南京市土地出让时空变化研究Word文档下载推荐.docx
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招标出让是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告,邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权招标,根据投标结果确定土地使用者的行为。
适用于商业用地、娱乐用地。
拍卖出让是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。
适用于商品住宅、部分商办等经营性用地。
挂牌出让是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让土地的条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
1.2土地出让中的问题和原因分析
1.2.1土地出让中的问题
我国土地出让过程中出现的问题
(1)土地出让市场的权力寻租问题;
土地的征用和出让,已经成为和重大建设工程、国企改制相并列的三大腐败温床之一。
(2)土地出让制度演变引起的不公平竞争问题;
(3)地价不合理飙升,引发“居者无其屋’’的社会问题;
(4)出让过程中违约问题;
(5)土地出让过程中竞买人串谋压低地价的问题;
(6)土地财政与土地投机问题;
(7)土地出让市场中存在的隐形市场问题;
1.2.2原因分析
(1)土地出让过程中交易双方信息严重不对称;
(2)出让主体的行为缺乏有效约束;
(3)土地出让制度本身存在不合理的因素;
土地出让金的收缴方式导致政府“寅吃卯粮”,土地出让价格无法准确反映土地真实价值,土地出让金分配比例失衡,土地出让金管理混乱,土地出让后续管理缺位,竞价规则不科学。
1.3土地出让制度的建立和发展以及意义
1.3.1土地出让制度的建立和发展
国有土地有偿出让制度的建立与发展经历了三个重要阶段:
一是初步确立阶段;
1986年《中华人民共和国土地管理法》正式颁布实施,第一次以法律的形式明确我国实行国有土地有偿使用制度。
第二年,深圳经济特区第一宗国有土地使用权出让成功,拉开了土地使用权有偿出让制度改革和发展的序幕;
1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的颁布,使得土地使用权有偿出让制度的真正得以确立,我国城市土地使用由原来的单一行政划拨的单轨制,逐步变成了划拨和出让并存的双轨制。
二是配套制度建立阶段;
2002年国土资源部颁布1l号令即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(即国土资源部11号令),确定除了协议出让外,国有土地出让,还包括招标、拍卖、挂牌出让制度。
其中商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式。
三是细节完善阶段;
2004年“8.31"
大限之后,2006年相继出台了《协议出让国有土地使用权规范》、《实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》,对协议出让进行了严格规范限定,进一步扩大了公开出让的范围,招标、拍卖、挂牌逐步成为国有土地使用权出让的主要方式,土地资源市场化配置程度进一步提高。
1.3.2土地出让的意义
一系列土地使用权有偿出让制度的建立,推动了我国土地市场经济的发展,为加快我国城市化进程提供了巨大的资金支持,进一步推动土地的优化配置,在一定程度上避免了土地资源的浪费。
1.4土地出让制度的改进
(一)构建信息对称体系
(1)科学制定城市规划和土地供应计划;
(2)改变供地方式,尽可能实现“熟地”供给;
(3)加强信息发布监督和管理;
(4)加快开发商信用体系建设
(二)规范土地市场运作
1、加强政府对一级市场的管理;
(1)强国有土地进出统一管理;
(2)加强对一级市场的整顿和规范土地市场;
2、加强对土地二级市场的规范管理
(1)加强土地使用权确权、转让、租赁、抵押登记管理;
(2)加强行政划拨土地进入二级市场流通的管理;
(三)完善土地使用权出让金的分配制度和管理制度
1、合理分配土地增值收益;
2、建立科学的土地出让金管理制度;
(四)细化土地出让后续管理制度
1、完善合同管理制度;
2、实行土地出让金收缴管理制度;
3、规范土地闲置检查制度;
4、健全房地产开发全程监管制度;
(五)完善土地“招、拍、挂”出让规则
1、扩大竞买的参与度;
2、完善土地出让的竞价制度;
(1)对土地出让竞得规则设定一定的限制;
(2)不同出让方式适用不同的竞得规则;
3、确定合理的土地出让底价;
4、科学选择出让方式;
(1)根据出让土地用途不同,选择不同的出让方式;
(2)根据出让土地地域不同,选择不同的出让方式;
(3)根据出让土地的不同时期,选择不同的出让方式;
(六)强化土地出让过程中的廉政建设;
1、加强行政改革,提高政府工作效率;
2、加强财务控制和审计;
3、确保反腐败机构的独立执法能力;
4、以法律制度强化政府信息公开;
5、多渠道强化对权力的监督;
(1)加强土地督察机关的监督力度;
(2)强化监督激励机制;
(3)重视社会监督;
(4)扩大舆论监督;
1.5研究的内容和方法
1.5.1研究的内容
本文以南京市为研究区域,以土地出让为研究对象,依托搜集到的南京市土地出让面积的数据,对其在时空上的分布进行研究。
研究内容如下:
1.时间上,用搜集到的2009年—2011年南京市土地出让面积的数据,在相应的图层,用柱状图表示出土地出让面积在时间上的变化。
2.空间上,同样利用2009年南京市各区土地出让的数据,在行政区划图层中,用等级划分的方法显示出空间上的变化。
1.5.2研究的方法
研究方法如下:
1.文献搜集法。
查询各种文献,查找所需的资料,如:
土地出让的含义,土地出让的方式,土地出让中的问题等。
2.运用ArcGIS软件。
了解ArcGIS软件中的各种工具,并能熟练地运用,从而画出所需的数字化图像。
第二章地理信息系统
2.1地理信息系统的定义
地理信息系统(GeographicInformationSystem),简称为GIS。
是一种特定而又十重要的空间信息系统,它是以采集、存储、管理、分析和描述整个或部分地球表面(包括大气层在内)与空间和地理分布有关的数据的空间信息系统。
地理信息系统的定义是由两个部分组成的。
一方面,地理信息系统是一门学科,是描述、存储、分析和输出空间信息的理论和方法的一门新兴的交叉学科;
另一方面,地理信息系统是一个技术系统,是以地理空间数据库为基础,采用地理模型分析方法,适时提供多种空间和动态的地理信息,为研究和决策服务的计算机技术系统。
2.2地理信息系统的基本功能
2.2.1数据的采集、检验与编辑
数据的采集与编辑主要用于获取数据,保证GIS数据库中的数据在内容与空间上的完整性。
2.2.2数据转换与处理
其目的是保证数据在入库时在内容上的完整性,逻辑上的一致性。
方法主要有数据编辑与处理、错误修正;
数据格式转化,包括:
矢量、栅格转化,不同数据格式转化;
数据比例转化,包括:
平移、旋转、比例转换、纠正等;
投影变换,主要是投影方式变换;
数据概化,主要是平滑、特征集结;
数据重构,主要是几何形态变换(拼接、截取、压缩、结构);
地理编码,主要有根据拓扑结构编码。
第三章研究区域的概况
3.1研究区域的地理位置
南京位于长江下游沿岸,是长江下游地区重要的产业城市和经济中心,中国重要的文化教育中心之一,也是华东地区重要的交通枢纽。
位于北纬31°
14″至32°
37″,东经118°
22″至119°
14″。
南京市平面位置南北长、东西窄,成正南北向;
南北直线距离150公里,中部东西宽50~70公里,南北两端东西宽约30公里。
南面是低山、岗地、河谷平原、滨湖平原和沿江河地等地形单元构成的地貌综合体。
地貌为宁镇山脉的一部分,低山山陵占全市总面积的64.52%。
长江南京段长度约95km;
江南有秦淮河,江北有滁河,为南京市境内两条主要的长江支流,其河谷平原为重要农业区。
水面占全市总面积11.4%,平原、洼地占24.08%。
南京市下辖11个市辖区和2个县。
在这些区县中,共设有64个街道办事处、63个镇、1个乡。
其中位于长江以南的玄武区、鼓楼区、建邺区、白下区、秦淮区、下关区、雨花台区、栖霞区、江宁区9个市辖区全部由街道办事处组成。
位于长江以北的浦口区和六合区各有7至10个街道办事处并有若干镇。
图表1;
南京市行政区划图
3.2研究区域的面积和人口
图表2:
南京市各区面积和人口
第四章ArcGIS软件的含义和分类
4.1ArcGIS软件的含义
ArcGIS是ESRI在全面整合了GIS与数据库、软件工程、人工智能、网络技术及其它多方面的计算机主流技术之后,成功地推出了代表GIS最高技术水平的全系列GIS产品。
ArcGIS是一个全面的,可伸缩的GIS平台,为用户构建一个完善的GIS系统提供完整的解决方案。
ArcGIS的基本体系能够让用户在任何需要的地方部署GIS功能和业务逻辑,无论是在桌面、服务器、网络还是在野外。
4.2ArcGIS软件的分类
服务器GIS(ServerGIS)—ArcGISServer、ArcIMS和ArcSDE用于创建和管理基于服务的GIS应用程序,在大型机构和互联网上众多用户之间共享地理信息。
ArcGISServer是一个中心应用服务器,它包含一个可共享的GIS软件对象库,能在企业和Web计算框架中建立服务器端的GIS应用。
ArcIMS是通过开放的Internet协议发布地图、数据和元数据的可伸缩的网络地图服务器。
ArcSDE是在各种关系型数据库管理系统中管理地理信息的高级空间数据服务器。
嵌入式GIS(EmbeddedGIS)—ArcGISEngine是一个完整的嵌入式GIS组件库和工具包,开发者能用它创建一个新的、或扩展原有的可定制的桌面应用程序。
使用ArcGISEngine,开发者能将GIS功能嵌入到已有的应用程序中,如基于工业标准的产品以及一些商业应用,也可以创建自定义的应用程序,为组织机构中的众多用户提供GIS功能。
桌面GIS(ArcGISDesktop)—ArcGIS桌面GIS软件产品是用来编辑、设计、共享、管理和发布地理信息和概念。
ArcGIS桌面可伸缩的产品结构,从ArcReader,向上扩展到ArcView、ArcEditor和ArcInfo。
目前ArcInfo被公认为是功能最强大的GIS产品。
通过一系列的可选的软件扩展模块,ArcGISDesktop产品的能力还可以进一步得到扩展。
移动GIS(MobileGIS)—ArcPad,支持GPS的无线移动设备,越来越多地应用在野外数据采集和信息访问中。
ArcGIS桌面和ArcGISEngine可以运行在便携式电脑或平板电脑上,用户可以在野外进行数据采集、分析和乃至制定决策。
第五章南京市近年土地出让时空分布研究
5.1数据的整理
将网上搜集到的数据放入Excle中,进行整理分类,如图:
图表3:
2009年至2011年南京市各区土地出让数据
5.2南京市土地出让时空分布研究
1.将搜集到的南京市区域性行政划分图加载到ArcMap中,如图:
图表4:
加载南京市区域行政规划图
2.建立相应的图层,如图:
图表5:
建立所需要的图层
3.在ArcMap中画出建立的图层所需要的内容,并将2009年至2011年南京市土地出让的面积的数据加载到属性表中,如图:
图表6:
在09-11年的土地出让面积图层的属性表中输入数据
4.将2009年南京市土地出让面积的据进行等级划分,并加载到属性表中,如图:
图表7:
在行政区划图层的属性表中输入数据
5.得到南京市土地出让时空分布图,如图:
图表8:
南京市土地出让时空分布情况
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