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通过产品与服务质量的不断优化升级,推动物流地产产业应用的爆发式增长。
目前,我国的物流地产行业发展尚处于起步阶段。
2020年我国物流地产政策主要围绕国土空间规划和用途管辖多方面。
一方面聚焦完政策主要围绕国土空间规划和用途管辖多方面。
一方面聚焦完善产业用地政策,国土空间规划监督管理体系等规范,另一方面加快农产品仓储保鲜冷链设施建设,进一步加大政策支持并注重监督管理。
物流地产依托土地资源和基础设施,物流地产的资产形成包含选址、建设、出租等环节,最终实现物流与不动产的结合,因此物流地产属于工业地产的范畴。
2.物流地产行业前景趋势
2.1企业快速扩张的需要
随着经济的飞速发展,全球化经营的理念要求企业在最短的时间内在合适的地点进行布点、运营,这使得企业不得不改变传统的经营策略,不再循规蹈矩只依靠自己的资源和资产积累来发展,而是通过租用相关物流设施来满足企业的低成本发展战略。
2.2提高投资利润回报
许多企业十分强调资产投资回报率,降低负债,通常会从缩减固定资产的投入入手。
许多公司倾向于少建、不建仓储设施,通过租用物流设施来创造实现利润最大化的空间,而将这部分资金投入到研发等核心业务上来,提升企业的盈利能力。
2.3注重风险最小化
许多企业往往对自己物流设施需求的预测不准确,就会出现物流设施不足或过剩的现象,在一定程度上会造成资源的浪费,从而影响到企业的正常运营。
而选择物流地产商提供的物流设施和服务则比较灵活,根据企业的实际需求租用不同面积、不同地理位置的物流设施,从根本上降低了企业的经营风险。
物流地产所配备的物流设施、系统有较高的科技含量
国外物流地产在运营过程中,往往呈现出信息化,智能化,网络化的特点,如建立有关ID代码、条形码或磁性标签等的参数体系,这样一来能及时的传递标准化的物流信息,货物信息。
物流地产物业内通过条码、语音/射频自动识别系统、自动存取系统、自动分拣系统、自动导向车、货物自动跟踪等实现对商品配送的自动化控制。
使得物流业务的操作和管理更加简便,并且对于物流作业过程大量的运筹和决策问题,如运输(搬运)路径的选择、库存水平的确定等,借助专家系统、人工智能和机器人等相关技术加以解决。
企业在经营与管理过程中往往建立包括外部网和内部网在内的计算机通信网络,利用诸如电子订货系统之类的,基于Internet的电子商务平台和电子数据交换技术等,建立外部网,加强物流园区与上游供应商或制造商的联系,以及与下游用户直接的联系;
利用物流地产的内部网络使得物流地产内部各部门之间的信息传输流畅。
物流的发展方向是最终实现绿色化与低碳化。
物流的发展的同时又会对城市环境产生不利影响,比如交通阻塞、噪声、排放有害的污染等。
因此,21世纪对物流地产的发展提出了绿色物流的新要求。
发达国家政府倡导的绿色物流则是在交通量、交通流三个方面制定了相关政策进行约束;
另一方面绿色物流是建废料处理的物流系统。
物流地产企业应该把目前的“线性开放式的生产物流能够回收产品废料的“循环式的回收物流”。
2.4延伸产业链
物流地产行业近年来从传统的模式转换到互联网融合模式。
随着行业各大平台挖掘并下沉三四线城市,企业从供应环节到生产再到售后环节,全环节整合,并以产业赋能为纽带,为众多优质的公司提供品牌、设计、系统、供应链等全方位支持。
2.5行业协同整合成为趋势
物流地产行业在产品与服务的过程中,具有完善的内容生产、渠道建设、商业化落地等各个层级的协作。
未来进一步的行业协同整合,有利于提高行业竞争力,并促进行业持续良性发展。
2.6生态化建设进一步开放
1)内生发展闭环,对外输出价值
当物流地产行业的社区化运营属性越来越强,关联产业开始聚集时,就需要谋求内生发展,物流地产需要打造一个服务平台,对内是一个合作协同的生态闭环,对外有开放统一的接口和品牌输出,即能引导资源的有效流动,又能促进产业规模效应,聚集人才和知识,进而提升供应链效率。
2)开放平台,共建生态
物流地产行业服务平台方,不再是单向地控制和输出,而是要借助技术手段搭建基础在线平台,通过规则引导企业产出优质的内容和服务,激活企业间的交流和合作,挖掘更多产业链上的需求,从而有针对性配套服务并引导资源有效配置。
这样的平台才能够进行思考和迭代进化。
2.7呈现集群化分布
目前各地都在推物流地产项目建设,类型也比较多。
一般当地已经形成一定规模的会在原有基础上提升智能化,如果没有基础比较好的项目基础,当地就会打造出新的物流地产项目。
随着各地物流地产建设风生水起,中国物流地产建设已经在地域分布以及建设模式方面形成了一定的特色。
在地域分布上,中国物流地产建设已经初步呈现出集群化分布,且有由东部沿海地区向内陆地区拓展的特征。
有报告分析,从国家级物流地产项目建设情况来看,已经形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局。
环渤海、长三角和珠三角地区以其雄厚的工业园区作为基础,成为全国物流地产建设的三大聚集区;
中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头,大力开展物流地产建设;
广大西部地区依据各自建设特色,也正加紧物流地产建设。
未来一段时间,中国中西部地区物流地产建设或将迎来全新的建设浪潮。
从目前情况来看,各地打造的物流地产水平参差不齐,有好有坏。
总体来说,一般东部发达地区的物流地产相对来说会更加成熟一些。
但目前中西部物流地产打造势头也十分强劲。
2.8需求开拓
随着人们生活水平的提高,在物流地产行业,越来越多的用户对行业较为重视并提出了较多的需求和建议,因此满足用户需求将是行业立根之本。
3.物流地产行业存在的问题
3.1在用地过程中存在一些违规现象
现在物流地产建设过程中圈地现象严重。
由于工业用地的拿地成本大大小于商业项目的拿地成本,一些地产商钻政策的空子,待省市规划出物流地产后,便以低价进驻,囤积土地,然后转向房地产开发。
还有一些开发商通过土地的一级开发,然后通过招商把相应的地块出让给物流企业,由承租企业根据自身和需要建立物流设施,其目的在于土地升值而不是通过物流业本身的运营来获取利润。
这些现象都不利于我国物流地产的健康有序发展。
3.2存在盲目开发,恶性竞争的现象
各类企业由廉价的土地吸引,进入物流地产。
但由于运行模式的压力,可以恢复收期相对较长、风险较大和市场风险估计不足,导致了物流地产战略定位不准确,规划不充分,使物流地产低水平重复建设。
这种热潮,在促进我国物流市场的发展的同时;
也会形成恶性竞争,从而造成设施和资源的浪费。
据统计中国物流园区空置率已经高达60%左右。
3.3整体实力较弱,企业规模小且专业化程度不高
由于专业分工的落后,现在的物流地产很多都是由物流企业自己来做,大部分企业服务能力和品质都不高,已建成的物流地产一般规模较小,开发地域分散,与普洛斯相比,国内的物流地产呈点状布局,远未形成一定规模的网络,而且高标准物业匮乏,专业化管理水平低,设施陈旧,多适用于低层次的仓储管理。
跨区域物流发展需要的并非单纯的企业组织和基础设施,更大程度上需要打破地区、行业界限的政策环境的支撑,来形成较大规模的物流地产网络。
3.4政府对需求把握不准,缺乏相关标准
为迎合物流行业发展的需要,政府一般会规划一些物流园区,但由于对物流地产的开发还缺乏明确的政策和相关规范标准,存在着究竟将其划入工业地产、商业地产还是单独的物流地产的意识混淆,将工业用地和物流用地混在一起,致使土地使用存在不透明和不确定性。
同时忽视市场导向,对需求把握不准,达不到效益。
3.5行业服务无序化
Ø
物流地产行业标准不成体系。
服务质量很大程度上依赖于从业人员等个人能力,难以形成规模化管理与复制。
物流地产行业服务质量难以控制,导致质量问题频发。
监管缺失,严重影响用户体验。
3.6供应链整合度低
物流地产行业供应链及服务流程复杂。
小型企业难以为继,初期投入过大,很难打价格战。
物流地产行业产品标准化程度太低,导致生产周期长且成本高。
3.7基础工作薄弱
物流地产标准不完善,行业相关技术积累和基础设施都比较薄弱,相关体系建设滞后,管理、规范、产品、监测等能力亟待加强。
目前而言,物流地产管理能力还不能适应工作需要。
3.8产业结构调整进展缓慢
近年来,尽管我国政府颁布了有利于物流地产的资源环境税收政策和消费税的结构调整政策,但是由于这两种税收的作用对象狭窄,因而对物流地产主要服务和产品的生产及推广使用收效不大。
可喜的是,企业所得税的两税合一,内外资企业同等待遇解决了多年来我国内外资企业面临的两套税制问题。
两套税制把大量的税收优惠给与了外资企业,而未能按国家的宏观政策导向建立税收优惠。
这种税制安排不仅造成了内外资企业的税负不公,而且对国家鼓励的物流地产行业发展,对行业的高效率利用都是极其不利的。
此外,我国的进口税收政策也存在类似的问题,亟待解决。
4.物流地产行业政策环境分析
4.1物流地产行业政策环境分析
国家从大的政策方向上对物流地产行业做了一些纲领性的指导,合理的解读能够为行业做了好的发展指引。
国家层面更加重视,花费更多的人力、物力、财力来解决该行业存在的问题。
社会层面更加重视,因此有利于为政策制定做社会层面的驱动。
各城市层面更加重视,各个城市竞相调研并引进新概念与制定新政策。
国际上更加重视,积极开拓创新。
4.2物流地产行业经济环境分析
21世纪我国经济焕发出勃勃生机,保持着强劲的增长势头,成为世界经济增长最快的国家,并且我们有理由相信这种增长势头仍将长期保持。
作为一、二、三产业都有关联度的物流地产产业,国民经济的平稳较快发展是保证物流地产行业发展的经济基础与前提,但作为典型的行业,刚性的需求原则以及明显的弱周期性特点决定了物流地产行业对宏观调控具有一定的防御性,因此行业受国内经济波动的影响相对较小。
4.3物流地产行业社会环境分析
随着社会环境的持续变化,物流地产业将面临更快的发展;
同时,也预示着新的机遇的到来。
我国拥有庞大市场的物流地产行业具有消费潜力。
我国经济发展较为迅猛,消费者可支配的收入不断增加,对物流地产产品的多样化、个性化消费趋势日渐明显。
4.4物流地产行业技术环境分析
中国的科技发展战略开始发生转变。
国民经济和社会发展“十五”规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展的总体目标,强调要在“促进产业技术升级”和“提高科技持续创新能力”两个层面进行战略部署,在进一步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成中国高技术产业的群体优势和新的比较优势。
完善、发达的基础结构能够降低企业的决策成本和生产成本,提高企业运作效率。
良好的技术环境为物流地产行业发展提供了强有力的保障。
5.物流地产行业竞争分析
目前,我国物流地产领域主要有独角兽为首的初创公司,上市公司和互联网巨头三个大阵营。
三方阵营不断加码布局物流地产相关行业,推出了一系列针对不同应用场景的物流地产产品。
物流地产行业的良性竞争很好的促进了行业需求、技术、产品与服务的发展,促进服务水平不断优化,服务与技术能力不断创新。
为用户提供了更为优质的产品与服务。
5.1物流地产行业竞争分析
5.1.1对上游议价能力分析
物流地产作为产业的增量市场,依附于传统行业,其上下游和传统行业相似。
上游主要有基础原料、零件设备、基础服务等服务商组成。
上游细分市场众多,除了设备,上游市场产品和服务基本无差异性,主要竞争优势在于成本控制能力和成本转嫁能力。
行业现状以企业间价格战,小型企业低标准运行为主。
激烈的行业竞争使得价格接近成本,物流地产企业对上游端有较强议价能力。
5.1.2对下游议价能力分析
物流地产行业下游主要有企事业单位、消费业主等组成的甲方。
下游企业占有更多社会资本,对宏观经济影响力更大。
企业自身体量也更大,行业现状区域性竞争明显,不同区域往往有较大规模的地产企业。
物流地产企业面对下游业主,议价能力往往更弱,并且面临费用垫付,应收账款损失的问题。
5.1.3潜在进入者分析
物流地产行业潜在进入者可能是一个新办的企业,也可能是一个采用多角化经营战略的原从事其它行业的企业,潜在进入者会带来新的生产能力,并要求取得一定的市场份额。
潜在进入者对本行业的威胁取决于本行业的进入壁垒以及进入新行业后原有企业反应的强烈程度。
物流地产行业潜在进入者是影响行业竞争强度和盈利性的又一要素。
主要表现为三方面直接影响:
一是物流地产行业会因潜在进入者的实际进入而增加行业有效资本量;
二是物流地产行业会因潜在进入者的实际进入而对下游市场需求量进行争夺和分流;
三是物流地产行业会因潜在进入者的实际进入而对上游资源进行争夺和分流。
5.1.4替代品或替代服务分析
物流地产行业替代品或者替代服务主要考量一下三个因素:
1)替代品或者替代服务在价格上是否有吸引力;
2)替代品或者替代服务在质量,性能和其他一些重要的特性方面的满意程度;
3)购买者转换成本的高低。
5.2中国物流地产行业品牌竞争格局分析
5.3中国物流地产行业竞争强度分析
(1)中国物流地产行业现有企业竞争情况
目前,物流地产行业中企业数量不多,且各自应用于不同的细分领域,相互之间竞争压力较小。
(2)中国物流地产行业上游议价能力分析
物流地产行业的主要原材料包括电子元器件、线材、电脑配件、物流地产材料等,该类产品多为通用、标准化产品,供应商众多,竞争充分,因此,物流地产行业对上游议价能力较强。
(3)中国物流地产行业下游议价能力分析
物流地产行业下游应用主体包括个人、企业和政府机构,应用领域包括金融、安防、教育、交通、社交娱乐、社保等,由于下游用户数量多,物流地产行业对下游议价能力较强。
(4)中国物流地产行业新进入者威胁分析
新进入者在给行业带来新生产能力、新资源的同时,将希望在已被现有企业瓜分完毕的市场中赢得一席之地,这就有可能会与现有企业发生原材料与市场份额的竞争,最终导致行业中现有企业盈利水平降低。
(5)中国物流地产行业替代品威胁分析
两个处于同行业或不同行业中的企业,可能会由于所生产的产品是互为替代品,从而在它们之间产生相互竞争行为。
6.物流地产产业投资分析
6.1中国物流地产技术投资趋势分析
结合近几年我国物流地产技术商业化进程及投资现状,2019年物流地产技术的商业化程度将进一步提升,而随着商业化程度的不断提升,我国物流地产技术领域的投资也将从目前的风投为主逐步向企业间的投资兼并过渡,尤其是对于一些希望快速切入物流地产领域的企业来说,通过并购方式切入具有快速布局的优点。
同时,随着物流地产技术的逐步成熟和商业化,行业领先企业的竞争地位将逐步得以巩固,对于一些创业型企业来说,向风投机构寻求融资的门槛也会随之提高。
6.2中国物流地产行业投资风险
✧服务更新速度慢
物流地产服务更新速度不够,不能及时适应用户的需求。
✧服务体验有待提高
物流地产服务体验不够,无法获得用户的青睐。
✧信息不对称
为用户提供专业的信息获取与共享服务不能满足物流地产信息化需求。
✧咨询与管理不够
物流地产行业现有的咨询角度不能深入用户需求与痛点。
6.3中国物流地产行业投资收益
以物流地产的投资收益来看,目前国内的物流地产的开发在收益模式上主要有三种形式,即产品售卖、服务增值、产品和服务结合;
对于大型公司则存在物流地产建设与经营管理相结合的经营模式以及物流地产建设与经营管理相分离的经营模式。
物流地产除产品本身之外,管理和服务才是物流地产项目最大的赢利点。
在物流地产管理方面,由于种种服务形势有别于其他资源,因此,物流地产服务费的收取标准采取相对高价位标准。
其次,除了常规的服务,针对用户的需求,物流地产服务也包括了定制化服务等。
综合分析物流地产行业的市场需求、现状、规模、挑战、竞争情况、政策环境、发展趋势、前景预测等行业调研。
根据物流地产行业以往投资回报率,结合行业的近几年的复合增长率分析,未来几年的物流地产产业行业投资预期客观,预期将会达到150%以上。
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