总部大厦地下停车场经营管理方案0422Word下载.docx

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横琴总部大厦地处横琴口岸综合体黄金地带，来往口岸车辆故对停车场的使用时段做以下分析：

a.工作日（周一至周五）使用情况分析如下：

用户类别

使用时间

使用比例

备注

办公用户

AM8:

00---PM18:

00

45%

商业用户

AM10:

00---PM10:

35%

其他用户

不固定时间

20%

b.节假日（周六、日及国假）使用情况分析如下：

5%

60%

二、地下停车场物业管理成本分析

1、地下停车场物业管理成本测算

横琴总部大厦（一期）地下停车场物业成本测算

序号

成本月支出

车位数量（个）

按车位分摊成本（元/个/月）

停车场面积（m2）

按面积分摊成本（元/平方/月）

1

99946.86

489

204.39

30029.37

3.33

不含能耗

2

139739.26

285.77

4.65

含能耗

注明：

1、第一种方式，地下停车场成本测算只包括物业人工、设备维修保养及其他支出等相关费用，不包括停车场照明、排风、排污等相关设备所产生的能耗费用。

地下停车场成本支出总预算（不含能耗）

项目

月度

年度

人工成本

23,800.53

285,606.34

单项业务外包

62,000.00

744,000.00

3

其他费用支出

1,500.00

18,000.00

4

公共设施设备维护费用

10,600.00

127,200.00

5

营业税金

2,046.33

24,555.96

合计

99,946.86

1,199,362.31

地下停车场成本支出总预算（含能耗）

公共能耗

41,838.73

502,064.80

6

4,431.14

53,173.66

139,739.26

1,730,044.80

（一）人工成本费用测算

子项

职位

人数

工资（元/人/月）

月成本

年成本

（按13个月计）

停车场收费员

3800

15,200.00

197,600.00

两个中央收费处，分早、中、晚三班及轮休人员

小计

福利

养老、医疗、工商、失业保、生育险

工资总额*15%

2,280.00

27,360.00

高温费

150/人*月

250.00

3,000.00

法定五个月

节日加班费

节日加班按实结算：

人均日工资×

300%×

11天×

人数×

75%

625.86

7,510.34

平时加班依法按实结算

教育培训经费

工资总额*1.5%

228.00

2,736.00

劳保费

含服装、劳保用品等2500元/人，两年折旧

416.67

5,000.00

食宿费

1200元/人/月

4,800.00

57,600.00

8,600.53

103,206.34

（二）单项业务外包报价

车场管理员

8

5800

46,400.00

556,800.00

早、中、晚三班及轮休人员

保洁技工

4000

8,000.00

96,000.00

熟练操作清洁车，晚班机动组，轮休人员

保洁员

7,600.00

91,200.00

早、中班日常班组及轮休人员

12

13600

（三）其他费用支出项测算表

测算方法

灭火器材更新

综合测算

1000

12000

交通标志更新

500

6000

总计

1500

18000

（四）设施设备维修保养费用预算

分项

停车场智能化维保

道闸系统

2000

24000

安防智能化系统（监控系统）

照明系统

车场照明及指示灯材料更换

给排水系统

排污泵等及相关闸阀维修更换

1800

21600

土建维修

车道路面及附属设施维修

3000

36000

消防系统

烟感器、温感器、消防卷帘门等

800

9600

10600

127200

（五）公共能耗费用测算

地下车库照明

停车库

37152.00

445824.00

车场照明总功率为86KW,按60%运行

地下车库新风系统

停车场送排风

1865.00

22380.00

车场送排风机总功率373KW，日常50%运行，每月累计运行10小时

车场诱导风机

1328.40

15940.80

总功率14.76KW,每天运行3小时

停车场积水井

排污系统电费

1493.33

17920.00

排污量按90%计算，排污泵平均流量25m³

/小时

41838.73

502064.80

三、地下停车场收费方案

（一）周边地区地下停车场收费情况分析

1、广州地区同类型项目收费情况

项目名称

物业类型

车位收费定价

24小时最高上限

临时卡

月租

正佳广场

商业

10元/小时，5元/半小时

1600元/月

80元/辆

珠江新城CBD保利中心

甲级写字楼

8元/小时，4元/半小时

1500元/月

体育中心CBD中信广场

10元/小时，5元/半小时

2000元/月

2、珠海本地同类型项目收费情况

华发商都

5元/小时，2.5元/半小时

无

100

暂行

富华里中海大厦

写字楼

5元/小时，2.5元/半小时

300元/月

60元

粤海环球

6元/小时，3元/半小时

周一至五：

500元

不限时：

600元

拱北口岸

口岸综合体

6元/小时，3元/半小时

1200元/月

120元

横琴临时口岸

该定价为地面停车价格

分析：

1、根据广州等一线城市商业及甲级写字楼临时停车位每小时价格平均在8至10元之间，停车月卡价格不低于1500元。

2、珠海商业、写字楼及口岸综合体临时停车位每小时价格平均在5至6元之前，停车月卡价格不低于300元。

（二）总部大厦地下停车场收费方案

1、收费方式

a.临时卡

人工收费：

停车场设有两个人工收费处，分别设在一楼商场大厅和负一楼电梯厅，方便客户交费。

自助收费：

每个电梯厅首层设有自助缴费机，客户可以通过微信、支付宝、网银进行自助缴费。

b.固定卡

固定卡（如月卡、年卡）的办理需持相关手续到物业服务中心前台办理缴费。

2、费用单价

（1）临时停车

时段

车型

单价

1天（24小时）最高限额

免费时限（小时）

免费要求

8：

01-22：

00及节假日全天时段

小型车

凭购物小票50元以上

15分钟后开始计费，超过15分钟按半小时计费，

中型车

120

22:

01-8:

按时计费

无免费

（2）年卡

周一至周五

6500

不提供固定车位（月卡9折优惠）

8600

子母车位

9700

提供固定车位（月卡9折优惠）

（3）月卡

600

不提供固定车位

900

提供固定车位

说明：

以上费用参考广州、珠海等同级别物业项目收费单价，结合横琴岛自贸区周边大型物业收费情况及本项目物业成本支出计算得出。

2、横琴总部大厦停车收入预算

横琴总部大厦停车收入预算

类别

月度收入（元）

年度收入（元）

772704

9272448

月卡

63540

762480

年卡

20628

247536

856872

10282464

临时卡收入预算

单价（元）

时间（小时）

天数

计算比率

车位数

01—22：

00（周一至五）

14

22

456

294940.8

3539289.6

18

15523.2

186278.4

22：

01—8：

10

15%

45144

541728

2376

28512

0：

01—24：

00（即周六、日及法定节假日）

24

393984

4727808

20736

248832

月卡收入预算

户数

开卡占比

320

30%

57600

691200

10%

1440

17280

子母车

15

4500

54000

年卡收入预算

单价（元

6480

207360

8640

648

7776

10800

2700

32400

3、停车卡办理权限及办理流程

（1）停车卡办理权限及流程

办理权限

每户办卡数量

办理流程

仅限业主或业户办理

不限数量

业主或业户凭房产证（或购房合同）原件、身份证、汽车行驶证、驾驶证到物业办理年卡

甲方因特殊情况，需要一铺发放超过规定限量年卡的，甲方必须给出相关证明，业主凭证明方可发卡

权限办公楼及商铺业户主办理

业户凭租房合同原件、身份证、汽车行驶证、驾驶证到物业办理月卡

限时免费票券

售销协议规定的客户

根据协议内量数发放

业户凭租房合同原件、免费卡发放数量证明到物业办理

所有客户及外来车辆

不限

后附临时卡缴费流程

（2）临时卡缴费流程

4、关于免费停车票券发放的建议

因商业客户的用户较复杂，需要给予在一定时间内免费的，甲方应在租赁协议内注明每月给予免费的票券数量，同时注明每张票券的免费时限。

如需购买免费券的价格等。

以下表为例：

单位名称

免费券数量（张）

单券免费时限

单券价格

购买权限

某银行

200

2小时

2元

协议商家

四、停车场经营合作模式

甲方聘请物业公司对地下停车场进行管理，甲方承担物业管理费用（包括停车场的管理、收费、保洁、保安、维修等人员费用、能耗费用、设备维护费用及税费等，详见本方案第二部分），收入盈余部分（收入—物业管理费用）由甲乙双方按7:

3比例进行分成。