精品最新房地产中介服务业的发展及对策Word格式文档下载.docx
- 文档编号:17377752
- 上传时间:2022-12-01
- 格式:DOCX
- 页数:13
- 大小:33.19KB
精品最新房地产中介服务业的发展及对策Word格式文档下载.docx
《精品最新房地产中介服务业的发展及对策Word格式文档下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《精品最新房地产中介服务业的发展及对策Word格式文档下载.docx(13页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局要根据国办发[2000]51号、建住房[2000]96号及建房[1997]12号文件的有关规定,加强对申报机构的初审工作,在初审中应重点审查以下几方面内容:
一是要重点审查申报机构注册房地产估价师的估价业务水平、继续教育、职业道德等情况及专职注册房地产估价师数量。
对从其他房地产价格评估机构调入的注册房地产估价师,需变更注册到申报机构后,方可视为申报机构注册房地产估价师。
专职注册房地产估价师是指注册于申报机构,个人人事档案已转入申报机构(含申报机构人事档案委托人才交流中心管理)的房地产估价师,不包括兼职、离退休及返聘的房地产估价师。
二是对申报机构的业绩要求,仍按建住房市[1998]014号文件的规定执行。
审查申报机构业绩时,要结合申报机构信用档案中的业绩情况。
三是对于未按有关规定进行脱钩改制的、未经年检或年检不合格的、有违反行业道德规范行为的、未按规定建立信用档案的房地产价格评估机构,初审机构不得受理其一级房地产价格评估资格的申报。
建设部住宅与房地产业司受理申报后,委托中国房地产估价师学会组织国内知名专家和业内资深人士组成“一级房地产价格评估机构评审专家小组”,采取专家评审会、实地抽检等方式对申报机构进行全面评审,并提出专家评审意见报建设部核准。
评定合格的机构通过中国住宅与房地产信息网站和中国房地产估价师学会网站进行公示,接受社会监督。
经公示无异议后,由建设部以公告的形式向社会公布,并颁发资格证书。
(5)2003年3月28日人事部办公厅和建设部办公厅联合发布《关于举行2003年全国房地产经纪人执业资格考试有关问题的通知》(人办发[2003]36号)。
要求2003年全国房地产经纪人执业资格考试报名工作应于8月15日之前完成。
按照《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》,凡中华人民共和国公民,遵守国家法律、法规,并具备下列条件之一者,可以申请参加房地产经纪人执业资格考试:
一是取得大专学历,工作满6年,其中从事全国房地产经纪业务工作满3年。
二是取得大学本科学历,工作满4年,其中从事房地产经纪业务工作满2年。
三是取得双学士学位或研究生班毕业,工作满3年,其中从事房地产经纪业务工作满1年。
四是取得硕士学位,工作满2年,从事房地产经纪业务工作满1年。
五是取得博士学位,从事房地产经纪业务工作满1年。
经国家有关部门同意,获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港澳台地区的专业人员,符合上述条件的,也可报名参加房地产经纪人执业资格考试。
根据《房地产经纪人执业资格考试实施办法》,房地产经纪人执业资格考试科目为:
房地产基本制度与政策、房地产经纪概论、房地产经纪实务、房地产经纪相关知识4个科目。
(6)2003年7月24日建设部办公厅发布《关于进一步推动和完善房地产信用档案系统建设的通知》(建办住房函[2003]326号)。
按照各地报送的房地产信用档案系统建设实施计划,全国31个省(自治区、直辖市)将建立省级房地产信用档案系统34个,其中北京、天津、重庆各建2个。
目前,已有30个省(自治区、直辖市)的32个房地产信用档案系统初步建成,并与中国住宅与房地产信息网联通。
该通知要求各地要有效利用政府掌握的信息资源,对房地产企业和人员在房地产经济活动中违规、违法劣迹及受到的处罚等处理情况要按规定记入信用档案;
按照《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》(建住房[2002]123号)要求,将信用档案系统建设与企业资质管理结合起来,把是否如实提供信用信息作为企业资质年检、晋级审批和专业人员执(从)业资格注册的条件;
在每季度末,要将对房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和有关责任人员的处理情况报建设部住宅与房地产业司备案。
同时,要充分发挥行业协会、中介机构和社会公众的作用,拓展信息征集渠道。
(7)为促进房地产市场持续健康发展,2003年8月12日国务院颁布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号),其中,明确要求,要加大房地产市场秩序专项整治力度,重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。
坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务及指定中介服务机构的行为。
加快完善房地产信用体系,强化社会监督。
(8)2003年10月11日国土资源部发布2003年第10号公告《在全国范围内从事土地评估业务机构的推荐名单》,推荐机构共205家。
该公告根据国土资源部《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》(国土资发[2002]237号)和原国家土地管理局、国家工商行政管理局《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)等文件精神,将在全国范围内从事土地评估业务机构的推荐名单予以公告。
该公告声明,“根据国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》(国发[2002]24号),我部已取消土地评估机构资质备案,国土资源管理部门不再评定土地评估机构的资质等级。
本公告推荐的机构,只供需要进行土地评估的单位或个人自主择定时参考。
各地国土资源管理部门及土地估价行业自律组织不得违反清理审批权的规定,对已取得土地评估营业范围的机构再行设立其他从业许可条件。
土地估价行业协会等同类组织发给其会员单位(个人)的证书仅为会员证明文件,证书中不应注有资质等级、从业范围许可等类似内容。
已经注明的,也只能作为参考。
”
(9)2003年10月13日国土资源部土地利用司根据国土资源部《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》精神,公布《关于2003年第三季度土地评估机构抽查评议结果的公示》。
该司从205家在全国范围内从事土地评估业务的机构中随机确定16家机构,组织专家对其出具的土地估价报告进行了随机抽查,并将专家评议结果予以公示,有效地加强了政府对土地评估行业的监管。
(10)为促进内地和香港的共同发展,加强两地房地产估价领域的交流与合作,根据“内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排”,经建设部、人事部、商务部、国务院港澳事务办公室同意,2003年11月4日,中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了《内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书》。
资格互认的原则为对等原则、总量和户籍控制原则和侧重互认专职人员原则。
香港所有申请资格互认者,首先向香港测量师学会提交申请,经其审核符合资格互认条件的,向中国房地产估价师学会推荐。
内地所有申请资格互认者,先向中国房地产估价师学会提交申请,经其审核符合资格互认条件后,再向香港测量师学会推荐。
香港测量师成为中国房地产估价师学会会员的,由中国房地产估价师学会报人事部、建设部备案,与内地房地产估价师有同等的权利和义务,并享有使用房地产估价师名称的权利。
符合内地注册条件的,由中国房地产估价师学会报请建设部核发《房地产估价师注册证》,可以在内地执业。
内地房地产估价师成为香港测量师学会会员的,可以使用“MHKIS”的头衔,与香港测量师有同等的权利和义务,可以在香港执业。
符合香港注册条件的,可以在香港申请注册为“注册专业测量师”,并可使用“注册专业测量师”和英文缩写“R.P.S”的头衔。
(11)2003年11月4~5日“中国房地产估价师执业资格制度建立十周年座谈会暨房地产估价师学术研讨会”在深圳隆重召开。
这次会议是我国房地产估价行业发展史上一次继往开来、开拓创新的盛会,是进一步加强国内、国际专业人士相互学习、交流与合作的盛会。
会议由建设部、人事部联合主办,中国房地产估价师学会承办。
除了来自内地房地产估价理论研究领域的知名专家学者及房地产行政主管部门代表、优秀注册房地产估价师代表外,来自香港测量师学会、国际测量师联合会、英国皇家特许测量师学会及澳大利亚房地产学会、新西兰房地产学会、马来西亚测量师学会、日本不动产研究所等房地产估价专业团体的代表参加了会议。
在房地产估价学术研讨会上,与会代表就房地产估价行业建设与房地产战略、估价方法与高新技术应用、估价理论与估价技术标准、城市房屋拆迁评估、抵押评估与土地价格评估等理论题进行了深入研讨。
会议还进行了“全国优秀注册房地产估价师”、“房地产估价行业贡献奖”、“2003年中国房地产估价学术研讨会优秀论文奖”的表彰活动。
(12)2003年12月19日国务院办公厅转发财政部《关于加强和规范评估行业管理的意见》,该意见提出今后加强和规范评估行业管理的具体措施:
第一,严格评估专业资格设置管理。
根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要,设置注册资产评估师、注册房地产估价师、土地估价师、矿业权评估师、保险公估从业人员和旧机动车鉴定估价师等六类资产评估专业资格。
第二,切实改进和加强评估行业行政和自律性管理。
评估行业行政主管部门要切实改进和加强评估中介服务的行政管理。
评估行业协会要切实改进对评估机构及执业人员自律性管理。
各类评估机构及评估执业人员,要认真执行国家有关法律法规和各项规章制度,依法从事评估业务。
严格遵守评估执业准则和各项行业自律性管理制度,诚信执业,客观、公正地提供评估中介服务。
第三,建立评估行业协会联席会议制度,改进和加强各评估协会之间的沟通、协调与合作。
为了有利于各评估专业的沟通、协调与合作,促进我国评估行业的协调发展,本着自愿的原则,由行业协会自主协商,建立评估行业协会联席会议制度。
第四,抓紧研究制定《评估行业管理条例》。
《评估行业管理条例》应明确评估师的权利、义务和承担的法律责任,明确评估中介机构的资质要求和管理方式,明确行政主管部门对评估行业的管理职责,以及评估行业协会的行业自律管理要求。
第五,组织开展一次评估中介机构及相关执业人员执业质量的全面检查。
2004年6月底以前,各有关主管部门要会同相关评估行业协会,对评估行业开展一次全面检查。
(13)2003年12月29日建设部办公厅根据人事部办公厅《关于2003年度房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试合格标准及有关问题的通知》(国人厅[2003]67号)精神,发布《关于公布2003年全国房地产经纪人执业资格考试合格人员名单及注册有关问题的通知》(建办住房函[2003]658号),公布2003年全国房地产经纪人执业资格考试合格人员名单。
2003年全国房地产经纪人执业资格考试合格人员共4078人;
单科合格保留成绩人员分别为:
《房地产基本制度与政策》2374人,《房地产经纪概论》6873人,《房地产经纪实务》2456人,《房地产经纪相关知识》1484人。
根据《人事部、建设部关于印发〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》(人发[2001]128号)规定,取得《房地产经纪人执业资格证书》的人员,必须经过注册登记才能以房地产经纪人名义执业。
申请注册的人员,应当填写房地产经纪人初始注册申请表,经省、自治区人民政府建设行政主管部门,直辖市人民政府房地产行政主管部门初审合格后,统一报建设部注册。
(14)2003年12月31日国务院国有资产监督管理委员会和财政部联合发布《企业国有产权转让管理暂行办法》(第3号令)。
该令第十三条规定:
“在清产核资和审计的基础上,转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。
评估报告经核准或者备案后,作为确定企业国有产权转让价格的参考依据。
在产权交易过程中,当交易价格低于评估结果的90%时,应当暂停交易,在获得相关产权转让机构的同意后方可继续进行。
”第三十三条规定“社会中介机构在企业国有产权转让的审计、评估和法律服务中违轨执业的,由国有资产监督管理机构将有关情况通报其行业主管机关,建议给予相应处罚;
情节严重的,可要求企业不得再委托其进行企业国有产权转让的相关业务。
2.房地产估价行业现状
目前,中国房地产估价师学会由建设部主管,中国土地估价师协会由国土资源部主管。
房地产估价师和土地估价师的人数分别超过两万人。
国土资源部已取消对土地评估机构的资质等级评定,建设部仍保留对房地产价格评估机构资格等级的评定。
(1)估价师数量及分布状况。
中国的房地产估价业起步于1993年,当时还没有法定的估价师资格考试制度,只是由人事部和建设部共同认定了140名房地产估价师,赋予他们房地产估价的执业资格。
1994年7月5日公布的《城市房地产管理法》,标志着房地产价格评估执业资格制度在中国确立,该法第33条规定“国家实行房地产价格评估制度”,第58条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。
1995年,建设部和人事部联合颁发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试办法》。
与此同时,公开举行了全国首次房地产估价师执业资格考试。
近年来,报名参加考试的房地产从业人员数量逐年攀升,截止到2003年10月取得执业资格的人数达到20711名,批准注册的房地产估价师达到18638人,房地产估价师队伍逐渐发展壮大起来。
中国土地估价师协会是全国非赢利的自律性社会团体,目前有21000多名经国土资源部统一考试取得资格的土地估价师。
在房地产估价师发展的这十年里,中国的房地产估价行业从无到有,具有执业资格的房地产估价师数量不断增加,范围扩展到了全国各地。
但从中我们也可以看到,多数的房地产估价师主要集中在北京、上海这样的大城市及江苏、浙江、广东等经济发达的省份,而像西藏、青海、甘肃、宁夏这些西部偏远地区,房地产估价师的数量则是少之又少。
北京的房地产估价师数量占全国的比例达到8.5%,上海所占的比例也达到了8.5%左右;
宁夏只占0.6%,而西藏更少,仅占0.04%。
由此可见,在西部大开发的进程中,房地产估价行业还有更多的工作要做,应该与当地的社会经济协调发展。
(2)估价机构的现状。
在20世纪,房地产估价机构和土地估价机构绝大多数都是政府管理部门下的事业单位。
但随着房地产业的飞速发展,市场经济对估价行业的要求也越来越高,房地产估价机构的组织形式也发生了变化。
根据2000年7月14日国务院办公厅发[2000]“51号”文件《转发国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见的通知》的精神,全国大多数房地产价格评估机构和土地估价机构都已经完成了脱钩改制,并重新申报估价机构资格。
脱钩改制后,估价机构从以前行政部门下的附属机构变为合伙制、有限责任制的组织形式,更好的参与市场竞争,真正成为了独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束、享有民事权利、承担民事责任的市场主体。
按照建房[1997]“12号”文件精神,根据注册资本、人员构成、执业经验及业务规模等条件,建设部将估价机构分为三个资质等级。
据统计,目前国内房地产估价机构已经达到一千多家,其中一级资质的估价机构有90家之多。
像估价师的分布一样,估价机构尤其是一级资质机构的分布同样存在着东多西少的现象。
北京市的一级资质机构已经达到25家,占所有一级机构比例的27.8%,上海的比例为10%,广东也达到了7.8%;
而西藏、青海、宁夏等地却没有一级资质的房地产估价机构,即使是二级和三级的机构也为数不多。
目前,全国土地估价机构有1700余家。
根据国土资源部关于土地评估机构实行向土地估价行业自律组织注册制度的规定,2003年在中国土地估价师协会注册的全国范围执业的土地评估机构有208家。
3.房地产经纪业现状
目前,房地产经纪服务行业的需求很大。
北京房屋出租市场上,有近50%的业主委托经纪公司代为出租房屋,上海市大约有90%的二手房买卖是通过房地产中介机构实现的。
但是,相当一部分消费者认为房地产经纪中介机构的服务不够规范并表示对其服务不满意。
许多消费者认为,房地产经纪服务行业中存在收费过高、服务质量低、不能替消费者维权、欺诈客户、专业服务水平低等问题。
近几年,客户对房地产中介的有关投诉连续几年列于中国消协十大投诉热点之一。
针对房地产经纪市场上存在的种种问题,政府有关部门最近两年不断加大监管力度。
2003年3月北京市国土资源与房地产管理局要求,房地产经纪机构不得以“房屋银行”、“房屋超市”名义发布房地产经纪广告、受理房地产经纪业务。
建设部于2002年10月11日发布了《关于举行首次全国房地产经纪人执业资格考试有关问题的通知》,中国房地产经纪人开始实行资格认证制度。
作为首次全国公开举行的考试,2003年2月8日建设部办公厅公布首次全国房地产经纪人执业资格考试合格人员名单,并明确指出取得《房地产经纪人执业资格证书》的人员,必须经过注册登记才能以房地产经纪人名义执业。
房地产经纪中介服务市场随着政府有关管理部门的大力整顿,以及行业中守法中介的共同努力,已经开始向规范的市场运作方向发展。
4.房地产咨询业现状
作为房地产中介服务业的一部分,房地产咨询业在国内的发展程度似乎不像估价行业那样发达,也不像经纪行业那样受到社会的普遍关注。
其实不然,目前国内许多房地产估价机构不仅仅从事单一估价业务,它们经常会为委托单位或是个人提供咨询信息,诠释相关法律法规,以协助委托人进行种种决策。
当然也有一小部分的公司专职从事房地产咨询业务。
目前,房地产咨询业并没有实行行政许可,房地产咨询业的行业自律体系也没有形成。
从目前的情况来看,房地产业的飞速发展要求行业分工越来越细,对形形色色专业咨询人员的需求会越来越大,投资分析师、权案策划师、工程咨询师的行业自律体系将会渐渐浮出水面。
二房地产中介服务业中的主要问题
1.房地产中介服务业需重视职业道德建设
2003年是中国房地产估价师执业资格制度实行的第十个年头,房地产估价业已经迈向专业化和规范化的轨道。
房地产经纪行业正在努力摆脱混乱的局面,朝着规范健康的方向发展。
但是其中一个重要问题,作为中介服务业的生命线,职业道德与诚信必须引起足够的重视。
“人无信不立,事无信不成,国无信不威”。
目前,全球范围内金融界的造假丑闻,暴露了经济生活中存在的严重信用问题,造成了信用危机。
房地产中介服务业也不例外。
有些估价机构为了招揽业务,不惜违背“独立、客观、公正”的原则,刻意迎合委托方的意愿,高估或低估标的物价值;
经纪服务公司做黑单、欺骗客户、赚取非法差价。
种种黑幕的曝光向我们敲响了诚信的警钟,加强行业自身职业道德建设的呼声越来越高,并且已经引起社会的广泛关注。
1999年颁发的国家标准《房地产估价规范》中明确提出了六条房地产估价职业道德方面的要求。
目前,房地产估价职业道德已经引起业内人士的关注。
2.房地产经纪业呼唤诚信
目前,房地产经纪行业给人们留下的不好印象并不能回避。
一锤子买卖、打一枪换一个地方、做黑单等都是房地产经纪行业中普遍存在的问题,人们对“中介”两个字眼大有到了闻声色变的地步,所以在大多数租赁房屋的启事后附带上“中介免谈”的字样已经成为了人们的习惯。
2002年建设部出台了房地产经纪人执业资格考试的办法,加大对房地产经纪业进行监管的力度。
有些房地产经纪中介公司通过压上家瞒下家、赚取差价、无照经营等手段坑害消费者,不但使消费者的财产受到损失,而且还增加了日常烦恼,严重损害了消费者的合法权益。
当前,在房地产经纪业中存在的主要问题:
(1)骗取中介费。
这是一种非常恶劣的行为。
有的经纪人或中介公司制造虚假或不实广告信息,欺骗或引诱消费者。
其中包括虚构房源、隐瞒房屋质量问题、以次充优等。
一旦消费者缴纳定金或中介费后,就以种种理由推脱或不理不睬消费者,先收定金后赖账,更有甚者,收了定金后卷款逃走。
有些房地产经纪公司与业主串通一气骗买主上钩,等买主看了房交了佣金甚至定金后,就编造各种理由致使交易不成。
(2)赚取不当差价。
这种情况是经纪人或中介公司通过隐瞒等欺骗手段,在买卖双方信息不对称的情况下,压低卖价,抬高买价,从中获取差价收入。
(3)不兑现承诺。
经纪人或中介公司只顾收取中介费。
为了提高成交率,随意承诺,如解决城市户口、确保投资回报、解决抵押贷款、规避所得税等,而当承诺兑现不了时,却又一推了之。
(4)乱收费。
有的房地产经纪中介企业只给收据不开发票,恶意逃避国家有关的税收,有的是介绍不成仍要收费。
(5)合同不规范。
房地产经纪公司利用自己的优势地位,采用固定格式合同对消费者提供明显不平等的合同条款,并做出不合理、不公正的规定。
有的合同中主要条款规避法规,加重消费者的责任,造成欺诈。
还有的以包销的名义隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。
(6)违规操作。
这些行为包括:
房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些咨询公司、物业公司等未经变更登记也从事房地产的经纪活动。
房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
造成当前房地产经纪业中的诸多问题的主要原因:
第一,房地产经纪从业人员素质有待提高。
中国房地产经纪业的发展并不像估价行业那样,从一开始就受到了政府部门的直接监管。
早期的房地产经纪业可以说完全是自发而生的,既没有行政许可,又没有行业自律管理,没有严格的行业准入制度,行业进入容易,对从业人员的专业知识水平和经验要求较低,业内人员的素质亟待提高。
由于部分房地产经纪从业人员利益至上、责任观念淡薄、操作不规范,从而出现了一系列诸如虚假广告、过度包装、骗取中介费、吃差价等违背诚信的行为,同时还导致服务效率低下、服务质量不高。
并且许多经纪机构缺乏品牌意识,只图眼前的蝇头小利,“挣一笔就跑”、“捞一把就撤”的做法在社会上产生了及其恶劣的影响。
服务行业同制造业一样,品牌效应是相当重要的,优秀的品牌可以保持与老客户之间的良好合作关系,更可以吸引一大批的新客户,为公司的持续发展提供可靠的保证。
随着房地产经纪业从业人员素质的提高,经纪公司也会逐步注重品牌效益。
第二,房地产经纪业的自律守则有待完善。
应该借鉴国外同行的先进经验,尽快制定房地产经纪人行为守则和操作规
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 精品 最新 房地产中介 服务业 发展 对策
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)