房地产估价师《理论与方法》考点汇总Word文档下载推荐.docx
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由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的,所以,可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。
报酬率排序插入法的操作步骤和主要内容如下:
(1)调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料,如各种类型的银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报酬率及其他投资的报酬率等。
(2)将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列。
(3)将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较,考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等,判断出同等风险的投资,确定估价对象风险程度应落的位置。
(4)根据估价对象风险程度所落的位置,在图表上找出对应的报酬率,从而就求出了估价对象的报酬率。
【假设开发法的基本原理】
1.假设开发法的概念
假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法,是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.假设开发法的理论依据
假设开发法是一种科学实用的估价方法,其基本理论依据与收益法相同,是预期原理。
假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。
两者的主要区别是:
成本法中的土地价格为已知,需要求取的是开发完成后的房地产价格;
假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到,需要求取的是土地价格。
假设开发法更深的理论依据,类似于地租原理(可详见本书第9章第5节地租理论和地租量的计算)。
只不过地租是每年的租金剩余,假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
3.假设开发法适用的对象和条件
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴),以下统称为待开发房地产。
假设开发法适用的条件:
①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策;
②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;
③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库;
④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单;
⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。
如果这些条件不具备,在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面,掺人了许多人为的主观影响因素,使未来的房地产市场变得更加不可捉摸,从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。
4.假设开发法的操作步骤
运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行:
①调查待开发房地产的基本情况;
②选择最佳的开发利用方式;
③估计开发经营期;
④预测开发完成后的房地产价值;
⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;
⑥进行具体计算,求出待开发房地产的价值。
调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面:
(1)弄清土地的位置。
包括3个层次:
①土地所在城市的性质;
②土地所在城市内的区域的性质;
③具体的坐落状况。
弄清这些,主要是为选择最佳的土地用途服务。
例如:
位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价,弄清该块土地的位置,就需要弄清上海的性质、地位,需要弄清浦东新区的性质、地位,包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等,此外还需要弄清这块土地在顶区内的具体坐落状况,如周围环境、进出交通便利与否等。
(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。
弄清这些,主要是为测算开发成本、费用等服务。
(3)弄清城市规划设计条件。
包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。
弄清这些,主要是为确定最佳的开发利用方式服务。
(4)弄清将拥有的土地权利。
包括弄清权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期,以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。
弄清这些,主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。
5.假设开发法的其他用途
假设开发法除了适用于估价,还大量用于房地产开发项目投资分析,是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。
假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处,是在选取有关参数和测算有关数值时,用于估价是假设站在一个典型的投资者的立场,用于投资分析是站在一个具体的投资者的立场。
房地产开发项目投资分析的目的,是为了给房地产开发商的投资决策提供依据。
假设开发法具体可为房地产开发商提供下列3种数据:
(1)确定拟开发场地的最高价格。
如果开发商有兴趣取得某个开发场地,他必须事先计算出能够接受的最高价格,他实际的购买价格应低于或等于此价格,否则不值得购买。
(2)确定开发项目的预期利润。
在确定预期利润时,是假定开发场地已按照某个价格购买,即场地购置费被看成已知。
预计可取得的总收入扣除场地购置费、开发成本及资金利息等后的余值,为开发项目所能产生的利润。
此利润如果高于开发商期望的利润,则该开发项目被认为是可行的;
否则,应被推迟开发,甚至取消投资。
(3)确定开发中可能出现的最高费用。
在确定最高费用时,场地购置费也被视为已知。
确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内,同时使整个开发成本、费用在开发过程的各个阶段得到有效的控制,不至于在开发过程中出现费用失控。
【制定估价作业方案】
一、估价作业方案的含义和内容
在明确了估价基本事项及确定了估价报告交付日期的基础上,应再次对估价项目进行分析,制定估价作业方案,以保质、按时完成该估价项目。
估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁来做及如何去做,即是关于未来一系列行动的计划。
估价作业方案主要包括以下内容:
①拟采用的估价技术路线和估价方法;
②拟搜集的估价所需资料及其来源渠道;
③预计需要的时间、人力和经费;
④估价作业步骤和时间进度安排。
二、制定估价作业方案的思路
(一)拟采用的估价技术路线和估价方法
在明确了估价基本事项之后,便可以确定拟采用的估价技术路线,初步选择适用于估价对象的估价方法。
估价技术路线是评估出估价对象价值所应遵循的基本途径,是指导整个估价过程的技术思路。
初步选择估价方法的目的,是为了使后面的搜集估价所需资料和实地查看估价对象等工作有的放矢,避免不必要的无效劳动。
因为不同的估价方法所需的资料不完全相同,有些资料可能是某些估价方法所不需要的。
在前面介绍各种估价方法中已介绍了它们适用的估价对象,在此反过来,哪种类型的房地产在理论上适用哪些估价方法估价也应是清楚的。
在市场法、收益法、成本法、假设开发法中,只要是估价对象在理论上适用的,都应当初步入选,不得随意取舍。
例如,开发完成后价值可以采用市场法或收益法估价的在建工程,理论上应当采用成本法、假设开发法估价;
开发完成后价值可以采用市场法或收益法估价的房地产开发用地,理论上应当采用市场法、假设开发法估价;
现成的写字楼、公寓,理论上应当采用市场法、收益法、成本法估价;
现成的商场、商业门面,理论上应当采用收益法、市场法估价;
现成的游乐场、影剧院,理论上应当采用收益法、成本法估价。
不同估价方法之间的关系有以下3种:
一是可以同时使用,以相互验证,而不能相互替代。
因为不同的估价方法是从不同的角度来衡量房地产的价值,同时采用多种估价方法进行估价,可以使估价结果更加客观合理。
二是可以相互补充。
例如,有些房地产适用成本法估价而不适用市场法估价,如在建工程;
有些房地产可能相反,适用市场法估价而不适用成本法估价,如位置和环境很好、适宜建造别墅、尚未开发的生地。
三是可以相互引用。
例如,市场法中的土地使用期限调整可以采用收益法求取;
收益法中的租赁收入、成本法中的土地取得成本可以采用市场法求取;
假设开发法中的开发完成后价值可以采用市场法、收益法求取。
因此,房地产估价师应当熟知、理解各来源:
建设工程教育网种估价方法及其综合运用,结合估价对象,正确运用估价方法进行估价。
对于同一估价对象,宜选用两种以上(含两种)估价方法进行估价。
此外,有条件选用市场法估价的,应当以市场法为主要的估价方法;
收益性房地产估价,应当选用收益法作为其中的一种估价方法;
具有开发或再开发潜力的房地产估价,应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法;
在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下,可以将成本法作为主要的估价方法。
还需要指出的是,上述选用两种以上估价方法进行估价,是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值,而不包括估价方法之间引用的情况。
例如,某在建工程采用假设开发法估价,其中的开发完成后价值采用市场法或收益法评估,则此估价项目实际上只采用了假设开发法一种估价方法,而不是采用了市场法、收益法和假设开发法三种估价方法。
(二)拟搜集的估价所需资料及其来源渠道
针对估价对象、估价目的以及拟采用的估价方法等,需要搜集哪些资料及其来源渠道,参见本章第五节搜集估价所需资料。
(三)预计需要的时间、人力和经费
任何一个项目都要动用人力、财力和物力。
对于属于专业服务活动的房地产估价,主要是动用人力。
根据估价对象、估价目的、估价时点、估价报告交付日期,便可知估价项目的大小、难易和缓急,从而可以确定需要多少人员、需要什么样的人员以及何时需要等。
由于某些房地来源:
建设工程教育网产估价师擅长某种类型房地产的估价,或者擅长某种估价目的的估价,或者擅长运用某种估价方法进行估价,在估价对象、估确。
【国有建设用地使用权出让】
国有建设用地使用权出让是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付出让金等费用的行为。
目前,国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。
在招标出让方式中,市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)需要确定招标底价,投标人需要确定投标报价。
在拍卖出让方式中,出让人需要确定拍卖底价(保留价),竞买人需要确定自己的最高出价(最高应价或最高报价)。
考试大在挂牌出让方式中,出让人需要确定挂牌底价,竞买人需要确定自己的最高报价。
在协议出让方式中,出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价,土地使用者需要确定自己的最高出价。
此外,对于列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向、提出用地预申请的单位和个人,需要承诺愿意支付的土地价格;
出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。
因此,无论是哪种出让方式,都需要对拟出让地块进行估价,为出让人确定各种出让底价提供参考依据,或者为欲受让人确定各种出价提供参考依据。
【收益法的理论分析】
一、收益法的定义和问题的提出
1、定义
收益法是求取估价对象未来的正常净收益,用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,即房地产的价值是未来净收益的现值之和。
①
2、普遍适用的收益法原理
将估价时点视为现在,那么现在购买一宗有一定年限收益的房地产,预示着其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益,如果现在有一货币额可以与此净收益的折现值之和等值,则这一货币额就是该宗房地产的价值。
②
3、分析P=A/r[1-(1+r)-n]模式应用产生的问题
评估实践上,数学模式P=A/r[1-(1+r)-n]应用于收益性房地产成立的基本条件是:
能够持续地均衡地获取稳定的投资收益率。
但事实上当n趋向于长周期时如50年期时,r、A无法同时实现持续地而且稳定的收益率。
在一个长的周期内,在空置率居高不下时,净租金收益以同样持续地获取复利运行,则是不可想象的。
同时产品生命周期理论、房地产周期价值理论(长周期、中周期、短周期)、房地产投资周期理论、边际效益递减规律都使数学模式P=A/r[1-(1+r)-n]应用于收益性房地产成立的基本条件在理论上和实践上落空。
认为此理论模式是正确的辩护可能是:
有必要进行一定的理论约束和修正,n应当缩短历史收益期限,r一般不可能持续地在高水平上运行,但是可以持续地在低水平上运行。
对于高低不平的收益率情况,从数学上可以进行平均化的处理。
这样的理解是正确的吗?
就定义与原理本身而言似乎没有什么问题。
但是存在的问题得不到解决,理论上的《房地产估价规范》与《城镇土地估价规程》在收益法的运用时是否扣除折旧的矛盾理念;
现状是收益的准确计算和资本化率的求取及预期模型的判断选择这三根支撑收益法应用的支柱无一牢固。
那么我们就可提出疑问:
收益法理论上可靠吗?
究竟怎样正确使用收益法呢?
二、收益法的理论渊源分
1、利息理论的分析
银行按揭贷款等额还本付息偿还模式:
A=Pr/[1-(1+r)-n](其中r为贷款利率,n为还款期数,P为贷款数量)。
这种普遍的模式除了近来受到一些与其他还款方式多支付了利息的指责以外一直没有大的争议,同时,此模式与评估所用的典型模式完全相同,不同的只是r在评估时为资本化率。
另外一个模式是金融及证券市场股票价值理论:
P=A/I(其中I为市场利率,P为股票价格,A为股息收入)。
③不过必须指出的早期这一结论并不是由P=?
Ai.(1+I)-n,当Ai不变时P=A/I[1-(1+I)-n],当n时P=A/I,A=PI.同时应当指出的是,证券的价格评定几乎不使用P=A/I,也不使用P=A/I[1-(1+I)-n],而是使用与他们几乎无关的模式。
由以上分析可以确认收益法的第一个理论渊源是利息理论和模式,但分歧也严重。
在相同的数学模式下:
已经由确定的利息率转换为不确定的未来投资收益率。
理论的缺陷可能开始萌芽:
不确定的未来投资收益率将导致理论应用的问题。
2、经济性项目的评价
NPV=-P+?
Ai.(1+ic)-n有NPV=0、NPV0、NPV0共三种情况。
④(公式中:
NPV为净现值,P为投资,Ai为年净收益,ic为基准投资收益率)
①当NPV=0的情况下,则P=?
Ai.(1+ic)-n即投资等于未来收益的贴现和;
当净现值等于0时,可以求得内部收益率。
②当NPV0的情况下,则P?
Ai.(1+ic)-n即投资大于未来收益的贴现和。
③当NPV0的情况下,则P
有必要指出:
项目评价不能够计算和确定未来真实收益及收益率。
其分析的目的是得到一个可以与已经确定的指标相比较的指标。
这一指标准确地说是一个建立于贷款利息率(成本利息率)上的利息率指标。
估价理论所探讨的收益法理论是建立在第一种情况基础上,即收益法的所谓理论基础:
当NPV=0时则有P=?
Ai.(1+ic)-n即投资等于未来收益的贴现和。
由此分析可以确认收益法的第二个理论来源:
未来投资收益预期的收益贴现理论,而分歧也严重:
目的与手段互换,理论缺陷开始萌芽:
投资等于未来收益的贴现和只是一种假设的状态,投资多数情况下不等于未来收益的贴现和,只有在采用内部收益率时才相等。
收益与投资的复杂关系并非未来收益的贴现和可以描述。
事实上投资任何情况下都不必然等于预期收益,投资可能赢利也可能亏本,评估价格等同于投资的逻辑也可能有问题。
3、总结
收益法的两个理论来源一是复利和贴现理论,二是预期的未来投资收益理论,两者的结合可以称为收益贴现理论。
三、收益法的理论的约束条件分析
1、理论结构的约束基本的约束
这是指收益法理论本身是否成立的假设和约束条件。
收益法理论建立于复利和收益贴现理论两者基础上,因此基本约束是指理论的约束条件:
假设采用了一个基本的不证自明的假设:
占用一定数量和一定期限的资金则按照净占用的数量和期限支付利息。
复利是指能够持续地不变地获取利率。
折现远期的折现与近期的折现都具有相同的经济学形式。
共同假设假设资本化率和净收益已经知道。
必须指出的是共同假设是从理论到实际问题的解决这个系统的一个逻辑步骤,并不是数学模式成立的约束条件。
2、数学模式的约束是数学模式成立的条件
P=A/r[1-(1+r)-n]模式成立的条件是:
(1)A指每年纯收益稳定不变;
(2)r0指资本化率0;
(3)n指收益年限。
我们认为此三个条件是数学模式成立的基本条件。
如果此三个条件不能够同时得到满足,则此模式不能成立,或没有现实的相应条件,此模式将在评估使用时不成立。
3、数学模式的应用边界约束指数学模式应用于不同资产,由于资产的不同属性及与此相关的不同资产的不同收益性质导致数学模式的应用边界约束。
这种约束实质是指问题和对象的客观依据。
能够产生收益的资产具有多种多样,不同类别的资产本身具有不同的属性,比如房地产资产与企业整体资产或机器资产或无形资产,同是不同资产又具有不同收益性质,以及人们对不同收益能力有不同认识,这些都是评估应用时的数学模式应用边界约束。
如:
贷款之r是事先确定的,而且有可以调整和不可以调整的利率;
待评估资产之r是事先不确定的,而且是可变的收益率;
短生命周期资产之n是事先确定的或可以预测的,而且是可以不变的收益率;
长生命周期资产之n是事先不确定的或不可以预测的,而且是可变的收益率。
值得注意的是数学模式的约束这一层次在沟通基础理论和实际应用中,起到基础理论表达和实际评估描述的双重作用。
【长期趋势法及其运用】
本章介绍长期趋势法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤、几种主要长期趋势法的内容以及长期趋势法的主要作用。
第一节长期趋势法概述
一、长期趋势法的含义
长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法,特别是时间序列分析和回归分析,来推测、判断房地产未来价格的方法。
简要地说,预测就是由已知推测未知,由过去和现在推测未来。
二、长期趋势法的理论依据
房地产价格通常波动,在短期内难以看出其变动规律和发展趋势,但从长期来看,会呈现出一定的变动规律和发展趋势。
因此,当需要评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时,可以搜集该宗(或该类)房地产过去至现在较长一段时期的历史价格资料,并按照时间的先后顺序将这些历史价格编排成时间序列,从而找出该宗(或该类)房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势,然后进行外延或类推,这样就可以作出对该宗(或该类)房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断,即评估(预测)出了该宗(或该类)房地产的价格。
【国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义】
国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。
其中,美国大多称为RealEstateAppraisal,将Appraisal定义为得出一种价值意见的行为或过程(theactorprocessofdevelopinganopinionofvalue)。
英国和其他英联邦国家大多称为PropenyValuation。
日本和韩国称为不动产鉴定评价,其中日本把不动产鉴定评价定义为判定不动产的经济价值,并将其结果用货币额表示。
中国香港地区习惯上称为物业估值或物业估价。
中国台湾地区称为不动产估价,一般把不动产估价定义为依据影响不动产价值之各种资料,判定对象不动产之经济价值,并以货币额表示之。
换言之,是在社会上之一连串价格秩序中,指出估价对象不动产之价格或租金额之行为。
【需要专业评估的范围】
一种职业乃至一个行业的生存与发展,必须建立在社会对它有内在需要的基础上,仅靠行政命令等外在的强制要求是难以维持长久的。
因此,如果社会大众无法认识或了解一种职业、一个行业存在的理由,以及这种职业、考试大$这个行业对社会福利和社会进步带来的贡献,那么这种职业、这个行业就难以在现代竞争激烈的社会存在下去,更不用说要持续发展了。
虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格,估价行业希望所有的资产都要估价的心情也是可以理解的,但并不是所有的资产都需要专业估价。
对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产,通常不需要专业估价。
例如,2004年11月25日发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释〔2004〕16号)第4条规定:
对拟拍卖的财产,人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。
对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的,可以不进行评估。
可见,一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性,才真正需要专业估价。
这是因为:
(1)一种资产如果不具有独一无二的特性,相同的很多,价格普遍存在、人人皆知,或者常人依照通常方法(例如通过简单的比较)便可以得知,就不需要专业估价。
(2)一种资产虽然具有独一无二的特性,但如果价值量不够大,考试大$聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高,甚至超过资产本身的价值,聘请专业机构或专业人员估价显得不经济,则也不需要专业估价。
因此,真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。
【恩格尔定律与恩格尔系数】
19世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料,对消费结构的变化得出一个规律:
一个家庭收入越少,家庭收入中(或总支出中)用来购买食物的支出所占的比例就越大,随着家庭收入的增加,家庭收入中(或总支出中)用来购买食物的支出则会下降。
推而广之,一个国家越穷,每个国民的平均收入中(或平均支出中)用于购买食物的支出所占比例就越大,随着国家的富裕,这个比例呈下降趋势。
恩格尔定律的公式:
食物支出变动百分比
食物支出对总支出的比率(R1)=──────────
总支出变动百分比
或
食物支出对收入的比率(R2)=────────
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