写字楼基本概念Word下载.docx
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其中为客人服务的餐厅、厨房、理发、商店等可以由大楼管理部门自己经营,但大多向专门经营者出租,收取租金。
2.
非收益部分(公摊):
指大楼内部用房和免费公用房,包括交通、服务、管理、维修和营运5个部分。
这部分的总面积小于出租部分,但种类之多、功能之复杂,远远超出出租部分。
提示:
业主往往较重视收益部分,实际上现代办公楼的管理系统比较复杂,需要在大楼内或旁边的附属楼内为他们设置合适的工作地点。
3.
常见的公摊部位
首层大堂、主、次出入口公共门厅、公共走廊、过道;
各层电(楼)梯前室、电梯间、楼梯间、电梯井;
各层空调机房、弱电小室、杂物间;
各层通风井、电管井、管道井、公共走道、公共卫生间、排烟机房;
消防控制中心;
套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙(包括山墙)及外墙墙体水平投影面积的一半;
屋顶水箱间、膨胀水箱间和电梯机房、卫星电视接收机房;
所有的物业管理用房和行政管理用房(含地下部分);
地下部分:
电话间;
风机房;
冷冻站、筏门井、排水加压泵房、变电所、楼宇控制中心、变配电室、环网柜室;
中水站房;
消防、生活、废水水池用房、中水站房、进、排风机房等。
5.
使用率:
所有的公摊一般情况下,写字楼的使用率不会超过70%;
注意:
并不是使用率越高越好,真正高档写字楼是只租不售的,服务内容全面广泛、硬件设施标准高,因此公摊也较大,使用率只能做到60~65%,个别项目的使用率小于60%。
二、标准层平面
通常包括办公空间和公共走道、楼梯等
标准层平面包括:
电梯间及前室、卫生间、开水间、空调机房、各种管线竖井。
(核心筒)
标准层制约因素:
●自然采光的制约:
单面采光的办公室进深不大于12米;
双面采光的办公室两面的窗间距不大于24米。
●防火分区的制约:
高层一类建筑,每层每个防火分区最大允许面积1000平方米,设有自动灭设备的防火分区面积可增加一倍。
●安全疏散最大步行距离的制约:
房间门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离;
位于两个安全出口之间的房间为40米;
位于袋形走道两侧或尽端的房间为20米。
核心筒概念:
核心筒主要承担的功能有:
●生活功能(卫生间、开水间等)
●流线功能(电梯厅、走廊、楼梯间等)
●设备功能(空调机房、管道井等);
核心筒的设计的重点在于:
向使用者提供方便性、舒适性、功能性以及表示标准层出租面积比的效率性。
一般情况下,核心筒大约占标准层面积的20-30%(日本参考值)和18-25%(国内设计参考值)。
各部分的指数指标
●走道:
双面布臵房间的走道净宽度不小于1.6m
单面布臵房间的走道宽度不小于1.3m
●开水间
开水间面积不应小于6平方米,配置:
开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等。
●卫生间:
配置:
前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等
4.
人均面积指标
此面积指标包括配套设施的面积以及办公面积。
平均人员密度指标=平方米/每办公人员
欧美国家为15平方米/每办公人员
日本过去为3-10平方米/每办公人员,目前是12-13平方米/每办公人员
国内:
8-12平方米/每办公人员
三、标准层剖面
层高:
指的是下层板顶至上层板顶的高度,包括功能所需净高和必要的吊顶内部尺寸;
净高:
指的是下层板顶到吊顶的高度,标准层吊顶的有效高度为2.5—2.7米。
决定吊顶内部高度的因素
●结构楼板及梁所占的高度;
●空调主干管的高度及位置:
空调主干管的高度要包括保温层的厚度,而且要考虑主风道与其他风道或排烟管道在吊顶内交叉点如何处理;
●消防喷淋管的设置:
消防喷淋干管可以穿梁,在梁上预留套管。
●电缆桥架高度及位置:
写字楼中电缆很多,往往需要设电缆桥架,电缆桥架的位臵需避开风道、灯槽等。
●照明灯具深入吊顶的高度:
写字楼往往采用成行的内嵌式灯具,通过灯下的隔片散光,使照度趋于均匀。
灯具也占有一部分吊顶内高度,而且有可能与风道相重叠。
●吊顶的构造高度:
包括吊顶龙骨高度,吊顶本身有时还具有基层和表层,而所谓净高是指楼板面到吊顶表层表面的高度。
●除上述之外,还应考虑吊顶内部检修和施工误差,通常留5CM的余量。
四、智能化系统(3A、5A、7A)
智能化构成的三大基本要素:
楼宇自动化(BA)、通信自动化(CA)和办公自动化(OA),实质只有3A。
智能化程度的强弱高低,取决于其三大要素有机结合渗透的程度,也就是系统综合集成的程度。
但智能化不应是若干子系统(即所谓“A”)产品设备的简单叠加。
即使在子系统数目相同的情况下,由于系统集成技术水平的不同,智能化程度也不大相同。
5A、7A的误区:
发展商生搬硬套星级宾馆的等级模式,人为臆造虚构“A”的宣传包装,严重误导了客户。
实际上,“A”是一个抽象名词,不是一个衡量智能化水平的度量单位。
况且“A”与星级宾馆“星”根本不同,更没有被国际业界认定为一致的度量标准。
因此,用“A”的多少作为智能化程度的度量显然既缺乏理论根据,也不符合国际惯例。
办公自动化(OA,Office
Automation)系统:
主要内容是:
●由局域网(LAN)联接的电脑网络系统,用户只用一台终端电脑,便完成所有的业务。
例如,共享打印机,查询数据资料,收发邮件,进入互联网(Internet)等;
●通过电脑网络和电子数据交换技术(EDI,
Electronic
Data
Interchange),实现业务处理和文件传递无纸化、自动化,传统办公室里层迭的文件资料柜代之以光盘存储器;
●通过数据库、专家系统、综合设计系统(Integrated
CAD
System)、电子出版系统、
建筑自动化(BA,Building
Automation)系统
大楼BA系统采用集散式的计算机控制系统(Central
Distributed
Control
System),
通过BA系统,把全楼所有的建筑设备和设施有效地管理起来。
因此,BA系统可以实现建筑设备和设施的节能、高效、可靠、安全的运行,从而保证智能化大楼的正常运转,BA系统一般具有三个层次:
●最下层是现场控制机。
每一台现场控制机监控一台或数台设备,对设备或对象参数实行自动检测、自动保护、自动故障报警和自动调节控制。
●中间层为系统监督控制器。
它负责BA中某一子系统的监督控制,管理这一子系统内的所有现场控制机。
它接受系统内各现场控制机伟送的信息,按照事先设定的程序或管理人员的指令实现对各设备的控制管理,并将子系统的信息上传到中央管理级计算机。
●最上层为中央管理系统(MIS),是整个BA系统的核心,对整个BA系统实施组织、协调、监督、管理、控制的任务。
通讯自动化系统(CA,Communication
Automation):
是以数字专用交换机(DP-BX)为中心,在楼内联接程控电话系统,电视会议系统和多媒体声像服务系统,对外与广域网(WANs)或城域网(LANs)以及卫星通讯系统相联,实现大楼内外便捷的声象数字通讯。
同时,DPBX还应具有最低成本路由管理功能和自动计费功能。
6.
火灾自动报警和消防联动控制系统(FA)
设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。
广播音响系统:
火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。
7.
安全防范系统(SA)
●闭路监视系统:
地下车库出入口,首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。
楼内各层出入口,电梯轿箱等处设臵固定黑白定焦摄象机。
写字楼内走廊设臵固定黑白定焦摄象机,地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。
●防盗报警系统:
写字楼主要出入口设门磁开关,电子门锁,读卡器。
●停车场管理系统:
内部车辆采用专用停车卡,外部车辆采用临时出票机的方式。
8.
综合布线系统
上述各系统(3A)的网络布线,是通过综合布线系统(PDS)来实现的。
PDS系统提供开放式的标准通讯接口,能支持多厂商的不同类型设备的数据传输和网间互联,采用标准材料例如光纤和非屏蔽以绞线作为传输介质。
在智能化大楼里,综合布线系统几乎包容了全部弱电系统的布线,可以传输数据、文本、图象、传感器、模拟或数字语音等信号。
整幢大楼的“神经系统”,各智能化系统的通用平台。
综合布线系统避免了传统布线系统的缺陷:
●杂-----线缆种类多
●乱-----插头、插座、配线架等品种多,不易排整齐
●散-----各系统不兼容,需分别设计
●费-----费时费钱
●死-----更改与升级不灵活
五、专项设备介绍
空调——主要参数:
温度、湿度、流动速度、清洁度、新鲜度等
电梯——电梯台数确定参数:
等候时间、按楼层数确定、按面积确定、模拟计算;
电梯布局和装修注意:
电梯厅的最小面积,一般是3.5-4.5平方米/台;
电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰性强的材料;
首层电梯厅装修标准要高于其他层;
吊顶与灯具配合,使光线柔和而明亮。
停车场
出入口:
当停车位大于50个时,出入口数量不得少于2个;
当停车位大于500个时,出入数不得少于3个,出入口之间的距离必须大于15米,出入口的宽度不小于7米,出入口距人行天桥、地道口及引桥应大于50米。
用地面积估算:
一般按每停车位30-45平方米计算;
地面:
停车场地面可采用混凝土刚性结构,地面排水坡度为0.5%-1.0%;
排风:
自然+强制排风
六、甲级写字楼评判标准
地理位置:
交通便利,基础建设完备,自驾车交通及公共交通,同一区域内有数座高标准写字楼,形成成熟的商务氛围。
外观形象:
建筑设计风格鲜明,气势宏大。
除采用现代感极强的外形设计外,外立面选材高档,使用环保材料且施工水准高。
停车位:
至少达到平均每150-200平方米拥有一个停车位,并且拥有足够的地面访客车位。
楼层高度及采光:
大堂装修豪华,面积大、挑空高,标准层净高达超过2.7米,房间通透、自然采光好,写字间照明亮度至少达到400流明。
电梯:
平均每5层拥有1.5部电梯(即每部电梯为大约7000平方米办公面积提供服务),非高峰期间候梯时间小于三十秒。
电力供应:
50-60瓦/平米电力供应,即每层(2000平方米)至少拥有100千瓦供电量,并配备足够的后备电力供应设施。
电讯设备:
平均每15-20平方米面积拥有一条电话线及一个数据端口,提供或支持DDN、ISDN线路,未来宽带设施预留,具有视像会议能力。
空调系统:
提供四管式风机盘管加新风空调系统,户内独立调温,能为客户服务器专用空间提供二十四小时空调供应,新风量大于40立方米/小时/人。
9.
物业管理公司:
选用声名卓越而有丰富经验的物业管理公司对大厦进行物业管理。
10.
配套设施:
配套设施齐备,餐饮、银行、机票代理、邮局、商务中心等,以服务客户为宗旨,不设大量商业面积,保持写字楼单一功能为佳。
11.
其实还有更重要的——客户资质
七、写字楼与商住的区别
土地性质与市场风险:
商住是以住宅性质立项的,属于“擦边球”,市场总有一天会规范化,而且不会时间太久,目前部分区域已经开始驱赶商住楼内的客户。
设计要求不同:
商住的层高均在3.15米以下,所以决定了他几乎没有3A的概念,办公的舒适、便利性也无从说起了。
设备设施标准不同:
如电梯、消防、保安、空调等,要求标准及设备的水平差距极大。
结构不同
商住楼多采用框架-剪力墙结构,很难做到大开间,
客户资质不同
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