房地产估价习题集讲课教案.docx
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房地产估价习题集讲课教案
《房地产估价》习题集
(一)
一、单项选择题(共15小题,每小题1分。
每小题的备选答案中,只有一个答案最符合题意,请将其编号填入相应括号里)
1、楼面地价=土地单价/()。
A、建筑层数;B、建筑覆盖率;C、绿地率;D、建筑容积率。
2、某一房地产价格水平的高低,主要取决于()供求状况。
A、本地区房地产的;B、全国房地产的;C、本地区本类房地产的;D、本类房地产的。
3、完好房的成新度一般为()。
A、十成新;B、九到十成新;C、八到十成新;D、七到十成新。
4、其他条件相同,期房价格一般()现房价格。
A、高于;B、低于;C、等于;D、不可比。
5、用市场比较法评估房地产价格时,通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、()、个别因素修正。
A、环境因素;B、质量因素;C、区域因素;D、新旧程度。
6、对比较实例价格进行交易日期修正时,最适宜采用()。
A、一般物价指数;B、建筑材料价格指数;C、房地产价格指数;D、定额调整系数。
7、用成本法估价时,房屋现值等于()。
A、房屋重置价格—折旧年限×尚可使用年限;B、房屋重置价格—折旧年限×耐用年限;C、房屋重置价格×成新度;D、房屋重置价格—年折旧额。
8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为:
新建房地价格=取得土地费用+()+正常利税。
A、拆迁费用;B、建造建筑物费用;C、公共设施建设费用;D、市政设施建设费用。
9、土地价格=[房地纯收益-()]/土地还原利率
A、土地纯收益;B、建筑物价格×建筑物还原利率;C、建筑物总收益;D、房地费用。
10、从理论上讲,获取纯收益的可靠性越低,选用的还原利率应()。
A、越高;B、越低;C、不变;D、越可靠。
11、某房地产正常年纯收益为6000元,当前银行年利率为10%,购买年为8,估价应为()元。
A、54000;B、32010;C、48000;D、60000。
12、收益法公式成立的条件是()。
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零;B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零;C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零;D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零。
13、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地,总价为100万元。
根据四、三、二、一法则,该宗地临街前半部分的价格应为()万元。
A、50;B、70;C、30;D、40。
14、某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米,1992年到1995年年平均上涨10%,用长期趋势法评估,该房地产1996年1月1日的价格应为()元/平方米。
A、1611;B、1331;C、1464;D、1400。
15、同一建筑物若使用性质不同,其年折旧额由大到小的排列顺序为()。
A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房;B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房;C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房;D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。
二、多项选择题(共10题,每题2分。
每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意的答案,请将其编号填入各题的相应括号内。
错选或多选均不得分;少选但选择正确的,每个选项得0.5分)
1、估价上真实、客观、合理的价格是指()。
A、交易双方均接受的价格;B、对交易双方来说经济上合理的价格;C、正常交易情况下形成的价格;D、政府规定或希望的价格。
2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求()。
A、与估价对象具有类似性;B、交易日期与估价时点接近;C、交易双方有经济关系;D、成交价格是单价。
3、房屋估价时,确定其面积的依据有()。
A、房屋所有权证所载面积;B、房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时);C、建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格,尚未办理房屋所有权证时);D、房屋买卖合同所载面积。
4、运用成本法评估房屋价格时,影响估价结论准确性的因素有()。
A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性;B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性;C、房屋结构类型确认的正确与否;D、房屋重置价格的准确性。
5、运用收益法评估房地产价格时,影响估价结论准确性的因素有:
()
A、总收益的准确性;B、费用及扣除项目的准确性;C、基准地价的准确性;D、还原利率的准确性。
6、根据国家有关规定,房屋完损等级是根据房屋()的完好、损坏程度来划分的。
A、结构;B、设备;C、设计;D、装修。
7、对一宗房地产同时采用三种不同方法估价,计算出三个价格,()。
A、这三个价格应是相等的;B、最后评估价格可采用这三个价格的平均值;C、可采用这三个价格中的某一个作为最终评估价格;D、在这三个价格的基础上,估价人员根据自己的经验进行修正,确定一个评估价格。
8、受理估价委托时,估价人员应明确的估价基本事项有:
()。
A、估价时点;B、估价目的;C、估价对象;D、估价原则。
9、用路线价法估价时,遇有下列临街地,需进行加价或减价修正:
()。
A、路角地;B、一面临街的长方形地;C、梯形地;D、一面临街的三角型地。
10、以下说法是错误的:
()
A、只有经房地产所有权人要求,才能对房地产进行估价;B、只有经房地产使用权人要求,才能对该房地产进行估价;C、只有经房地产抵押人要求,才能对该房地产进行估价;D、只要经房地产抵押权人要求,就可以对该房地产进行估价。
三、判断题(共10小题。
每小题1分。
在相应的括号内填入判断结果。
不答不得分,判断错误扣1分,本题总分最多扣至零分)
1、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。
()
2、同一宗房地产,其房地价格=土地价格+建筑物价格。
()
3、同一宗房地产的价格与租金之间存在转换关系。
()
4、遵循房地产估价的合法原则,即估价机构或人员应具有合法的评估资格。
()
5、估价时点不一定是现在,也可以是过去或未来。
()
6、用市场比较法估价时,对比较实例为拍卖、招标的价格,需进行交易情况修正。
()
7、成本估价法又称重置成本法。
()
8、综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。
()
9、购买年不是预期可获得收益的年限。
()
10、高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊所占土地上。
()
四、填空题(共10空,每空1分,请在空白处填上最恰当的内容)
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有:
合法原则,(),供求原则;替代原则,(),公平原则。
2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”,通常称为()。
3、市场比较法所依据的是()原理。
4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种,即:
净计法,(),立方法。
5、在收益法中,纯收益确定后,还原利率越高,收益价格()。
6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种,普通建筑物估价时适用()。
7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别,在估价上C为(),它通常随着估价时点的不同而()。
8、在路线价法中,普通临街宗地价格的计算公式为:
宗地总价=路线价×()×宗地面积。
五、问答题(共1题,10分)
试述成本法与收益法的区别。
六、计算题(共3小题,第1小题8分,第2小题12分,第3小题15分。
)
1、有一房地产,土地总面积1000平方米,为10年前通过征用农地取得,当时每亩花费16万元,现时重新取得该土地每平方米需600元;地上建筑物总建筑面积2000平方米,于8年前建成交付使用,当时建筑造价每平方米500元,现时造价同类建筑物每平方米需1000元,估计该建筑物尚可使用32年,残值率为5%。
试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。
2、某宾馆需要估价,据调查,该宾馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,该宾馆营业平均每月花费14万元;当时同档次宾馆一般床价为每床每天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产还原利率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。
获知该宗土地总面积500平方米,建筑容积率为2,适宜建造某种类型的商品住宅;预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年,建筑费为每平方米800元,专业费用为建筑费的8%,第一年投入60%的建筑费及专业费用,第二年投入40%的建筑费及专业费用;贷款年利息率为10%;销售税费为未来楼价的6%;投资利润率(利息不计利润)为20%;该商品住宅在建成后半年一次全部售出,售出时的价格平均每平方米2500元。
试利用所给资料用动态方式估计该宗土地在1995年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为10%)。
《房地产估价》习题集
(二)
一、单项选择题(共20题,每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意,请将其编号填入各题的相应括号内)
1、房地产的供给增加,需求不变,其价格会()。
A、上升;B、下降;C、不变;D、升降难定
2、残余法是依据()价格。
A、土地收益求取土地;B、建筑物收益求取建筑物;C、房地收益求取土地或建筑物;D、房地收益单独求取土地或建筑物
3、用成本法评估某宗房地产的价格时,应选取()成本作为评估依据。
A、该宗房地产的实际;B、类似房地产的客观;C、类似房地产的最高;D、类似房地产的最低。
4、对同一宗房地产而言,()。
A、房地价格=土地价格+建筑物价格—建筑物的折旧;B、建筑物价格=房地价格—土地价格;C、土地价格=房地价格—建筑物价格—建筑物的折旧;D、房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧
5、有甲乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后值110万元,如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。
A、50万元;B、55万元;C、60万元;D、60万元以上
6、理论上“八项因素”构成的房租通常称为()。
A、市场租金;B、商品租金;C、理论租金;D、成本租金。
7、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为:
新开发土地价格=取得待开发土地费用+()+政常利税
A、拆迁安置补偿费;B、基础设施建设费;C、公共配套设施费;D、开发土地所需费用
8、()限制了估价报告书的用途。
A、估价方法;B、估价目的;C、估价原则;D、估价日期。
9、在路线价法中,()只需根据深度百分率即可计算地价,不必制定相应的修正率。
A、一面临街矩形地;B、一面临街三角形地;C、一面临街梯形地;D、一面临街不规则形地
10、在评估期房价格时,()。
A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态;
B、估价对象状况为估价时点(现在)的状态,房地产市场情况为未来某时点的状况;
C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状况;
D、估价对象状况为未来某时点的状态,房地产市场情况为估价时点(现在)的状态
11、一般损坏房的成新度为()。
A、4-6成;B、5-7成;C、4-5成;D、5-6成
12、一宗房地产交易能够达成的充分条件是()。
A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格;
B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格;
C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格;
D、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格。
13、某宗房地产,建筑层数5层,各层建筑面积相等,建筑覆盖率50%,楼面地价100元/平方米,则其土地单价为()元/平方米。
14、某宗房地产的总价值100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元。
若投保火灾险,其投保价值为()万元。
15、某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年,无残值。
该类建筑物的耐用年限50年,则该建筑物的成新率为()%。
A、100;B、70;C、60;D、40
16、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。
某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应交纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为()万元。
A、323;B、275;C、273;D、258。
17、某宗房地产,纯收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑物资本化率12%,土地资本化率10%,则该宗房地产的总价值为()万元。
18、某类房地产通常抵押贷款占7成,抵押贷款的年利率10%,购买者自有资本要求的年收益率12%,则该类房地产的资本化率为()%。
A、10.6;B、11.4;C、11.2;D、10.8。
19、某宗房地产正常情况下年总收益140万元,年总费用40万元,资本化率12%,出让时的土地使用权年限50年,现已使用了5年,则该宗房地产的现时总价为()万元。
A、833.33;B、830.45;C、828.25;D、827.64。
20、某前后临街总深度30米的矩形地,前街路线价20000元/平方米,后街路线价1000元/平方米,若按重叠价值估价法,其前街影响深度为()米。
A、10;B、15;C、20;D、30
二、多项选择题(共10题,每题2分。
每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意的答案,请将其编号填入各题的相应括号内。
错选或多选均不得分;少选但选择正确的,每个选项得0.5分)
1、估价报告书的内在质量包括()。
A、估价结论的准确性;B、文字表述水平;C、估价方法选择的正确性;D、参数确定的合理性。
2、房地产交易中的特殊交易情形包括()。
A、交易双方曾经有过业务联系;B、购买相邻房地产;C、交易税费由买方承担;D、卖方不了解市场行情。
3、求取建筑物重新建造成本的方法有()。
A、指数调整法;B、实际观察法;C、工料测量法;D、分部分项法。
4、建筑物的物质折旧包括()。
A、有形损耗;B、正常使用的磨损;C、功能折旧;D、意外的破坏损毁。
5、下列说法正确的是()。
A、可比实例肯定是交易实例;B、交易实例肯定是可比实例;C、可比实例不一定是交易实例;D、交易实例不一定是可比实例。
6、各类房屋的残值率一般为()。
A、钢筋混凝土结构3%;B、砖木结构一等6%;C、砖混结构一等0%;D、简易结构0%。
7、下列说法正确的是()。
A、购买年是利息率的倒数;B、购买年法是地租资本化的另一种表现;
C、购买年法实质是一种收益法;D、购买年法实际是预计的可获收益的年限。
8、地价区段是根据()的原则来划分的。
A、形状相似;B、用途相似;C、地价相近;D、地段相连。
9、某宗房地产欲出售,其评估价格为100万元,最后实际成交价格为150万元,这可能是()。
A、评估价格公平合理,成交价格不公平合理;B、评估价格不公平合理,成交价格公平合理;C、评估价格和成交价格都公平合理;D、评估价格和成交价格都不公平合理。
10、估价时计算地租量须把握()
A、土地是在最佳用途下使用的;B、土地是由最有能耐的人使用的;C、土地是在最粗放利用下使用的;D、土地是在最佳集约利用下使用的。
三、判断题(共10题,每题1分。
请在各题后的相应括号内填入判断结果,用“V”表示正确,作“X”表示错误。
不答不得分,判断错误倒扣1分。
本大题总分最多扣至零分。
)
1、假设开发法可用于拆迁补偿估价。
()
2、同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。
()
3、房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。
()
4、若估价时点为现在,估价对象的状况却可以是现在、过去或未来的。
()
5、城市中现有一块空地,目前没有任何收益,因而不能用收益法估价。
()
6、房地产价格实质是房地产权益的价格,故其权益在估价中要比物质实体更重要。
()
7、长期趋势法即可以用于预测房地产的未来价格及其走向,也可以用于寻找交易日期修正系数。
()
8、不论估价目的如何,委托方所委托的估价对象的范围,必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。
()
9、人口高密度地区,必定导致对房地产的求大于供,供给相对匮乏,因而该地区的房地产价格必然超高。
()
10、某宗房地产,收益年期无限,预计每年的总收益稳定为16万元,总费用未来第一年为8万元,此后每年递增2%。
该类房地产的资本化率为10%,则该宗房地产的收益价格为60万元。
()
四、填空题(共10个空格,每个空格1分。
请在各题的空格处填入最恰当的内容)
1、房地产价格是客观存在的,估价实质是模拟()的价格形成过程将房地产价格显现出来。
2、房屋完损等级是根据房屋的结构、()、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。
3、认清房地产的单位价格,主要是认清其货币单位、()、面积含义。
4、一名合格的房地产估价人员应符合下列三方面要求:
(1)有扎实的估价理论知识;
(2)有丰富的估价实践经验;(3)()。
5、在房地产价格评估中,重新建造成本是假设在()重新建造或购置全新状态的旧有房地产时所必要的成本或价格。
6、资本化率=()+风险调整值。
7、某商店营业面积为建筑面积的55%,单位营业面积的年租金720元/平方米,则该商店单位建筑面积的年租金为()。
8、将某成片荒地开发成“五通一平”熟地的各项必要费用及正常利税为300元/平方米,可转让土地面积的比率为60%,则可转让土地的成本价为()元/平方米。
9、某宗土地面积250平方米,其上附有建筑面积为200平方米的建筑物,该建筑物的外观及设备均已过时,需拆除重建,估计每建筑平方米拆迁费300元、残值50元,则该土地的减价修正额为()。
10、某类商品房平均售价1994年初为2500元/平方米,1996年初涨至3025元/平方米,则其价格的年平均上涨幅度为()%。
五、计算题(共4题,第1题5分,第2题8分,第3题12分,第4题15分。
要求列出算式和计算步骤,需按公式计算的,要写出公式。
无计算过程,只有计算结果的,不得分。
计算题精度要求为:
中间计算过程保留小数点后两位,最终计算结果取整到个位。
)
1、某建筑物总建筑面积500平方米,现时重置价格每建筑平方米1000元,耐用年限50年,残值率5%,尚可使用30年。
试估计该建筑物的出时总价和单价。
2、某公寓共有3层,每层建筑面积均为1000平方米,其房地产单价平均为1100元/平方米,底层的单价比第二层的单价低150元,第二层的单价比第三层的单价高150元。
试按房地产价值分摊方法确定第二层的土地占有份额。
3、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元,需支出总费用30万元。
在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产,其价格及纯收益如下表。
试用所给资料估计该宗房地产的价格(如需计算平均值,请采用简单算术平均法)。
类似房地产
价格(万元)
纯收益(万元/年)
A
B
C
D
252
294
238
166
30
35
28
20
4、需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格,在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例,有关资料如下表:
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
成交日期
交易情况
区域因素
个别因素
5000人民币元/平方米
1995年8月1日
-1%
+2%
0%
560美元/平方米
1996年1月1日
0%
+3
+1
530美元/平方米
1996年5月1日
+2%
0%
-2%
上表交易情况中,负值表示低于正常价格的幅度,正值表示高于正常价格的幅度。
区域因素、个别因素中,以估价对象的区域因素和个别因素为基准,负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度,正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。
另知1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币,1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币;1995年7月1日至1996年11月1日期间,该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。
试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均法)。
《房地产估价》习题集(三)
一、单项选择题(共25分,每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意)
1某开发商在开发某别墅时,为增加利润提高了建筑密度和容积率,但结果反而使其别墅的价格下降,这是因为():
A、市场不景气;B、该别墅区的环境条件变差;
C、该别墅区的单位开发成本降低;D、开发商获得满意的利润即可
2购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为9%。
若该类房地产的资本化率为10.8%,则自有资本要求的年收益率为()%。
A、15;B、15.7C、12.6D、11.6
3选取可比实例时,应注意所谓地点的同一性或类似性,是指所选取的可比实例应与估价对象处于()
A、同一地区;B、同一城市;C、同一供求范围内的类似地区;D、A或C。
4某建筑物,政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为()
A、N=t+n;B、N
5、房地产价格实质上是房地产()的价格。
A、开发成本;B、权益;C、物质实体;D、B或C。
6、甲土地的单价2100元/平方米,建筑容积率为7,乙土地的单价1500元/平方米,建筑容积率为5,该两块土地的总价相比有()
A、甲的等于乙的;B、甲的高于乙的;C、甲的低于乙的;D、难以判断
7、用成本法评估旧建筑物的价格时,折旧注重的应是建筑物价值的()。
A、收回;B、摊销;C、减损;D、补偿
8、某宗房地产,其建筑物的各层建筑面积相等,建筑层数为5层,建筑密度为50%,土地单价为2500元/平方米,则其楼面地价为()元/平方米。
A、500;B、2500;C、1000;D、1250。
9、房地产开发成本的增加()房地产的价格。
A、必定提高;B、必定降低;C、不一定提高;D、不一定降低
10、路线价法估价的第二个步骤应为()
A、设定标准深度;B、求取路线价;C、编制深度百分率表;D、划分路线价区段
11、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的,共分为()。
12、新建建筑物价格=()+建造建筑物费用+正常利税
A、征地费;B、拆迁安置补偿费;C、地价款;D、零
13、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米。
按平均增减量趋势法估计,该类房地产于1999年的价格为()元/平方米。
14、某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则该建筑物的成新率为()%。
A、76;B、80;C、81;D、84
15、甲房地产尚可使用年限为50年,单价为1050元/平方米,乙房地产尚可使用年限为60年,单价为1100元/平方米,资本化率均为8%,实际上甲房地产的价格()乙房地产的价格。
A、高于;B、低于;C、等于;D、B或C
16、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元,若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2,则该宗房地产的最终评估价格为()万元。
A、850;B、845;C、869;D、857
17、假设开发法中预期开发后的楼价不可用()求取。
A、市场比较法;B、收益法;C、成本法;D、长期趋势法
18、一宗土地用假设开发法评估其价格:
在商业用途下的估算结果为800万元,在居住用途下的估算结果为1000万元。
城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途,则该宗土地的评估价格应为()万元。
A、800;B、1000;C、900;D、1800
19、采用()求取的年
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