辽宁沈阳市商圈综合调研报告38页docWord格式.docx
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该商圈以沈阳市及部分外地的中高端消费人群为目标客户群,以年青、时尚为主力目标客户群。
、消费者认可度:
中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业中心,消费者认可度极高。
(二)区域定位
中街商圈发展定位:
“级商贸文化旅游区”
中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业区,目前,沈阳市政府正着力将其打造成“东北第一街”,政府将其定位为“级商贸文化旅游区”,规划建设正阳街和朝阳街地下通道,结合故宫周边环境综合整治,完成标志性建筑装修改造,完成中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程,建设休闲广场,努力将中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。
(三)地铁等城市基础设施改造对区域的影响
、地铁对区域商业的影响研究
()地铁站点在中街商圈的设置
根据沈阳市地铁规划,一、三、四号线经过中街商圈,在中街商圈设置三个站点,分别是小什字街站点、朝阳路站点及小冿桥路站点。
()地铁对区域商业的影响
地铁作为一种大众交通工具,具有人流量大、便捷快速的特点,综合考虑各方面因素,沈阳地铁对区域商业的影响主要有以下方面:
巨大人流量,使得区域商业氛围更浓;
高效的便捷性,使得区域商业更加频繁;
对于地铁口商业,由于人流量的大量增加,可获得更多商机
、城市基础设施对区域影响
()交通状况
①道路状况:
中街商圈道路网络发达,以中街步行街为核心,形成四横、六纵的道路网:
东西向道路有:
北顺城路(双向六车道)、中街路、沈阳路、南顺城路(双向六车道);
南北向街:
西顺城街(双向六车道)、正阳街(双向四车道)、朝阳街(单向四车道)、东顺城街(双向四车道)、大什字街、小什字街。
虽然区
域道路交通网络发达,但由于道路较窄,车流量过大,导致商圈内交通不够畅通,但随着商圈交通环境的整治和地铁的开通,这种交通状况有望得到改善。
②公交状况:
目前,共有条公交线路经停中街,可快速的到达沈阳各主要区域。
经停中街商圈的主要公交线路
公交线路途经主要站点
市区线路上行南一马路北中街中街沈阳站北
路下行北中街中街故宫西华门古城子
路上行沈阳工贸学校小北门中街故宫西华门科普公园
路上行鹏利广场中街小西门沈阳工业大学
路上行乐购超市小北门中街故宫西华门南塔汽车公司
路上行下行泰山路中街故宫西华门莲花街
路上行大北门小北门中街故宫西华门南三好街
路上行下行宠物市场小西门中街故宫西华门小河沿
路下行北中街中街故宫西华门艳华街
路下行辽沈二街小北门中街故宫西华门沈阳理工大学
路下行北中街中街故宫西华门天河家园
路北线上行环北家园小北门中街故宫西华门小河沿
路下行北中街中街故宫西华门滑翔小区
路上行三台子小北门中街故宫西华门五爱市场(南乐郊路)
路下行陵园街小北门中街故宫西华门方明街
路南线环北家园小北门中街故宫西华门小河沿
③停车位:
目前,中街商圈停车位分为地上停车位和地下停车位,地上停车位以路边停车为主,地下停车位为各大商场地下二层停车场。
目前,中街商圈停车位较为缺乏,新玛特地下停车位仅有个、沈阳商业城地下停车位个、兴隆大家庭有个停车位。
整个商圈停车位估计在个左右,相对于日均人流量为多万人次的商圈,其停车难的问题已十分突出。
()商业配套状况:
中街步街商业配套完善,各大银行金融网点较多,肯德基、麦当劳、老边饺子馆等餐饮名店云集于此。
序号名称序号名称
沈阳商业银行工商银行
新华书店老边饺子馆
交通银行必胜客
麦当劳中国农业银行
肯德基中国银行
肯德基肯德基
中国邮政工商银行
麦当劳-――
四)区域发展规划及前景预测
、区域规划
目前,沈阳市政府正着力将中街打造成“东北第一街”,政府将中街商圈定位为“级商贸文化旅游区”,规划建设正阳街和朝阳街地下通道,结合故宫周边环境综合整治,完成标志性建筑装修改造,中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程,建设休闲广场,努力将中街商圈建成东北中心影响东北
亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。
按照规划,中街商圈将以建设级景区为切入点,以建设“东北第一街”为统领,建设成布局合理、功能完善、环境优美、经济繁荣、最具竞争活力的中心商业区。
同时,中街商圈将实行住宅控制规划,目前,中街商圈的住宅面积约占建筑物总面积的三分之二,政府规划~年使住宅建筑面积降到建筑物总面积的三分之一以下。
届时,一个独具历史文化底蕴、具有现代特色的大型综合商业区呼之欲出。
、前景预测
中街年被评为“中国十大商业街”称号,是中国具有悠久历史的典型商业街之一,同时也是沈阳市最具有历史文化特色、商业氛围浓厚的商圈。
随着沈阳市政府正着力将中街打造成“东北第一街”,将中街商圈定位为“级商贸文化旅游区”战略规划的实施及中街地区的综合整治,中街商圈的商业影响力
和知名度在沈阳乃至东北地区日益提升,在未来几年,中街商圈将成为辐射整个东三省的历史文化特色街。
(五)区域商业市场分析
、商圈业态分析
中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心()以及便利店、专业市场等业态。
、业种分布分析
中街商圈大约有多家商户,该商圈主要业种有服装、珠宝、名表、饰品、餐饮、百货及专业性商品多条街,从分布区域来看,主要业种分布如下:
步行街及中街延长线:
主要业种有服装、珠定、名表、饰品、餐饮、百货;
顺城街:
主要业种有小食品、小商品、广告制作、二手手机等;
沈阳路:
主要是中医等古文化商业;
正阳街:
主要分布低档的服装、餐饮、美容美发等,业种比较杂乱;
朝阳街:
主要业种有婚纱、餐饮等;
西顺城街:
主要业种为厨卫、木门等家居。
、主力业种分析
中街商圈主力业种为服装、珠宝、餐饮、小商品等。
、人流量分析:
经实地调查,中街正阳街至朝阳路段人流量(周四)大致为:
上午点:
人分钟;
中午点:
下午点:
人分钟。
商圈日均人流量约万人次,其中沈阳本地人占约占,外地人约占。
、租金水平分析:
目前,中街商圈的租金收取方式有两种:
第一种,各大型商场如兴隆大家庭、商业城、新玛特等采用按营业额的~扣点形式抵扣租金。
第二种,各临街铺面或小型商场按每固定金额收取租金。
目前,中街商圈各主要街道租金水平如下:
中街步行街
步行街北侧:
平均租金—元㎡·
步行街南侧:
步行街以南:
步行街以北:
平均租金—元㎡·
东顺城街:
小商铺主要为住宅开的小门市,一般为自营,平均租金—元㎡·
北中街:
面积多数比较大,但因此地人流量较小,因此租金相对较低,平均—元㎡·
。
小结
中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、
购物中心()以及便利店、专业市场等业态。
从商业业种来看,中街商圈各专业性业种较明确,功能分区较为清晰,主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业种。
部分街区经营业种较为杂乱,档次参差不齐。
从中街商务人流量看,中街商圈日人流量达万人次,沈阳本地人约占,外地人约占。
从该商圈的租金水平来看,由于各街功能定位和档次不同,造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊,整体来讲主街租金约是副街租金的至倍。
(六)商圈典型商业调研
、典型商业分布图
中街商圈典型商业主要分布在中街步行街区域或其延长线上,具体如下:
罕王百货(流行馆)
新玛特
商业城
兴隆大家庭
苏宁电器
沃尔玛国美电器
沈阳春天
时装之苑
嘉豪商厦
鹏达体育
运动源
运动汇
萃华楼金店
、沈阳新玛特购物休闲广场
项目内容
规模地上层,总建筑面积约万平方米
定位
以中档为主、集多样化商品及餐饮、娱乐为一体的为消费者提供一站式购物休闲服务的。
楼层业种分布
:
新玛特超市:
超市、干洗、彩扩、通讯广场、药品、书报。
停车场:
汽车美容、停车、超市收货。
仕女名品馆:
名牌化妆品流行彩妆女鞋黄金珠宝;
名表国际精品赛客咖啡吧修鞋总服务台。
流行少淑馆:
名牌流行少淑女装、流行少女装、流行杂货、流行饰品、休闲国产手表、流行眼镜、仙踪林茶坊。
名媛淑女馆:
名牌淑女装、淑女休闲服、职业女装、内睡衣、珍珠玉器、皮草、女包、赛客咖啡馆、亲子乐园。
绅士精品馆:
名牌正装、衬衫、领带、西裤、男士杂货皮件、箱包、中性休闲服、运动休闲、商务休闲、牛仔服。
居家生活馆:
大小家电、数码广场、健康器材、照材、视听音响、音像、寝具家饰、厨房用品、卫浴精品、文具、羊绒\羊毛。
童玩美食馆:
童装、童玩、童鞋、童车、婴童用品、孕服装、美食天地、牛巴店、金通电玩城、亦美皮衣折扣广场。
都会休闲馆:
文化会馆、贵宾厅(卡友中心)、一兆韦德健身中心、新玛特永乐电影城、新玛特宠特店、涵沛美容SPA、诗婷美容美体时尚馆、
佳林美发美容。
网络广场:
太平洋网络广场。
人流量约人左右分钟(周四)
经营状况年营业额约亿元
综合评价
新玛特作为沈阳大型的商业航母,其丰富的业态资源,齐全的功能状态,为消费者提供一站式购物休闲服务,从该店人流量可看出,该店消费者认可度较高,但新玛特位于中街商业步行街的延长线,其地理位置稍欠佳于步行街,随着中街步行街延长线的建设,其商业氛围将日益浓厚。
、沈阳商业城
规模建筑面积约万平方米,地下层,地上层。
商业城以零售商业为主,兼营批发,经营万余种商品,以中档为主,高低兼有,是以新特、时尚为特色的大型商场。
北区:
文钟市场:
钟表眼镜、通讯器材、照相器材、文教用品、计算机及辅助设备。
皮具市场:
男女包、旅行包、皮带。
南区:
百货商场:
国际国内知名品牌、化妆品、黄金、珍珠等。
鞋帽商场:
男女皮鞋、高档进口皮鞋。
运动鞋、运动服装、休闲鞋、帽子。
针织市场:
休闲装、少淑装、女士用品。
羊绒、羊毛、针织内衣。
女装商场:
精品女装、时尚女装、裘皮。
职业女装、休闲女装、流行女装。
家居商场:
床上用品、进口厨卫、家居饰品、窗帘等。
男装商场:
精品男装、休闲男装、羽绒服、裤子、衬衫、夹克、领带。
家电商场:
进口、合资电视机、美食广场。
国产电视机、空调、音响器材、摄像机等。
人流量约左右分钟(周四)
沈阳商业城于年底开业,位于沈阳市繁华的中街商业区东端,是中街最老的大型购物中心,消费者认可度极高,其经营状况一直较好。
经营商品品种丰富,以中档为主,兼高低档,抓住沈阳市主流消费人群。
商业城定位为沈阳市主流、中档消费群体的经营档次是商业城辉煌十多年而不衰的主要原因。
、兴隆大家庭
项目内容规模地下二层,地上五层,总建筑面积约万
定位以中档为主,集购物餐饮、娱乐、休闲、社会服务为一体。
北楼:
百货区南楼:
广场区
家居生活馆:
时尚生活品、进口厨具、
玻璃制品、家居饰品、床品、地毯、精品家私等。
:
室内停车场
美食广场、兴隆超市
运动休闲广场(共享大厅):
运动、休闲第一街、休闲联邦、时尚精品街、会员俱乐部等
时尚流行馆:
金店、化妆商场、名表商场、皮具商场、广发银行、总服务台、六福珠宝等。
名店广场:
国际名品服饰、国内名品服饰、名牌男女鞋、名牌配饰、名牌箱包、商务休闲区、尚岛咖啡等。
棉毛市场:
精品羊毛、时尚毛衫、帽子袜子、女士内衣馆。
服饰旗舰广场:
男士正装、男士商务装、男士休闲装、牛仔裤;
职业女装、时尚女装、名品少淑装、各外牌旗舰店。
兴隆皮鞋城:
男女皮鞋、休闲鞋、拖鞋等。
现代电器广场:
电视城、手机世界、电脑城、数码器材、音响、办公用品、文化市场、音像店、工艺礼品、客服中心。
兴隆儿童天地:
玩具城、儿童超市等。
:
室内公园、绿色港湾(美食)。
兴隆羽绒世界:
大众羽绒服、时尚羽绒服、儿童羽绒服、波斯登旗舰店、雪中飞旗舰店、皮尔卡丹旗舰店。
沈阳兴隆大家庭采用国际流行的(摩尔)业态,由二大主力店(兴隆百货、兴隆超市)、四大广场(运动休闲广场、名店广场、旗舰店广场、现代电器广场)、五大辅助功能(美食天地、室内公园、旅游市场、屋顶运动场、室内外三大停车场)组成。
各种商品种丰富,名店聚集,集购物餐饮、娱乐、休闲、社会服务为一体。
商场整体布局较乱。
、罕王百货(流行馆)
项目内容规模罕王商场前身为沈阳北方贸易大厦,建筑面积为万平方米
定位中端休闲运动为主的专业商场
流行女装、女鞋、休闲装、化妆品。
男士休闲装、牛仔裤、精品配饰。
少女装、休闲装、饰品、杂品。
少淑装、内衣、杂品、饰品。
名店运动城。
班尼路时尚、咖啡厅。
人流量约人分钟(周四)
经营状况一般
罕王百货以流行、时尚、年青、运动为主题的中型商场,定位明确。
商品品种较为单一,只经营服装和配饰品,商品档次为中低档,符合大众、潮流消费。
(七)商圈综合评价
中街是沈阳市历史最悠久的商业中心,在消费者心目中认可度极高,每天高达万的人流为整个商圈带来了无限商机。
中街商圈是沈阳市的“级商贸文化旅游区”,是沈阳市政府正着力打造的“东北第一街”。
随着沈阳市地铁的开通,以及区域旧城改造的完善,未来的中街商圈仍将占据沈阳市商业市场的核心地位。
从商圈的整体定位看,中街商铺略低于太原街商圈,主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心()以及便利店、专业市场等业态。
区域业种分区较为清晰,主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业种。
二、太原街商圈调研分析
(一)商圈基本状况
、地理位置
太原街商圈位于沈阳市和平区,是沈阳市最繁华的商业中心之一,商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴,由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、拳术牌匾街、体育用品街、南一风味美食街和开明商业街等街区组成。
、四至
太原街商圈东起和平北大街、南至南五马路、西临胜利北街、北至北五马路。
、商圈规模
该商圈长约千米,宽约千米,总占地面积约平方公里
该商圈商业营业面积约万平方米。
太原街商圈是市级商业中心,其服务半径辐射整个沈阳市,并对周边城市的客户群体(本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山)有较大吸引力。
、商圈定位:
太原街定位为具有都市时尚的中高端现代化国际商业中心。
太原街的主力目标客户群是~岁的中高端消费群。
太原街商圈是沈阳市繁华的两个商圈之一,消费者认可度极高。
(二)商业现状
太原街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、以及便利店、专业市场等业态。
太原街商圈主要业种有服装、名表、饰品、电器、餐饮、百货及专业性商品多条街,从分布区域来看,主要业种分布如下:
太原街步行街:
主要业种有服装、运动器材、名表、饰品、百货、专卖店;
太原北街向北延长:
主要业种有餐饮、娱乐、书店;
中华路:
主要是专卖店、宾馆、商场、超市、电器、婚纱摄影;
天津北街:
主要分布宾馆、餐饮、电器、娱乐、低档的服装;
北二马路:
餐饮、书店、广告喷绘。
、人流量:
目前,太原街商圈主要节点的人流量(周四)大致如下:
太原南街与中华路交汇处:
人五分钟(早点)
人五分钟(中点)
人五分钟(晚点)
太原北街与中华路交汇处:
人五分(晚点)
南京北街与中华路交汇处:
、租金水平:
目前,太原街商圈的租金收取方式有两种:
第一种,各大型商场按营业额的~扣点形式抵扣租金,如新世界一店按扣点、新世界三店按扣点、联营按扣点、中兴商业大厦按扣点。
目前,太原街商圈各主要街道租金水平如下:
太原北街商场内:
—元㎡;
太原北街临街商铺:
—元㎡.;
太原南街临街商铺:
—元㎡.
、小结
太原街商圈是沈阳市繁华的两个商圈之一,是具有都市时尚的中高端现代化国际商业中心。
商圈服务半径辐射整个沈阳市,并对周边城市的客户群体(本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山)有较大吸引力,主力目标客户群是~岁的中高端消费群。
从商业业种来看,太原街商圈的主力业种为服装、饮食和各种快餐,这种经营业种的分布是太原街商圈多年发展的结果,是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物。
(三)商圈典型商业
()新世界(一店)
规模建筑面积万平方米
高端商场
(经营品牌:
登喜路、杰尼亚、、迪奥、资生堂等)
化妆品、皮具、国际品牌服装、同仁堂
国际、国内品牌服装
国内品牌服装
人流量出入人数(周四):
人五分钟(点)、人五分钟(点)
经营状况年营业额约亿元。
综合评价定位高档、购物环境好、服务态度好。
()欧亚联营
规模建筑面积约万平方米
定位中、低端商场
化妆品、金店、钟表、烟酒
皮具百货、男女皮鞋、运动鞋、小家电
羊绒衫、床上用品
精品服装
运动装、家电商场
小型超市
综合评价中低档定位、购物环境较差、服务质量差。
()新世界(三店)
建筑建筑面积约万平方米
定位中、高档商场
金店、化妆品、鞋、饰品
国外、国内品牌女装
少淑女装、内衣
男装
休闲、运动装
床品、家居用品
湾仔茶餐厅、美食广场、通讯、特卖场
综合评价商品时尚丰富、购物环境好、服务好
()中兴商业大厦
规模建筑面积约万㎡
定位中、商档商场
化妆品、钟表(高档)、金店、名品店(国际品牌服装)
超市、皮具、钟表(中、低档)
通讯、家电、鞋帽
服装
针织品、家居用品、运动服装
服装、名品广场(国内品牌)
电影院、儿童用品、风味广场(中、低档)
楼、楼有名品广场,经营品牌:
、登喜路、、、!
等国际品牌,购物环境好,服务态度好。
其余的楼层定位不高,服务态度一般、购物环境一般。
该商场正在向高层次调整中,目前,二层,四层已基本调整完毕.
()时尚地下商业街
规模经营面积约万平方米。
定位低档商品
服装、美食广场、饰品
服装、鞋、美甲
经营的商品较为低端,几乎都是五爱街上货,购物环境差、服务
态度差。
新世界一店、中兴一楼属于高档消费区,经营很多国际大品牌;
新世界三店、中兴二楼以上属于中商楼消费区,经营国际及国内一线品牌;
联营、时尚属于中低消费区,品牌杂、购物环境差。
中兴、联营成立时间较长,属于老字号的商场。
(四)商圈配套设施
、交通状况
()道路状况
太原街商圈东西向道路主要有中华路和北二马路,南北向道路主要有太原南、北街、南京北大街、胜利大街。
各道路具体状况如下:
太原街商圈主要道路状况表
道路走向序号名称车道路况
中华路单向车道由东向西单行东西走向主要道路
北二马路单向车道由西向东单行
太原南、北街无车道步行街
南北走向主要道路
南京北街双向车道良好
胜利大街双向车道良好
()公交状况
目前,沈阳市共有条公交线路经停太原商圈,公交十分便利。
太原街商圈公交线路明细表
公交线路行使区间主要到达的区域
环路南一马路—沈阳站和平广场、南塔、故宫、中街、太原街、沈阳站
五爱街—长客西站大西菜行、中华路、沈阳站、铁西广场、十二路
铁西森林公园—北站肇工街、沈阳站北、太原街北口、和平北大街、市人大
望花工业园—新华路上园路、省高法、北三经街、中山路、中华路、新华广场
揽军路—五十中学腾飞一街、沈辽东路、沈阳站、中山路、敬宾街、沈阳大学
上辽公司—药王庙路艳璐
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