公用设备设施管理程序.docx
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公用设备设施管理程序.docx
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公用设备设施管理程序
1.目的
规范公司各物业服务中心设备、设施管理工作,保持设备、设施处于良好状态,确保功能正常发挥。
2.范围
适用于公司各部门设备设施维护及检查。
3.定义
3.1公用设备包括:
3.1.1供配电系统:
发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜(箱)、公共照明、供电线路、防雷系统等。
3.1.2给排水系统:
水箱、水池、生活水泵、供水管网、自动控制阀门、泳池循环过滤系统、排污管网、排污泵、污水处理设备等。
3.1.3消防系统:
烟雾、温度探测器、手动破玻璃按钮、消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、CO2自动灭火系统等。
3.1.4电梯:
机房、层站、轿厢、井道。
3.1.5空调系统:
冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、空调水系统电动阀门、其它类空调等。
3.1.6楼宇智能化、电讯系统:
综合布线系统、楼宇自控(BAS)系统,如:
智能控制电脑主机、网络控制器、DDC控制器、各种控制模块、温度感应器、水流(水位)传感器、压力传感器、光缆耦合器等,内线电话、公用天线及卫星电视系统、背景音乐等。
3.1.7安防系统:
闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、电动苑门、居家对讲系统(可视、非可视)、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、无线对讲系统。
3.1.8加工维修工具、设备:
地面切割机、电焊机、切割机、云石机、空压机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙、电动套丝机、电动疏通机、空调专修工具、氧焊设备等。
3.1.9会所、会务设备:
影音系统、灯光系统、舞台系统、桑拿设备、健身器材等。
3.1.10其它设备:
立体车库、烘干机、冰箱(柜)、消毒柜、清洁设备、绿化设备、洗衣机、热水器(电、煤气)、煤气管道等公用设备。
3.2房屋建筑本体、公用设施:
除公用设备以外的物业相关配套设施,如护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙、各种外露管道、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、楼梯扶手、防火门、车场倒车杆、倒车镜、岗亭、单(摩托)车库(棚)等。
4.职责
4.1工作职责
责任部门/岗位
工作内容
频次
职能中心/品质专员
公用设备设施的巡查及评估
半年一次
审批并备案各部门的《机电设备年度检修计划》
12月15日前
跟踪处理并备案各部门公用设备设施突发事件
持续
指导和协助各部门公用设备设施的更新改造、大修和日常维修保养工作
物业服务中心负责人
公用设备设施保养维修工作的检查、监督工作
每月一次
审核部门《机电设备年度检修计划》
部门技术负责人
公用设备设施保养维修工作的组织、安排和实施,建立设备管理软件,解决技术难题、草拟技术改造方案及《机电设备年度检修计划》,外包公用设备保养维修工作的检查、监督工作。
协助组织专业技术人员专业知识的培训、考核
设备设施责任人
责任范围内公用设备设施日常保养维修
4.2公用设备设施维修保养频次
公司各类公用设备设施的保养,须参照下表规定的时间周期进行,“Y”表示需要检查;“J”表示需检查并记录,空白表示不必检查。
检修类别
设备名称
每日巡查
周检
半月检
月检
两月检
季检
半年检
年检
每年三月
高压环网柜、变压器
Y
J
J
J
配电室内的配电柜
Y
J
J
J
动力柜、电表箱
Y
J
J
J
电力电缆
J
防雷接地
J
发电机
J
J
J
J
生活水泵及控制柜
Y
J
J
J
生活供水管网
Y
J
J
雨水泵、污水泵及控制箱
Y
J
排污管网、化粪池
Y
J
泳池设备
Y
J
J
J
J(每年六月
检修类别
设备名称
每日巡查
周检
半月检
月检
两月检
季检
半年检
年检
每年三月
消防主机、联动柜、
Y
J
J
J
灭火器
J
电梯
Y
J
J
J
电讯系统
Y
J
J
J
J
红外报警系统
闭路监控系统
J
J
J
J
J
J
车场门禁系统
住户对讲系统
电子巡更系统
J
J
J
J
J
居家报警系统
Y
J
清洁绿化设备
J
J
J
消防系统
Y
J
J
J
J
J
公共设施
Y
J
J
J
注:
供配电设备的半年检、年检可结合市政计划性停电检修和物业项目实际情况进行,须保证每年至少一次全面检修;泳池设备年检可结合泳池换水进行。
5方法和过程控制
5.1设备房管理
5.1.1设备房内严禁吸烟,严禁堆放易燃、易爆及及管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。
5.1.2设备房门应有相应标识,无人值守时必须加锁。
5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时,应在该设备上端加设防护设施,以保证重要设备的安全。
5.1.4高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房,应设置测量仪器,对环境的温、湿度进行监测,设备房内温、湿度须符合相关设备运行环境要求,设备责任人需将温、湿度要求张贴在设备旁边。
5.1.5参观来访需进设备房,凭部门负责人通知,并指定专人陪同方可进入。
5.1.6设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度,记录设备运行数据,每周清洁设备房一次。
5.1.7在出现狂风、暴雨以前,各部门负责人安排专人加强对设备房的巡视,发现异常立即处理。
5.1.8低压配电室入口应配置不低于50CM的防鼠板,电缆进线口应做好封堵。
在固定位置放置有效的绝缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用扳手,配备“严禁合闸”等标识,墙面悬挂及实际情况完全相符的供配电系统图,开关状态接线标注正确。
5.1.9参观来访人员需进入设备房的,须部门负责人同意,并指定专人陪同。
5.2设备维修保养要求
5.2.1设备检修等级分类:
A.日检:
属巡视检查维护。
对设备房及设备周围环境进行清洁,检查设备房有无渗水、设备有无漏水、油等现象,如实记录运行参数,确认设备运行状态是否正常。
B.周(月)检:
属预防性检查。
对设备性能进行全面检查,对故障隐患部位进行修理或调整,预防事故,保证设备正常运行。
C.季(半年)检:
属维护性修理,对设备进行清扫、加油、调试。
D.年检:
属恢复性修理。
对设备局部解体,除进行月检的工作外,应着重恢复设备的电气性能、机械和精度,检修或更换主要零部件及附属装置.
E.大修:
属彻底性修理。
对设备进行全部解体,全面检查、试验、调试,更换全部不合格零部件及附属装置。
大修应结合小区(大厦)发展的需要进行技术改造。
部门技术负责人应视设备运行情况及时提交设备大修报告,经物业服务中心经理审核后报小区(大厦)业主委员会或甲方批准执行。
F.服务供方保养维修:
依据合同内容,进行定期保养及故障处理。
5.2.2设备大修:
设备大修方案提出后,报公司负责人审批并备案。
设备鉴定标准将参照国家部级行业验收规范进行。
5.2.3各部门应建立《设备(工具)汇总表》和设备管理档案或设备管理软件,记录设备、检修及重要零部件更换情况,并在《设备/设施保养维修记录表》中记录。
5.2.4对重要设备,特别是进口设备的易损零部件,物业服务中心应有适量的储备,确保突发故障的及时处理。
5.2.5部门技术负责人应根据批准的检修计划,做好检修前准备工作及防范措施。
对影响较大的重要维修工作(对客户造成影响超过2小时以上),职能中心及物业服务中心负责人需到现场指挥、协调、组织。
5.2.6职能中心每半年应组织一次设备大检查,检查方法采取重点抽查(设备局部解体、测试)及全面普查相结合的方法。
5.2.7各部门需要编写本部门的《机电设备年度检修计划》,并在每年十二月十五日前上报职能中心审批并严格执行,如有变更应提前一周报职能中心批准。
5.2.8业务部门应保存相关设备的技术图纸、产品说明书等资料,以便了解设备运行状态。
5.2.9设备管理档案建立要求,设备应进行分类(可以参照公司的分类)建立设备管理档案,内容包括:
设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、日常更换的重要零配件、故障现象描述等。
5.3供配电系统管理
5.3.1技术员每天巡查二次配电室,并填写《电力运行记录表》,巡查发现异常情况需要立即处理并记录。
5.3.2配电房需要张贴及实际相符合的清晰的高低压系统图。
5.3.3责任部门应根据用电负荷特点,合理调整变压器运行状态。
电容补偿屏自动控制器必须始终处于自动状态。
5.3.4对供配电设备的年度检修,应尽量减少对顾客的影响。
高压环网柜必须由持有高压进网许可证的技术人员操作。
5.3.5业务部门需确保技术员会独自正确操作本部门的机电设备,在市电停电、市电来电时,会正确转换本部门的供配电设备,能够及时盘车救出电梯内被困的人员。
熟悉设备异常情况应急处理方案。
5.3.6配电室断路器整定值需要张贴在该开关柜内,配电柜断路器的整定值及变压器二次总开关的保护整定值的变更,须报职能中心批准确定。
5.3.7发电机油箱需要设置刻度,标明日常使用油量,最低保存量为使用6小时,同时除储油箱罐外的备用油,不得超过400升。
5.3.8备用发电机应每周检查一次,每月试运行一次,每次试运行8-10分钟,发电机蓄电池每周检查一次,并记录。
有自动启动功能的,应保持在自动状态;无自动启动功能的,在市电停电时责任人应保证在5分钟内启动,以确保对重要负荷的供电;运行首半小时内应有技术员在现场观察发电机的运行状态,每隔半小时记录发电机运行数据,以保证发电机正常运行。
5.3.9设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的运行记录表、发电机运行记录表,大修时需对发电机的电动机绝缘进行测试,并记录。
5.3.10责任部门应在停电检修时,需要测试自备发电机组联锁装置(电气和机械)的可靠性,防止反送电。
5.3.11防雷系统每年三月份应进行一次全面检查,检查避雷装置焊接点连接是否可靠,确保接地体的可靠接地,接地电阻满足要求,并除锈刷漆,做好相关记录。
5.3.12供电线路的管理
A.从配电室引出的电力电缆每五年需要进行一次绝缘测试,入住10年以上的物业,每二年测试一次,绝缘电阻需要≥0.5MΩ。
B.低压配电柜各出线电缆应悬挂标识,标明电缆的型号规格、用途、去向。
C.各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引自何处;各类空气开关应标明用途,有互感器的电表要标明计量倍率。
D.各电缆线路不允许过载运行,接线端应联接牢固、无锈蚀,线路老化应及时更新处理,避免安全隐患。
5.3.13物业服务中心应对公共照明进行有效管理,并根据部门实际管理需要编制相应的管理作业指导书。
5.4给排水系统管理
5.4.1生活泵房需要每日巡查一次,发现问题记录在《设备/设施维修保养记录表》内,没有问题可以不记录。
5.4.2无自动切换功
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