房地产开发项目可行性研究管理及表格全套secretWord文件下载.docx

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第8条调查与预测的目的

项目开发部在开发项目之前，应进行房地产市场调查与预测，以了解市场的过去和现状，把握市场的发展动态，为分析和确定项目建设的必要性、用途、规模、档次、时机、开发经营方式等，以及估算收入、投资与成本费用等提供可靠的依据。

第9条市场调查和预测的内容与方法

项目开发部应根据项目的用途、未来获取收益的方以及所在地区的具体情况确定市场调查与预测的方法，科学进行决策。

第10条市场调查与预测内容

房地产市场调查与预测的内容包括房地产投资环境的调查与预测、房地产市场状况的调查与预测等。

1．房地产投资环境的调查与预测应基于国家、区域、城市、周围环境的层次上，主要内容有：

政治条件、法律条件、经济状况、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施、未来政策走向等。

2．市场状况的调查与预测的主要内容包括项目周边的供求状况，商品房价格、租金、经营收入，项目开发的成本、费用、税费等情况。

第11条市场调查方法

项目市场调查的方法因调查的对象、内容和目的不同而有所不同，通常采用的方法有：

普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法。

第12条市场预测方法

房地产市场预测方法一般分为定性预测和定量预测，主要采用的方法有以下三种。

1．直观判断法，包括德尔菲法和专家小组法等。

2．历史引伸法，包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。

3．因果预测法，包括回归分析法和相关分析法等。

第4章房地产开发项目策划

第13条房地产开发项目策划要求

项目部应对项目进行系统的项目策划，以形成和优选出较具体的项目开发经营方案。

房地产项目策划的主要内容包括以下六点。

1．项目区位的分析与选择。

2．开发内容和规模的分析与选择。

3．开发时机的分析与选择。

4．开发合作方式的分析与选择。

5．项目融资方式的分析与选择。

6．开发完成后的房地产产品经营方式的分析与选择。

第14条项目区位的分析与选择

房地产项目区位的分析与选择，主要包括以下两类分析。

1．项目开发部应对项目所处地域、项目宏观区位条件进行分析，考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。

2．具体地点的分析与选择。

项目开发部应对房地产项目座落地点和周围环境、基础设施条件进行分析与选择，综合考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质水文、噪声、空气污染等因素。

第15条房地产项目开发内容和规模分析与选择

此项选择必须在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则，选择建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。

第16条项目开发时机的分析与选择

1．在分析与选择开发时机时，必须首先考虑开发完成后的市场前景，然后反向推出应获取开发场地和开始建设的时机。

2．在分析过程中，应充分估计到办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。

第17条项目开发合作方式的分析与选择

在分析与选择此项因素时，应主要考虑本公司自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力和优势程度，并从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作、委托开发等方式进行分析。

第18条项目融资方式的分析与选择

项目融资方案应结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目投资的资本金中所占的份额，并对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的安排。

第19条项目产品经营方式的选择

在开发完成后，项目部应综合近期利益和长远利益，从资金压力、自身的经营能力、市场接受度等各方面进行分析，确定产品用于出售、出租或自营。

第5章项目投资与成本费用估算

第20条项目投资包含内容

房地产项目投资包括项目总投资、开发建设投资、经营资金等。

1．项目总投资是指在开发期内投入的全部资金以及维持项目开发部正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设投资和经营资金。

2．开发建设投资是指在开发期内完成项目产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。

3．经营资金是指用于本公司日常经营的周转资金。

第21条项目开发成本

1．项目开发产品成本是指项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。

2．当房地产项目涉及多种产品时，可分别估算每种产品的成本费用。

第22条项目经营成本分析

1．项目经营成本是指项目产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括土地转让成本、出租土地经营成本、销售成本、出租经营成本等。

2．对于分期收款的项目，其销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率计算本期应结转的经营成本。

第23条资产分析

项目开发建设完成后，会形成一定比例的资产，主要包括固定资产、无形资产和递延资产。

1．固定资产主要包括本公司项目开发办公用房、开发机器设备和运输设备以及自营的商业和服务用房等。

2．无形资产主要包括土地使用权。

3．递延资产主要包括本公司的开办费和租入固定资产的改良支出等。

第24条项目开发费用分析

在地产项目开发过程中，主要会发生下表所列的10类费用，在分析时应注意周全，不得遗漏。

项目开发费用一览表

费用明细

具体内容

1．土地费用

◇项目开发中，土地费用是非常巨大的一项支出，通常包括以下五种：

划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价

2．前期工程费用

◇主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测以及“三通一平”等阶段的费用支出

3．基础设施建设费

◇基础设施建设是指建筑物两米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程

◇包括供水、供电、供气、排污、绿化、小区、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用

◇一般按实际工程量估算

4．建筑安装工程费

◇建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等

◇估算时可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算

◇具体估算方法的选择应视资料的可获得性和费用情况而定

5．公共配套设施建设费用

◇居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性公共配套设施的建设费用

◇主要包括：

居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等；

一般按规划指标和实际工程量估算

6．开发间接费用

◇本公司内部独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用

工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等

7．管理费用

◇本公司行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用

8．财务费用

◇本公司为筹集资金而发生的各项费用

借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用等

9．销售费用

◇本公司销售项目产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用

销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等

10．其他费用

临时用地费和临时建设费、施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等

第25条项目投资估算

1．在项目开发前期，相关人员应考虑项目所负担的与项目投资有关的各种税费以及地方政府或有关部门征收的费用。

2．这些税金和费用主要包括固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。

第6章项目收入估算与资金筹措

第26条确定租售收入

1．项目的租售收入主要包括销售收入、租金收入和自营收入。

2．销售和租金收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。

各期可能获得的收入主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等。

3．在确定租售收入时，应注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响，并考虑空置期和空置率对年租金收入的影响和由于规划设计的原因导致不能销售面积的比例对销售收入的影响。

第27条确定自营收入

1．自营收入是指项目开发完成后，本公司利用其进行商业和服务业等经营活动，通过综合性的自营方式得到的收入。

2．在进行自营收入估算时，公司应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对项目建成后产生的影响，还应考虑未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响等，进行谨慎的分析。

第28条确定收款方式和资金筹措计划

1．在确定收款方式时，项目开发部应考虑房地产行业交易的付款习惯和惯例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。

2．资金筹措计划主要应根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，来确定资金的来源和相应的数量。

3．一般情况下，资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，项目融资人员需合理选择。

第29条各项收入和支出的分析办法

在进行项目经济评价时，应按期编制销售收入、经营税金及附加估算表，租金收入、经营税金及附加估算表，自营收入、经营税金及附加估算表，投资计划与资金筹措表。

第7章地产项目财务评价

第30条项目财务评价定义

地产项目财务评价是指在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表、计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡能力进行分析。

第31条编制财务报表

在项目财务分析中，应编制的基本财务报表主要有：

现金流量表、财务状况变动表和利润表。

基本财务报表应按照本公司会计制度的要求进行科目设置。

1．现金流量表反映项目开发经营期内各期的现金流入和现金流出的情况，用以计算各项动态和静态评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。

2．财务状况变动表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

3．利润表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标。

第32条财务盈利能力分析

财务部应及时进行财务盈利能力分析，考察房地产项目的财务盈利能力水平。

根据项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同，有选择地计算评价指标。

一般情况下应计算以下五种指标，具体如下表所示。

财务盈利能力指标一览表

指标名称

指标释义

计算方法

财务内部收益率（FIRR）

房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率

可根据财务现金流量表中的净现金流量用试差法求取

财务净现值（FNPV）

按照投资者最低满意收益率或设定的折现率（ic），将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和

可根据财务现金流量表计算求得，财务净现值大于或等于零的房地产项目，在财务上才可接受

投资回收期

静态投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间

一般以年表示，并从房地产项目开发开始年算起，可根据财务现金流量表（全部投资）中累计净现金流量求得

投资利润率

投资利润率＝年利润总额（年平均利润总额）÷

总投资×

100%

资本金净利率

资本金净利率＝年所得税后利润总额（或年平均所得税后利润总额）÷

资本金×

第33条清偿能力分析

财务人员应对项目清偿能力进行分析，考察房地产项目开发经营期内各期的财务状况及偿债能力。

分析时，应主要计算以下指标。

1．借款利息计算包括分析有效期利率、计算利息等。

2．计算等额偿还本金和利息总额，计算等额还本利息照付时，每期需要偿还的债务。

3．计算借款偿还期主要包括计算国内借款偿还期和国外借款偿还期，当借款偿还期满足贷款机构要求的期限时，便可认为该项目具有清偿能力。

第34条资金平衡分析

1．财务人员应进行资金平衡分析，考察房地产项目开发经营期间的资金平衡状况。

2．在分析过程中，应通过财务状况变动表计算各期累计盈余资金，确定其不会出现负值；

当出现负值时，采用短期贷款等有效措施。

第8章项目不确定性分析

第35条不确定性分析目的

1．房地产项目不确定性分析是指分析未来不确定性因素对项目的影响，并预估这些不确定性因素对项目可能造成的风险。

2．通过不确定性分析，可以帮助公司根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，加强对投资风险的防范和控制。

第36条不确定性的主要因素

进行不确定性分析的因素主要有租售价格、销售进度、出租比例、可租售房地产面积、开发周期、项目总投资、土地费用、建安工程费、融资比例、融资成本等。

第37条不确定性分析内容

房地产项目不确定性分析主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析，这三种分析方法的主要和步骤如下表所示。

不确定性分析方法说明表

方法

方法简介

分析内容或步骤说明

分析方法或技巧

敏感性分析

通过分析、预测项目不确定性因素的变化对项目成败和经济效益产生的影响，并通过确定这些因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素

◇确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用项目内部收益率

◇确定不确定性因素的变动范围

◇计算不确定性因素变动时，评价指标的变动值

◇通过评价指标变动情况，找出较敏感的变动因素，作进一步的分析

◇可采用列表的方法表示不确定性因素的相对变动而引起的评价指标相对变动的幅度

◇也可采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较

临界点分析

分析计算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度

◇分析项目可以接受的最低售价、最低销售量、最低租金、最高空置率

◇最高土地取得价格分析，在项目销售额和费用不变的条件下，预测项目所能承受的最高土地费用

◇最高工程费用分析，表示在预定销售额下，满足预期收益所能承受的最高工程费用

◇可采用列表或图解的方法分析

◇当这些临界点与预测的数额差距越大时，说明项目抗风险能力越强

概率

分析

使用概率研究预测不确定性因素对项目经济效益影响的一种定量分析，用来说明项目在特定收益状态下的风险程度

◇列出需要分析的不确定性因素

◇选择使用的经济评价指标

◇分析不确定性因素的概率分布

◇进行概率计算，求出评价指标的期望值、达到临界点的累计概率指标

通过预分析不确定性因素的概率分布，计算在不同概率分布条件下房地产项目经济评价指标的期望值

第9章房地产开发项目方案比选

第38条方案比选定义

房地产项目方案比选是指对房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，进行经济分析和计算，筛选出满足最低满意收益率要求的可供比较方案，并在此基础上进行方案比选。

第39条方案比选指标

进行可供比较方案的比选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目的实际情况选择适当的经济评价指标作为比选指标。

通常采用的项目方案比选指标如下表所示。

方案比选指标一览表

指标

取舍方法

差额投资内部收益率

（△IRR）

◇将上述求得的差额投资内部收益率与投资者的最低满意收益率（MARR）进行比较，当△IRR≥MARR时，以投资大的方案为优选方案；

反之，以投资小的方案为优选方案

◇当多个方案比选时，首先按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案

净现值（NPV）

◇进行方案比选时，以净现值大的方案为优选方案

等额年值（AW）

◇在进行方案比选时，以等额年值大的方案为优选方案

费用限制（C）

◇进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案

等额年费用（AC）

◇在进行方案比选时，以等额年费用小的方案为优选方案

第40条方案比选指标选择方法

1．当可供比较方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。

2．当开发经营期不同时，宜采用等额年值指标进行比选。

3．开发经营期较短的出售型项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。

4．效益相同或基本相同的项目方案进行比选时，用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。

第10章项目综合评价

第41条项目综合评价内容

1．房地产项目综合评价是从区域社会经济发展的角度，考察房地产项目的效益和费用，评价房地产项目的合理性.本公司进行项目综合评价，可为政府行政部门审批项目提供重要依据。

2．房地产项目综合评价包括综合盈利能力分析和社会影响分析。

第42条综合评价项目效益释义

项目综合评价中项目的效益是指房地产项目对区域经济的贡献，分为直接效益和间接效益。

1．直接效益是指在房地产项目范围内政府能够得到的收益，一般包括政府出让国有土地使用权所得的收益、项目范围内的本公司缴纳的税费、项目范围内的基础设施收益等

2．间接效益是指由开发项目引起的，在项目直接效益中未得到反映的效益。

主要有增加地区就业人口、繁荣地区商贸服务、促进地区旅游业发展等带来的收益等。

第43条综合评价项目费用释义

项目综合评价中，项目的费用是指该区域经济为项目付出的代价，分为直接费用和间接费用。

1．直接费用是指在项目范围内，政府所花费的投资和经营管理费用.一般包括征地费用、土地开发和基础设施投资费用、建筑工程和城市配套设施费用、经营管理费用等。

2．间接费用是指由项目引起的，在直接费用中未得到反映的费用，主要包括在项目范围外为项目配套的基础设施投资、为满足项目需要而引起的基础服务供应缺口使区域经济产生的损失等。

第44条综合评价费用与效益计算原则

综合评价时，应遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，防止重复计算或漏算。

1．公司为一般商业性开发公司，所以对于在项目开发过程中上缴政府的税费，应在综合评价中作为效益处理。

2．同类基础服务在不同情况下，可能使项目产生不同的效益和费用，对此应注意识别。

第45条盈利能力分析

1．项目研究人员应在综合评价中进行盈利能力分析，根据房地产项目的直接效益和直接费用以及可以用货币计量的间接效益和间接费用，计算经济内部收益率和投资回收期指标，考察项目投资的盈利水平。

2．经济内部收益率（EIRR）是指公司项目在整个计算期内，各期净现金流量现值等于零时的折现率，反应项目所占用资金的盈利率，可动态评价项目盈利能力。

3．盈利能力分析的主要报表是综合评价现金流量表。

该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算的基础计算经济内部收益率指标，考察项目的盈利能力。

第46条社会影响分析

项目开发部应对项目社会影响进行分析，对难以用货币计量的间接效益和费用作出定性或定量描述。

一般情况下，社会影响分析应包括以下八项内容。

1．就业效果分析。

通过就业成本和就业密度指标考察本公司项目对区域劳动力就业的影响。

如果项目所在地无就业压力，项目范围内主要使用外来劳动力，则可不必进行就业效果分析。

2．本公司项目对区域资源配置的影响。

3．本公司项目对环境保护和生态平衡的影响。

4．本公司项目对区域科技进步的影响。

5．本公司项目对区域经济发展和远景发展的影响。

6．本公司项目对减少进口和增加出口的影响。

7．本公司项目对节约及合理利用国家土地、矿产等资源的影响。

8．本公司项目对提高人民物质文化生活及社会福利的影响。

第11章经济评价结果呈现

第47条分析结果呈现形式

在所有地产开发项目经济评价完成之后，均应对分析结果进行整理，并形成可行性研究报告。

第48条经济分析结果上报

1．项目开发部编制完成可行性研究报告后，应及时提交总经办进行审阅。

2．研究人员应根据总经办提出的意见及时修改可行性研究报告。

3．对于经修改、审批通过后的可行性研究报告，应与其他项目申报文件一同上交有关国家行政机关，作为项目批复的重要依据之一。

第12章附则

第49条本办法由项目开发部制定，经公司总经办审核、公司董事会常务会议讨论、核准后通过。

第50条本办法自颁布之日起实施。

修

订

记

录

修订标记

修订处数

修订日期

修订执行人

审批签字

4．3．2项目可行性研究管理办法

以下是某公司的房地产项目可行性研究管理办法，供读者参考。

房地产项目可行性研究管理办法

为规范公司对项目可行性研究的管理，实现项目决策的科学化、标准化、民主化，合理预计项目风险并选择项目方案，避免房地产项目投资的失误，特制定本办法。

本公司所有房地产开发项目的整体及部分论证、可行性研究的相关事项均需依照本办法执行。

第3条可行性研究的任务

本公司项目可行性研究工作主要包括以下三项任务。

1．在项目工程投资决策前，对与项目有关的社会、经济、技术、风险等方面进行研究、分析和论证。

2．对拟定的各种项目相关的方案进行全面的分析，并确定项目是否应该投