对案例项目前期定位策划经验的总结.docx
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对案例项目前期定位策划经验的总结
对案例项目前期定位策划经验的总结
篇一:
项目定位与策划背景材料案例分析
项目定位与策划案例背景材料
背景资料:
重庆森迪安防产业园是经市政府批准建立的特色安防产业工业园区,位于国家省级经济开发区——重庆九龙坡区西彭工业园区,占地总面积约530亩。
园区由重庆森迪安防产业发展有限公司投资12
亿建设,有着强大的经济实力与科研实力作后盾。
建成后,形成集“生产、研发、销售、物流、商务、会展、科普、教育”等多功能为一体的完整的安防产业链,是政府、企业与科研单位合作实施警用安防科技产业的主要基地。
目前,一期建设已经在紧锣密鼓的施工中。
园区正式投产后,将实现年产值16亿,创造利税4亿,拉动相关产业实现产值15亿,新增就业达5000余人(其中引进高新技术人才2000余人)。
园区将以稳定的经济效益和社会效益,积极助推九龙西城的建设。
园区将结合“政府+园区+企业”的新兴产业经营模式,采用“共建、共享、共发展”的管理理念,进行高效管理。
以“技术领先、管理科学、运行高效”为指导方针,本着“正直、诚信、专业、责任”的精神,勇于创新、追求卓越,力争打造全国最大的警用安防生产基地。
项目资料:
项目位于重庆九龙坡区西彭工业园区,如图所示:
项目遇到的问题:
目前项目第一期已经建成写字楼6栋,另有3栋高层封顶。
但是项目第一期去化率低,资金周转不足,严重影响后期开发。
项目产业园部分招商进展缓慢,影响产业园后期发展。
请大家在课前认真阅读案例背景材料,收集有关资料和相关理论文献,并思考以下问题:
(1)项目目前遇到的种种问题,你认为是什么原因导致的?
(2)如何解决项目当前遇到的问题?
(3)项目原定位和策划有何有哪些问题?
应该如何优化?
项目定位与策划案例背景材料
20XX年8月24日,王总正观看北京奥运会闭幕式盛况。
突然接到长期合作伙伴重庆金鑫房地产公司李老板的电话。
李老板在电话中告诉王总,他正在考虑是否接手一块2000多亩的土地。
该地块位于巴南区木洞镇,已经完成了地形图测量等前期工作。
但是,公司上下对市场无法很好把控,同如何开发这块土地也没有考虑好。
李老板希望王总对该地块进行前期策划研究。
王总接到这个活后,马上召集团队人马第二天开赴现场?
?
相关背景材料:
1)项目区位
本项目位于巴南区,紧邻重庆主城核心区,是重庆1小时经济圈的重要组成部分。
同时,它也是重庆周边卫星城市通往主城区的重要交通通道。
项目地块东临木洞镇,北临长江,南接茶涪公路(国家二级公路,当时还处于建设之中),西接南岸区旅游重镇广阳镇。
2)地形
本项目地块地形狭长、坡度较陡,是典型的丘陵地形。
土地使用类型多样,在有利于形成独特景观特征的同时,也给土地的利用带来了不利的影响。
沿江地形以平坦为主,为项目中较好利用的地块位置。
如图:
3)交通状况
本项目紧邻茶涪路、通往广阳的高速路,交通十分便利;
位于土地垴村的地块处于高速公路上,此高速经过镇政府可以分别通往南岸广阳以及丰盛镇;
位于水口寺村的地块位于茶园新区——双河口的高速公路上,可通过高速与中心城区相通,大大缩短木洞镇与市中心地区的距离;
项目还可以通过通往迎龙镇的高速与同区的乡镇形成有效的联系;
此外,建设中木洞码头至南涪路、木菩路连接通道,打破制约木洞经济发展的交通瓶颈,拓展发展空间;
本项目至主城区有一定路程,交通距离阻抗较大,可达性一般,但随着高速公路的通车未来会有较大的改善。
如图:
请大家在课前认真阅读案例背景材料,收集有关资料和相关理论文献,并思考以下问题:
(1)如何开展项目策划活动?
篇二:
PPP项目案例运作经验总结及启示
导读:
在谋求转变经济增长方式、化解地方政府债务的大背景下,20XX年以来国家陆续出台系列政策文件,大力推广政府与社会资本合作(PPP)模式。
PPP模式有利于缓解财政支出压力、为城市基础设施建设形成可持续的资金投入机制,同时有利于提高公共产品或服务的质量和供给效率,发展空间广阔。
但基于PPP模式仍处于初期探索阶段,未来在操作实践中仍将面临诸多问题。
本篇研究报告为中债资信《PPP系列研究》的第二期。
本文基于三类项目(准经营性项目、经营性项目及公益性项目)案例分析,从项目选择、伙伴选择、合同订立和合同履行等方面总结PPP项目运作中可借鉴的经验和存在不足,旨在对未来的项目实践具有一定指导意义。
第一,在项目选择上,政府方不宜过度推广PPP模式,在筛选和发起项目时应综合评估项目建设的必要性及合规性、PPP模式的适用性、财政承受能力等因素,确保PPP项目“物有所值”。
其中,准经营性项目双方应侧重对项目盈利和补偿机制达成共识;经营性项目应具有明确的收费机制以确保合理的投资回报率;公益性项目要准确评估当期和预测未来政府的财政实力,确保政府购买能力。
第二,在伙伴选择上,应充分理解PPP模式“强调市场机制、促进资源优化配置”的内涵。
政府方应公平择优选择具有较强专业能力和融资实力的社会资本方作为合作伙伴,以有效减轻政府债务压力,提高项目运营效率。
社会资本方应选择履约意愿和履约能力较强的政府方进行合作。
第三,在合同订立方面,双方均需重视通过合同正确表达意愿、合理分配风险、妥善履行义务、有效主张权利。
合同内容要在风险分担和利益分配方面兼顾公平与效率,同时要预留调整和变更空间。
其中,准经营性项目合同的订立要充分详尽市场因素变化所导致的社会资本收益率降低的弥补机制,保证社会资本能够取得合理的回报率;经营性项目的合同应重点关注收费机制、项目唯一性等方面违约的补偿机制;公益性项目的合同订立中应重点关注政府购买的资金来源、偿付机制及违约处罚机制。
第四,在合同履行方面,政府方和社会资本方均应遵循契约精神。
值得关注的是,政府方往往占据强势地位,其尤其应注重转变观念,避免单方面拒绝履行合同、变更合同条款及政府更迭引致的履诺风险。
【一、研究背景】
20XX年是中国全面深化经济改革的破题之年。
一方面,我国经济发展进入“新常态”,未来“三驾马车”将更均衡的促进经济发展。
短期内,“稳增长”是经济发展主导政策,投资需求
仍对经济增长起“托底”作用,而在目前制造业化解产能过剩和房地产业去库存过程中,基础设施投资仍将是现阶段稳定经济增长的重要抓手。
另一方面,20XX年以来,在扩张性经济政策主导下,伴随投资快速增长,政府性债务规模急剧增长。
为化解地方债务风险,20XX年中央全面启动深化财税体制改革,地方政府自发自还债券试行、《预算法修正案》通过、国发[20XX]43号文、45号文和财预[20XX]351号文等政策文件相继发布。
根据相关文件要求,未来将剥离地方政府融资平台政府融资职能,建立以地方政府债券为主的地方政府举债模式,大力推广政府与社会资本合作(PPP)模式。
尽管短期内PPP模式的实施和推广仍处于观望期,大规模推广尚需培育,预计20XX年通过PPP模式解决地方政府基建融资规模有限(20XX年预计在1.8万亿至2.1万亿之间),但长期来看,PPP模式有利于缓解财政支出压力、为城市基础设施建设形成可持续的资金投入机制,同时有利于提高公共产品或服务的质量和供给效率,发展空间广阔。
在未来地方政府发债规模设限,逐步剥离融资平台政府融资职能的过程中,随着PPP配套法规和政策逐步完善和实施,PPP模式将成为地方政府基础设施建设融资模式的主要组成部分。
目前,为配合中央“大力推广政府与社会资本合作(PPP)模式”的政策要求,20XX年12月4日,财政部发布了《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南(试行)的通知》(财
金[20XX]113号)(以下简称《操作指南》);国家发改委发布了《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》(发改投资[20XX]2724号)(以下简称《指导意见》)。
《操作指南》和《指导意见》明确了PPP模式的适用范围和相关参与方的职责分工、风险分担和收益分配和保障等内容,为PPP项目的实施初步搭建了制度框架和保障。
但基于PPP模式仍处于初期探索阶段,未来在操作实践中仍将面临诸多问题。
本篇研究报告为中债资信《PPP系列研究》的第二期。
本文基于案例分析,从项目选择、伙伴选择、合同订立和合同履行等方面总结三类项目(准经营性项目、经营性项目及公益性项目)PPP运作中可借鉴的经验和存在不足,旨在对未来的项目实践具有一定指导意义。
【二、案例选取及分析】
(一)准经营性项目
1、案例选取
依据《指导意见》,准经营性项目是指“经营收费不足以覆盖投资成本、需政府补贴部分资金或资源的项目”,“可通过政府授予特许经营权附加部分补贴或直接投资参股等措施,采用建设—运营—移交(BoT)、建设—拥有—运营(Boo)等模式推进”。
具体而言,其具有以下几个特点:
其一,与公益性项目相比,其具有比较明确的受益对象,具备收费条件,
因而具有一定经济效益;其二,与经营性项目相比,由于项目具有较强的社会效应(正外部性),项目建设和运营直接关系公众的切身利益,因此收费机制往往由政府制定,项目自身收益不太好,项目自身运营效益不足以完全覆盖投资成本,需要政府适当进行补贴。
依据上述标准,本文选取北京地铁4号线和中国国家体育场作为准经营性项目案例进行分析,具体项目情况参见下表。
其中,北京地铁4号线是国内轨道交通领域首个PPP项目,运营较为成功,其运作经验已广泛推广;国家体育场项目是国内体育场馆领域首个PPP项目,在引入PPP模式进行投融资并完成项目建设后,在赛后运营阶段出现系列问题,最后通过重新签署协议,政府方接手项目运营。
2、案例分析
通过上述两个样本案例的对比分析,本文拟从项目选择、伙伴选择、合同订立、合同履行四方面,总结经验并汲取教训。
(1)项目选择:
基于充分调研,能够对准经营性项目的盈利和补偿机制达成共识
项目选择是政府和社会资本合作的起点,而项目是否具有PPP模式适用性等对项目运作成败意义重大。
PPP模式适用性主要体现在“明确经济技术指标、经营服务标准、投资概
篇三:
PPP项目案例运作经验总结及启示
PPP项目案例运作经验总结及启示
20XX-02-28信托周刊
导读:
在谋求转变经济增长方式、化解地方政府债务的大背景下,20XX年以来国家陆续出台系列政策文件,大力推广政府与社会资本合作(PPP)模式。
PPP模式有利于缓解财政支出压力、为城市基础设施建设形成可持续的资金投入机制,同时有利于提高公共产品或服务的质量和供给效率,发展空间广阔。
但基于PPP模式仍处于初期探索阶段,未来在操作实践中仍将面临诸多问题。
本篇研究报告为中债资信《PPP系列研究》的第二期。
本文基于三类项目(准经营性项目、经营性项目及公益性项目)案例分析,从项目选择、伙伴选择、合同订立和合同履行等方面总结PPP项目运作中可借鉴的经验和存在不足,旨在对未来的项目实践具有一定指导意义。
第一,在项目选择上,政府方不宜过度推广PPP模式,在筛选和发起项目时应综合评估项目建设的必要性及合规性、PPP模式的适用性、财政承受能力等因素,确保PPP项目“物有所值”。
其中,准经营性项目双方应侧重对项目盈利和补偿机制达成共识;经营性项目应具有明确的收费机制以确保合理的投资回报率;公益性项目要准确评估当期和预测未来政府的财政实力,确保政府购买能力。
第二,在伙伴选择上,应充分理解PPP模式“强调市场机制、促进资源优化配置”的内涵。
政府方应公平择优选择具(:
对案例项目前期定位策划经验的总结)有较强专业能力和融资实力的社会资本方作为合作伙伴,以有效减轻政府债务压力,提高项目运营效率。
社会资本方应选择履约意愿和履约能力较强的政府方进行合作。
第三,在合同订立方面,双方均需重视通过合同正确表达意愿、合理分配风险、妥善履行义务、有效主张权利。
合同内容要在风险分担和利益分配方面兼顾公平与效率,同时要预留调整和变更空间。
其中,准经营性项目合同的订立要充分详尽市场因素变化所导致的社会资本收益率降低的弥补机制,保证社会资本能够取得合理的回报率;经营性项目的合同应重点关注收费机制、项
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