XX项目物业管理方案.docx
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XX项目物业管理方案
***小区物业管理方案
第一章 小区自然状况
某小区是4栋连排高层电梯楼,每栋楼4个单元,每个单元26层,一梯二户,共计832户,共有16部电梯,无绿化,共计建筑面积:
7万平方米,物业费1.60元/平方米/月。
假设小区设有监控室一处,配电室一处、发电机房一处,消防泵房一处、生活水泵房一处(已移交自来水公司),供热交换站一处(已移交供热公司)。
小区共有两个出入口。
该小区将于2012年6月竣工交付使用,7月将办理入伙手续。
第二章组织机构工资标准
组织架构、工资标准
说明:
该小区物业项目部由项目经理、行政财务、客服部、秩序维护部组成,共计32人。
二、工资标准及人员配备
部门
岗位
(管理:
7人
操作:
25人)
定编人数
月工资标准(元/月)
人员配置说明
办公室(3人)
项目经理
1
4000
负责小区全面工作
行政财务
1
2500
负责行政人事财务核算
厨师
1
1300
客服部(14人)
客服主管
1
2500
负责客服全面工作以及保洁日常管理
前台接待
1
1500
负责接待业主咨询及业务处理
房管员
2
1500
负责收取物业费
保洁员
10
1200
人均面积8000平米
秩序维护部(15人)
秩序维护主管
1
2500
负责小区公共秩序安全及工程日常工作管理
秩序维护班长
3
1800
秩序维护员
9
1500
万能工
1
1800
电工
1
1800
第三章 年经营情况
一、费用测算(按一年计算)
(一)、费用测算基础
物业服务按照一级服务等级标准执行,收费标准如下:
物业类别:
住宅,物业费标准:
1.6元/月·㎡
(二)、年收入费用:
1344000元
依据住宅物业费收费标准1.60元/月·㎡,年收入1344000万元,明细表如下:
收费类别
住宅
地上车位
合计
备注
管理费
(万元)
收费标准
1.60
(元/月·m2)
收费面积
70000
(m2)
收费率
100%
月收入
112000
(元)
年度收入
1344000
按整年收费
(三)年支出费用:
(见下页明细表)
1、共计32人,全员工资及福利总计:
700078.08元(计算方法略)
其中:
(1)工资:
561600元
(2)五险一金:
92494元
(3)补助费用:
45984元
(4)服装费用:
7192.75元
2、公共设施、维修及保养费:
29324元
3、能源费:
300153元
包括园区照明、楼内照明、物业楼能耗、物业楼供热费33元/㎡,电费单价0.525元/度、水费、
4、保洁费用:
48340元,其中垃圾清运费用:
30240元;
5、绿化养护费:
维保期内不发生费用
6、秩序维护费:
7590元
包括消防检测、器材费用、人员保险费
7、固定资产折旧:
6300元
8、法定税费:
75264元
9、办公管理费:
44000元
包括办公、社区文化费等8项,具体明细如下表:
办公费用
序号
项目
金额(元)
依 据
1
办公费用
10000
包括电话费、网费、年检
2
社区文化
5000
端午节、六一儿童节、消夏晚会、国庆节、圣诞晚会活动每次1000元
3
低值易耗品费
5000
办公耗材
4
公共责任险
10000
4栋楼面积:
7万㎡,投保公共责任险
5
人员招聘
1000
6
业务招待费
10000
招待物业办、税务局、街道、社保、医保等
7
培训费
3000
消防员培训,外出学习等
合计金额
44000
费用支出明细
序号
项目
金额(元)
1
工资及福利
700078.08
2
公共设施、维修及保养费
29324
3
能源费
300153
4
保洁清洁、垃圾清运费
48340
5
秩序维护费
7590
6
办公管理费
44000
7
固定资产折旧
6300
8
税费按收入1344000元的5.6%提取
75264
总计
1211049.08
二、2012年利润评估
2012年合计收入1344000元、支出1211049.08元,利润132950.00元(不含其他收入),利润率9.5%
年收入支出比例表
年度收入
年度支出
利润
利润率
1344000.00
1211049.08
132950.92
9.5%
第四章 小区前期投入开办费测算
2012年7月份入住前预计费用1.64万元(不含资产购置)明细如下:
序号
项目
金额
计算依据
1
人工工资
32,600.00
项目经理1人*2月*4000=8000
行政财务1人*1月*2500=2500
客服主管1人*1月*2500=2500
前台接待1人*1月*1500=1500
房管员2人*1500*1月=3000
秩序维护主管1人*1月*2500=2500
秩序维护班长2人*1月*1800=3600
万能工1人*1月*1800元=1800元
电工1人*1月*1800元=1800元
秩序维护员2人*1月*1500=3000元
保洁员2人*1月*1200=2400元
2
办公费
100.00
办公用品1月*100元
3
招聘费
500.00
1月*500元
4
电话费
200.00
1月*200元
5
招待费
1,500
3次*500元
6
印刷费
10,000
入住资料印刷费
7
布置费
1,500
入住现场布置费
合计
16,400.00
(说明:
此项费用由开发商负责承担)
第五章小区资产购置费及其他费用
一、资产购置费20.9万元
(一)、办公设施7.6万元
序号
名称
单价
数量
金额
说明
1
联想计算机
4000
4
16000
项目经理1台、行政财务1台、客服主管1台、秩序维护主管1台
2
复印机
(打印功能)
10000
1
10000
办公室使用
3
班台、沙发
3000
1
3000
项目经理使用
4
办公桌椅
500
5
2500
行政财务1套,房管员2套,主管2套
5
挂捞档案柜
780
2
1560
存放832户业主档案资料用
6
电水壶
100
8
800
项目经理1个、主管办公室1个、客服办公室1个,保洁休息室2个、秩序维护部2个、工程人员1个
7
茶几
300
2
600
项目经理室、客服中心各1套
8
接待台
3000
2
3000
前台接待一套
9
接待椅
300
4
1200
办公室接待业主用4把
10
会议室椅
90
30
2700
会议室、培训室
11
会议桌
2500
1
2500
会议室
12
员工椅
90
4
360
前台接待2把、秩序维护岗亭2把
13
接待沙发
1500
1
1500
前台接待使用
14
验钞机
1800
1
1800
财务使用
15
手提金柜
200
1
200
财务使用
16
保险柜
1800
1
1800
财务使用
17
钥匙柜
850
2
1700
存放钥匙
18
档案柜
520
5
2600
项目经理1个,行政财务2个、客服1个、秩序1个、
19
三门更衣柜
450
4
1800
经理室1个,行政财务1个,客服秩序各1个,
20
六门更衣柜
550
5
2750
秩序维护员2个,工程维修1个,保洁员2个
21
电话机
110
5
550
经理室1部,行政财务1部,前台1部,主管办公室1部,监控室1部
22
塑封机
400
1
400
客服部1台
23
石英钟
50
5
250
经理办公室1个,接待大堂1个,行政财务1个,主管办公室1个,中控1个
24
打卡机
1500
1
1500
管理人员签到使用
25
数码相机
2500
1
2500
社区文化以及房管员装修巡查使用
26
食堂设备
10000
1
10000
购置食堂设施:
排烟机,炉罩等
27
仓库架
790
3
2370
行政、工程、保洁各1个
合计
75940
(二)、工程维修工具及保洁物品2.3万元
序号
品名
单价
数量
合计
1
电焊机
1500
1
1500
2
电锤
900
1
900
3
电镐
1100
1
1100
4
手枪电钻
300
1
300
5
充电电钻
300
1
300
6
角磨机
300
1
300
7
疏通机
600
1
600
8
砂轮机
280
1
280
9
手动葫芦
400
1
400
10
气泵
600
1
600
11
云石机
200
1
200
12
合梯1.5M
800
1
800
13
合梯2.5M
1000
1
1000
14
对讲机(含电池)
1380
2
2760
15
无齿锯
500
1
500
16
工具组箱
1500
3
4500
17
垃圾箱
350
16
5600
18
垃圾车
1000
1
1000
合计
22640
(三)、秩序维护用具3.8万元
序号
品名
数量
单价
金额
1
胶皮警棍
4
40
1600
2
防水强光手电
4
295
1180
3
车位路障
10
8
80
4
新式头盔
(防火头盔)
4
350
1400
5
隔热服
4
1500
6000
6
巡逻棒
1
1300
1300
7
巡逻棒点
40
13
520
8
对讲机
5
1380
6900
9
岗亭
2
2000
4000
10
岗伞
2
170
340
11
站岗台
2
150
300
12
ABC灭火器8kg
120
110
13200
13
消防服(单)
2
140
270
14
消防靴(单)
2
120
240
15
防毒面具
2
150
300
16
消防斧
2
33
66
18
消防镐
2
35
70
合 计
37766
(四)服 装 费 用 附 表
部门
岗位
定编人数
服装标准
服装费用
年服装费用 (每套24月)
月服装费用
办公室(3人)
项目经理
1
500
500
250
行政财务
1
500
500
250
厨师
1
300
600
300
客服部(14人)
客服主管
1
500
500
250
前台接待
1
500
500
250
房管员
2
500
1000
500
保洁员
10
378
3780
1890
秩序维护部(15人)
秩序主管
1
500
500
250
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