昆明市写字楼的发展Word文档格式.docx
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发展初期
昆明出现基本使用功能的“写字间”
回顾写字楼的发展历程,从最初简单的办公场地,到行政办公楼、综合型商务写字楼,再到现今甲级、国际甲级写字楼,我们发现,写字楼的硬件配套设施在不断提升,功能上也朝着智能化不断迈进。
“中国过去没有写字楼一说,只有办公楼”。
在采访中,一位业内人士向记者如是说道,事实上,的确如此。
在改革开放初期,除了政府机关与国有企业拥有自己的办公楼或办公室之外,外企与民营中小企业在市场上几乎找不到办公的场所。
由于当时外企与民企办公的需求,部分政府机关、国有企业将自己办公楼内闲置的办公室开始对外出租,以解决当时市场上办公空间紧缺的问题。
随后不久,大量的落伍的商场、闲置的旅店、甚至是厂房被都被相继改为办公室,对外出租,然而,初级的写字间就这样出现了。
当时的
“写字间”虽然解决了众多企业的办公需求,但也存在着商务配套不全、停车位较少、办公效率较低、无法体现商务形象等众多的问题。
同时受中心人流、交通等因素影响,写字楼的商务效益无法显现。
“对昆明来说,写字楼应该是伴随着外来投资企业和本土民营企业的发展而出现的,但由于起步较晚,一直以来的发展也相对较为缓慢。
”昆明城海房地产开发有限公司营销部总监罗顺刚表示。
在他看来,虽然在上世纪90年代前,昆明由于经济发展的原因,没有专业的写字楼的建设。
但不可否认,这一时期的“办公间”产品虽然单调,但却以统一的模式奠定了第一代写字楼产品的总体基调。
启动
90年代“带电梯”的写字楼现身市场
“写字间”的办公模式一直沿用至上世纪90年代,随着1999年世博会带来的经济利好,以及昆明大规模的旧城改造,加速了酒店、写字楼的全面开花,这时,市场上迅速出现了一批专业的写字楼办公物业,而以科技大厦、攀昆大厦、护国大厦、华一广场为代表的昆明第一代写字楼开始大规模拔地而起。
这时,“有电梯”成为这一代写字楼的共性,也成为当时写字楼档次的区分,此时的办公产品以初步成形,硬件设备也逐步的专业化。
不过,在写字楼如火如荼的建设发展之中,由于缺乏城市与产品良好规划,其车位不足、电梯效率低、设施更新受到的局限等问题,同时,相对较高的售价、租金使一些中小公司无法承受,从而促使了商住两用类产品大量涌现,随着部分写字楼从纯写字楼向商住楼转型,写字楼开始正式发展进入启动期。
“商住楼的出现,实际上是办公物业发展中的一次倒退,它虽然在车位、电梯等配置上基本与早期写字楼持平,但其商务形象却远远低于早期写字楼,而更致命的弱点是这种商住两用楼是无法办理营业执照的,而它唯一的优势是价格”。
昆明城海房地产开发有限公司营销部总监罗顺刚向记者表示。
发展
近二三年来写字楼价格涨势快渐成投资新宠
在经历了2-3年的商住两用办公楼的模式之后,随着西部大开发的提出以及大湄公河次区域经济交流合作机遇,昆明在“面向西南的桥头堡”以及“打造新昆明”等宏观定位的引导下,其城市经济和产业结构本身也面临一场蜕变。
这一蜕变最直观的影响便是,外商独资企业、中外合资企业、省外财团的纷纷入驻,以及各种投资公司、开发公司、金融服务公司的扎根,从而让更多的需求者和开发商开始意识到,目前的写字楼条件已经无法承载昆明城市定位和需要,应该发挥写字楼的聚焦效应,使得资金、技术、人才高度集中。
而要顺应这个大开发时代要求的写字楼,只有智能化、国际化、地标式的写字楼才能做到。
与此同时,开发商逐渐领悟到商务办公发展方向,开始重点打造产品品质,配套日益成熟,硬件配置不断提高,不乏一些智能化应用其中,受到市场追捧和认可,推动写字楼逐渐向专业化发展。
此时,俊发中心、财富中心、金领地等写字楼的出现标志着昆明写字楼的新升级,其不仅填补了区域商务与商业接洽的不足,同时其快速强大的升值空间也使得写字楼成为新时代的投资香饽饽。
据记者调查,俊发中心2009年开盘时的租金为80元/平方米/月,而在时隔仅两年的时间,如今,该写字楼的租金已上涨为平均130元/平方米/月。
而北辰财富中心的写字楼租金也从2年前的70元/平方米/月上升到了如今的125-135元/平方米/月。
其平均租金超过70%的上涨率,使得写字楼成为时下不动产中的投资首选,于此,昆明正式进入高端商务办公发展时代。
趋势
未来写字楼注重智能和环保理念
随着写字楼进入发展期后的迅猛扩张态势,其产品属性开始在市场中不断被细分,逐渐走向成熟,主要表现为针对目标客户群而进行的产品设计由同质化、混合型,走向更具个性化的道路,并且根据目标群体的不同需求,诞生了一批以具有国际甲级智能化产品为标杆,并渗入环保理念为首的新型“国际甲级、6E智能级”写字楼物业。
“如今,写字楼已经由单纯的个体产品上升到平台运作,写字楼周边会逐渐聚集上下游行业和平行产业,形成产业链条,甚至带动区域经济发展。
”罗顺刚如此分析昆明市场的写字楼发展趋势。
事实上,正是基于对未来这一趋势的看好,近两年众多商业地产开发商把目光锁定在高档写字楼市场,顺城双塔、欣都龙城、中央商务一号、东方首座、南亚之门、南亚未来城、融城金阶、融城优郡等一些已建和待建项目的逐步亮相,开始填补昆明写字楼市场人性化主题商务产品的缺口,并在主城区,南、北、西市区各有分布。
而记者也发现,人性化写字楼的进化过程主要表现在外观设计与软硬件配备上,外观作为建筑语言,不但是企业形象和实力的表现,还担任代表所在城市商务区标志性建筑的重要角色,因此,在外观上,此类写字楼无一例外总的都是绿色、节能、简约的风格,多数用的都是中空节能玻璃,在内部以及周边景观打造上,都采用生态、环保设计材料,同时基本设计为零空调,采用充足的自然光和顺畅的通风设计,让现代商务与自然环境,融为一体。
由此不难看出,写字楼人性化环保主题式发展路线是日后办公商务前行的必然。
“其内部结构除了要有高科技的设施配套外,更要有人性化的服务和生态环保的商务配套,这对于写字楼的升值潜力具有非常重要的意义。
”罗顺刚表示。
昆明市写字楼分布已经从一环以内逐渐向外发展,由以三市街、南屏街为中心的中央商务圈向多中心多方向发展。
一环内是昆明商务楼宇最为集中的区域,伴随着城市的扩展首先是北辰财富中心区域的崛起,成为外围商务功能聚集的典范。
至祥置业(中国)有限公司董事副总经理黄雷分析:
“就新兴区域来看,必须要提到的就是白云路-北京路商务圈,金领地商务大厦、金平果·
国际商务、金尚俊园以及未来的昆明广场的地标写字楼推动了这一区域的聚集和发展,并表现出巨大的潜力。
其他的新兴区域主要有7个,分别是昆洛板块、关上板块、老螺蛳湾区域、金产区、滇池路板块、人民西路板块、贡行新区。
”
为什么会形成这样的分布呢?
黄雷解释:
“一方面是长期以来昆明的单核发展模式带来了一环内中心城区拥堵不堪的现实,以及其不断上涨的租金,使得新兴的中小企业不堪负担,而新进品牌企业又‘一层难求’。
另一方面的原因则是旧城改造和新城开发的持续推动,新的区域形成了聚集商务功能的基础,旧改项目的推动需要商务功能的配套,都为这种多中心的分布注入了动力。
根据至祥研究中心数据显示:
目前一环内板块写字楼租金30-150元/平米每月;
二环内板块40-120元/平米每月;
东南板块25-80元/平米每月;
官南板块50-70元/平米每月;
滇池板块70-90元/平米每月;
西山板块50-80元/平米每月;
高新板块60-90元/平米每月;
北市板块80-100元/平米每月。
从板块的发展潜力来看,白云路-北京路商务圈、昆洛板块、呈贡新区和金产业区是更为值得关注的,白云路-北京路商务圈有可能成为北京路地铁商务价值轴兴起的核心,昆洛板块则会受到大量商贸企业的持续热捧,呈贡新区则将向大家呈现政务商务之间互动发展对商务的促进作用,而金产业区则标示着昆明未来可能达到的城市区域地位。
世博板块
地段:
白龙路、世博园周边
板块分析:
源于世博园而兴起的板块,在90年代崛起,将整个片区的商业氛围带动起来,与此同时昆明轨道交通建设的逐步完善及成熟,也会为未来新商务中心的形成营造良好的软硬件环境。
区域项目:
南亚未来城、俊发菠萝村城中村改造项目、云南映象。
白云路-北京路板块
以白云路和北京路的交叉点为中心辐射周边。
北辰财富中心区域的崛起,俊发中心、昆明广场的地标写字楼、金领地商务大厦、金尚俊园等多个项目推动了这一区域发展,并表现出巨大的潜力。
昆明广场、金尚国际、北辰财富中心、俊发中心、金领地商务大厦、金平果·
国际商务。
昆洛板块
地处昆明主城、呈贡新城、空港经济区三城核心位置。
8大项目聚集,世纪金源商务中心在此埋下伏笔,星都国际总部基地二次提升,众多项目跟随推进;
而新螺蛳湾未来全方位的提升,以及轻轨沿线的带动,将使该板块再次发力,带来难以估量的区位价值。
螺蛳湾国际商贸城、星都国际总部基地、世纪金源商务中心、大都、海伦国际、高顺铭都、国际温州城、银海樱花语。
关上板块
以高原明珠国际五金机电商城和老巫家坝机场为中心。
官渡广场推动区域的发展,会展经济助力商务聚集,融城金阶高调入市,银海尚御低调消化,潜在项目暗流涌动。
银海尚御、融城金阶。
老螺蛳湾板块
以环城南路双龙桥老螺蛳湾为中心。
老螺蛳湾是城市传统的商业重地,未来昆明市的新CBD板块核心地段,规划中的城市轨道1号线和5号线等交通配套丰富,旧城改造促成区域的升级,次CBD商务功能显著强化。
云纺东南亚大厦、螺蛳湾CBD、鑫都韵城、新都昌商业广场。
金产区
金产区选址昆明主城南市区,属于西山区管辖范围,毗邻广福路、前兴路。
万达进驻该区域,已经让片区地块汇集很高的关注度,与此同时昆明轨道交通建设的逐步完善及成熟,也会为未来新商务中心的形成营造良好的软硬件环境。
万达广场、润城、奥宸财富广场。
滇池路板块
南市区滇池路沿线。
南亚风情第一城的成功则带动着新商务圈层的初步发展,中央金座小试牛刀,摩根道承接未来发展,多个大盘推动商业的配套升级。
南亚风情第壹城、中央金座、摩根道。
人民西路板块
人民西路沿线。
由人民路壹号广场旧城改造推动整个区域的发展,保利进驻六合改造城中村,红庙项目优先进入市场、经典双城成为西部崛起的核心。
马街摩尔城、保利·
六合、人民路壹号广场、经典双城、红庙村项目。
呈贡板块
呈贡新城区。
伴随着呈贡行政中心的搬迁而快速开发的新城行政商务区,上海东盟商务大厦、七彩云南第壹城、中置信广场等项目推动者区域的发展,区域成熟有待提升,商务成熟仍需时日。
大成金融商务中心、上海东盟商务大厦、七彩云南第壹城、中置信广场。
近年来,随着城中村改造的推进,昆明综合体的爆发式增长,写字楼供应量更是呈现井喷态势。
数据显示,2012年昆明写字楼在售项目15个,总体量约为108万平方米,待售项目5个,总体量约为65.9万平方米。
而今年昆明将推出写字楼24个,总建筑面积约为201.72万平方米。
由此不难看出,未来几年内,写字楼物业将集中放量。
在各大写字楼售楼部,记者随机采访了一些看房人,有三分之二的人表示,不清楚到底什么是“甲级”、“5A”,只觉得是很高级的代名词。
那到底什么才是“5A”级写字楼呢?
据了解,写字楼市场目前流行两大评定标准,一是甲级写字楼,一是5A写字楼。
所谓甲级写字楼,实为一种通行叫法,并没有固定标准,因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。
这样,恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。
相比之下,5A写字楼倒是有一定的标准,类似于酒店星级评定的方法。
所谓5A,是指智能化5A,包括:
OA:
办公自动化系统;
CA:
通讯自动化系统;
FA:
消防自动化系统;
SA:
安保自动化系统:
BA:
楼宇自动控制系统。
那么,5A写字楼具体有哪些标准呢?
这就必须结合:
区位、规模、建筑理念、硬件设施、软件服务等多个方面进行综合考量。
随着社会经济不断发展,人们的需求水平仍在不断提高,作为城市商业地产的典型代表、衡量城市发展水平指标之一的顶级写字楼也需顺应这些变化。
新形势下,精品写字楼到底该是什么样?
地段,地段,还是地段
地段的价值就是城市资源的结构和强度,就是你的出身怎么样。
作为企业办公和塑造企业形象的载体,写字楼的区位和地段很大程度上决定了其价值,好的写字楼一般位于城市商务中心或商业聚集区,交通便利、商务氛围浓厚才是写字楼价值的重要支撑。
例如,位于昆明CBD核心区位的世纪中心,亦或是位于城市主干道北京路旁的俊发中心、欣都龙城186写字楼等都凭借其地段优势,在市场上取得了不错的成绩。
有业内人士表示,是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。
由于房产的增值主要来源于土地的增值,而城市主中心区土地的稀缺性更强,因此增值空间很大。
产品是关键
精品写字楼的发展趋势,是打造人性化的公共环境和公共空间。
做规划的时候,作为一个写字楼的开发商,能不能有效地和城市资源做融合,就是说写字楼的物业形态是开放的还是封闭的,这一点很重要,写字楼本身是城市的公共物业,不断地和外界进行交换,交换的能力越高,知名度越高,标志性和依赖性也越强,这有助于写字楼的价值提升,所以在物业方面应该秉承开放的态度。
比如说我们要求净高、进深、以及合适的可调整的办公格局等等这些硬的指标,为什么顶级写字楼发展的趋势要求越来越短的进深,是根据人在室内的心里感受和整个视野的感觉。
高品质的写字楼使用率很低。
公共空间要大,电梯候梯厅也要高,这样一定会损失使用率,但是这样的公共空间不仅是写字楼汇集的场所,而且是写字楼的面子,空间的高低决定了写字楼品质的高低。
此外,系统的配置和设计直接影响到写字楼运行的舒适度,包括今后运营成本和运行效率,对于持有型写字楼来讲,更多地采用节能的设备,能够很大程度降低自己的运营成本,使自己的可持续发展力更强。
与此同时,作为写字楼,它实际上是个后勤系统,很多来访的人,对写字楼的外立面和整个形态是第一印象,但是开车来的人对这个写字楼的第一印象是以停车场开始的。
所以地下空间也是很多写字楼的重要空间,地下空间的运营管理也是影响写字楼长期发展的重要因素。
从目前市场上来看,昆明在建的写字楼项目与过去相比,在产品设计上已经开始关注产品本身,特别是硬件方面。
同德·
昆明广场269米写字楼层高4.2~6米,楼层分布有LED垂直灯带,再衬托上外墙面的金属装饰板材,LOE-E玻璃包围整个建筑外立面,形成集现代、科技感于一身,地标地位牢不可破;
润城·
第一大道金融商务写字楼群,每栋写字楼都有8部商务电梯的配置,单层约1200米大尺度空间,LOW-E中空玻璃幕墙,千余泊车位的设置等让项目在同区域里销售一路飘红。
物业管理服务
帮助写字楼保值增值
如果说住宅小区的物业管理只是扫地、请保安巡逻外,那么写字楼的物业管理绝对可以称得上是不折不扣的“大管家”了,这个“管家”是否称职,能为后期使用省去不少麻烦。
记者调查发现,昆明高档写字楼中也不乏国际级物管的加盟,上海东盟商务大厦、金平果国际商务大厦与世邦魏理仕,第一太平戴维斯与俊发中心、欣都龙城。
一个个响亮的名字将有助于昆明高档写字楼与世界接轨,将成为昆明高档写字楼品质的有力支撑。
据了解,写字楼增值和保值是通过物业管理服务来实现的,包括中国香港在内的很多写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值,海外基金往往更青睐国际性的物业管理公司。
“以物业服务为核心的系统,是高端写字楼的第二次价值,它主要是以物业服务品质为考察核心。
物业服务品质好,让专业的人做专业的事,既可以保证写字楼高品质的可持续性,又可以保证写字楼的低成本维护。
也有专家指出,在提供高效全面的物业管理的同时,能对入住企业提供诸如电话、卫星会议、商务活动策划等专业化商务服务,将会是今后写字楼物业管理努力的方向。
“一个好的办公环境”是写字楼物业服务的核心,物业管理要做到车辆的有序、畅通,公共秩序的安全、规范,维修管理的及时、高效,只有这样才能够营造出好的办公环境,这才是写字楼管理的重中之重,同时,好的物业管理还会弥补开发商的规划设计缺陷及一些遗留问题。
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