教育因素列入必要的考虑范畴。
也有受访者表示“周边配套设施要求能满足日常生活需求的,比如有便利店、饭店、银行、就医方便等”。
在周边配备上,多路公交配套、生活购物便捷、高素质的学校、周边医疗配套、周边餐饮发达都为置业者青睐。
小区配套上,除了水、电、天然气、供暖等基础配套外,与家庭生活需求有关的各种公共设施,如社区医疗、幼儿园、文化体育设施,还有银行、邮局、超市、餐馆等生活必需设施,受访者也提出了要求。
(三)价格与相关因素分析
在对购房人群及其需求的产品进行分析后,本部分将通过“房价走势”、“承受单价分布”、“承受总房款分布”等对购房者关注的价格因素进行分析。
1、价格
价格因素,无疑是大部分置业者最为关注的问题。
调查显示,看涨派占绝对优势,有六成受访者认为会平稳上涨,更有近一成受访者认为房价会大幅攀升。
另外,不到两成的受访者觉得近两年房价基本与现在持平,少部分认为房价会下跌。
新政后,首批受访者表示对国家调控有期待。
在潜在置业者的价格承受能力上,有一半的受访者承受房价在4000以下,另有三成多可承受价位在
4000-5000,而承受价格超5000的受访者所占比例不大,能接受7000以上房价的受访者寥寥无几。
与此对应,大部分受访者承受首付也在20万之内,能承受总房款在50万之内。
由此也可以看出,省会楼市刚性需求旺盛。
2、付款方式
(四)石家庄市区域分析
【区域分析】
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石家庄市现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区;
总面积1.58万平方公里,常住人口966万;
市区面积455.8平方公里,人口240万。
本次调研范围主要集中在市区
桥西区
桥西区位于市区西南部,属于老城区,人文气息浓厚,改善型需求相对旺盛,区域内建成生活区众多,房龄较长,多以机关单位宿舍为主,多是多层砖混结构,建筑密度低,改造潜力大。
中高档住宅产品对该区域的居民具有很大吸引力,刚性需求比重很大。
该区项目数量众多,总体供应量较大,市场活跃,但开发企业较集中,竞争激烈。
价格根据区位不同,分布各异,一环附近单价在5000元以上,金正·
缔景城高品质大盘单价则在7000元左右;
卡玛国际花园、紫阁、志诚华府等楼盘地处一二环之间,关注程度很高,单价在4500-5500元之间;
二环附近项目单价在4000元以下,市调中走访到的良城·
逸景、37°
,到访量和成交量也非常高;
二环外,单价在3000元左右。
桥东区
桥东区交通便利,商业气氛浓厚、居住生活便利,发展前景广阔。
区域新盘密度大品质高,投资升值前景可观,像这次调研中到访项目阿尔卡迪亚、中央时区、滨江·
尚城国际、天滋·
嘉鲤都是市内位置优越的品质大盘。
目前在售项目主要分布在二环以内,尤其集中在一环内的核心城区,因此密度和售价在各城区中都是最高的。
在价格方面,一环内单价在6000-7000元之间,一二环间单价在5000-6000元之间。
新华区
新华区位于石家庄市区西北部,区内有13所、省农科院等科研机构,科技人文气息浓厚。
该区域居住氛围也很浓厚,以二环线为界,新华区可划分为居住密集区域和居住潜力区域。
二环以内项目分布密集,可开发土地有限;
而二环以外,随着省会三年大变样和城市化进程的发展,大量的城中村土地将被改造和开发,有较大潜力,市调到访的北郡属于该区域。
单价方面,一环以内5000元以上,一环二环之间4000-4500元,二环三环之间3000-4000元。
长安区
长安区位于市区东北部,是石家庄厂企最为集中的区域,综合环境较差,改造潜力巨大,区域内建成生活区众多,房龄较长,多为先前开发的厂企宿舍生活区、大型经济适用社区等。
石家庄“CBD”位于本区内,商务型产品有较好市场基础,区内工业企业的陆续搬迁将使本区的环境得以改善,并有较大规模的土地供应入市,该区项目总规模很大,后续发展前景广阔
裕华区
裕华区该区域为石家庄市城市发展重点区域,定位于城市副中心功能,道路交通条件十分优越。
从城市发展来看,东南方向是石市规划的主导发展方向,因此政府对其开发建设的政策支持再加上居民对其未来前景的认同都使得东南片区成为目前城市建设热点地区。
本区交通便利、环境优美,有成为石家庄“CLD”的趋势。
而且市场基础较好,供应项目量大,价值水平已发掘到一定高度,竞争激烈。
二环以内,均价集中在4500-6000元区间;
二环外项目3000-4000元
开发区
开发区教育、医疗、商业等配套相对齐全,城市面貌较好。
多数项目属于尾盘阶段,实际在售量小,新开项目数量有限。
置业者除少量园区内工作者及当地原住居民外,大部分来自城区。
但值得关注的是,高新区珠江大道以南开发程度不高,有较多土地资源
区域对比
全市在售项目总量约4441万平米,其中长安区因地域较广,总量最大;
桥东区地处核心城区,项目容积率最高;
全市加权均价为4157元/平米;
桥东区是价格最高的区域,其次为裕华区。
(五)调查小结
调查显示,潜在置业者多属于首次置业或者拥有一套房产,多数居住在石家庄老城区,且面积以中小户型为主,对当前住房环境不满,有置业需求,因此,市场对商品房住宅需求强烈。
从购房目的上看,主要用于自住,投资比例不大。
裕华区、桥东区、桥西区等都是关注度较高的热点区域。
意向户型以3室2厅和2室2厅为主,面积在80-130㎡之间的多层和(小)高层,在选择楼盘时更多考虑价格、配套、环境等一些实际性因素。
受访者对价格承受能力普遍不高,与供应市场主力价位存在较大落差,承受单价大部分在5000元每平米以下,超过一半的受访者承受的总价在40万之内,且更倾向于以贷款方式买房。
受访者中家庭年收入以中低水平为主,近7成不超过10万元,经济实力有限,不过他们大多处在20-40岁人生的黄金阶段,未来发展空间巨大。
新政出台前,50%的潜在购房者准备在半年至一年内买房,新政出台后,多数受访者表示要再等等,并对房价下行有一定的期待。
三、项目案例分析
项目名称:
果岭湾
【项目概况】
本项目位于新华西路与西三环交汇处,北临307国道,交通便利。
项目东临南水北调工程,西临市政府规划的西部山前生态新区,空气清新,环境怡人。
小区总占地规模近400亩,分四期开发,总建筑面积77万余平米,产品形态丰富,社区规划及景观有特色。
在项目的整体运营中,邓智仁先生通盘主持操作。
并把样板组团做商业街,具备良好的形象展示性。
周遍临近电子54所、联合大学城、白求恩医院、傅山中医院、植物园、动物园、抱犊寨风景区等,科教、医疗、娱乐休闲配套完善。
【市调概况】
该项目虽然位于三环沿线,但其影响力和号召力不可小觑,到访量和关注度,在所有受访项目中名列前茅。
其意向客户多来自城区,桥西区占到3成以上,新华区紧随其后,西部山前区占1成;
52%的客户选择80-100㎡,1/4的客户意向面积在100-130㎡;
意向客户中80%的承受单价在3500元-4000元;
选择果岭湾的客户多因为该项目价格优势明显、交通便利且相关配套和环境优越。
【项目特点】
在售量较大,潜在供应充足;
由于价格优势明显,城区客户成为购买主力,普遍达到70%左右;
临近西三环、交通便利、基本配套较好的土地资源,西南三环外的西部山前区版块有望成为下一个热点。
众美·
凤凰台
凤凰台是众美凤凰商圈的核心住宅,由众美地产开发,目前处于咨询阶段,尚未正式面市,但其客户关注度持续上升,接待中心来电来访的客户量和网站论坛的发帖跟帖量都极为火爆。
项目本身的超高性价比和名校配套是客户青睐的重要原因,优质的教育资源不仅能提升了整个社区的人文品质,更能让客户二十四小时关注孩子的成长。
此外,交通的便利性也是不可复制的闪光点。
项目紧邻南二环和五月即将竣工通车的建华大街,出门由建华大街直接上二环快速路,不到30分钟,即可绕城一圈。
同时,凤凰商圈的完善规划实现了人们对于美好生活的预期,大型购物中心、百货超市、风景商业步行街、休闲广场、商务办公、星级酒店等,使生活细节面面俱到。
作为一个最具升值潜力的高端生活中心,凤凰台正在吸引越来越多都市精英、投资者以及邻近省市客户的关注。
50%的到访者面积意向集中在80-100平米,80%的到访者接受的单价在4500左右,意向购房时间在半年到一年之间,到访人群多是家庭年收入十万以下的工薪阶层。
四、业内人士解读
石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源
调研报告诚实可靠,基本反映了我市房地产市场概况,特别是对户型、面积、价位和居住区域的需求,真实地反映了现实。
基于我市房地产市场价格的现实,提醒广大消费者,相对平稳,稳中小幅度的波动,是我市房地产市场价格走势的主流趋势,不要过度地期待通过一次调整,出现所谓的“拐点”,大幅度下跌的可能性不大。
河北冀兴房地产有限公司总经理刘江涛
从本次调查结果来看,省会房地产市场主要以刚性需求为主,作为投资性和投机性住房的需求不足一成;
已购住房0-1套的占9成,购买多套住房的不足1成;
省会住宅价格仅4157元,在同类城市中价格偏低。
基于以上调查可以得出一个结论:
石家庄房地产市场不存在泡沫问题。
因此,新一轮的调整政策不会对省会房地产的基本走势产生根本性影响。
但鉴于新政策出台前曾出现过短期的“恐慌性购房”,使得部分消费者的置业计划提前,加之新政策出台使一线城市的泡沫挤出带来价格下降,造成本地购房者因产生降价预期而观望。
因此,2010年后一段时间的成交量会有所下降,价格也会产生窄幅动荡。
通过一段时间的调整,到明年省会房地产市场将会达到平稳增长的态势,
另外,通过调查可以看到部分购房需求因收入原因不能得到满足,提示政府部门应加大保障性住房的建设力度,以满足不同消费者的需求。
极艺顾问总经理赵杨
报告内容与市场情况基本吻合:
省会购房人群以年轻人为主,属于刚性需求;
购房者对单价的认可范围在4000至5000元之间。
新政出台后,可能造成购房者购房计划时间后延,并产生观望情绪,对房价预期由原来的大部分认为平稳上涨,转变为希望房价略有下调。
银河房产网运营总监张慧博
银河网做为石家庄房地产本地化网络营销专家,我们始终密切关注市场的发展,3月初,市场热浪来袭,“恐慌性购房”成了市场主流,购房者“追涨”成风,4月中下旬,新政推出,市场又迅速转冷。
省会购房者是否有能力置业,有多少人能够置业,能置什么样的业?
省会在售楼盘项目能否满足市场需求,无论供应量还是产品细节?
此份报告不是答疑解惑的,而是一份真实反映购房者面貌及需求的写照,在这个需要冷静思考的时候,这份报告来得正是时候。
卓达集团整体策划推广部经理杨凤斌
调研报告的各项数据基本准确。
报告从消费者、需求类型、价格相关因素的分析,真实的反应了石家庄房地产市场刚性需求旺盛,石家庄楼市近两年内房价将继续今年平稳上升的走势。
调研报告对房地产开发商开拓市场,打造具有市场竞争力的楼盘具有指导意义,建议银河网经常进行此类调研,为省会楼市提供及时、准确、有效的市场信息。
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