不动产估价学习案例几答案解析Word下载.docx
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-3%
E
680
0%
F
730
1990
2%
G
740
H
1
现假定该城市地价指数以1987年为基期,每年增添数同1987年对比增添率为12%。
关于容积率,此种类地块的最低容积率为1,依据统计剖析,该城市此种类地块的土地,当容积率
每增添,宗地单位地价比容积率为时地价增添5%。
对地点、形状、地区要素、个别要素对地价的修正,都与待估地块比较,表中的数字为负的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;
数值表示对宗地地价所修正幅度。
(2)依据上述条件,试计算90年宗地H的评估价钱。
评估事例四
1、估价对象概略。
某城市内,有一宗住所用地需要评估,现依据当地条件,选择了与之
近似的四宗已经成交事例,几宗地块的交易状况与待估地一致,其余条件比较如表1。
对地区要素和个别要素对地价的影响,待估地块条件与事例地块条件比较结果如表1,表中数字为正当,表示待估地块优于成交地块,数字大小表示好坏幅度。
又知该城市地价指数在1993年1月为100,此后每个月上升一个百分点,容积率修正系数如
表2。
表1:
待估土地
事例A
事例B
事例C
事例D
用途
住所
成交日期
成交价钱(元
2)
1200
1300
1400
1000
/M
2
3
4
区
地点
域
基础设备
-1%
因
素
交通
个
地势
1%
别
形状
5%
其余
表2:
5
修正系数
2、请按以上条件,估量该住所用地在
1994年10月的单位地价。
评估事例五
待估宗地为七通一平的待建筑空地,已经获得规划同意修筑写字楼,同意总建筑面积为8000平方米,土地使用权年限为50年,此刻招标出让。
某开发企业希望参加与此地地块招标,要求估量其目前所能招标的最高地价额度。
3、估价过程
(1)选择估价方法
(2)确立最正确开发利用方式
(3)市场检查,确立建设期、开发价值和投入成本等。
依据该开发企业所进行的市场检查
和项目可行性剖析显示,该项目建设开发周期为2年,获得土地使用权后即可动工,建成后即可对出门租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金估计为300元,你出租花费
为年租金的25%。
建筑花费和专业花费估计每建筑平方米为1000元,建筑花费和专业花费第一年投入总数的40%,第二年投入其余的60%,目前借贷资本的年利率为12%,当地不动产综合复原率为8%,获得土地使用权的法律、估价及登记花费为地价的3%,该开发企业要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。
评估事例六
某开发商已经获得某宗地70年土地使用权,该宗地为七通一凭空地,面积为2000平方米,土地价钱为600万元。
获得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记花费为
地价为地价的2%。
城市规划规定该地块用途为住所,最大容积率为4。
2、评估要求
估量该开发企业在该项目开发建设中的预期利润。
(1)该宗地为待开发空地,适合采纳节余法估价。
(2)依据规划要求,该宗地最正确利用方式为修筑住所,容积率为4。
(3)依据该开发商的市场检查和项目可行性研究报告显示,该项目工程在获得土地使
用权后3个月即可动工,建筑时间为2年,建成后即可所有售出,依据目前的市场行
情,住所售价估计为3000元/平方米,建筑花费和专业花费估计为1000元/平方米,在
建筑时期的投入状况为:
第一年投入40%,第二年60%,目前资本贷款年利率为
12%,不动产销售的税费为不动产总价的6%。
评估事例七
1.评估对象概略
某开发企业已经获得某宗地50年土地使用权,该宗地为七通一凭空地,面积10000平方米,地价及有关的法律、估价等花费为3000000元,城市规划规定该宗地用途为工业厂房,最大容积率为1。
确立该开发企业在该项目中的建筑花费及专业花费的最高控制标准。
3、已知条件
依据该开发企业的市场检查和项目可行性研究显示,该项目工程在获得土地使用权后即可动工,建筑时间为2年,建成后即可所有销售,依据目前的市场行情,同类工业厂房的售价预
计每平方米为1300元,开发资本的投入为均匀投入,当地目前贷款年利率为12%,开发商要求的利润为不动产总价的18%,不动产销售的税费为不动产总价的6%。
评估事例八
1.估价对象概略
6万元,征地中发生的其余花费均匀每亩为2
某征地、布置、拆迁及青苗赔偿花费为每亩
万元,土地开发花费均匀每平方公里为
2亿元,当地银行贷款年利率一般为
12%,每亩征地完
成后,土地开发周期均匀为两年,且第一年开发投资额一般占所有开发花费的
30%,开发商要
求的投资回报率一般为15%,当地工业用地出让增值利润率为10%。
2、依据上述资料评估土地单价。
评估事例九
某开发区土地总面积为5平方公里,现已经达成七通一平开发建设,开发区内道路、绿地、
水面及其余公共设备占地1.5平方公里。
该开发区此刻拟出让一宗工业用地,出让年限为50年,
土地面积为10000平方米。
依据测算,该开发区每亩征地花费均匀为5万元,达成一平方公里
的开发需要投入2亿元。
一般征地达成后,“七通一平”的开发周期为两年,且第一年的投资额占总开发投资的40%,所有土地投资回报率为20%,土地出让增值利润率为20%,当年银行年贷款利息率为10%,土地复原利率为7%。
试估量出让该宗土地的单位面积价钱和总价钱。
事例一
解:
(1)该宗土地与房子出租,有经济利润,适合采纳利润复原法进行估价。
(2)计算出租总利润:
30*400*12=14400(元)
(3)计算出租总花费:
①年税金=20*400=8000(元)
②年管理费=30*400*12*4%=5760(元)
③年维修费=1500*400*2%=12000(元)
④年保险费=1500*400*0.2%=1200(元)
⑤房子年折旧费=1500*400/(50-1)=12245(元)
(4)计算房子出租年纯利润:
①房子现值=1500*400-12245*3=563265(元)
②房子年纯利润=563265*6%=33795.9(元)
(5)计算年土地纯利润=
(2)-(3)-(4)==70999.1(元)
(6)确立1999年1月的土地使用权节余使用年期为46年,所以土地使用权价钱
为1269469(元)
事例二
(1)估价对象简介:
某不动产的土地使用权经过有偿出让方式获得,占地面
,出让年限为50
年。
该宗地上有一座饭馆。
在2000
年8月尚可有效
积为1万m
使用50年,容积率为3。
据当地市场资料用比较法评估的宗地在
2000年8月50
年期土地使用权价钱为每平方米600元(容积率为1时)。
据当地资料,容积率每
增添1,地价增添60%。
已知土地复原率
rl=6%,该饭馆的建筑复原率取r2=8%。
(2)估价目的:
评估房子(该饭馆)的价钱。
(3)估价期日:
2000年8月。
(4)估价方法:
采纳利润复原法测算房价。
(5)估价过程:
①计算房地年纯利润:
房地年纯利润:
11万元/月×
12月=132万元/年
②计算土地价钱:
土地总地价:
600元/m2×
10000m2×
2.2(容积率修正)=1320万元
③计算土地年纯利润:
(利润复原法基本公式的逆运算,p=a/r×
[1&
mdash1/(1十r)n])
④计算房子年纯利润:
房子年纯利润:
房地产年总纯利润&
mdash土地年纯利润
=132-83.75=48.25万元/年
⑤计算房子价钱:
(同计算土地价钱的公式同样)
事例三
土地估价过程:
①计算该城市地价指数
按给定的条件,该市的地价指数为表
年月1987年1988年1989年1990
地价指数100112124136
②计算该城市容积率修正系数:
按条件,该市的容积率修正系数为表
容积率1.01.11.21.3
修正指100105110115120
数
③计算地点、形状、地区要素、个别要素对地价的修正。
按条件,以待估宗地的条件为标准,要素条件指数计为100,则表中数字为正,表示比较事例条件比待估宗地好,其条件指数大于100,表中数字为负的,则表示
比较事例的要素条件指数小于100。
④计算各事例宗地修正后的价钱
期日
地区因
个别因
修正
素修正
A.580×
136/100×
100/115×
100/100×
100/95×
100/100=722
.01(元/m2)
B.620×
136/112×
100/110×
100/103×
100/96=692
.17(元/m2)
C.660×
100/120×
100/98×
100/100=681
.49(元/m2)
D.700×
136/124×
100/97×
100/100=659
.57(元/m2)
E.680×
100/100=629
.64(元/m2)
F.730×
136/136×
100/102×
100/100=684
.87(元/m2)
G.740×
100/97=663
.38(元/m2)
⑤评估宗地H的地价。
将采集的宗地进行修正后,各宗地地价误差不大,故采纳算术均数计算宗地价钱。
H:
(A+B+C+D十E+F+G)÷
7=676.16(元/m2)
所以,宗地H在1990年时的地价为676.16(元/m2)。
事例四
依据所给条件:
1993年1月的地价指数为100,此后每个月上升一个百分点,
则当地的地价指数以下表:
6
时间
地价指数
100
101
103
109
111
112
119
121
成交价钱(元/M2)
计算各事例地价修正后的价钱:
A:
1200×
100/100×
112/100×
1.8/2.4×
95/100×
98/100=934.45(元/M2)
B:
1300×
112/111×
98/100=915.90(元/M2)
C:
1400×
112/119×
1.8/3.0×
105/100×
105/100=871.62(元/M2)
D:
1000×
112/103×
1.8/1.8×
92/100=950.37(元/M2)
确立待估地块单价=1/4(A+B+C+D)=919.09(元/M2)
7
事例五
取地价。
标准答案:
地价测算公式以下:
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润
①测算不动产总价,采纳利润复原法,使用年期为50年,开发期2年,可获得
8
利润年限为48年。
不动产出租年纯利润=300×
8000×
90%×
(1-25%)=1620000(元)
不动产总价=1620000/8%[1-(1+1/1+8%)48]=19746401(元)
②建筑费及专业费=1000×
8000=8000000(元)
③总利息=地价×
[(1+12%)2-1]+8000000×
40%×
[(1+12%)1.5-1]
+8000000×
60%×
[(1+12%)0.5-1]=0.2544×
地价+872792(元)
利息计算采纳复利计算,计息期到开发销售达成止。
地价投入经历整个开发周期,计息期为2年,专业费和建筑费的投入是连续不停的,在计息时,假定各年内建筑费和专业费均匀投入,所以,年度投入量在当年的均匀投入限期为半年,第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。
④开发商利润=19746401×
15%=2972737(元)⑤不动产出租税费已在确立不动产总价时予以考虑。
⑥将上述各项数据代入公式,即
地价=19818245-8000000-(×
地价+872792)-2972737
地价=7900872/1.2544=6298527(元)
⑦因为开发商获得场所使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业花费,所以,
开发商所能支付的招标地价额应从⑥中扣除上述花费。
开发商所能招标的最高地价款=6298527/(1+3%)=6115075(元)
测算方式二、利息中不计地价款的利息
不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一同样,所以有:
①不动产总价=19746401(元)
②建筑费及专业费=8000000(元)
③建筑费及专业费利息=8000000×
9
[(1+12%)0.5-1]=592949.1+279842.5=872792(元)
④开发商利润=2972737(元)
⑤代入公式即可获得该土地在开发达成时的土地价钱
开发达成时地价=①-②-③-④
=19746401-8000000-872792-2972737
=7900872(元)
⑥因为⑤获得的价钱是开发达成时的价钱,即两年后的价钱,则,场所目前价钱
=7900872/(1+12%)2=6298527(元)
⑦开发商所能支付的招标地价=6298527/(1+3%)=6115075(元)
事例六
测算开发商预期利润
A、不动产总价=2,000×
3,000×
4=24,000,000(元)
B、建筑费及专业费=l,000×
2,000×
4=8,000,000(元)
C、地价及法律、估价等花费;
6,000,000×
(1十12%)=6,720,000
(元)
D、总利息=6,720,000×
[(1+12%-1]+8,000,000×
40%×
[(1+12%)^1.5-1]+8,000,000×
60%×
[(1+12%)^0.5-1)
=2,824,603(元)
10
注:
地价计息期为2年3个月即2.25年。
E、销售税费=24,000,000×
6%=1,440,000(元)
F、将上述数据代人公式,则:
开发商利润
=24,000,000-8,000,000-6,720,000-2,824,603-1,440,000
=5,015,397(元)
利润占不动产价的百分比=5,015,397/24,000,000=%
利润占开发总成本的百分比=
5,015,397/(8,000,000+6,720,000+2,824,603+1,440,000)
=26.42%
由上述测算可知,该项目投资回报优秀,预期利润可观,项目可行。
事例七
假定建筑费及专业费的最高控制额为X元
1,不动产总价=1300*10000*1=13000000元
2,总利息
3,销售税费=13000000*60%=780000元
4,开发商利润=13000000*18%=2340000元
5,地价及法律、估价等花费3000000元
6,建筑费及专业费的最高控制额X=5461429元
单位面积建筑费及专业费的最高控制标准为
5461429/(10000*1)=546.1元/平方米
事例八
11
土地获得费=6万元/亩+2万元/亩=8万元/亩=120元/平方米土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米
投资利息=120×
[(1+12%)2-1]+200×
30%[(1+12%)1.5-1]+200×
70%×
[(1+12%)
元/平方米开发利润=(120+200)×
15%=48元/平方米计算土地价钱
因当地土地出让增值利润率为10%
无穷年期土地使用权价钱=(120+200+49.808+48)×
1.1=459.59元/平方米
事例九
5平方千米=500万平米
征地费=5万/亩=75元/平米
开发费=20000万元/平方公里=200元/平米
征地费利息=75*((1+10%)^2-1)=平米
开发费利息=200*0.4*(
利润=275*0.2=55
折算出地率后成本价=(75+200+18.15+15.75+55)/((5-1.5)/5)=520元/
平米
单价=520*1.2*(1-1/(1+10%)^50)=618元/平米
总价=618*10000=618万元。
12
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