合富辉煌山水黔城高层四区楼定价策略文档格式.docx
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说明:
1、以上内容中户型图集部分为我司在甲方工程部4月23日提供的CAD施工图中剥离所得。
2、
3、户型建筑面积为工程部提供的CAD施工图中所列面积。
4、
5、户型图集为结构图,最终对外宣传使用的户型需要广告公司提供精装修的平面图及效果图。
6、
定价策略及定价方式说明
一户一价,充分体现不同单位之间的价值差异。
模糊不同装修档次之间的价格差异,避免出现因同楼栋/层之间过大的价格落差导致的心理落差。
适当加大楼层差价,避免出现目前低段楼层销售缓慢的状况。
根据前阶段由宏立诚集团与合富等合作方的商定结果,将本次推出的高层四区住宅按照精装修房的方式出售,装修标准按照每户销售面积的大小分为:
180㎡以下按照600元/㎡装修;
180㎡以上按照1000元/㎡装修。
根据以上确定的装修标准,销售单价分为180㎡以下按照3950元/㎡;
180㎡以上按照4200元/㎡进行销售。
通过对本次推出房源各自面积的预算,整体销售均价为:
(销售面积180㎡以内70802.97㎡×
3950元/㎡+销售面积180㎡以上21339.92㎡×
4200元/㎡)÷
总销售面积92142.89㎡
=4008元/㎡
五、
楼栋均价确定:
根据各自楼栋的自身综合情况,用比较法确定各自楼栋的均价,计算方式及结果如下:
1、计算结果:
(见附件1)
3、计算方式及步骤:
1、1、定价方式:
以各自楼栋底楼为标准分段逐层递加。
3、定价说明:
高层建筑楼层差价主要体现在景观、视野、通风、采光、噪音五大方面的影响,通过以下分析,我们将楼层价差制定如下:
楼层
低段
中段
高段
景观
3
2
1
视野
通风
采光
噪音
合计
8
9
13
特性:
低段楼层与中段楼层相差无几,高段楼层价值最高。
4、楼层价差表:
1楼
2-5楼
6-8楼
9-12楼
13-15楼
16-18楼
18楼以上
0元(标准层)
50元/层
30元/层
20元/层
15元/层
26栋三单元由于自身为30层的超高层,故不益将单层价差过分拉大,特单独设定了价差,价差如下:
13-18楼
19-25楼
25楼以上
3、楼层价差走势图:
九、
单栋平面户型价差确定:
1、定价方式:
根据各自户型在同一楼栋的综合情况,设定不同的户型价差。
单栋平面价差表:
23#
单元
一单元
二单元
三单元
房号
1#
2#
3#
4#
平面价差
120
80
50
30
24#
70
20
25#
400
26#
5#
6#
100
一十一、价格汇总:
1、可售总额汇总
楼栋号
可售面积
23
可售套数
32
96
158
21042.01㎡
24
35
33
无
68
14092.4㎡
25
36
232
30942.78㎡
26
34
180
250
23552.93㎡
708套
89630.12㎡
2、户型情况汇总
户型
套内面积
建筑面积
套数
套数比例
Aa
167.77㎡
201.32㎡
104
14.69%
Ba
118.36㎡
142.43㎡
117
16.53%
Bb
127.02㎡
152.42㎡
15
2.12%
Da
108.44㎡
130.13㎡
97
13.70%
Db
106.54㎡
127.85㎡
49
6.92%
Dc
93.53㎡
112.24㎡
146
20.62%
Ea
74.64㎡
89.57㎡
4.24%
Eb
73.87㎡
88.64㎡
Ec
74.92㎡
89.90㎡
Ed
74.33㎡
89.20㎡
Ee
74.84㎡
89.81㎡
Ef
74.50㎡
89.40㎡
708
100.00%
3、单价汇总
价格段
比例
3600以下
16
21
18
0.00%
3600-3700
27
3701-3800
28
3801-3900
42
48
73
3901-4000
40
54
86
4001-4100
77
4101-4200
22
60
4201-4300
12
43
4301以上
5
39
44
19
一十三、“一户一价”底价表(见附件2)
一十五、付款方式建议:
(同高层二、三区)
1、按揭付款:
正式签约时缴纳银行贷款部分外的所有房款(不低于总房款的30%)及相关税费和按揭手续费用,可享受总房款9.9折优惠。
3、一次性付款:
签约时付清全额房款及相关税费,可享受总房款9.8折优惠。
5、超轻松付款(首付交一缓二):
选择按揭付款的客户,在正式签约时付总房款的10%及相关税费和按揭手续费用,余下20%在交房前付清。
不享受折扣优惠。
一十七、“一户一价”门市价单确定:
制定方式:
以“一户一价”底价表为基础上浮
1、平均折扣率:
一次性付款9.8折×
约20%+按揭付款9.9折×
80%=9.88折(即98.8%)。
3、在平均折扣率需要增加1.2%的基础上,额外增加2.8%作为后期可调控价格(其他优惠)及销售现场逼定空间,合计上浮4%
5、“一户一价”门市价单(见附件3)
十、户型图集(见附件4)
十一、附件
附件1:
山水黔城高层11-25#楼楼栋均价定价计算依据
附件2:
“山水黔城”高层二、三区11——25栋底价表
附件3:
“山水黔城”高层二、三区11——25栋门市价格表
附件4:
“山水黔城”高层二、三区11——25栋住宅户型图集
(-完-)
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