县城经济适用房建设工程可行性研究报告.docx

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县城经济适用房建设工程可行性研究报告

县城经济适用房建设工程

可行性研究报告

第一章　总论

一、项目概况

（一）项目名称：

XX县城经济适用房建设工程

（二）项目业主：

XX土家族苗族自治县城市建设投资集团

（三）法人代表：

陈德罡

（四）项目地址：

XX县城南汽车站旁

（五）项目用地面积：

12795平方米

（六）建设规模：

33638平方米

（七）建设期：

2年

（八）项目投资：

3031.93万元

（九）资金筹措：

工程总投资3031.93万元，拟向开发银行申请贷款1800万元，业主自筹1231.93万元。

二、业主简介

XX城市建设投资集团成立于2004年2月17日，是县政府下属的全额拨款的正科级事业单位，实行企业化管理，采取董事会领导下的总经理负责制，目前集团注册资本4000万元。

其目的主要是实现政府高度垄断土地一级市场，有效积累土地收益，配合搭建投融资平台，筹集城市建设资金，实现土地和经营城市的有机结合。

集团秉承“依法、诚实、效益”的经营宗旨，依照“以城建城，以城兴城”的经营发展理念。

集团的主要工作职能为:

负责钟多镇、龙潭镇、麻旺镇、龚滩镇城镇规划区范围内的土地开发整理、土地储备整治、征地拆迁、城市基础设施建设、房地产开发、财政直管公房管理、土地和城建国有资产管理。

集团内设办公室、研究发展部、计划财务部、土地储备整治部、市政建设部、房地产开发部等内设机构。

集团的工作方针是“从实际出发，集中人力、物力，突出重点，带动一般”。

实行“统一规划实施、统一征用、统一开发储备、统一供应、统一管理、统一运作策划”的运作模式。

集团资金来源于四镇财政直接管理的公房、城市建设维护费、城市基础设施项目建设资金、城市建设配套费、纳入储备的土地资产、财政资金投入和政府授权划入的其他资产。

集团现有管理人员14人，其中大专以上（含大专）学历13人，占集团管理人员总数的92.8%，有经济师1人，工程师2人，助理工程师3人，技术力量较为雄厚。

集团成立两年来，所承建的道路、桥梁的工程总投资额为14500万元，为XX城乡基础设施建设做出了一定贡献。

集团在大力拓展业务的同时，密切跟踪项目管理的发展，根据集团的实际情况，正积极探索建立一支高效率的工程团队和一套行之有效的信息化和科学化的现代项目管理体系。

三、可研报告编制依据和主要研究范围

（一）编制依据

1、XX县城控制性详细规划；

2、《XX县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；

3、XX县城经济适用房建设工程方案

4、项目业主提供的该区域相关基础性资料。

（二）主要研究范围

1、项目建设背景及必要性；

2、项目建设规模、建设内容；

3、项目选址及建设条件

4、项目建设方案

5、项目建设进度

6、投资估算及资金筹措

7、经济效益分析

8、社会效益分析

四、主要技术经济指标

序号

项目

单位

指标

1

建设规模

1.1

总建筑面积

平方米

33638

其中：

住宅

平方米

22030

商业门面

平方米

11608

1.2

占地面积

亩

19.19

2

总投资

万元

3031.93

2.1

工程费用

万元

2291.70

2.2

其它费用

万元

377.40

2.3

预备费

万元

213.53

2.4

建设期利息

万元

149.31

3

资金筹措

3.1

银行贷款

万元

1800.00

3.2

业主自筹

万元

1231.93

4

财务指标

4.1

税前内部收益率

％

18.28%

4.2

税前财务净现值

万元

642.74

4.3

税后内部收益率

％

15.67%

4.4

税后财务净现值

万元

457.41

4.5

贷款偿还期

年

3.18

五、主要结论

本项目的建设，能够优化XX县房地产市场供应结构，平抑其商品房价格，解决部分中低收入家庭和农转非人口的住房问题，项目的建设是必要而紧迫的。

本项目在规划布局、功能设置及建设规模上是适宜的、合理的。

项目选址及周边环境适宜建设，建设条件能基本满足项目建设的需要。

目前本项目在土地和资金等前期准备工作方面都进展顺利，本项目建设是可行的。

第二章项目建设背景及建设的必要性

一、项目建设背景

当前，房地产业发展迅速，房地产开发投资逐年增加，开发规模不断扩大，销售价格大幅上涨。

房地产业的发展，对拉动投资增长、改善人民的居住条件、提高人民生活水平、推动社会消费等方面发挥了很大的作用。

由于房地产业的关联产业多，其自身发展的同时也带动了许多其它产业的发展，因此，其对整个国民经济的发展发挥了重要的作用。

近年来，中国GDP保持了9%以上的高速增长，房地产的迅速发展在其中起了重要的支撑作用。

随着房地产业的快速发展，房地产商品销售价格大幅上涨，已经超过了城市普通居民的购买能力和支付能力，且呈愈演愈烈之势，给整个社会的和谐稳定带来了隐患。

“衣、食、住、行”是人类的基本生存需要，而“住”是其中最基本和重要的一个，所以很早以前就有了“居者有其屋”的提法以及杜甫的名句“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜”。

只有住的问题解决了，人们才会有安全感、稳定感和归属感，家庭才有了依托，而这也是社会稳定与和谐的前提和基础。

正是在这样的背景下，中央加大了对房地产业的宏观调控的力度，相继出台了一系列政策措施来解决房地产业发展中的问题。

主要从两方面入手：

一是抑制房价过快增长，使房价的涨幅控制在合理的范围内，优化住房供应结构，加大中小户型供应比例，使大部分普通居民都能买得起房；二是加大政策性住房的的供应力度，切实保障无力购房的中低收入家庭的基本住房需求，这主要是通过增加经济适用房和廉租房的建设来实现。

为此，XX县人民政府拟委托XX城市建设投资集团建设经济适用房，以优化房地产市场供应结构，平抑商品房价格的不合理上涨，解决部分中低收入家庭和农转非人口的住房问题。

二、项目建设的必要性

1.填补XX县经济适用房空缺，完善社会保障体系的需要

经济适用房供应总量明显不足。

国家统计局的数据显示，我国经济适用房投资继续下降，2005年前11个月累计完成477亿元，同比下降8.8%。

不少地方甚至停止了经济适用住房建设。

一些仍在建设经济适用房的城市，也主要面向拆迁户定向供应，没有面向社会应保障对象。

这与经济适用住房制度要求及社会期望差距甚远。

我国正处于社会主义初级阶段，在此阶段客观存在部分城镇困难群体，满足中低收入家庭的住房需求，是各级政府必须要解决的问题，也是社会保障体系的重要组成部分。

XX县目前尚无经济适用房，本项目的建设，可以填补XX县经济适用房的空缺，完善社会保障体系。

2.满足XX县中低收入家庭，以及城北新区开发大量农转非人口对住房需求的需要

XX县2006年初总人口为75.84万人，总户数为22.68万户，其城镇化率为15.8%。

按此计算，XX县城镇人口为11.98万人。

考虑中低收入者为收入结构的金字塔底部，估计应占到城镇人口的40%，城镇中低收入者约为4.8万人。

该部分人口受收入所限，无力购买商品房。

与此同时，XX县正大力实施城镇化发展战略，推进小康建设。

县城城北新区规划占地76公顷（合1140亩），城镇化步骤的有力推动也将导致大量农村人口转变为城镇人口。

该部分人口的住房问题，也是XX县政府亟需解决的问题。

本项目的建设，能满足XX县中低收入家庭，以及城北新区开发大量农转非人口对住房需求的需要。

3．完善房地产供应结构、平抑商品房价格、促进房地产业持续健康发展的需要

我国房地产供应结构单一，高档住宅建设规模逐年扩大，房地产价格不断攀升，这种状况的进一步发展，极易使房地产业产生“泡沫”，从而影响整个国民经济的发展。

因此，从促进房地产业和国民经济持续发展的要求出发，也有必要启动并规范经济适用住房的建设，以此来调控住房市场供应结构，调节住房市场价格。

XX县城经济适用房建设工程的实施将有效解决XX县中低收入及城镇化农转非人口的住房问题，对维护XX县社会稳定、推动县域经济发展、社会和谐具有重要的现实意义。

第三章项目建设模式

从我国现行经济适用房建设模式来看，主要有开发商主体模式和政府主体模式两类。

开发商主体模式，指以开发商作为经济适用房开发的主体，政府主要起监督监管的作用。

但是，从开发商的角度来讲，在经济适用房的实际开发运作中，以追求利润最大化为目的。

开发商主要通过变相提高房价来获取利润：

第一，在取得土地后，开发商通过更改规划图纸等方式来提高建设标准和建筑面积从而变相提高销售价格，把部分中低收入者排除在购房者的范围之外；第二，由于经济适用房的销售环节掌握在开发商的手中，使经济适用房开发商可以通过预先留号等暗箱操作获取灰色利润，从而变相提高房价，降低了经济适用房的保障性；第三，把用于开发经济适用房的土地开发成普通商品住宅，从中间获取超额利润。

从本质上讲，开发商的这些行为是把政府通过开发商转嫁给购房者的优惠占为己有，属于开发商的不当得利。

同时，政府对经济适用房的后续监管跟不上，被开发商钻了空子，造成既成事实，监管环节较多也造成了监管管理成本较高。

深圳在经济适用房的建设问题上，采取了政府作为开发主体的路径，并且一直坚持到现在。

其经验说明了，政府作为经济适用房的开发主体，确实有它独特的的地方，与开发商作为开发主体的经济适用房建设大不相同。

与开发商主体模式相比，政府主体模式的优越性在于：

政府作为主体开发经济适用房，可以从城市布局的高度作通盘的考虑，可以和城市规划有机地融合，一般不会产生因不断修改规划、不断增加建筑面积，最后导致开发商和业主纠葛矛盾不断上升乃至激化的后果。

政府作为主体开发经济适用房，可以平抑房地产过热现象，可以随时用经济适用房来调节住宅总量、住宅供应总量和住宅推出的时机，保持房地产业乃至整个地区经济有序稳步地健康增长。

XX城市建设投资集团作为国有独资投融资平台，由其来进行政策性较强的、具有保障性质的经济适用房开发建设，将有别于受利益驱动的开发商主体模式，有利于经济适用房建设管理过程中的各项制度、规定的贯彻，使经济适用房的实惠真正落到城镇中低收入群体身上。

公司在各项XX县重大工程项目建设管理过程中，积累了丰富的工程建设开发、管理经验，锻炼了队伍，目前，公司专业技术人员占全员总数的80%以上。

公司在工程项目前期工作、质量管理、进度安排、投资控制等方面具有突出的优势。

此外公司在建设县内重大工程项目过程中，同各类金融机构保持着良好的关系，有助于经济适用房开发建设过程中的融资工作。

第四章市场分析与预测

一、XX市经济适用房建设概况

2001年10月，XX市政府发布了《XX市经济适用住房管理办法》（第117号令），作为我市经济适用房建设管理的建设依据。

从2001年至2006年1季度，我市共实施经济适用房项目164个，建设总规模950万平方米。

其中竣工经济适用房579万平方米，完成投资67.65亿元，解决了约7万户中低收入家庭的住房困难。

经济适用房与一般商品房相比，由于少了土地出让金，并在某些规费上享受政府的优惠政策，加上政府对经济适用房项目利润的控制，其销售价格差价大体在300-600元/平方米之间。

我市近5年经济适用房销售平均价格（按建筑面积计价）如下表：

年度

2001

2002

2003

2004

2005

销售均价

（元/m2）

1481

1496

1521

1553

1582

二、XX县房地产发展现状

在整个房地产行业发展迅猛的大环境下，XX县的房地产也得到了很大的发展。

2003—2006年，XX县启动旧城改造项目23个，完成投资4.1亿元，城镇居民人均住房面积由2003年的10.75平方米提高到200