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2012届
本科生毕业设计(论文)资料
(2012届)
本科生毕业论文
我国房地产投资过热带来的问题及对策——基于温州炒房团案例
工商管理系
财务管理专业
杨文轩
08财四
2012年4月
长沙学院本科生毕业论文
我国房地产投资过热带来的问题及对策
——基于温州炒房团案例
学号:
2008091415
杨筱球
2012年5月
摘要
房地产开发业是我国近一段时间发展比较快的新型行业之一,已经成为拉动内需、促进消费的重点方面,对我国国民经济的健康、稳定、快速发展起了较大的促进作用,而房地产投资就是在这种局面下持续发展起来的。
谈到房地产投资,不得不提的就是温州炒房团,一个地域性的投资团体在各地房地产市场造成巨大影响,以至于成为各地投资团体争先模仿的对象。
本文正是通过分析温州炒房团的崛起与衰退过程,得出我国房地产投资领域存在的相关问题,并在认真学习和借鉴经济周期理论、现有房地产理论相关成果的基础上,从多点出发,提出目前情况下我国房地产投资存在的问题的对策。
最后,给予房地产投资的相关启示。
本文对衡量地区房地产投资的正常发展以及国民经济的发展能起到参考作用,同时为房地产宏观调控政策的制定提供相关依据。
关键词:
房地产投资,银行借贷,民间借贷,温州炒房团
ABSTRACT
ThedevelopmentofrealestateindustryinChinaisclosetoaperiodoftimearelativelyquickdevelopmentofnewindustries,stimulatingdomesticdemand,promotingconsumptionhasbecomethefocus,toourcountrynationaleconomyhealth,stable,rapiddevelopmenthasplayedalargerroleinpromoting,andrealestateinvestmentisinthissituationandsustainabledevelopmentof.Talkingabouttherealestateinvestment,havetomentionisthattheWenzhourealmission,aregionalinvestmentgroupsinthelocalrealestatemarketcausedatremendousimpact,sothatbecometheinvestmentgrouptotheobjectofimitation.ThispaperisthroughtheanalysisofWenzhoureal'
sriseanddeclineprocess,reachourcountryrealestateinvestmentrelatedproblems,andseriouslystudyanddrawlessonsfromthetheoryofeconomiccycle,theexistingtheoryofrealestatebasedonthecorrelativeachievements,startingfrommanypoints,proposedthepresentsituationsofChineserealestateinvestmentproblemscountermeasure.Finally,giventherelevantenlightenmentofrealestateinvestment.Inthispaper,themeasuredarearealestateinvestmentofnormaldevelopmentandthedevelopmentofthenationaleconomycanplayareferencerole,atthesametimeastherealestatemacro-controlpoliciestoprovidetherelatedbasis.
Keywords:
Investmentinrealestate,Banklending,privatelending,propertyinWenzhou
摘要I
ABSTRACTII
一绪论1
(一)论文研究背景和意义1
(二)国内外研究综述2
1国外研究综述2
2国内研究综述2
(三)论文研究方法和技术路线2
(四)论文研究内容3
二我国房地产投资过热的原因4
(一)我国宏观经济走势强劲4
(二)房地产行业利润过高、投资过大4
(三)住房制度改革促进房地产市场需求的扩大4
(四)宽松的信贷环境4
三我国房地产投资过热后的现状6
(一)价格屡创新高6
(二)严重依赖信贷业7
(三)土地供求失衡8
四当前房地产投资过热带来的问题10
(一)房地产投资进入“微利”时代,投资信心严重挫伤10
(二)不理性的繁荣抑打压居民买房需求11
(三)随着房地产价格的下跌,银行坏账大幅增加11
(四)全民借贷导致风险性大增12
(五)投资商大量囤积土地,住房空置率不断上升14
五房地产投资过热问题的对策16
(一)促进房地产投资合理发展,支持基本购房需求16
1去投资化激发刚性需求活力16
2明确支持基本购房需求16
3对住房刚性需求加大支持17
(二)银行坏账处理办法18
1银行自身解决坏账18
2依靠专业清算公司18
(三)加强民间借贷管理19
(四)严处土地闲置19
(五)严控住房空置率过高20
结论22
参考文献23
致谢24
一绪论
(一)论文研究背景和意义
房地产投资属于投资的范畴,是指不同的投资主体(政府、企业和个人)为实现某种预定的目标,直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动[1]。
我国房地产投资在改革开放之前一直处于暂停状态,房地产事业主要以政府筹资建设、自有资金建设为主。
但是进入改革开放的时代,房地产投资呈现蓬勃发展的态势,特别是2000年以后,房地产投资发展迅猛,根据不完全统计,1993年到2003年,我国房地产开发投资从1937、5亿元,增长至10106、1亿元,10年间增长了4、2倍,平均每年增长17、96%,尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1、5个百分点,但却远远超过了同期GDP的增长速度[2]。
而温州炒房团的一些数据更能说明问题。
温州人一直以来被称为“中国的犹太人”,经过改革开放这20多年的发展,所掌握的自有资金已经达到6000亿元之巨。
一时间,温州人携带着巨款在中国各地寻找投资机会,直到新世纪伊始,温州人终于找到投资的好渠道——房地产业。
温州人开始投资房地产业,是从自己城市开始的。
2000年左右,温州民间资本大量投入温州房地产市场,促使温州房地产价格每年增长五分之一,市区房价飙升速度之快让人震惊,几年间房价就已经上涨了3倍多。
在热炒本市房地产业的同时,温州人也开始向各地进军。
2001年,温州炒房团开赴上海,创下了短短三天买走了100多套房子记录,用5000万元现金搅动着上海的楼市。
随后几年,近2000亿元温州民间资金投入各地房地产业,上海、北京这两大城市成为投资的重中之重。
此外,温州资本还先后大举进入了青岛、杭州、沈阳、重庆等大城市。
温州炒房团所去之处,房价一路上涨。
就在那一时间,“温州炒房团”被人广为所知,并备受关注。
在外地的温州人数量很多,大量购置房产的人也很多,保守估计约有5万人以上。
按照目前市场价格1人1套房50万元计,已经达到了250亿元之巨。
于此同时,在国外做生意或者投资的温州人在国内投资房产的资金也不下几十亿。
得到大家普遍认同的是,温州约有10万人在炒楼,动用的民间资金高达1000亿元之巨。
然而,随着新世纪的第一个时代结束,温州炒房团的日子不再好过。
2011年,国务院再推房地产调控“新国八条”,重中之中的政策市在2月中旬以前要求全国70个大中城市必须出台相应的限购措施。
同年2月16日,北京市公布“京十五条:
,首次规定外地人在京购房必须提供在京连续五年缴纳社保或个税的证明,并不得京购买第二套房;
在此之前,有10几个城市公布了类似政策[3]。
温州炒房团在国家宏观调控的压力下一蹶不振,大多数炒房客陷入资金链锻炼的困境,一时间银行坏账、民间借贷、烂尾楼等问题大面积爆发,严重影响温州金融秩序。
在这样的背景下,本文旨在通过对温州炒房团前后各年数据和指标的分析,对各地房地产投资进行定量、科学的评价。
特别是在金融危机的背景之下,可以检验我国房地产事业发展是否“非理性繁荣”,是否产生了房地产泡沫,是否对我国经济发展起到了促进作用,具有十分重要的参考价值。
同时对温州炒房团在银行借贷、民间借贷进行分析,可以发现房地产投资过程中存在的问题,提出相应的解决方案,为房地产事业在以后合理健康的发展提供指导,并对其今后的发展提供参考性建议。
(二)国内外研究综述
1国外研究综述
纵观国外房地产业的研究,可以发现国外研究比较偏重实证,目的在于通过对房地产行业运行进行总结,力图规避行业运行风险。
过去几十年的研究已经建立了许多确定房地产经济周期的指标体系,但目前还没有就温州炒房团这一个新生现象进行研究,对其专业研究方面也很匮乏,对我国地产业的现状具体分析研究工作也相对较少。
另外,国外学者对理论的研究具有现实意义,但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。
2国内研究综述
国内对于温州炒房团衰退的研究还较少,但是对于房地产业投资泡沫的的研究已经达到了一定程度。
随着我国房地产市场的不断繁荣与发展,房地产泡沫是否存在引起了人们的广泛关注,而房地产泡沫的研究也成为当前经济学研究的热点。
目前,关于房地产泡沫的研究,学术界己经获得的成果主要包括指标评价法、数理统计法和理论价格法。
系统地回顾了这三类房地产泡沫的检测方法,并将各种方法的优缺和适应性进行比较。
最后结合中国房地产泡沫检测研究所存在的问题,提出了中国房地产泡沫检测研究的可行方向。
综上所述,虽然当前对于温州炒房团这一现象的研究还比较少,但是鉴于温州炒房团的案例属于房地产泡沫中的一个特列,我认为还有必要一步深化研究以及风险防范的研究。
(三)论文研究方法和技术路线
以涉及多元主体的调查研究数据和访谈资料为基础,分析温州炒房团的衰退及其影响。
对温州炒房团的衰退、影响相关问题的主要因素进行研究,并提出切实可行的操作方案。
将研究的初步成果运用与未来我国房地产事业的发展,并对研究成果的实际运用情况进行调查访问并获取相关反馈信息。
对其中发现的各种问题进行统计研究和总结,形成最终研究成果。
本文的技术路线如下图1.1。
(四)论文研究内容
第一章为绪论。
指出本文的研究背景及意义,对我国房地产过热带来的问题及对策相关研究文献进行了综述,并说明了本文研究的方法和技术路线。
第二章为我国房地产投资过热的原因分析。
列出造成当前投资过热的四点原因。
第三章为我国房地产投资过热后的现状分析。
概况当前投资过热环境下我国房地产业的三点现状,从侧面烘托出投资过热带来的问题是必然的结果。
第四章为我国房地产业投资过热后带来的问题分析。
利用第三章现状的调查和相关研究,对投资过热带来的几点问题进行分析考证。
第五章为投资过热的对策分析。
根据第四章的结论,逐一提出相应解决方案。
第六章为结语。
二我国房地产投资过热的原因
(一)我国宏观经济走势强劲
从改革开放到现在,我国经济发展速度一直保持较快增长,年均增长率达到9%以上。
加之2008年的北京奥运会、2010年的上海世博会成功举办,进一步提高了我国在国际上的知名度。
根据研究调查,当一个地区经济发展速度小于4%时,地产业状况处于萎缩状态;
经济发展速度在4%-5%时房地产业状况处于停滞或倒退状态;
经济发展速度在5%-8%时,房地产业状况稳定发展;
经济发展速度大于8%,房地产业状况高速发展;
经济发展速度在10%-15%时,房地产业状况飞速发展[4]。
而我国的房地产业的飞速崛起也是在经济发展速度处于10%-15%这个时期。
(二)房地产行业利润过高、投资过大
当前我国人口众多的国情下,房地产市场需求是较大的,这样的高需求必定会造成供求不均衡的问题,也势必导致房地产价格提升。
价格提升带来的问题之一就是房地产行业利润的不断提高,这也是房地产业成为一个很具有吸引力的投资行业的原因之一。
有如此之高的利润,就会带来巨大的投资,近几年来开放商囤地、捂盘、抬价等现象越发严重,盲目的投资无法解决房地产价格过高的问题,必须加以调控。
(三)住房制度改革促进房地产市场需求的扩大
1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》是我国新住房政策开始实施的标志。
政策的目的很明确,是将城市住房消费从实物分配向货币分配转变。
政策的导向也表明,国家明确提出要把房地产业发展成我国的支柱产业、把房地产业培育成我国经济发展的一个新的增长点。
正是在这一系列的政策指导下,我国的住房产业规模不断增长,居民购房积极性得到不断提高。
(四)宽松的信贷环境
在国家未对房地产市场加强宏观调控之前,房地产信贷业的环境是较为宽松的,无论是商业银行房地产贷款还是民间借贷,都没有重点监管这一方面。
商业银行、民间借贷者也寄希望从房地产市场高额的利润中分得一部分。
房地产投资有了强有力的资金支持。
温州人就是在这四个方面的原因下开始进驻房地产行业,便开始有了众所周知的“温州炒房团”。
但是有一个问题值得我们探讨,那就是为什么别的地方居民对于炒房的热情远远没有温州人高?
以浙江省内相关数据位例,2003年度浙江省民营企业百强中,绍兴有36家民营企业入围,杭州和宁波市有15家,而温州只居老四。
显然并非因为温州人更有钱。
除了温州人热衷于资本逐利的原因之外,深层次的原因应该是温州本地产业的现状以及我国金融体制等因素的制约。
温州经过将近20年的飞速发展,产业结构急需升级,以前的劳动密集产业已经难以继续获得高额的利润,投资其他产业又面临产业基础不足、人才不够、市场竞争激烈的困扰;
而温州民间资本又受制与相关金融制度的制约,在股市又长期陷入低迷、金融危机爆发的影响下,只有通过买房才能引起温州人的投资兴趣。
在这种大背景下,温州人开始大规模投资炒房,而短期内温州炒房团获得大量例利润回报的现象,客观上也加速了房地产过热的局面。
三我国房地产投资过热后的现状
(一)价格屡创新高
最近几年,随着宏观经济的持续强势,以及炒房团的不断涌现,房价都处在高位运行,价格不断创新高。
新建的住宅价格也大幅上涨,涨幅高于二手住宅价格涨幅、住宅租赁价格涨幅以及非住宅物业价格涨幅。
数据来源:
国家统计局—中国房地产指数系统
如图所示,2000年至2007年短短7年间,全国商品房销售均价从2000元上涨到近4000元,涨幅刚好一倍。
而在2006年深圳土地拍卖会上,深业地产以7亿7千万元获得了位于龙岗中心城北区荔枝园地段的地块,其3780.94元/平方米的楼面地价,刷新了去年12月同一区域土地拍卖刚刚创下的纪录,而这仅仅是土地价格,并非商品房价格。
根据相关资料显示,该地块占地面积达14万平方米,建筑面积近20万平方米。
据分析,该地块优势在于拥有品质较高的环境景观,西边规划为城市公园,地块内部原生山体和自然植被保存完整,在景观开发、景观塑造上有很大的灵活性,奥体中心、龙岗文体中心和地铁三号线可望提升地块价值。
该地块东西长、南北窄,地势相对较高,建筑容积率又不超过1.4,比较适合于建造高档住宅产品。
2010年11月29日,浙江省温州市土地出让单价创出新高:
学院中路温州大学地块土地楼面价每平方米达3.7万元。
业内人士分析,据此土地成本加建安、税费等综合成本,楼面单价至少在7万至8万元。
据悉,此次拍卖的土地要求相对苛刻,本次出让土地内,套型建筑面积在住建部规定的90平方米以下的住宅面积占总开发住宅建筑面积的比例不得低于30%;
竞得人须在出让人提供土地之日起365天内动工、提供土地之日起1460天内竣工。
这次有三家房地产开发公司参与竞拍,现场竞争“前平后猛”。
第6轮“浙江中通”报价31亿元后,苏州华成房地产开发公司理智退出。
“置信房开”与“浙江中通”一路“顶牛”。
拍至33轮,最终被置信房地产开发有限公司以37.02亿元竞得,溢价92%。
(二)严重依赖信贷业
房地产价格是决定房地产市场是否繁荣的一种重要表象,房地产价格高,房地产市场就繁荣,要维持下去这种繁荣,无论是房地产开发商,还是普通购房者都需要获得银行的信贷支持。
温州炒房团在国家进行调控之前,获得了很大的银行信贷支持,数据表明,2007年温州地区银行给予本地房地产事业的贷款资金就已经高达1300亿元,这还不包括温州炒房团手中持有的个人资金。
这也从侧面反应银行信贷是助推温州炒房团在全国各地屡屡出手拍地“祸首”之一。
另一方面,温州当地信贷条件的宽松让温州人有足够的条件“拿银行的钱去炒房”。
在调控之前很多温州投资客就这样操作。
在部分商业银行,可以拿自己的房产抵押或者企业担保从银行贷款,贷款额度最多可以达到评估价格的100%。
银行不用担心钱收不回的,因为房地产价格一度高涨,而有公司抵押担保的话,也有保证。
拿到贷款买了新房后,又可以拿新房的房产证去重复抵押贷款,相当于有源源不断的滚动资金。
2011年新一轮调控之前,一线城市已经出现了量价齐升的态势,市场氛围已经非常火热,流转速度很快。
而且,之前的房地产调控政效果并不明显,价格刚性向上回头需要一定的时间,因此,温州炒房团通过银行信贷出手买房获取不菲的收益。
同时在民间借贷领域,房地产业也过分依赖。
民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间借贷。
只要双方当事人意见表示真实即可认定有效,因借贷产生的抵押相应有效,但利率不得超过人民银行规定的相关利率。
温州炒房团在自有资金匮乏、银行借贷不力的情况,最终想到了这这根救命的稻草。
房产投资者的资金主要有四个来源:
自有闲置资金、企业资金、银行借贷、民间借贷。
使用最后一种筹资方式的往往是一些大项目,不是“炒”一套或几套房子,而可能是买下一整幢楼。
一些“较大规模的的炒房项目,需要通过民间借贷的方式,才能筹集足够的资金。
一般规律下,在房地产开发商资金短缺的情况下介入,以比较低的价格买进整幢楼,打进部分预付款,通常金额在几千万元左右。
如果市场价在9000元/平方米上下,他们就可能以低于30%的价格买入,而开发成本很可能在5000元/平方米左右,开发商仍有盈利,获得资金后,这个房地产项目才可以继续运作。
通常,这样的项目投资者不会一个人作战,而是联络一群人对项目的风险、收益进行讨论后,再决定是否投资。
一旦开始行动,他们就负责筹集一定量的资金。
项目的运作由一家房产营销代理公司出面进行,内部有自己的约定,实际股东可能是多位。
一个人负责筹集的资金额可能是几百万元不等或者到上千万元,有的投资者从自己的企业调用资金,有的则是通过民间借贷的方式筹资。
图片来源;
温州民间借贷市场报告
图片显示,温州89%的家庭个人参与了民间借贷,近60%的企业也参与其。
63%的小企业有融资需求,76%的小企业100万元以下的融资需求难以满足。
在借款渠道上,一般的人通过亲友以及民间借贷,只有五分之一的人通过银行贷款。
可见民间借贷在温州处于多么重要的地位!
(三)土地供求失衡
要了解土地供求失衡,就先要了解城市土地供求制度,什么是土地供求制度,2007年11月19日,国土资源部等三部委出台的《土地储备管理办法》,该办法系国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布,以“完善土地储备制度,加强土地调控,规范土地市场运行,促进土地节约集约利用,提高建设用地保障能力”为目地。
建立城市土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新,其基本思路是由城市政府的委托机构,如土地储备中心,通过征用、收购、置换等方式,将土地使用者手中分散的土地集中起来,进行土地整理和开发,在完成一系列前期开发整理工作后,变成可建设的“熟地”,根据城市土地年度计划,通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。
正是在这个制度,各级地方政府大面积圈地拍卖,到发现现有土地不够时,已为时过晚,只能收紧供应。
而在土地供应紧张的情况下,各地纷纷出现拍卖金额越来越高的现状。
“地王”的频现,带来了地产开放商的成本不断增加,而这些增加的部分,又通过高房价转嫁给消费者。
在这种恶性循环下,广大购房者也只能默默承受价格泡沫。
温州炒房团正式在这种情况下,冒着极大风险,注入大量资金用于炒房,大多数人炒房人更是放弃自己工厂、企业的经营,借入大量贷款,一心一意投入炒房这个资本市场。
当这样的资金供应也无法满足时,温州炒房团的危机来了。
四当前房地产投资过热带来的问题
(一)房地产投资进入“微利”时代,投资信心严重挫伤
回建强对货币流动性与资产价格关系进行了实证分析,研究指出货币流动性和房价的相关系数达到0.8,表明流动货币的规模将直接决定相关资产价格的走向,房价比股价更容易受到货币流动性过剩的影响[5]。
而在国家从严从紧的货币政策在房地产行业实施以来,房地产事业已经逐步从之前的“暴利”时代进入“微利”时代,温州炒房团的投资信心受到严重挫伤。
二套房贷(二套房贷是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房)从严执行,旨在抑制房地产市场需求,尤其是投资性购房需求;
政策实施的直接结果是导致房地产销售速率下滑明显,并进一步削弱房地产公司的盈利能力。
此外,这也透露出国家宏观调控预期从紧的信号,由此“挫伤”房地产投资的信心。
央行和银监会对第二套住房的界定以家庭为单位,同时,公积金贷款也纳入紧缩令,这将使商品房,尤其是住宅类商
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