房产平面图绘制及房产面积测量计算实施细则doc 10页全面优秀版Word格式.docx

房产平面图绘制及房产面积测量计算实施细则doc 10页全面优秀版Word格式.docx

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与房屋相连的台阶按水平投影表示，不足五阶的不表示。

（5）围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等界标围护物均应表示，其他围护物根据需要表示。

临时性或残缺不全的和单位内部的围护物不表示。

（6）分幅图上应表示的房地产要素和房产编号包括丘号、房产区号、房产分区号、丘支号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等，根据调查资料以相应的数字、文字和符号表示。

当注记过密容纳不下时，除丘号、丘支号、幛号和房产权号必须注记，门牌号可首末两端注记、中间跳号注记外，其他注记按上述顺序从后往前省略。

（7）单位名称只注记区、县级以上和使用面积大于图上100平方厘米的单位。

6．成图方法

（1）利用济南市原有的控制成果和资料，按《房产测量规范》的规定和要求进行比较和分析，凡符合规范要求的已有控制点成果，都应充分利用；

对达不到规范要求的控制网点，利用其点位进行联测。

（2）对新开发区按《房产测量规范》要求采取引点方法测量、绘制房产分幅平面图。

7．房产测量坐标系统，采用地方坐标系。

二、房产分丘平面图

房产分丘平面图是《房产分幅平面图》的局部图，它反映本丘内所有房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房角点、面积四至关系、权利状况等各项房地产要素，是绘制房屋产权证附图的基本图。

房产分丘平面图以丘为单位绘制。

（一）丘的定义及划分

1．丘是指地表上一块有界空间地块。

一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元相称组合丘。

2．有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界标划分。

（二）成图方法

1．按比例绘制本丘的权属界限

（1）依据房产分幅平面图，经现场勘丈、核实、绘制本丘的权属界限。

（2）权属界限的毗邻关系用图式符号绘制。

（3）按要求标注权属界址点。

2．标明本丘的四邻及门牌号

（1）本丘在胡同和小巷时，应加注附近主要街道名称。

（2）标明本丘坐落的门牌号，缺门牌号时，应借用毗邻房屋门牌号，并加注东、南、西、北方位，本丘在两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明。

3．在本丘中根据相对位置，按比例绘制房屋的外部形状，并标明外框尺寸。

（1）在本丘中根据相对位置，按比例绘制房屋的外部形状，同幢房屋层数不同的应绘出分层线。

（2）房屋应逐幢测绘，不同产别，应分别测量；

独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量，丈量房屋以勒脚以上墙角为准，测绘房屋以外墙水平投影为准。

（3）房屋有毗连关系的，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度的1/2处；

借墙量至墙体的内侧；

自有墙体量至墙体的外侧并用相应符号表示。

（4）柱廊以柱的外围为准，图上只表示四角或转折处的支柱。

（5）阳台以底板投影为准，单位统一封闭的用实线，不封闭的用虚线表示。

（6）门廊以柱或围护物的外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准。

（7）檐廊、挑廊以外围水平投影为准，封闭的用实线，不封闭的用虚线表示。

（8）围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等界标围护物均应表示；

其他围护物根据需要表示；

（9）房屋的长、宽尺寸顺线标注在房屋外框线外，保留两位小数。

（10）房角点测量，指对建筑物角点测量。

房角点测量不要求在墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以上（100+/-20）cm处墙角为测点。

对正规的矩形建筑物，可直接测定三个房角点坐标，另一个房角点的坐标可通过计算求出。

4.标注房产要素

（1）幢号：

“幢”是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，顺时针用阿拉伯数字1、2、3、4……顺序编号，幢号标注在房屋轮廓线内的左下方，并加括号表示。

（2）房屋建筑面积标注在本幢房屋的中间，在建筑面积下面划一横线，建筑面积保留两位小数。

（3）房产要素标注在建筑面积上方，包括产别、结构、层数、建成年份8位数字，第一位数字代表产别，第二位数字代表结构，第三、四位数字代表层数，第五、六、七、八位数字代表建成年份。

①产别分为：

国有房产用1表示；

集体房产用2表示；

私有房产用3表示；

联营企业房产用4表示；

股份制企业房产用5表示；

港澳台投资房产用6表示；

涉外房产用7表示；

其他房产用8表示。

②结构分为：

钢结构用1表示；

钢、钢筋混凝土结构用2表示；

钢筋混凝土结构用3表示；

混合结构用4表示；

砖木结构用5表示；

其他结构用6表示。

③房屋层数：

是指房屋的自然层数，一般按室内地坪+/-0以上计算。

采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含2.20米）以上的，计算自然层数。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼以及突出层面的楼梯间、水箱间计层数。

房屋层数用两位数字表示，如1层（平房）用01表示，9层用09表示，11层用11表示。

④建成年份：

房屋的建成年份即房层的竣工年份。

有竣工验收证明的以证明为准；

没有竣工验收证明的以实际竣工年份为准。

建成年份用四位数字表示，如1980、1999、2001……。

5.图式

（1）房屋坐落：

标注在图框的左上角ｘｘ区ｘｘ路ｘｘ号。

（2）房产区号：

标注在图框的上边线中间的偏左方，历下区为01，市中区为02，槐荫区为03，天桥区为04，历城区为05，高新技术开发区为06。

（3）房产分区号：

标注在图框的上边线中间的偏右方，根据各区办事处、乡镇编排。

（4）图幅号：

标注在图框线右上角的上部，分幅图的编号，用六位数字表示，前四位数字为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数，第五位、第六位数字为分幅图代码号。

（5）丘号：

标注在图框线右上角的下部，用四位数字表示，从0001编起。

分丘号从1编起，注记在丘号末位数字的下端，如00012。

（6）分丘图的幅面可在787mmｘ1092mm的1/32-1/4间选用。

（7）分丘图的比例尺，根据丘面积的大小，可在1：

100-1：

1000之间选用。

（8）房屋权界线与丘界线重合时表示丘界线，房屋轮廓与房屋权界线重合时表示房屋权界线。

三、房产坐落平面图

（一）成图方法

⒈利用原有的房产证附图或房屋院落平面图，经现场丈量、核实后，绘制成图。

⒉未办理房产证或无房屋院落平面图的，则对房屋院落进行现场勘测，绘制成图。

⒊院落较大的，可采取分片绘图的方法，绘制总图及分片图。

总图应标明各分片图的分界及序号，分片图应标明房屋外部尺寸。

（二）绘图要求

⒈按比例绘制院落的权属界线；

⒉标明院落的四邻及院落的大门、旁门；

⒊在院落中根据房屋的相对位置，按比例绘制房屋的外部形状，标注房屋的门及外框尺寸；

⒋标注房产要素；

⒌标明图纸的指北方向及填写图标中的有关栏目。

（三）标注内容与方法

⒈图名：

房产坐落平面图。

⒉图框：

上连框距纸边30mm，下边框距纸边20mm，左右两边框距纸边10mm。

⒊房屋坐落：

标注在图框的左上方：

ｘｘ区ｘｘ路ｘｘ号。

⒋指北方向：

标注在图纸的右上角，为上北、下南、左西、右东，用箭头标出，并注明“北”字。

⒌图标：

位于图纸的右下角，内容包括总建筑面积。

⒍比例、绘图人、绘图时间分别标注在图框下方。

⒎院落四邻：

房屋坐落平面图上要标明院落四邻。

绘图标注时，路、街、胡同用两条平行虚线表示，可不按比例，但应标出ｘｘ路ｘｘ街。

其他与房地产有关的铁路、桥梁、河道等作为四邻时也应用虚线绘出，标明名称，可不按比例。

没有形成院落的独立房屋，如小区内的独立楼房，标四邻时，四邻房屋可不按比例绘制，要标明四邻的门牌号或楼号，可不标具体尺寸。

⒏院落权属界线：

院落的权属界线应依照土地使用证或合法用地文件的定位图来确定，按实际情况标注。

院落的界线是围墙或栅栏的，一律用实线表示；

没有围护物的用点划线表示。

院墙与四邻的毗连关系应标注清楚，院墙为共、借墙的要标注“共”或“借”字（在院墙的借方一侧标注）。

房屋坐落平面图应标明门牌号，门牌号右上角要加注“#”字符号。

绘制院落的门柱、门垛时，可不按比例。

（1）有院墙的门牌注记在实际开门处的中间；

（2）没有院墙壁的门牌注记在实际开门处；

（3）同一院落有几个门牌号的应分别注明。

⒐房屋及附属设施：

（1）绘制房屋外框时，按外墙勒角以上外墙面丈量。

墙体凹凸10cm及装饰性的柱、垛以及临时房屋、活动房屋在图中均不标注。

房屋用实线表示，分幢绘制，即按比例绘出房屋的外形及相对间距，在房屋边框线外侧标出房屋的长这宽尺寸，一幢房屋标注一个主要的门。

楼房如有错层、阁楼、应绘错层、阁楼附图，并标明长宽尺寸，以保证整幢房屋建筑面积的计算。

绘图中平房应分间，梁用虚线表示，房屋如有毗连关系，则应标明共墙、借墙。

一处院落中，不同产权单位（人）的房屋分别按要求绘制《房产坐落平面图》。

一个产权单位（人）申请确权时，其余产权单位（人）的房屋按比例绘制外框，不标尺寸和房产要素，但要标注幢号、产别，以便区分房屋的不同权属。

（2）房屋附属设施包括：

柱廓、檐廓、挑廊、阳台、坡屋顶、门斗、雨蓬、室外楼梯等。

其中檐廓是门与门之间的主要通道，即檐廓具有两个以上的门，而无柱雨蓬只有一个门。

①柱廊以柱外围为准，封闭的用线连接，不封闭的用虚线连接。

②檐廓以外围水平投影为准，用虚线表示。

③挑廓以外围水平投影为准，封闭的用实线表示，不封闭的用虚线表示。

④门斗、雨蓬以柱或围护物外围为准。

独立柱的雨蓬以顶盖水平投影为准，封闭的用实线连接，不封闭的用虚线表示。

无柱雨蓬不绘制。

⑤室外楼梯以外围水平投影为准，用实线表示。

⒑附属建筑物：

包括水塔、烟囱、水池、简易自行车棚、层高2.20米以下的储藏室、简易厕所等，可不按比例绘制，不标尺寸，但应按顺时针编排序号，附1、附2……。

⒒房产要素同《房产分丘平面图》。

（三）比例尺、图幅

比例尺可选1：

100、1：

200、1：

300、1：

500、1：

1000；

图幅可选4K、8K、16K三种图纸，一般选用8K、16K图纸。

四、房产分层分户平面图

凡是住宅楼房及按套或区块出售的非住宅楼房均绘制此图。

⒈根据原发房产证附图及工程竣工图纸（或未变更的施工图纸）绘制成图。

但必须实地丈量、核实楼房的分户情况、尺寸及建筑面积。

⒉无图纸的按照房屋的实际情况，经现场实地丈量、核实，绘制成图。

（二）绘制要求

房屋分层分户平面图应使楼房的外框线与图纸的外框线平行，根据楼房的朝向横放或竖放于图纸中。

分层分户平面图应标明楼房各层的单元和分户情况。

楼房底层有小院和储藏室的，则在楼房底层平面图上绘制，储藏室等附属用房应标明序号。

一幢楼房中有两个以上所有权人的，一个产权单位（人）申报时，只标注属产权单位（人）的有关内容，其余部分只注明产别，在图中注明“与四邻毗连的墙与板均为共有“。

房产分层分户平面图。

同《房产坐落平面图》。

ｘｘ区ｘｘ路ｘｘ号楼。

⒋比例、绘图人、绘图时间分别标注在图框下方。

⒌指北方向：

⒍图标：

位于图纸的右下角，其内容包括建筑面积、分摊系数、分摊面积。

⒎房屋：

图中房屋有楼房和附属用房两部分组成。

附属用房包括储藏室、地下室及其他附属用房。

阳台封闭的用实线绘制，不封闭的用虚线绘制。

房屋尺寸标注在房屋边框的外侧，所标尺寸以米为单位，保留二位小数。

丈量核实房屋的外围尺寸以勒角以上外墙为准，墙体凸凹小于10厘米以及装饰性的柱，垛在图纸中均不表示。

楼房按比例分层绘制，并标出单元及各户的分部情况，标注单元号。

单元门、分户门分别标明。

绘制坡屋顶分层分户平面图时，要标注2.20米（含2.20米）以上的尺寸，各分层分户平面图下方要标明第几幢第几层平面图。

单元号的编排顺序为：

面对单元门自左至右依次编排，一单元、二单元……。

楼房各层次之间尺寸相同的只标注一层（标注在第二层），各层次外围尺寸不同的应分别标注。

地下室需绘制附图，标注尺寸，并表明每间地下室的顺序号，计算分摊系数。

其他附属用房要根据与楼房的相对位置和距离，按比例绘制在楼房底层平面图上，标注尺寸，编排序号，附1、2……。

⒏底层小院：

如出售楼房底层带有院落，应按比例绘制在楼房底层平面图上，有毗连关系的按图式要求绘制。

⒐房产要素：

包括房屋的幢号、产别、结构、层数、建成年份及建筑面积。

标注方法同《房产分丘平面图》。

五．房产分户平面图

房层分户平面图是在《房产分丘平面图》或《房产分层分户平面图》基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属的范围，是成套或区块房屋产权证的附图。

1．房产分户平面图的绘制

房产分户平面图以产权登记户为单位绘制。

（1）分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在图纸的右上角标注指北方向。

（2）住宅楼的成套住宅，绘制本套房屋的分层分户平面图，本套房屋用红线标出，注明房屋的尺寸。

（3）楼梯、走道等共有部分，需在范围内标注名称，表明共有。

（4）底层小院：

如购房单位（人）购房时带有小院，则在分户平面图上按比例绘制，标出院落的长宽尺寸，注明“院”字，院墙有毗连关系的，用图式符号绘制。

2．分户图框

（1）丘号、幢号、结构、层数应与《房产分丘平面图》、《房产分层分户平面图》上编号一致。

（2）房屋产权面积包括面积包括套内建筑面积和共有分摊面积。

（3）户号：

应注明单元户号，如一单元202室，应标1-202。

3．毗连关系：

房屋的毗连关系注记在右下角。

成套住宅的，注明“户与户之间的隔墙、楼板及公用建筑之间的隔墙、外墙（山墙）均为共有”。

4．图幅：

可选用787mmｘ1092mm的1/32或1/16等尺寸。

5．比例尺：

一般为1：

200至1：

500，当房屋图形过大或过小时，比例尺可适当缩小或放大。

六、变更测量

变量测量分为现状变更和权属变更测量。

（一）房屋发生下列变化的需进行现状变更测量

1．房屋的新建、拆迁、改建、扩建，房屋建筑结构、层数的变化；

2．房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除，倒塌和烧毁；

3．围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；

4．地名、门牌号的更改。

（二）房屋发生下列变化的需进行权属变更测量

1．房屋买卖、交接、继承、分割、赠与、兼并等引起的转移；

2．土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直；

3．征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化；

4．他项权利范围的变化和注销。

（三）变更测量的程序

变更测量应根据房地产变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，再进行分户权界和面积的测定，调整有关的房地产编码，最后进行房地产资料的修正。

1．变更测量根据现有变更资料，确定变更范围。

2．房地产的合并和分割，应根据变更登记文件，在当事人或关系人到现场指界下，实地测定变更后的房地产界址和面积。

3．对《房产分幅平面图》，做相应变更；

对《房屋分层分户平面图》，做相应增减变动。

4．用地的合并与分割都应重新编丘号，新增丘号，按编号区内的最大丘号续编。

5．组合丘内，新增丘支号按丘内最大丘支号续编。

6．房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新幢号按丘内最大幢号续编。

七、房产平面图的绘图要求

1．丈量尺寸的精度要求，按《房产测量规范》“三级”执行，不得超过+/-0.4%。

2．图纸上的文字、数字和符号等，均应笔画清晰、字体端正、排列整齐、使用正确。

3．图线不得与文字、数字、符号重叠或浊淆。

4．文字的高度可选用3.5、5、7、10、14或20mm。

5．图中的汉字，均应采用长仿宋体。

6．汉字的高度应不小于3.5mm；

拉丁字母、阿拉伯数字的高度应不小于2.5mm。

7．房产平面图应使用微机制图。

8．从现在到2001年底前，要做好测绘房产分幅平面图的准备工作，力争2002年1月开始按《实施细则》的要求，进行分幅图和分丘图的测量绘制。

房产面积测算

一、一般规定

面积测算系指水平面积测算，房屋面积测算包括房屋建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积等测算。

1．房屋的建筑面积：

系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20米）的永久性建筑。

2．房屋的套内建筑面积：

由三部分组成：

（1）套内使用面积；

（2）套内墙体面积：

套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

套之间的分隔墙，套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积一半计入套内墙体面积；

（3）阳台建筑面积：

按阳台底板水平投影面积计算，封闭的全部计算建筑面积，不封闭的计算一半建筑面积。

3．屋的共有建筑面积：

由两部分组成：

（1）本幢楼内共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

（2）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积一半的建筑面积。

4．房屋的产权面积：

系指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

5．各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

6．测算的误差率不得超过+/-1.4%平方米。

7．测量应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。

面积以平方米为单位，取至0.01两位小数。

二、房屋建筑面积测算的有关规定

1．计算全部建筑面积的范围

（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；

多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构层顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

（9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

（11）有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚、按柱的外围水平投影面积计算。

（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。

（15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2．计算一半建筑面积的范围

（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊、按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

（5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3．不计算建筑面积的范围

（1）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室。

（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

（3）房屋之间无上盖的架空通廊。

（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

（5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

（7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

（9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

（10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

三、共有建筑面积分摊

（一）共有建筑面积分摊原则

1．共有建筑面积分摊是指将本幢房屋内的共有建筑面积，按各套（单元）的套（单元）内建筑面积所占相应比例进行分摊。

分摊后的共有建筑面积，不得随意划定各套（单元）摊得面积的具体部位和界限。

2．共有建筑面积的分摊，仅限于本幢房屋内的公用建筑面积，下列公用建筑不得分摊到本幢房屋内：

（1）非本幢房屋的公用建筑物（如锅炉房、变电所、泵房等）。

（2）供出租或出售独立使用空间的地下室、固定车位或专用车库等。

（3）从属于人防工程的地下室、半地下室。

（4）