住房反向抵押养老保险Word文件下载.docx

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而湖北省政府今年出台了贯彻落实保险“新国十条”的实施意见，提出要“积极推进住房反向抵押养老保险试点”，合众人寿、幸福人寿等公司都申报了住房反向抵押养老保险产品。

湖北未来将指导已开展试点的保险机构边试点边总结边完善，积极在武汉打造幸福人寿的“货币型模式”和合众人寿与养老社区对接的“实物型模式”等两种以房养老保险试点模式，形成可供全国其他地区借鉴的“武汉模式”。

但是各地保险公司研发和销售该产品的意愿并不强烈。

记者在上海就发现，目前开发以房养老产品的保险公司只有幸福人寿一家，如泰康人寿也在“以房养老”的合格试点机构范围内，但目前为止还没有开发相关的产品。

泰康人寿上海分公司总经理王庆龙表示，法律法规对险企保护不足、货币价值不稳，这是险企积极性不高的本质。

“最怕老人去世后，家里跳出来人闹事，这是我们保险公司最担心的情况。

”

一项新政敌不过“养儿防老”观念？

根据上海民政部门调查显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。

普华永道中国保险业主管合伙人周星认为，以房养老的产品开发一般会从失独和丁克家庭做起。

但记者调研发现，即便是失独和丁克，愿意选择“以房养老”的家庭也寥寥无几，而背后原因主要有以下几个方面。

其一，受传统养老观念影响，认同度不高。

在中国“养儿防老”的传统观念影响下，一些人难以接受“以房养老”。

“‘但存方寸地、留于子孙耕’，老人们在心理上也难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的。

”北京大学人口研究所教授穆光宗说。

家住上海徐汇区的张老伯今年75岁，他希望在自己百年之后把房子留给孩子。

“子女在上海生活也不容易，医疗、教育等各种成本都不低，我会把房子交给他们处置，卖也好，租也好，都能给他们增加一些收益。

其二，以房养老成难以满足老人精神方面需求。

虽然57岁的年纪尚未进入老年，但对上海失独母亲孙慧芬来说，养老是切实的难题。

在问及是否会选择“以房养老”时，她坚决表示不同意，“我们希望政府提供更方便多样的养老服务，并给予失独家庭更多精神关怀，金钱倒不是最重要的。

”孙慧芬告诉记者，等将来两口子去世时，会把唯一的房产卖掉，所得钱款全部捐给以自己女儿命名的爱心基金，用于教育事业。

其三，不动产价值增贬预期难判，以房养老产品存风险。

记者调查发现，对于开展“以房养老”业务的金融机构来说，这种对房产进行的“倒按揭”方式也并非常规业务，目前尚缺乏统一的、具有操作性的业务规则可以借鉴，存在诸多不确定性。

以房养老实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构，无规可依、风险顾虑及业务各自为营为最大障碍。

住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行自身没有这个处置能力。

另有金融业人士认为，中国房屋产权70年，是“倒按揭”的最大障碍，也是与国外政策环境最大差异。

如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是未知风险。

其四，按揭期限也难以确定。

不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定，由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。

泰康人寿上海分公司相关负责人认为，根据“以房养老”的方案，老人投保后，保险公司是逐月支付费用给老人直至去世，老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

但人的寿命是不能预知的，支付的年限以及每月支付额将成为保险公司与老人的“博弈点”。

若保险公司预测老人寿命较长，每月支付金额就会较少，一旦老人过快辞世，容易引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。

政策如何且行且完善？

受访者普遍肯定养老产品的多样性，并希望政策和产品设计更加完善，充分保障老年人的权益。

“一方面，今后的老年人对生活品质的要求会越来越高；

另一方面，家庭结构越来越小，独生子女多，也会有更多的房子被闲置，老人也没必要‘守着金饭碗讨饭’，会有更多人接受‘以房养老’等养老方式。

”一位退休学者表示。

与此同时，很多老年人对以房养老存在顾虑：

政策是否已经设计好？

监管能不能到位？

老人领取养老金会不会有风险？

给吃定心丸，还需且行且完善。

幸福人寿监事会主席孟晓苏坦言，通过试点发现很多问题需要解决，比如共有产权要参与以房养老该如何处理，同时还需要一些政策扶持，比如免除入保房屋产权证增名税费；

减免保险企业在反向抵押保险业务上的所得税；

免除入保房产的房产税；

加强对老人补贴方面的政策支持，比如建立长寿保户政府补贴制度，分担由反向抵押加大的“长寿风险”。

哈尔滨商业大学金融学院金融工程研究所所长田立表示，发达国家的成熟经验基于其具备完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构，以及完善健全的个人信用系统。

而在这些方面，国内仍需要不断加强和完善。

“以房养老”在实施过程中涉及到很多方面，比如房屋的评估、老人寿命的计算以及房产贬值、资金流动性等问题，单独一家银行不可能承担。

“这些环节中哪一个出错，都会造成严重后果，如果没有相应的配套机制，银行很难在住房消费信贷市场上提供配合。

”记者在采访多家房地产评估公司时，得到的回复多是“没有开展这项业务”。

中国指数研究院华中市场总监李国政建议，政府应当搭建房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。

在发达国家，特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。

采访发现，公众依然有个困惑，就是房产70年产权到期后，现行法律规定可以续期，但续期是否需要补交款，交多少都尚未明确。

从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发，70年产权到期后的确权十分必要。

对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。

如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。

一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。

以房养老要小心哪些法律问题

[提要]所谓住房反向抵押养老保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；

2014年6月17日，保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，《意见》明确将住房反向抵押养老保险界定为“一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务”。

所谓住房反向抵押养老保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；

我国的住房反向抵押养老保险大体归类上属于人寿保险中的生存保险。

所谓人寿保险简称寿险，是指以人的生命为保险标的，以被保险人的生存、死亡或生存死亡两全为保险金给付条件的人身保险，具体又分为生存保险、死亡保险、生死两全保险。

其中生存保险是指以被保险人在约定保险期内生命维系作为保险事故的保险。

住房反向抵押养老保险在我国属于新生事物，保监会曾于2005年批复同意幸福人寿保险股份有限公司运作反向抵押贷款产品，但幸福人寿在实际经营中并无此种保险业务。

应当说，融合了不动产抵押制度与生存保险制度的住房反向抵押养老保险，与现行法律规范体系存在诸多的不协调，住房反向抵押养老保险赖以生存和发展的法律环境尚不具备，而法律环境的不完备，必然使保险公司和潜在投保人在保险合同建立和履行中存在风险。

具体而言，不论保险公司或投保人，都应对以下问题给予特别的关注：

尽量以老年夫妻作为共同投保人

《意见》规定，投保人应为60周岁以上的老年人，未规定老年人夫妻能否共同作为投保人的情况。

随着生活质量的提高，60岁以上的老年夫妻共同生存的情况非常普遍，如果仅由夫或妻一方投保，则在投保人死亡后，另一方可能面临丧失房屋处置权的不利局面。

从周延保护老年人合法权益角度考虑，应尽量使老年夫妻作为共同投保人，只有在夫妻均身故后保险公司才取得抵押房屋的处置权。

不是所有的房屋都可设立反向抵押

《意见》规定，老年人需对设定反向抵押的房屋具有完全的产权，这里包含了三层意思：

一是要求老人年对房屋享有产权，而非使用权，或受限制的产权。

城市直管公房和自管公房、军产房、公租房等，此类房屋老年人不享有所有权仅享有使用权，除非政策允许或者产权人同意，否则不能设定抵押。

至于经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》，产权人在出售经济适用房时，国家享有优先回购的权利，而国家优先回购权系基于公共利益设定，应优先于保险公司房屋处置权。

第二层意思是老年人对房屋必须享有完全产权。

目前老年人名下的住房多属于夫妻共同财产，或者家庭共同财产，应当明确不宜以共有的房屋设定反向抵押，尤其在属于夫妻共同财产的情况下，老年人之一以共同房产设定抵押，其去世后保险公司对房屋的处置可能导致仍在世的一方生活困难。

第三层意思是房屋不存在法律规定禁止设定抵押权的情况，尤指宅基地上房屋。

根据《物权法》的184条规定，除法律另行规定外，耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押，可见农民即使对宅基地房屋享有所有权，也不能以此设定反向抵押。

投保人享有什么权利

在住房反向抵押养老保险关系中，投保人的权益主要根据保险合同确定，其中最重要条款应包括：

1、对抵押房屋的权利条款，即按照抵押权的一般理解，投保人仍应保有对抵押房屋的占有、使用、收益权益和有限的处分权。

所谓有限处分权是指经抵押权人同意的处置。

根据物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

对于老年人而言，其对房屋享有担保利益和处分利益，与保险人建立住房反向抵押养老保险关系是实现房屋担保价值的体现。

但随着时间推移，房屋涨价及老年人身体状况如因大病需要变现出售抵押房屋，此时老人能否保有处分利益就变得至关重要。

对此保险合同双方均应给予足够的关注。

2、房屋升值利益归谁所有。

老年人身故后，房屋由保险人处置，此时如房屋存在升值利益如何分配？

《意见》根据保险公司对投保人所抵押房产增值的处理方式不同，将保险产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。

参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。

非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。

老年人如希望在身故后将升值利益归于子女继承，则需要与保险人签订非参与型的住房反向抵押养老保险合同。

此外，双方还应关注保险人处置房屋的方式。

采用不同处置方式可能将对双方权益产生较大影响，具体方式包括变卖、拍卖、评估后折价归保险人所有等。

通常讲，通过拍卖或者评估后折价确定的价格相对客观，更能保证房屋价值利益的最大化。

需要说明的是，因我国法律禁止流质，故双方不得约定在老年人去世后房屋直接归保险人所有。

3、不受追索的权利。

老年人去世后，如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，由保险公司承担房价不足的风险，保险公司不得以老年人的其他财产追偿，也不得再向老年人家属追偿；

4、保险合同的任意解除权。

投保人对保险合同是否享有任意解除权。

保险法规定，除法律另有规定或保险合同另有约定外，投保人可以解除合同。

具体到住房反向抵押养老保险至今仍有疑义，考虑到合同履行期限长，保险公司合同风险较大的特点，保险人完全可以通过约定的形式排除投保人此项权利。

投保老年人欲保有此项权利，应关注条款并积极与保险公司协商。

5、养老金请求权。

老年人投保住房反向抵押养老保险应特别注意养老金的取得方式，就国外模式，大体有一次性领取、定期分批领取、定期分批及一定授信额度内领取相结合的方式。

养老金领取方式关系到养老金的现金投资利益归谁所有的问题，双方对此均有需求，更需要谨慎对待。

如实披露很重要

《保险法》第16条规定了投保人就保险标的和被保险人情况对保险人的如实告知义务。

在住房反向抵押养老保险合同关系中，投保人需要注意的告知义务至少可以包括三个方面：

即人的告知、物的告知、自身财产情况的告知。

所谓人的告知即被保险人身体情况的告知，因老年人长寿风险系住房反向抵押养老险中保险人的主要风险之一，老年人应就自身的健康情况，既往病史如实向保险人披露，以便于保险人据以确定合理的养老金数额。

物的告知主要是用以抵押的房屋情况的告知，包括房屋权属、质量、原有抵押、司法查封、土地使用权期限等情况。

自身财产情况的告知主要是指老年人就自身收入、未清偿债务、诉讼纠纷情况的告知义务。

上述情况虽看似与住房反向抵押养老保险无关，但确是保险人判断能否承保的重要因素，很难想象出于风险规避动机的保险人会接受已经陷于资不抵债的老年人的投保要约。

老年人在保险合同签订中应当恪守上述告知义务。

如因投保人自身故意或重大过失未履行如实告知义务导致保险人解除保险关系的，老年人可能面临无法及时清偿贷款和利息的风险。

土地使用权期限届满后怎么办

我国城镇建设住宅用地的使用年限是70年。

虽然《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但在住房反向抵押养老保险可行的诸多研究中，对于保险合同履行中超过70年，保险合同效力怎么看待，如何履行仍然是人们关注焦点。

那么在《意见》试点期间这个问题是否存在呢？

通过对《意见》的分析，可以看到，土地使用权期限的问题仍然存在，但影响不大。

这主要是因为《意见》对住房反向抵押养老保险试点期间仅确定为2014年7月1日起至2016年6月30日止。

结合我国的商品房始于80年代以后，故现有商品房的使用期限至少还在35年以上，即使按照35年计算，试点期间60岁以上的老人平均预期寿命需要达到95岁以上才会出现保险合同履行期间土地使用权到期的情况。

美国三种主要的反向抵押贷款类型

1.联邦住房管理局有保险的住房反向抵押贷款。

这项贷款又称房产价值转换抵押贷款（HECM）。

通过美国国会的认可，反向抵押贷款的回收额会超过住房价值，以及贷款意外受损时的赔偿。

用户可选择一次性获得贷款、每月支付、在一定信用额度内按需提取。

借款者需定期支付反向抵押贷款保险费、贷款相关的费用。

期限届满时贷款停发，抵押住房在住户搬迁或死亡后才收回用于还贷，居住期间的利息照常累计。

2.联邦住房管理局无保险的住房反向抵押贷款。

这种贷款的特点是期间固定，即贷方定期支付贷款金额，借方在约定期限内还贷，无需保险费。

这种贷款发放名额有限，入选者需要有一定的收入来源。

无保险的反向抵押贷款适合于短期的大量资金需求，所支付的金额要高于有保险的住房反向抵押贷款。

固定的偿还期限要求还款金额具有充足性，因此借款人用于偿还贷款的资金来源必须稳定。

3.放贷者有保险的住房反向抵押贷款。

这种贷款的保险由金融机构办理，贷款对象资格无需政府认可，住房未来增值的收益由发放贷款的机构与住户共同享有。

贷方定期提供贷款，或在此基础上增加一个可提前支取的信用额度。

贷款利率可固定、可变动，抵押保险费、咨询费等附加贷款成本也可以波动。

美国反向抵押贷款突出特点

1、有信用担保体系。

美国的联邦住宅管理局和退伍军人管理局积极为反向抵押的借款人提供担保，实现信用升级，增强金融机构的贷款信心。

2.二级市场较为完备。

通过设立反向抵押贷款保险、再保险机制，或推行反向抵押贷款证券化，减少现金流压力、降低市场风险。

例如房产价值转换抵押贷款（HECM）的提供者，把所有发放的贷款全部出售给联邦全国抵押贷款联合会（FannieMae）来进行融资。

大连多数老人对以房养老不感冒称房租养老更靠谱

　　近日，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号，以下简称《意见》），其中有关“以房养老”内容，引发舆论关注。

就这一话题，记者也采访了部分养老机构、老人特别是失独家庭，很多失独家庭持观望态度。

而有的孤寡老人则是把房子出租出去，租金用来缴纳养老院的护理费和租金等，这一形式更受欢迎，也更为方便。

　　舆论关注

　　多地试点以房养老难成功

　　将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故，被抵押房产处置后用于偿还贷款本息，增值部分还有望归抵押权人所有。

这样一种和传统按揭方式相反的“倒按揭”模式被描述为以房养老。

　　近日，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号，以下简称《意见》），其中有关“以房养老”内容。

几年前在国内短暂露脸后归于沉寂的“以房养老”，近期却又掀起了舆论热议。

　　记者了解到，开展“以房养老”在一些国家已有成熟的做法，但是在国内却没有成功的模式。

以房养老模式在上海遇困局，倒按揭年限难送终；

南京有人想尝试以房养老，老人房子3年没人敢接手；

在深圳，“以房养老”一年零成交。

　　本地调查

　　老人对“以房养老”不感冒

　　“以房养老”的模式虽然时髦，但是很多老人及其亲友对这一问题还是持谨慎和怀疑态度的。

记者也分别采访了几类人群：

无儿无女的老年人、有子女的老年人、因各种原因失去独生子女的老人家庭，他们对“以房养老”模式的期待值和态度稍有不同。

　　无儿无女的孤寡老人

　　“以房租养老不也挺好吗？

”

　　本市老龄人口很多，孤寡老人的数量不在少数。

昨日，记者联系到家住沙河口区红凌路附近的一位70多岁的孤寡老人于女士，目前她住在附近一家养老院里，已经在这里住了4年了，每月的护理费、伙食费等得2100元，用她的话说：

“在这里过着衣食无忧的生活，挺好的。

　　于女士每月有2000元左右的退休金，她委托房屋中介机构，把自己家的两室一厅的房子出租出去，每月房租是1800元，“我每个月再从退休金里拿出几百元添上，养老院的费用就够了，我还可以用退休金改善一下生活，这样的晚年生活也很舒服。

　　对于将房子抵押给银行、保险公司等金融机构的以房养老模式，于女士说这种方式她并不赞同，“现在这样，我只是委托给房屋中介机构，房子还是我的，我心里有底儿，我想回家住的时候，还可以回家，多好。

　　有子女的老年人

　　“为养老把房子抵押存障碍”

　　以房养老的话题，在有子女的老年人当中，也是一个话题，但是他们似乎对这一设想不感兴趣。

在北京，就有的老人提出了，把房子抵押给银行、保险公司等金融机构的方式，在子女方面存在很大的障碍。

　　在高新区凌水街道新新社区，记者见到了从学校退休的杨老师，他现在和老伴儿住在两室一厅的房子里，一对儿女都在国外，他告诉记者，晚年生活，儿女的确是不能照顾他们的，现在身体还挺好的，还能自理，将来儿女打算给他们雇一位保姆，“我们在大连还有一套小房子，我们也和儿女谈过以房养老的事儿，他们都不支持。

XX文库-让每个人平等地提升自我　　此外，记者也采访了多位老人，一位老人告诉记者，老人们都有一些固有的思维，比如说“有房才有家”，如果辛辛苦苦攒了一辈子买来的房子最后再抵押给银行，这个心理的落差，是需要很大勇气去转变和适应。

　　失去独生子女家庭

　　“有曾想过，但难过心理关”

　　近些年，失去独生子女家庭越来越受到社会的关注，失独家庭最大的痛处就是将来如何养老的问题，在大连，这个群体的诉求也引发多方关注，崔女士就是其中之一，她已年近6旬，30年前自己的女儿因为患病去世，这些年，她自己一个人生活。

　　崔女士说，他们真是为自己的养老问题犯愁，之前也想过以房养老的模式，圈里人也探讨过很多次了，但是这些失去孩子的父母在心灵深处还有难以消除的伤痛，“这个痛处还需要时间来抚慰，如果用房子来养老，接受起来，还是有难度的。

”她说，很多失去孩子的家庭，父母想得开的，经常去外地旅游，努力让自己的晚年生活快乐一点。

　　此外，也有部分家长对以房养老的模式持观望态度，他们不反对这种方式，但是目前在国内，还没有成功的模式可以去借鉴。

在山东威海，已经有机构计划拿出批量的房子，专门做失独老人的养老模式。

　　观点

　　以房养老理念需提前普及

　　昨日，记者也探访了多家养老机构以及社区托养机构，他们从专业角度给予了解读。

从事养老行业9年的张女士经营一家2000多平方米的养老机构，有床位近百张，她说，以房养老的设想的确挺好，能在经济上保障和改善老人的晚年生活，但是，实行起来太难了，这种理念需要提前普及，“我们曾经跟老人们探讨过以房养老的模式，但是绝大多数老人接受不了，固有观念太强了。

　　说法

　　以房养老对老人缺乏保障

　　针对“以房养老”的问题，北京融商律师事务所大连分所马文龙律师分析认为，这一模式在目前尚难推行的主要原因是全国没有成功运行案例，而且在法律层面，也缺乏更加具有针对性的约束，对老人来说还缺乏保障，需要一些更为具体化的规定。

　　半岛晨报、海力网首席记者来庆新

　　需要迈过三道门槛

　　“观念关”

　　在观念比较传统的老年人看来，自己辛苦一辈子挣来的一套房，死后却成了别人的，