房地产金辉福州金山房地产市报告Word文件下载.docx

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在房价方面，第一季度，福州市市区商品房平均交易价格达到4159元／平方米，比去年同期增长714元，增幅20．73％，其中住宅交易价格为3733元，比去年同期增长622元，增幅10．99％。

市区二手房成交6876套，交易面积57．47万平方米，分别比去年同期增长54．66％和24．5％；

其中住宅4803套，成交面积44．54万平方米，分别比去年同期增长15．93％和26．89％。

零距离提示:

通过统计分析福建省统计局和福州房管部门所发布的福建全省和福州市2006年第一季度房地产市场价格水平和市场成交量的数据，得出2006年第一季度全省商品房销售面积３７８．２万平方米，增长１．９％，增幅比上年同期低２６个百分点，福州市销售商品房１４７．２万平方米，比去年同期下降３．７％。

由于受去年国家宏观调控的影响，2006年第一季度商品房销售面积增长速度逐步减慢。

但是，受土地购置费上涨、开发成本上涨以及市场供求关系等因素的影响，福州市区商品房2006年第一季度均价4159元/平方米，其中住宅交易价为3733元／平方米，比去年同期增长622元增幅10．99％。

第二章、相关政策法则信息及分析

第一节、福建省建设厅公布2006年第一季度福建省房地产市场运行情况

2006年1-3月份，我省三大中心城市福州、厦门、泉州的商品住房平均交易价格均呈现快速上涨趋势。

三地商品住宅每平方米交易均价分别为：

福州市区3733元，比增20%；

厦门市区5642元，比增20.6%；

泉州市区为4363元，比增28.9%。

福建省建设厅向社会公布第一季度我省房地产市场运行情况。

建设厅相关报告分析，福州、厦门、泉州等福建省主要城市商品住房交易均价的大幅增长，主要受五个方面因素的影响。

1）、市场供求关系偏紧。

目前，福州、厦门、泉州等主要城市商品房市场需求旺盛，大多数楼盘刚开盘不久，楼盘销售率就达到85%以上，这主要是由于城市化进程加快，购房入户籍政策的实施，促进了中心城市人口聚集，使得商品房市场需求也随之增加。

此外，随着经济发展，居民购置第二套住房用于改善住房条件或投资增值、保值的需求不断增加，而福建省房价与发达地区相比处于中等水平，消费者对市场预期看好，激发了购房热情。

同时，一些大的拆迁项目，如福州茶亭街改造、温福铁路两个项目实施，动迁6000多户、拆除房屋建筑面积80多万平方米，也大大带动了住房需求。

2）、开发成本增加推动房价上涨。

地价上涨、住房品质提升等均造成商品房建设成本的增加，带动房价上涨。

3）、地价上涨传导效应推动房价上涨。

据了解，福建省经营性房地产开发用地实行招拍以来，土地拍卖价格逐年上涨，去年以来上涨尤快，地价上涨推动周边楼盘房价提高。

4）、不同利益主体相互影响共同推动房价上涨。

由于银行利率较低，股市低迷，社会资金缺乏其他投资渠道，使一些投资者进入了房地产市场，同时少数开发商及中介机构借机炒作购房，共同推动房价的非理性上涨。

5）、税收政策的调整一定程度上增加开发成本。

由于市场需求的旺盛，一些增加的税负最终还是转嫁到房价上来。

第二节、福州经济适用房年底竣工30万

福州市政府办公厅昨日消息，今年底福州将有30万平方米的经济适用房竣工并交付使用，包括福州金山生活区七期、西园新苑和中辉新苑3个续建项目。

此外，西园东一区项目正抓紧拆迁征地工作，年底前进场施工；

福湾小区、西园二期、三环二期、闽侯五福新村4个地块进行土地收储和土地报批等前期工作。

第三节、福州公布二手房交易征税指导价

为少缴契税和增值税，二手房买卖双方往往低报房产成交价；

为了少缴营业税，大部分房产中介也帮着瞒报房价。

为了减少税费流失，昨日，福州市房地产交易登记中心公布了《福州市二手房交易代征税费指导价》（２００６年修订）（见右表），即日起执行。

交易指导价根据房屋的年代、结构、位置、周边环境等定出。

此举将对二手房交易中的偷漏税行为起到决定性的制约作用：

如果双方约定的申报价格低于指导价，政府将依据指导价计税；

如果双方约定的申报价格高于指导价，政府将依据双方约定的价格进行计税。

第四节、我省六设区市廉租房制度年内要启动

建设部前日通报全国70座城市未实施廉租房制度，我省三明、南平、宁德、泉州、莆田和龙岩等六设区市榜上有名。

省建设厅有关负责人昨日对此指出，省政府已下发了专门的实施意见，尚未启动廉租房制度的设区市，年内要启动；

其他县（市）要在三年内初步建立。

省厅发言人称，我省廉租住房工作开展不平衡，覆盖面小。

这主要有两个原因：

一是部分城市重视不够。

去年国家五部委发布《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》后，我省只有福厦泉提出了新的廉租房实施方案；

二是资金来源不稳定。

目前仅有从住房公积金增值收益中提取的部分资金，或由政府主管部门自筹解决，财政预算资金主渠道不畅通。

据悉，去年以来，福州、厦门已建立了廉租住房制度，漳州采取租金核减办法也启动了这项制度。

泉州、三明、莆田结合经济适用住房建设，新建了一批廉租住房，目前正在启动。

据悉，廉租房制度建设，已纳入省政府对市、县（区）政府工作的目标责任制管理。

省建设厅将联合相关部门，推动此项工作。

各设区市应采取多种方式开展廉租房建设。

廉租房要以发放租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅。

实物分配优先解决孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。

关于廉租房来源，各地可从经济适用住房中划出一定比例，或收购现有旧住房和空置商品房或从剩余公有住房中进行统筹。

要研究解决廉租房资金来源，在坚持财政预算安排为主的前提下，扩大住房公积金中廉租房补充资金的提取量。

第三章、市政规划相关信息及分析

第一节、福州行政中心将移至东部新城

东部新城面积400多公顷，分为闽江北岸、南岸地块，行政中心和公共服务设施占近四成用地

“东扩南进西拓”是福州城市发展战略，为适应新一轮发展需要,福州市城乡规划局将于近日组织开展福州东部新城中心区城市设计编制工作。

这标志着新城建设已经起步。

令人瞩目的是，设计方案中要求有行政中心和市政广场。

专家称，东部新城建设，将是对福州老城区的有机疏散，并实现行政中心的转移，必将有效解决现行政中心集中于鼓楼区所带来的拥堵、人口过密等诸多问题，使福州朝多中心发展。

规划范围:

中心区分两地块面积400多公顷

公告指出，福州东部新城中心区城市规划范围，分为两大部分：

闽江北岸地块和闽江南岸地块。

北岸地块：

北起东部新城规划路，南至江滨大道，西起海润滨江花园现边界，东至光明港，总用地面积约78.3公顷，其中，行政中心控制用地面积71.5公顷。

南岸地块：

北起规划南江滨大道，南至规划林浦路，西起前横桥，东至魁岐桥，总用地面积约331.5公顷（不包括林浦风貌区）。

其中，海峡公共服务设施总用地面积约为86公顷。

据悉，该新城的总建筑面积约为600万平方米，其中：

行政中心约为23万平方米，海峡公共服务设施约为60万平方米，商务办公约为235万平方米，住宅约为282万平方米。

设计要求:

包括行政中心和市政广场

公告要求,建筑单体意向方案，应着重行政中心、公共设施建筑设计，设计单位提交的方案中应有行政中心总体鸟瞰图、市政广场环境设计效果图等。

福州市城乡规划局公告规定，有意参加该规划编制工作的设计单位，于2006年4月20日下午5时30分前，将编制项目计划书及报名表以书面或电子邮件形式提交该局，该局将依据所提供的项目计划书从中选定５家设计单位承担该规划设计。

由于东部新城关系着福州城市的总体形象，因此，参与规划的单位门槛不低。

该局规定，参与投标设计单位，必须具有相应甲级资质，近３年内完成建筑面积10万m2地级市以上行政中心的规划设计，设计单位还应进行现场调研，外地设计单位在榕调研时间不宜少于15天等相关规定。

对于福州建设东部新城的消息，直接影响区域地区的房地产市场。

自东部新城的建设一事公布，对周边房地产的影响促使东部新城区域的周边海润滨江花园、名城港湾、世茂外滩、半岛国际等江滨项目销售业绩小幅上扬，近期区域的销售情况呈小幅上涨势态。

第二节、新茶亭街规划浮出水面

茶亭街改造正如火如荼进行，目前已拆除旧屋超过50％，二期改造工作也将于近期启动。

记者昨日从建设和规划部门获悉，新茶亭街的初步规划已经出台。

洋头口西侧将建成商住区。

规划保留道路交叉口处一幢近现代青砖建筑，加以整修，功能上改为酒吧休闲场所。

沿八一七路、工业路一侧采用集合式的商业布置。

茶亭公园将凸显生态景观。

一期用地沿街设置3～5层的商业建筑，二期用地划分三个功能组团，沿广达路展开，中间为康乐文体中心、大卖场和酒店公建组团，在大卖场的南侧，沿广达路布置公交首末站。

茶亭湖南端结合现状保留的河下小区，布置一组高尚住宅区。

茶亭公园各方向出入口按组团式布置自然形成，主入口两侧正对八一七中路，与交通路相连，东侧正对儿童公园设置公园入口处，同时在北侧、东侧设置次要出入口。

另外茶亭街将进行适当处理，临水设置休息廊、亭等，营造一湖、两桥的休闲娱乐意境。

茶亭河沿线形成商业水街。

茶亭河将成为景观纽带，沿茶亭河两侧设置2至3层的商业建筑，并设置步行道，两侧古桥相连。

并结合道路交叉口的街头绿化广场，通过沿河临水收放有序的建筑界面，形成富有地域文化的商业水街。

东西河以北以商住为主。

在东西河以北由于地块较为零散，功能以商住用地为主，并预留一块小学建设用地。

第四章、福州市2006年4月金山板块房地产市场分析

第一节、福州房地产市场分析

由福房指数表数据测算可以看到，从06年的1月到06年的4月，房价呈小幅度增长，总体呈现一种稳定的势头。

4月份福房指数为3386，比3月份上涨4点，比上个月增长0.13%，平均涨幅0.61%，与上年同期相比增长12.18%。

四月份的福房价格是3461，比上个月增长0.22%，平均涨幅为0.69%，与上年同期相比增长13.20%。

总体来说，4月份的福房指数仍然在市场预计之中，即在总体平稳的情况下，实现小幅增长。

2006年4月发布的《２００６年房地产蓝皮书》，公布福州的05年的房价涨了１４．１８％。

另外从福州房管局发布的福州房地产市场第一季度统计数据来分析，2006年第一季度福州市市区商品房平均交易价格达到4159元／平方米，比去年同期增长714元，增幅20．73％，其中住宅交易价格为3733元，比去年同期增长622元，增幅10．99％。

以今年房价同比去年的涨幅来看，06年福州房价的涨幅应该也不低了。

在这个数据左右下上浮动，呈现一个稳定增长的局面。

第二节、福州房地产市场成交情况分析

具体结合福州住宅的成交量和金额分析一下：

2006年1-4月中仅为2月份的成交量偏低，仅仅只有37.61万平方米的原因主要在于福州居民大多都忙于过年，那么3月份的成交量相对2月份有明显的上升，从37.61万平方米增加到46.80万平方米，涨幅达到了19.63%。

3月份，主要的潜在消费者要给福州楼市注入了活力。

4月份成交量高达64.40万平方米，相比3月份的46.80万平方米，增加近18万平方米，达到了目前的月成交量第一高峰。

4月份的增幅如此之大，很大一部分归结于春季住交会的举办以及茶亭街的大面积拆迁，导致市场需求加大，成交量明显上升。

4月份的成交金额为242929.732万元，而3月份的成交金额为186739.6相差56190万元，成交量的加大，使得金额跟着上升。

供应下降，需求上升，促使房价的稳定上升，由于房价的稳步上升，也起到一个向导性的作用。

第三节、福州金山板块房地产市场分析

1、福州金山板块房地产市场分析

1）、板块价格走势

金山板块的销售价格从去年出始几乎是每个月都在小幅增涨且涨势良好，并且金山板块的销售价格平均水平在2006年2月首次突破了3000元/㎡，金山板块成为福州市房地产市场开发中心热点区域。

但随着4月福州政府公布在建设福州新市政中心后，东区板块迅速成为福州最为关注的区域房地产市场，但是金山板块内土地的储量和待开发土地量仍为各板块前列，未来金山板块仍是福州市房地产市场开发热点区域，2006年4月金山板块在缺少新进项目入市销售以带动板块整体销售势态的情况下，2006年4月福房指数仍上涨72点，上涨幅度2.37%，与同期相比上涨12.81%。

2）、2006年4月金板板块住宅成交量统计：

项目名称

本月销售数据统计

备注

融信第一城

成交住宅：

25套，成交面积：

2484㎡

项目三期销售即将开始，

二期销售完毕

金汇豪庭

13套，成交面积：

1776㎡

项目处于销售尾期，成交量缩小

香槟风范

93套，成交面积：

10230㎡

项目一期产品销售12套，二期产品销售81套。

杰座

267套，成交面积：

35052㎡

多次项目开盘，带动项目销售

中茵加洲

29套，成交面积：

3335㎡

项目部分楼宇交房

香江枫景

154套，成交面积：

15698㎡

本月该项目推出小面积公寓住宅入市销售

丽景天成

28套，成交面积：

3233㎡

项目处于尾盘销售阶段

中天金海岸

59套，成交面积：

5142㎡

项目处于项目平稳销售期

南国金辉

110套，成交面积：

14314.04㎡

销售车位：

22个，面积：

485.29㎡，销售店面：

14间，面积371.99㎡

水印长天

117套，成交面积：

13900㎡

香江红海园

66套，成交面积：

8303㎡

合计

961套，成交面积：

113467.04㎡

据我公司对金山板块4月各在售项目持续跟踪，统计2006年4月金山板块总成交情况为，成交住宅：

113467.04㎡。

各在售项目销售除江南水都杰座采用多次开盘优惠销售活动以外，其它项目均处于项目销售平稳销售期内，销售整体情况基本平常。

3）、金山板块区域市场销售去化统计

我司根据福州市房地产交易中心发布的各项销售去化即时数据结合项目现场市场调查数据，统计出福州市2005年金山板块在售项目最新市场销售去化量。

具体统计数据如下：

第三节、金山板块区域市场动态

1）、旭辉·

左海岸营销部“五一”开放，项目正式公开入市

旭辉·

左海岸便以其零距离闽江景和高标准社区规划，受到社会各界消费者的极力追捧。

5月1日，旭辉·

左海岸营销中心将正式对外开放。

2）、4月中旬公园道一号21-27号楼公开

4月中旬，公园道一号项目正式公开的沿湖高层建筑——湖悦，首度推向市场的21—27号楼，是A区东北方向的望湖景观单位。

２００６年４月１日，正祥·

香槟风范二期开盘销售，开盘当日现场即销售近百套。

欢乐香槟在南江滨继续热销，成为南江滨高尚社区的领跑者。

3）、2006年5月1日融信第一城推出项目三期“卧龙”、“三味舒屋”。

卧龙（情景洋房）:

洋房品质别墅享受

融信第一城·

卧龙位于融信第一城项目地块的中央景观核心上，由南而北的四幢低院落式建筑情景洋房组成。

三味舒屋:

中小户型温馨原创

三味舒屋，整体建筑格局由8幢小高层、6幢多层、1座幼儿园组成。

4月福州楼市金山板块区域市场各项目均处于较为平稳发展势态。

多个新进项目均计划于‘五一黄金周’放量上市销售，预计五月福州金山板块市场会出现多个项目入市销售，区域市场供应量出现‘井喷’现象。

第四节、板块土地市场动态

1）、区域市场土地供应地块一

宗地编号：

宗地2006拍-07号

地块位置：

仓山区,浦上路北侧的金山生活区九期东片南侧地块,该宗地分（地块一、地块二、地块三）整体出让

规划用途：

地块一:

二类居住用地R2;

地块二:

商业金融用地C2、兼容办公、城市广场用地S2;

地块三：

城市公共绿地G1

土地面积：

174.41亩 

成交时间：

2006-5-6 

成交总价：

30500万元

楼面地价：

1683.839元/㎡

受让单位：

福州市正丰置业发展有限公司

2）、区域市场土地供应地块二

仓山区,金山生活区六期北面的公建配套地块,该宗地（分东、西两幅地）整体出让

地块东：

社会公共停车场；

地块西：

商业用地（C2，集中布置为商场或超市），城市广场用地（S2）

22.8亩 

成交总价：

2300万元

福建轩辉房地产开发有限公司

从2006年4月金山板块区域市场土地市场供应竞拍情况来看，由于受到福州市政中心搬迁和此次金山板块土地供应规模和供应宗数偏少等市场因素的影响，此次金山板块土地拍卖时，并没有出现当初人们预想的激烈竞拍局面。

此次市场预期最被看好的位于浦上路北侧的金山生活区九期东片南侧的宗地2006拍-07号也仅以高于起拍价2700万元成交，拍卖地块楼面价为1683.839元/㎡。

第五节、板块在售项目介绍

在售项目价格分析

楼盘名称

地理位置

项目体量

物业形态

规划户数

销售价格

销售率

开发进度

金山大道北侧

450000㎡

多层、小高层、高层

3000户

2950元/㎡

一期、二期均超过91%

一期建成，二期部分封顶

中茵

加洲花城

浦上大道

30000㎡

小高层、

高层

539户

3200元/㎡

49%

外立面装修

金山南侧

23000㎡

小高层

1762户

3000元/㎡

87%（一期）

封顶

金山金桔路393号

760000㎡

多层、小高层、高层、别墅

公寓3100元/㎡，别墅：

70-100万元/套

86%（二期）

38%（三期）

部分楼宇已经封顶。

罗马佳洲

仓山区上渡街道上渡外沙洲

10000㎡

小高层、高层、别墅

775户

5100元/㎡

96%

滨江丽景

福州金山区闽江大道90号

小高层、高　层

2000户

3500元/㎡

88%

外立面开始装修

正祥

仓山闽江大道116号

69000㎡

多层、小高层

534户

3800元/㎡

71%

一期封顶、二期即将封顶

金山金桔路366号

196000㎡

68%

楼面六层

泰禾红树林（一期）

金山桔园洲建新路

59600㎡

联排

244户

80-150万/套

预订率为95%

打桩

金山闽江大道

74518㎡

高层、别墅

441户

4000元/㎡

73%

部分封顶

新盘分析

开盘时间

4.1

3.18

融信第一城（三期）

45000㎡

待定

5.1

拟建项目分析：

上市时间

融侨景邸

闽江大道

169722㎡

旭辉左海岸

82911.8㎡

罗马佳洲（三期）

42413.6㎡

武夷国际运动城

闽江大道文体中心

第五章、总结

1）、贷款利率上调

2）、一季度福州销售商品房147.2万平方米

根据福建省统计局公布房地产相关统计数字,今年首季福建商品房销售面积增长缓慢，一季度全省商品房销售面积３７８．２万平方米，仅增长１．９％，增幅比上年同期低２６个百分点，福州市销售面积总量占全省四成左右，销售商品房１４