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A由买方来负担:
3000=V-V*8%得到:
V=3000/(1-8%)
B由卖方来负担:
3000=V+V*7%得到:
V=3000/(1+7%)
3)房地产状况修正系数
待估房地产是2006年8月,可比实例价格为3000,可比实例是房地产状况是2%,又知,以正常价格为基准,正值表示优于正常价格,则有:
(2)分别为因素1状况-3%、因素2状况2%、因素3状况0,且三个因素的权重为0.3,0.4,0.3,待估房地产是2006年8月,可比实例价格为3000,又知,以正常价格为基准,正值表示优于正常价格,修正情况为:
V=3000*100/(97*0.3+102*0.4+100*0.3)
(3)土地权益状况修正如:
待估房地产是2年前取得土地50年的使用权,可比实例价格土地使用年限为50年的土地为3000,土地还原利率为7%,则有:
V=3000*(K48/K50),其中:
K=[1-1/(1+7%)n]
2、收益法
1)课件上面的九大公式要记牢,重点记忆以下公式:
(1)无限期公式:
V=A/r
(2)A不变,r不变,收益期限为n年:
V=(A/r)*[1-1/(1+r)n]
此公式的用途:
a、见比较法中房地产状况修正里土地使用年限的修正;
b、一房产,30年使用期的价格为4000每平米,求此房产40年使用期的价格:
V40=4000*(K40/K30),其中K=[1-1/(1+r)n]
c、甲房产使用期限为30年价格为4000每平米,乙房产使用期限为40年价格为4500每平米,试比较两者房价高低(甲乙为同类房产)
V甲无限=4000/K30
V乙无限=4500/K40
其中:
K=[1-1/(1+r)n],最后比较V甲无限和V乙无限的高低。
2)净收益的求取:
净收益的流模式:
依待估房产前3-5年的收益来寻找规律,推出未来3-5年的变化规律一致。
净收益的分类:
a、租约期限内,按照实际收益来算净收益A
b、租约期限外或无租约,按照客观收益求取净收益A
3)收益期限的确定
a、建筑物的经济寿命长于土地使用年限的,
收益年限=土地的使用年限
B、建筑物的经济寿命短于土地的使用年限的,
建筑物的收益价格=建筑物收益期限里的收益价格+土地剩余部分的折现值。
例:
建筑物的经济寿命40年,土地的使用年限55年,在估价时点取得50使用期限的土地的价格为2亿元,土地还原利率为7%,报酬率为8%则房地的现值估价:
V现值=(A/8%)*[1-1/(1+8%)40]+(V55年土地现值—V40年土地现值)
V55=V50*(K55/K50),同理求出V40。
思考:
为什么不直接求V20?
(原因就是剩余使用年限土地的现值,而不是起初20年使用权年限的土地价值)
即:
建筑物的收益期限还按建筑物的经济寿命来算,只不过是算价值的时候,不要忽略了土地剩余期限里的价值。
4)报酬率和资本化率的区别
资本化率通常是未来第一年的收益与房地产总价值的比;
报酬率可通过:
安全利率加风险调整值、市场法、插入法求得。
另:
高报酬(高收益)对应着高风险,若AB房产年收益相同,而A的报酬率高于B的报酬率,则A房产价值低于B房产价值,因为取得等额收益的情况下A要冒更高的风险。
3、成本法
成本法基本公式:
V房地现值=C土地+C建筑物-E建筑物的折旧额
V建筑物现值=C建筑物-E建筑物的折旧额
注意:
土地在估价时点时的使用年限问题。
1)C土地的求取:
a、待估房产用地2年前取得50年的使用权,又知现取得50年的使用权用地需2亿元。
C土地=2亿元*(K48/K50)
b、待估房产用地2年前取得50年的使用权5000平米,现取得这样的土地4000元每平米。
C土地=4000*5000
土地分宗估价步骤:
先求出由各项费用求出土地总价,再除以可以转让土地的面积。
2)C建筑物的求取:
共有四种方法:
单位比较法、分部分项法、工料测量法、价格指数法
注:
通常在实际成本法计算中C建的求取有以下种情况:
a、房产七大项来求取建筑物重新构建价格:
C建=建筑物的开发建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
其中需注意:
A单纯建筑物计息项目包括:
开发成本、管理费用、销售费用(有时销售费用不计息,看实际销售费用发生的时间,具体会指出)
B开发利润:
四大公式
b、直接给出重建价格
某待估房产建筑面积4000平米,现市场上类似建筑物的重置成本为5000元每平米,则有:
C建=4000*5000
3)E折旧的求取
(1)年限法求折旧:
a、直线法
年折旧率:
年折旧额:
估价时点的实际现时折旧额:
b、成新折扣法
成新率q为:
当R=0时:
成新率q为:
现时折旧率为:
t/N
成新率q+折旧率d*t=100%残值率R+总折旧率(C-S)/C=100%
维修保养正常有:
N=(n+t);
维修保养不得当:
N>
(n+t);
维修保养得当有:
N<
(n+t)
耐用年限的确定:
A:
建筑物的经济耐用年限短于土地使用权年限的
N=建筑物的经济耐用年限
B:
建筑物的经济耐用年限长于土地使用权年限的
N=建筑物的实际经过年数+土地的剩余使用权年数
02年取得使用权50年的土地,建设房屋建设期为1年,建筑物经济年限为60年,现评估建筑物2006年的价值。
此时,耐用年限N=3+46=49年
(2)市场提取法:
待估房产土地的重新取得价格为C土,建筑物的重置价格为C建,又知A、B、C三宗与待估房产折旧状况相当的房产,其成交价格经过一系列修正(不进行房地产折旧状况修正、不进行市场状况修正)后,现在的价格为:
VA现、VB现、VC现,三者土地的重新取得价格为CA土、CB土、CC土,现在三者的重置价格分别为CA建、CB建、CC建,试利用所给资料求取待估房产的折旧总额E待估,和现时价格V待估。
解:
已知待估房产的重置价格C建,就要求取其现时折旧总额E
依公式:
E=C建*折旧率,所以此题应依据所给资料求取平均折旧率。
求取可比实例建筑物的现实价格:
VA建现=VA现-CA土、VB建现=VB现-CB土、VC建现=VC现-CC土
求取三宗实例的折旧:
EA=CA建-VA建现、EB=CB建-VB建现、EC=CB建-VB建现
求取三者对应的折旧率和平均折旧率:
A的折旧率=EA/CA建、B的折旧率=EB/CB建
C的折旧率=EC/CC建
平均折旧率=(A的折旧率+B的折旧率+C的折旧率)/3
待估房产的折旧E待估、房产总价值为:
折旧E待估=C建待估*平均折旧率
V待估=C待土+C建待-折旧E待估
(3)分解法求折旧
折旧总额E=总物质折旧+总功能折旧+总经济折旧
物质折旧:
A可修复项目2万元(修复费用低于修复后房产的增值)
B不可修复项目折旧:
B1短寿命折旧(平均寿命短于建筑物的耐用年限):
C短*(t短/n短)
B2长寿命折旧(平均寿命长于或等于建筑物的耐用年限):
(C建-2万-C短)*(t建/n建)
物质折旧=可修复项目折旧+短寿命折旧+长寿命折旧
功能折旧
A功能缺乏折旧:
A1可修复功能缺乏折旧:
单独增设缺乏部分费用-重置建楼一并具有该功能的费用
A2不可修复功能缺乏折旧:
缺乏该功能引起的资金损失折现值-重置建楼一并具有该功能的费用
B功能落后折旧:
B1可修复功能落后折旧:
(功能落后部分的重置价格-功能落后部分的已提折旧)+拆除该落后功能费用—落后部分可回收残值+(单独增设功能先进部分费用—重置建楼一并具有该先进功能的费用)
B2不可修复功能缺乏折旧:
(功能落后部分的重置价格-功能落后部分的已提折旧)+拆除该落后功能费用—落后部分可回收残值+(该功能落后部分引起的资金损失折现值—重置建楼一并具有该先进功能的费用)
C功能过剩引起折旧:
C1重置价格情况下:
超额持有成本就是折旧
C2重建价格情况下:
(超额持有成本+无效成本)就是折旧
功能折旧=功能缺乏引起折旧+功能落后引起折旧+功能过剩引起折旧
经济折旧(收益损失资本化法)
A暂时性的(有期限):
期限内的资金损失的折现值之和
B永久性的(无限期):
无限期的资金损失折现A/r
分解法总折旧额=物质折旧+功能折旧+经济折旧
4、假设开发法
假设开发法就是成本法的倒算,不同的是——需要预测,有以下公式成立:
C待求土地价值+开发费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润<
=V开发完成后房产价值,既有:
C待求土地价值<
=V开发完成后房产价值-开发费用-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
假设开发法的本质就是估价——拍卖中土地或在建工程或待改造旧房地的最高价格。
1)传统方法(计息法):
时间点静止
C待求土地价值=V开发完成后房产价值-开发费用-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
计息项目包括:
(待求的土地价格+买地税费)、开发成本、管理费用、销售费用(有时销售费用不计息,看实际销售费用发生的时间,具体会指出)注:
计息时间的计算
开发利润:
还是用成本法中通过利润率来求取的四个公式
2)折现法(动态法):
时间点都全部折现到估价时点
C待求土地价值=V开发完成后房产价值(折现后)-开发费用(折现后)-管理费用(折现后)-销售费用(折现后)-销售税费
C待求在建工程的价值=工程建设完成后的价值(折现后)-后期开发费用(折现后)-管理费用(折现后)-销售费用(折现后)-销售税费
C旧的房地产楼盘=装修改造后的价值(折现后)-改造费用(折现后)-管理费用(折现后)-销售费用(折现后)-销售税费
折现率既包含利息率部分又包含利润率部分,所以折现法中不计利息和利润;
计利息时,时间轴往后折;
折现时,时间轴往前折。
以上为对这几种估价方法的总结,希望同学们,按照方法,结合实例来掌握这些方法!
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