南京市场前期调研报告文档格式.docx

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大量待开发的土地集中在城市新区。

2、住宅供求状况

供销量持续稳定增长——这一点也可以从南京历年开发供应总量看出来。

1998年以来商品住宅的供应量和需求量都有明显大幅增长，尤其是2000年，市场供求增幅加大，呈供求两旺的局面。

（造成这种局面的主要是原因是旧城改造以及各种政策影响下积蓄多年的购买力的释放）

表一：

南京市历年商品住宅供求情况

竣工面积（万/㎡）销售面积（万/㎡）其中个人购买面积（万/㎡）

表二：

南京市截止6月份房地产开发投资

指标名称计量单位本月止累计比去年同期±

%

房地产开发投资额亿元

#商品房屋投资额亿元

土地开发投资额亿元、按工程用途分

住宅亿元办公楼亿元商业用房亿元其他亿元、房屋建筑面积

施工面积万平方米住宅万平方米竣工面积万平方米

#住宅万平方米、商品房屋销售面积万平方米住宅万平方米、商品房屋销售额亿元住宅亿元、土地开发面积万平方米

反映在房地产销售上，给人的印象是：

大凡推出的项目，无论规模大小，价格高低一般都卖得不错，卖方市场特征显着。

南京的空置情况很少，目前置率还不足5%，只有全国平均的四分之一。

自2000年以来，南京新建商品房销售面积增幅一直快于竣工面积增幅，这使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。

2000年底，南京商品房空置面积为万平方米，2001年即减少到万平方米，到2002年底，全市仅空置商品房万平方米，而目前，全市商品房空置面积仅为万平方米。

3、供求结构状况

从近两年的销售情况看，5000元/平方米以上的住宅供应率为20%，而需求率为%；

4000-5000元/平方米的住宅供应率为40%，需求率为%；

3000-4000元/平方米供应率为40%,需求率为%。

附注1：

南京市——2002GDP：

1295亿元，人均GDP为22908元；

2003人均GDP约为3000美元；

面积6421平方千米，人口544万。

市人民政府驻玄武区，邮政编码210008。

区号025。

玄武区面积70平方千米，人口39万。

邮政编码210018。

白下区面积25平方千米，人口32万。

邮政编码210002。

秦淮区面积23平方千米，人口23万。

邮政编码210001。

建邺区面积18平方千米，人口24万。

邮政编码210004。

鼓楼区面积24平方千米，人口52万。

邮政编码210009。

下关区面积30平方千米，人口28万。

邮政编码210011。

浦口区面积平方千米，人口万。

区人民政府驻珠江镇，邮政编码211800。

六合区面积平方千米，人口万。

区人民政府驻雄州镇，邮政编码211500。

栖霞区面积302平方千米，人口34万。

邮政编码210046。

雨花台区面积148平方千米，人口21万。

邮政编码210012。

江宁区面积1602平方千米，人口74万。

区人民政府驻东山镇，邮政编码211100。

溧水县面积1048平方千米，人口40万。

县人民政府驻在城镇，邮政编码211200。

高淳县面积750平方千米，人口43万。

县人民政府驻淳溪镇，邮政编码211300。

附注2：

国民经济快速增长（摘之2003年1月份“南京市政府工作报告”）

去年，全市国内生产总值完成1295亿元，比上年增长%，实现财政收入265亿元，增长%。

郊县经济发展明显加速。

“绿色南京”工程开始启动，重点乡镇企业园区建设和非农产业的发展取得新进展，郊县国内生产总值完成423亿元，同比增长%。

工业经济稳步增长，运行质量和效益明显提高。

全年实现工业增加值498亿元，增长11%。

工业总投入达到241亿元，增长%。

扬子石化65万吨乙烯改造工程等一批重大技改项目建成投产。

工业集中度有新的提高，优质资源进一步向开发区集中。

第三产业继续保持快速增长势头。

商贸流通加速扩张，成功举办了中国旅游交易会等旅游会展活动，旅游倍增计划成效显着，房地产市场进一步活跃。

全市第三产业实现增加值620亿元，增长%。

附注3：

虽然历年来，南京市房地产市场持续升温，但业内有种认为近年来将出现大幅降温的说法，尚不可确认。

二、南京市房地产市场板块划分及其属性

（一）河西板块：

河西河西地区作为南京新开发区域，其房地产开发呈现出最为活跃的因素。

以三汊河、江东北路、江东南路南北中轴线为中心，涌现了几十家房地产开发商涌入，使河西楼盘在很短时间内便拔地而起，其楼盘品质也在逐步提高，同时，河西借助于地铁一号线、奥体中心等的建设，又一次为房地产发展注入活力。

河西新城区西依长江，总用地约为54平方公里，其开发建设肇始于20世纪80年代末，目前已有一定的居住和产业建设基础。

河西新城区是2001年南京城市总体规划调整的未来5—10年南京市主城建设的重点。

河西新区这两年的发展，有目共睹：

奥体新城的建设、高档物业的开发、市政配套建设与完善、商业配套以及生活配套的不断跟进……使得这一板块土地价值飙升，房地产市场火爆，成为住宅市场项目开发数量最多的板块。

精品楼盘辈出，如万科金色家园（二期均价已达6500元以上）、月安花园（二期均价已达3800以上），但由于缺乏自然环境的优势，几乎所有的楼盘都是以人工造景为主（万科等少数高价盘除外）。

（二）江北板块：

江北地区包括浦口区，大厂区，六合区，江浦县，由于长江两岸交通滞后，江北半版块的房地产开发温度较低，购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。

随着长江五座大桥的建设，交通的改进，江北版块大有可能进入浦东模式的发展轨道；

目前江北版块的浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。

住宅多以多层为主，价格在2000元以下。

（三）宁南板块：

主要地处雨花台区，宁南新区由于有“仁恒”等品牌发展商实力开发，又有环境优美的自然景观优势（雨花台风景区、花神湖等），成片打造高档物业社区（如“仁恒玉兰山庄”、“翠竹园”等），使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升（不排除个别因素），促使该地区房地产市场进一步膨胀。

目前，整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。

但该区域商业配套、生活配套等均不够成熟，仅有的只是区位优势、自然景观优势。

而随着城市化的不断发展，河西、亚东、江宁等新区板块的房地产市场价格整体水平与宁南新区的距离将进一步缩短，预测将来河西将与宁南持平，甚至超出宁南。

住宅多以多层为主，均价4000元左右。

（四）城东南板块：

城东南地区后期政府对该地区的规划改造也将直接影响该地区整体品质的提升，城东南地区内也有配套不全环境不佳的地方依然存在。

城东南中山门外附近地区，经过三年的发展，各项配套设施已非常健全，呈现相当繁荣的人文景象。

住宅以多层和小高层为主，多层均价在4300左右，小高层的均价在5000左右。

（五）城北板块：

城北片区与其余片区相比略显沉寂，但今年以来，随着幕府山地区环境的改善和景观的开发，以及幕府东路与栖霞大道、二桥的快速开通，使下关、大桥、幕府山地区，经济技术开发区连成了一体，从而使原有以下关地区为中心的城北居住区划分有了重大调整，原有因人口环境、卫生环境等因素而显品质不高的楼盘，因新开楼盘及今明两年即将推出的楼盘整体的烘托，也将显现出活力。

城北地区居住人口密度不高，下关地区人员流动性强，卫生状况还需改善。

沿江一带大型工矿企业较多，空气及水资源环境对居住有一定影响。

目前，随着各部门及各企业对环保的重视及措施到位，环境已进一步改善。

以红山地区、迈皋桥地区为中心的居住区因环境较好，生活配套较齐全，也成为城中、城北居民购房的主要地区之一。

住宅以多层和小高层为主，多层均价在3700左右，小高层的均价在4000左右。

（六）江宁板块：

江宁地理位置优越，土地资源较主城区更为丰富，房地产开发已成为该地区活力最强的产业之一。

江宁的房产呈现品种最多、风格最为丰富多样的地区。

江宁房价从经济型到高档型均有，从2500元至3400元不等。

江宁房地产目前已呈现出大盘唱戏的状况。

但总体而言，江宁从整体上还未形成功能齐备的生活氛围。

江宁物业近年来如雨后春笋般拔地而起。

但与市中心相比却是相对滞后，道路、交通等基础设施还显得不够便利，生活配套方面也较单一，虽有高尔夫练习场、高标准俱乐部等高档消费娱乐设施。

但适合大众需求的餐饮服务、文化娱乐等设施还很欠缺。

江宁新区是离宁南板块最近的一个区域，也是构成竞争威胁最大的一个板块。

江宁的撤县建区进一步带动了房地产开发与建设，房地产市场更是百花齐放。

目前，江宁大致可划分为四大板块：

将军路板块、开发区板块、东山板块、大学城板块。

将军路板块以别墅项目为主，自然景观优美、空气清新，但商业配套、生活配套等还有待进一步完善，整体房价水平位于江宁几大板块之首（多层均价2900元左右，别墅均价4000元以上）；

其次是开发区百家湖一带，目前市政配套等较为完善，但人气不是很高，主要以多层公寓为主（均价达2500-2600元）；

大学城板块依靠文化教育优势，也是以多层公寓为主（均价2400-2500元）；

东山板块是江宁老城区，生活配套、商业配套等最为成熟，70%为多层（整体均价2200-2300元）。

（七）城中板块：

主要地处玄武区、鼓楼区，为南京市中心城区，各方面配套设施齐全，商业繁荣，但可利用土地面积较小，住宅以小高层为主，均价在6000元左右；

该板块更多的向中心商务区为主，开发纯住宅的可利用土地很少。

（八）仙林新区板块

由于一直受交通瓶颈影响较为严重，离市中心距离较远，缺乏完善的商业配套、生活配套等设施，房地产开发也主要以“亚东”为主。

但“大学城”的文化教育优势、自然景观优美等也使得该区域土地价值不断上升，特别是开通的玄武湖地下隧道，这使仙林地区到达市中心的距离缩短了10分钟，这一工程最大的受益者是“亚东板块”。

三、政府房地产发展政策

1．2005年人均住房25平方米。

到去年年底为止，南京市城镇居民拥有建筑面积平均为平方米,在全国处于中等水平。

在国家计委拟订的全面实现小康社会指标体系中，城镇居民住宅的基本标准为人均建筑面积为30平方米，南京目前仍差平方米。

今后，南京将分两步走，来具体实现这一目标，力争到2005年实现人均住宅居住面积25平方米。

（2003年4月2日公布）

2．公积金缴存比例将提高。

南京市住房公积金新标准即将出台，今后公积金的缴存比例将上调为年人均工资的20%，其中个人和单位各承担一半；

目前南京市住房公积金缴存比例执行的是16%的标准，三资企业职工为20%，具体缴存时都是个人和单位各一半。

（2003年8月8日公布）

3．别墅热亮出红牌。

由于近记念来别墅升温太快，一些城市甚至出现买别墅甚至要排队的现象，2月初，国家的一纸禁令对别墅热亮出红牌。

南京市的别墅主要集中在江宁和亚东，其中江宁区将军路沿线就收集了爱涛漪水圆、瑞景文华、翠萍国际城、运盛美之国等十多个盘子；

（2003年2月23日公布）

4．10万套经济适用房为南京楼市“降压”。

一项已推行9个月的经济适用房政策，日前使1200多户南京市低收入家庭圆了住房梦。

未来几年内，将有约10万套经济适用房进入普通商品房价一路攀升的南京楼市。

来自南京市房改办的消息说，一个总开发面积超过600万平方米的经济适用房开发规划已经实施，征地面积达9000亩。

今年南京市经济适用房计划竣工面积将在去年完成20万平方米的基础上，再新增30万平方米。

南京市新建住宅以普通商品房为主的单一供给结构可望得到根本性扭转。

5．住房公积金贷款额度提高。

南京市住房公积金管理委员会批准，自4月1日起，提高住房公积金贷款额度，在最高可贷额度不超过购房总价80%的前提下，将最高可贷额度由一方缴存住房公积金的职工（含单身职工）最高可贷额度6万元提高到10万元，夫妻双方均缴存住房公积金的职工最高可贷额度12万元提高到20万元。

这也就是说，凡夫妻双方均正常缴纳公积金的家庭届时可以到公积金贷款委托的中、农、工、建四家国有商业银行申请最高额度为20万元的公积金贷款。

据悉，目前国内公积金贷款额度最高的北京为30万元，上海、广州均为20万元，省内最高的徐州也是30万元。

在3月24日南京市住房公积金管理委员会向中、农、工、建四家国有商业银行发文后，南京市民就可以向银行按新的公积金贷款额度申请公积金贷款。

四、政府近五年主要城市规划

1．南京沿江交通蓄势龙腾。

南京是全省惟一一座横跨长江两岸的城市，随着全省沿江开发战略的实施，突破长江天堑的过江通道及沿江交通呼之欲出——近日，南京过江通道“五桥一隧”、沿江公路“两翼齐飞”的沿江开发交通规划正式确定，即将渐次拉开建设大幕。

“五桥一隧”过江通道包括：

长江大桥（上世纪60年代建成通车）；

长江二桥（2001年建成通车）；

长江三桥（计划2006年建成通车）；

长江四桥（石埠桥大桥，6车道高速公路，计划2006年开工，2010年建成通车）；

长江五桥（梅子洲大桥，6车道高速公路，计划2010年开工，2014年建成通车）；

龙潭过江隧道（6车道高速公路，计划2014年开工，2017年建成通车）。

其中，长江五桥和长江二桥将使一环高速成为完整的环形高速；

长江四桥和长江三桥将使南京二环高速成为完整的环形高速；

龙潭过江隧道将解决南京三环高等级公路的过江难题。

2．南京加快东部建设步伐，60亿元运作五大项目。

从玄武区政府获悉，今年该区将举全区之力，加快东部地区建设步伐，融资60亿元重点运作南京珠江路软件产业园、钟山国际体育公园、聚宝山花园、仙鹤门经济适用房工程、南京现代农业科技园孝陵卫核心园5大项目。

目前，南京珠江路软件产业园建设项目已完成拆迁工作的前期准备，4月份进场拆迁，建设园区一期道路和部分基础设施。

钟山国际体育公园是十运会项目，节前已做了大量的招商工作，3月份土地出让成功后，上半年开始拆迁，年内完成净地交付。

聚宝山花园项目3月份动迁，6月份拆迁完毕并向投资方交付净地，下半年启动建设工程。

南京现代农业科技园孝陵卫核心园现在已经开始做园区规划设计，尽快完成立项、规划等前期手续，启动部分园区改造、建设工作，开工建设园区道路。

仙鹤门经济适用房项目将于2月26日举办开工仪式，今年将建成总面积10万平方米的居住房。

预计全年新开工面20万平方米。

3．南京今年将投资66亿改扩建200条路。

从南京市建委获悉，面对城市快速扩张以及小汽车进入家庭的迅猛发展态势，南京将进一步加大城市道路建设力度。

今年全市将改扩建城市道路约200条，其中拓宽和新建150条，整治出新50条，总长度超过150公里，总投资达到66亿元左右。

从今年起到2005年十运会召开前夕，南京将建成一个高效便捷的立体化城市道路网络系统，包括全面完成绕城公路外环以及由城东、城西干道、纬三路、纬七路构成的内环建设，并在已建成的机场高速连接线及沪宁高速连接线的基础上，完成凤台南路、宁镇路、长江大桥的快速化改造，从而形成“两环五射”的格局，使南京的快速路密度达到公里／平方公里。

快速内环的建设是重中之重，玄武湖隧道已竣工通车，年底完成快速内环西线建设，基本建成内环南线主体工程，同时完成内环北线西段（模范马路和模范西路）以及城东干道快速化改造的规划设计等前期准备工作。

此外，还将围绕“经六纬九”的干道网规划，完成经五北上、纬九路二期、滨江大道河西段等工程。

4．南京河西新城区总体规划亮相。

根据规划，新城区与外秦淮河（南河）以东地区有24条道路沟通，其中滨江路、纬三路、纬七路和绕城公路为快速通道。

同时，设有地铁1、2、4、6、7号线共5条轨道交通线路。

从中心结构体系来看，河西新城区又分为新区中心—地区中心—社区中心三级，新区中心和地区中心安排在主要交通走廊经四路沿线，社区中心结合服务半径和规划地铁站点，安排在生活性干道沿线。

其中新区中心在纬八路以南、油棉路以北、经四路与纬九路沿线，集中商务金融设施、政府办公设施以及具有区域服务功能的商业设施；

3个地区中心服务人口15万人，分别设置在北部中保、江东门和南部地区，配套以图书馆、体育馆、地区医疗服务中心、大型超市等设施；

8个社区中心服务人口3万—5万人，分别设置在管子桥、清凉门、南湖、上新河、虹苑、兴隆、沙洲、双闸等地，主要配置小型便民设施。

新城区建筑以明快亮丽的浅色调为主。

为保证天际线的优美流畅，河西严格控制建筑高度，将整个新城区分为超高层建设区、允许高层建设区、混合区和低层建设区。

大于180米高的超高层建筑只规划在新城区中心，不大于120米的高层建筑规划在中心区周边和地区中心、经四路沿线主要地铁站附近。

5．南京，15亿元再推河西新区建设。

明年年初南京将斥资15亿元投入河西新区建设，以加速构建现代化新城区框架。

率先启动的“三大标志性工程”包括新城市广场、国际医院和宝船遗址公园。

据介绍，总投资8亿元的新城市广场，是参照法国巴黎、西班牙巴塞罗那和美国夏威夷等地具有国际水平的ShoppingMall而建设的一个大型的室内步行街，号称“室内湖南路”。

该广场西临江东路，东至经四东路，北靠草场门大街，占地面积亩，建筑面积23万平方米。

广场内设超市、专业商店、百货精品店、餐饮娱乐广场等。

明年1月份，新城市广场的超市及部分商业街开业，“五一”节前，与时代华纳合作建设的数码电影院开始营业，明年底，全部商业街建成并正式开业。

该广场建成后，将成为国内目前最具规模、最高档次的商业中心之一。

正在规划中的宝船遗址公园设在宝船小区，占地200亩，明年下半年开工。

此外，河西新城区还将建设占地100多亩的综合性的南京国际医院，以满足当地居民的医疗需求。

6．南京确定明年城建规模投资351亿。

这10大系统工程主要包括：

"

一城三区"

建设：

包括建设河西新城区、仙西新市区和东山、江北新市区。

其中河西新城区要完成三期征地拆迁，续建、开工或改造14条主要道路；

开工建设10幢标志性建筑、运动员村等；

建设一批园林绿化设施和河道、泵站。

仙西新市区要完成仙林大道等道路总长28公里，并建设一批园林广场和大学城中心城区。

老城整治：

包括"

一环"

内整治建设小桃园、三汊河大桥-定淮门、定淮门-草场门、草场门-凤凰桥片区以及东、西长干巷沿河地区，并实施月牙湖整治改造三期。

两区"

要基本建成鼓楼-北极阁片区、规划建设鼓楼广场西北地块和整治改造新街口中心区。

三轴"

即整治中华路-进香河路、御道街-北安门街、中山东路-汉中路、中山北路沿线环境。

四线"

即建设中山路-中山南路、大桥南路-城西干道景观路。

五街"

包括建设湖南路商业文明街、珠江路科技街、长江路文化街、太平南路商业街和王府大街饮食街。

六片"

则是保护改造"

总统府"

片区、朝天宫片区、南捕厅历史街区、颐和路片区一期、门东、门西地区以及夫子庙片区。

城市道路建设：

包括建设城市快速内环系统和一批城市主干道，包括建成赛虹桥立交、三山桥和草场门大桥加宽改造、纬九路西延一期等，并开工长江大桥交通疏导及整治工程，实施龙蟠路快速化改造，完成老宁杭路改造二期。

同时，还要建设改造一批城市次干道及支路，在火车站站前地下、北极阁片区地下、太平南路杨公井地下及零星地块建设一批社会公共停车场，总泊位达1900个。

轨道交通：

建设地铁一号线一期工程（含西延线），开工建设二号线一期工程。

对外交通：

建成宁杭高速公路一期，建设长江三桥主体工程等高等级公路，以及龙潭港疏港公路等一批干线公路。

水环境治理：

整治外秦淮河主城段和金川河环境，完成内秦淮河截污等；

完成城北污水处理系统和江心洲污水处理厂扩建一期并开工二期。

社会事业设施建设：

建设为十运会配套东杨坊国际体育公园、群众全民健身中心等10个配套场馆。

生态环境建设：

建设15-20米宽的环城绿色带和长54公里的绕城公路绿化带；

整治建设中山陵景区、雨花台风景区和幕燕风景区等，并新、改建11座公园广场，城区移植5万株大树形成"

城中森林"

。

公用设施建设：

扩建北河口水厂，购置400辆公交车辆，10万户自来水抄表到户，建成大行宫人防主体等。

住宅发展：

建成300万平方米以上住宅和30万平方米以上经济适用房，在宝善、二道埂子等地区实施旧城改造。

五、城市发展中交通发展

1、地铁一号线：

南京地铁一号线西延工程起于奥体中心站，出站后沿上新河路的西侧向南，至上新河路、纬九路路口左转沿纬九路的南侧向东，跨过凤台南路、宁芜铁路后接至一期工程的起点小行站。

线路全长公里，其中地下线公里，高架线公里，过渡段公里，设3座地下车站。

2004年元月主体工程完工。

2、地铁二号线：

地铁2号线一期工程线路西起河西中和村，沿江东南路向北至江东门，转向水西门大街，经水西门大街向东折向莫愁湖公园西侧，在莫愁湖公园西北角转至汉中西路，沿汉中路向东穿过外秦淮河，经过汉中路、中山东路、宁杭公路至马群，沿途经过河西新城区、莫愁湖、汉中门、新街口、逸仙桥、明故宫、中山门、孝陵卫、马群等地。

线路全长公里，设车站18座，在中和村和马群建停车场车辆段。

计划2004年开工，2009年建成通车。

3、轻轨：

从南京市规划局获悉，南京城市轨道交通线网轮廓初现。

按照初步确定的方案，到2050年左右，南京都市发展区城市轨道交通线网规模将达到280至300公里，主城与东山、仙西、江北三大新市区之间各有两条以上轨道交通线连通，其中一条可以直达新街口中心区。

4、桥梁隧道：

5、京沪高速铁路对南京的影响：

京沪高速铁路北京到上海5小时，南京到上海1小时。

“一条交通线带活一片区”，对于江宁、江北的发展都是重大利好消息，特别是江宁。

重要交通枢纽附近巨大的人流、车流将产