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红璞在苏州成功运营管理多家公寓,如:
香格里拉苏寓、绿宝二期、丰隆城市中心等,就是这样的星级服务,在市场上赢得了绝佳的口碑,同时也积累的大量的客源,并与众多外企签署租赁协议,所管项目房源都是供不应求。
四小模型区:
上北下南,左西右东。
喜年CEO公寓,共51/58/65㎡三种户型,这边展示的是主力58平米户型,一室一厅一厨一卫,以星级酒店的套房为标准规划设计,5000元/㎡豪装,可为住户提供舒适的居住体验,狮山路星级酒店的长租房,月租金都是1万以上,楼上有样板间,待会带您实际感受一下。
这是入户门,餐厨分布两侧,客厅开间3.3米,自带6㎡左右的大阳台,方便观景和晾晒衣物,市面上公寓一般不带阳台,很不方便。
开间2.8米的卧室,配大面宽采光窗。
喜年CEO公寓28层,每层16户,IPad里面有平面图,您这边坐下,我给您打开看下。
五公寓配套及豪装标准
通过对目标客户的预判和CEO公寓的产品定位,公寓挑高层做了完善而齐全的多元配套。
五星级标准的接待大堂,提供24小时安保和私人双语管家服务。
独具特色的高端CEO会所,为用户提供自助餐厅、休闲娱乐、健身养生、会议会客等多样服务。
同时,围绕客户生活多样需求,附加各类特色代理代办服务,让用户省去各类生活琐事烦恼,尽情享受闲暇时光。
同时定期组织系列化娱乐文化活动,个性化和情感化的服务相结合,真正打造“家”文化服务。
一线的软硬装及家电家私的品牌,支撑CEO公寓的5000元/平的高端豪装标准。
例如:
科勒的卫浴洁具、西门子的家电电器、吉林森工的板材、施耐德的开关面板、私人定制软装等,事无巨细,给你最真实的价值体验和豪装感受。
六实景样板间带看
先生这边请,带您实际感受下我们的空中实景样板间。
过道右手边是大堂的公共卫生间,前面就是我们1楼的侯梯厅,您看到的就是以后交付的实际效果,地面均是天然石材拼接后打磨的,很耗工时,公寓共两部楼梯三部电梯,我们先行启用了1部,方便客户看样板房。
(先进入电梯,靠按电梯的一侧位置站好,引导客户进入电梯)刚刚跟您提到,未来4层整层和5层的半层是公寓的会所,无论是面积配比还是服务内容都比新地苏寓要好,这部分配套现在暂时没有展示,交房前会做好的。
16楼到了(按住电梯让客户先出门),我们现在看到侯梯厅除了这边的墙面(广告画面),地面天花都是交付标准,这边请,整个过道宽2米,地面天然石材铺设,天花为轻钢龙骨吊顶,具有质轻、安全、防火性能优良、隔热隔音抗震等优点。
我们先参观下南向的58户型吧,入户门为实木门,门锁是指纹密码机械三合一智能门锁,安全方便,这里有人性化收纳设计的下面是鞋柜,上面可以做衣柜,左手边是开敞式厨房,您看到的,除了我们的小摆设,基本都是以后的交付标准。
有些家电品牌可能会有调整,但是只会调整为同等品牌同品质或者高品质的,不会降低档次。
设计师对卫生间的设计很用心,针对日韩籍人士的实际需求,配备了品质浴缸和马桶,客厅开间3.3米基本满足一般的会客需要,如果客人多,可以到我们4层,5层的会所区,那里有咖啡厅、会客室,可以满足正常的商务及会客需求,我们户型一大亮点是我们6平米左右的阳台,市面上很少有公寓会做阳台,不符合亚洲人的生活习惯,这也是我们设计师的用心之处,长租型公寓如果没有阳台,衣服只能烘干,很不方便。
南向视野非常好,天气好的时候能看到前方的上方山。
卧室开间2.8米,带衣帽间,衣物和保险柜都能轻松放下。
您应该看出来了,从大堂开始到室内,所有的装修均是新和式风格,简约的东洋风,宛如置身东京银座,虽然仅58平米的建筑面积,但是得房率近73%,市面上绝无仅有,一般公寓得房率在50多,60多%。
我们在看下北向的样板吧,该北向户型有一个地方为非标,阳台多出来一块(实际为空调外机放置处),其他都是一样,北向户型性价比高,而且独享2.8公里的繁华狮山路,白天窗前是银行金融街,吸财风水好,晚上霓虹闪烁,夜景婆娑,别有一番风味啊,您看喜欢朝南户型还是朝北户型?
这种户型不多了,到楼下,帮你看下销控还有没有了,具体帮您算算吧。
✧逼定客户的辅助性说辞
A.市场在运营产品租金回报的对比
商圈
项目名
产权
类型
主力面积(㎡)
二手售价(元/㎡)
租金标准(元/月)
年均收益率(%)
狮山
苏寓
70
平层
130-160
均价25000
9000-10000
4
狮山丽晶
40
48-90
约14000
1500-2500
3
港龙城
4.49米
约60
约14500
2000-3000
3.5
汇豪
36-144
约26000
2500-3000
2.5-4.2
石路
自由之邑
40-90
约13000
1600-3000
5.3
富达大厦
37-58
约12000
1300-2500
5
湖西
环球188
65-350
约31000
6000-20000
4.5
湖东
晋合公寓
68-105
约34000
9000-15000
5.1
木渎
大运城
5.6米
43-65
约11500
1500-2000
4.1
城南
中润苏州中心
40-80
约16000
2500-4000
3.8
石湖
港龙财智国际
5.8米
45-65
约13700
陆慕
中翔丽晶
55
约9800
1000-2000
3.9
鑫鑫国际
4.8米
30-60
4.2
总结:
从数据可以看出,公寓回报率普遍在3.8-4.5%之间,核心地段和统一运营的产品回报率明显较高,喜年CEO公寓兼而有之,无论是租金回报率还是产品未来升值都是同类型产品里最好的。
B.市场在售公寓预计租金回报的对比
项目名称
户型(㎡)
均格(元/㎡)
运营公司
预计月租金
预估年均回报率(%)
狮山·
小时代
主力毛坯50,挑高4.49m
14000
希尔顿雷朋酒店
未出来
蓝天广场
主力精装50,挑高3.5m
13000
委托物业管理
南向:
2600元/月北向:
2400元/月
4.6
绿宝盛捷酒店
50-128
不售
雅思阁
500-700元/天
——
美泰美
部分装修34-68,层高3.3m
13500
南京国展
2500-3500元/月
5.4
港龙城市广场
万达
毛坯34-85,层高4.49m
15000
港龙商管
1800-3500元/月
4.5
克拉公馆
南门
主力50精装,挑高4.8m
16000
携程旗下公司
2500-3000元/月
4.3
红星国际广场
精装53、60
10000
红星物业
2100-2800
5.1
圆融高铁
高铁北
毛坯45-91
9500
圆融物管
1800-3200元/月
4.4
天虹上品
相城大道
简装,50-62
天虹
宏海国际广场
精装60-80
22000
统一运营,酒店未定
6000元/月左右
5.3
丰隆城市广场
精装55-140主力63-89
24800
雅园物业
7000元/月左右
4.8
花样年喜年
狮山核心
精装51-65㎡
18000-20000
世联行红璞
4560-5845元/月
5.7
以上数据不难看出,苏州大市范围内在售公寓租金的预计回报率在4-5%之间,带包租运营和核心地段的产品回报率更高,而我们项目的租金回报明显高于整个市场。
由物业统一运营管理固定返租,整体回报更稳定。
不会出现空置期没有租金收益的情况。
喜年广场CEO公寓是由世联行红璞酒店统一运营管理,省时省力省心,租期内不用再担心回报下降等问题;
另外,租金每隔两年还会有5%的递增,轻松以租养贷,总的来说,喜年CEO公寓的租金回报在市场上内算是比较高的,回报的稳定性和增长情况也是最好的。
C.与理财产品的对比
股票
基金
债券
保险
P2P平台
风投
贵金属
民间放贷
喜年公寓
平均收益
负收益
3-4.5%
3.5-4.5%
3-4.6%
±
12%
20%
3.50%
25%
约5.8%
风险等级
★★★★
★★
★★★
★★★★★
★
风险因素
法规健全度;
国际环境;
公司经营状况;
行业发展前景;
操盘手专业度;
国际金融巨头影响;
老鼠仓等…
金融政策;
操盘手专业度、个人操作风格及道德水平;
国际金融巨头影响等…
通货膨胀;
经营状况(公司债);
政治风险(国债);
保险公司经营情况;
股市情况;
叠加的通货膨胀情况;
行业刚起步,门槛低;
法规不全;
犯罪成本低
实体经济整体不佳;
中小企业生存困难;
绝大部分中小企业熬不过5年;
要具备相当的资金实力;
成功率低
保存成本和风险较大;
交易不方便;
通货膨胀凶猛
承诺的高回报就是一大风险;
熟人一般只是中间人;
中小企业根本承担不起这么高的利息;
借钱人失踪或者伤亡
四家上市公司的信用;
苏寓和丰隆城市中心的成功案例;
日韩籍人士的资源;
规范的合同保证;
狮山路寸土寸金的地段;
超高的性价比;
专业团队的运营;
自带高端配套…
一句话
9成在亏钱,要么套牢要么割肉
风险高的基本亏,风险低的抵不过通胀
收益基本被通胀抵消了
险种丰富,10年20年后倒闭了该找谁,拿到手不值钱
门槛不高,骗子太多
投10家成1家就赚,实体经济这么差,10家都失败了呢
实物贵金属保值还行,增值部分抵得过通胀吗
多数是钓鱼式骗局,结局基本是骗子失踪或接待人破产
想象不到投资产品中,能有这种低风险高回报的产品,喜年CEO公寓让你的资产配置更合理!
推荐度
谨慎
推荐
不推荐
比较推荐
强烈不推荐
强烈推荐
注:
推荐度从强到弱分别为“强烈推荐”“比较推荐”“推荐”“谨慎”“不推荐”“强烈不推荐”
跟市面上的理财类产品比较,喜年CEO公寓,明显具有风险小、收益高、产品自身保值增值的特点,是难得的理财型高端公寓产品。
D.从精装成本构成上对比
CEO公寓精装成本造价数据(以58㎡J户型为例)
一、J户型基本情况
户型类别
J
建筑面积:
58.91㎡
套内面积:
约46㎡
装修标准:
5000元/㎡
二、J户型软装成本,如下
工程名称
花样年-J户型软装
日期
2016-5-15
面积
58㎡
序列号
类别
总价
序号
项目类别
总价(RMB)
1
家具
¥
37,030
2
灯
1,700
窗帘
7,122
地毯
2,680
装饰画
3,810
6
合计
52,342
7
管理费5%
2,617
8
税金6%
3,298
9
总计
58,257
说明:
1、管理费包含产品采购、制作、运输、装卸、安装、仓储、人工及后期维护。
2、由于软装的灵活性及特殊性,在保证产品品质不变的基础上,允许10%的产品调换,应以样板房现场最后摆放的实际饰品清单为准。
3、家具、窗帘面层颜色根据设计效果,布料一实际小样为准,以上仅指形体结构。
三、J户型电器成本,如下
电器名称
品牌
需求数量
单价
备注
油烟机
西门子
2617
电磁灶
1643
冰箱
1610
洗衣机
4922
电视机
小米
2199
微波炉
美的
599
暖风机
600
14190
四、J户型装饰装修工程造价
单位工程名称
单项金额
数量
总金额
一
J户型装饰工程
62022
客厅厨房阳台
31422
卧室
17638
卫生间
12963
二
J户型安装工程
40548
J户型电器工程
10167
J户型给排水安装工程
11574
J户型空调安装工程
18808
小计
102571
三
补充清单(装饰)
3042
四
补充清单(安装)
10532
116144
税金3.447%
4003
总造价
120148
备注:
总报价不包含总包管理配合服务费,该费用由发包方直接支付予总包单元,总包单位提供相应管理和配合服务。
五、J户型公共区域装饰装修造价(标准层+首层大堂)
(一)标准层,过道
项目名称及位置
合计费用
地面工程
6819.73
天花工程
4864.62
墙面工程
21884.54
33568.89
(二)标准层,电梯厅
4312.18
5430.24
23367.16
33109.58
标准层公区费用总计(过道+电梯厅)
66678.47
(一)首层大堂,过道
33136.94
17422.94
121179.67
171739.55
(二)首层大堂,电梯厅
(三)首层大堂,休息等待区
22997.88
14477.49
82103.89
119579.26
首层大堂公区费用总计(过道+电梯厅+休息等待区)
463058.36
公共区域费用合计
529736.83
J户型装修标准计算(以上述数据为基础)
装修标准=(软装+电器+装饰装修造价+公区分摊)费用/套内面积
软装费用:
58257
单位:
元
电器费用:
硬装费用:
120148
公区分摊:
0(暂不计入)
J户型(装修标准)=(58257+14190+120148)元/46㎡(套内面积)≈4200元/㎡
以上计算方式为纯落地装修标准,不包含公区分摊成本以及质保期内维养成本,综合成本计算约5000元/㎡左右。
从我们精装成本构成表可以看出,喜年CEO公寓绝对真材实料,作为专门为日韩籍人士定制的奢装公寓,大到家电品牌和型材,小到五金件,无不是精挑细选,可以参见我们现场的实体样板间。
✧投资收益分析:
☆4#507面积58.91平米表价1028637元成交总价949571元+2万元团购。
首付:
475571元+20000元
按揭贷款:
47.4万元
月供:
10年,5119元/月
第一、二年每月租金4470元;
回报率:
5.5%
第三、四年每月租金4700元;
回报率:
5.8%
第五、六年每月租金4935元;
6.1%
第七、八年每月租金5180元;
6.4%
8年合计取得租金收益:
462840元。
★8年后如酒店续租6个月,租金收益达495474元,等同首付。
从收租算起,8年半,实现首付全部回款;
从签约时间算,10年半,实现首付全部回款。
★8年后如酒店续租2年半,租金收益共627642元,超过首付加前期月供投入。
从收租算起,10年半,实现投入全部回款;
从签约时间算,12年半,实现投入全部回款。
12年半,投资全部回款,并赚的一套市值至少200万元的公寓!
(公寓按年均升值8%算)
✧公寓交付装修标准
项目
软装
西门子或同等档次
格兰仕或同等档次
网络电视
小米或同等档次
单椅
定制
沙发
茶几
电视柜
床
10
床头柜
11
床垫
12
台灯
13
衣柜(衣帽间)
14
卫生间镜柜
15
卫生间洁柜
16
橱柜
17
鞋柜
18
块毯
19
20
宽带
21
电话
硬装
抽油烟机
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