上海住宅房地产项目开发前期策划案例文档格式.docx
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3、购房户购买力分析
根据上述建筑面积定位与销售价格,主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为:
52.5万元-61.8万元。
一般情况下购房者首付30%,即15.75万元-18.5万元左右,余款向银行按揭分20年偿还,以61.8万元(二房二厅一卫)房型为例,首付18.5万元,余款43.3万元分20年偿还,当前商业贷款月利率为0.42%,每万元每月还本付息额为66.21647元,每月还款额经计算为2867元,对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。
另外,如果购房户能够得到部分公积金贷款,由于公积金贷款利率比商业贷款利率低,则每月还款额将有所下降,购房客户还款能力更能得到保证。
4、开发方案策划及参考经济指标的确定
开发方案:
社会经济的发展和人民生活水平的提高,对住宅小区居住环境提出了更高的要求,促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展,传统的多层+高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求,而另一种折衷方式小高层板式结构住宅(7-13层),因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势,与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势,成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态,本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。
参考经济指标:
(1)住宅幢数、建筑面积、住户数的估算
根据房型定位及占比喻案,待建楼盘住宅每户平均建筑面积:
70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2
每幢住宅设5个单元,每单元为一梯二户(每单元设1台电梯),则每幢12层小高层住宅建筑面积为:
12层*5单元/层*2户/单元*103.75M2=12450平方米
已知基地地块面积为21000M2,规划容积率为2.5,则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为:
21000*2.5=52500M2
根据住宅小区规划指标,一般住宅商品房占94%-95%,公建配套设施占5%-6%,假设住宅商品房占总数的95%,则住宅商品房可建建筑面积为:
52500M2*95%=49875M2
可建12层小高层住宅幢数为:
49875/12450=4幢
住宅实际可建建筑面积:
4*12450=49800M2
每户平均建筑面积为103.75M2,则
住户数为:
49800/103.75=480户
(2)公建配套设施
公建配套服务设施包括:
幼儿园、托儿所,便民商店,其它配套设施,其中幼儿园、托儿所一般占40%,便民商店一般占35%,其它配套设施一般占25%。
公建配套设施可建总建筑面积:
总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米
幼儿园、托儿所建筑面积:
2700*40%=1080M2
便民商店建筑面积:
2700*35%=945M2
其它配套设施建筑面积:
2700*25%=675M2
(3)室外附属设施
室外附属设施包括独立式地下停车库、变电所、标准网球场等。
停车位:
小区机动车拟15%停在地面车位上,85%停在独立式地下车库内。
考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势,假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车,则需总停车位为:
480/3=160个,地面车位数:
160*15%=24个;
地下车位数:
160*85%=136个。
独立式地下停车库:
每个车位平面尺寸为2.5M*5M,占地面积12.5M2。
地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M2,本次估算取上限值,
则独立式地下停车库面积为:
136*35=4760M2
变电所:
变电所投资取决于整个小区的总用电量,整个小区总用电量估算如下:
民用建筑单位面积用电量指标摘录如下:
住宅为40W/M2,幼儿园、托儿所为:
30W/M2,便民商店为:
60-120W/M2,其它配套设施为80W/M2,车库为20-30W/M2。
在估算时均采用上限值。
住宅商品房用电量:
49800*50=2490千瓦
幼儿园、托儿所用电量:
1080*30=32.4千瓦
便民商店用电量:
945*120=113.4千瓦
其它配套设施用电量:
675*80=54千瓦
小高层住宅楼本身地下室:
103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦
4760*30=142.8千瓦
用电量小计:
2957.1千瓦
另外小区内零星用电量取5%,则整个住宅小区总用电量为:
2957.1*(1+5%)=3105千瓦
选用变压器容量为3200KVA(1KW视同1KVA)能满足整个住宅小区用电要求。
拟设10KV容量为800KVA变电所4座。
取每座变电所房屋建筑面积为50平方米,共计200平方米。
网球场:
为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要,拟在小区内建造标准网球场1座。
标准网球场规格:
36.58M*18.29M。
网球场占地面积:
669M2
5、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算
建筑覆盖率:
4幢12层小高层占地面积:
103.75*5*2*4*(1+10%)=4565M2
公建配套设施(以2层计)占地面积:
2700/2*(1+10%)=1485M2
配电所占地面积:
200*(1+10%)=220M2
建筑物占地面积:
6270M2
(考虑到基础凸出外墙,建筑物占地在标准层基础上增加10%)
6270/21000*100%=29.9%
绿化率:
新建小区绿化率一般不低于30%,为改进环境,提高生活质量,整个基地绿化率取中档偏上水平为35%,除建筑物占地、道路场地,地面车位,网球场,幼儿园、托儿所活动场所,小区居民活动场所外,其余均植以绿化,其中独立式地下室上方设中心绿地。
小区绿化总面积:
21000*35%=7350M2
网球场占地面积:
36.58*18.29=669M2
地面车位占地面积:
24*2.5*5=300M2
幼儿园、托儿所室外活动场所:
面积同建筑面积1080M2
居民室外活动场所:
取小区总占地面积的5%,即21000*5%=1050M2
小区道路占地面积:
21000-6270(建筑物)-7350(绿化)-669(网球场)-300(地面车位)-1080(幼儿园、托儿所室外活动场所)-1050M2(居民室外活动场所)=4281M2
小区道路占有率:
4281/21000*100%=20.4%
6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算:
民用建筑近期供水,污水排放,煤气用量,电话容量规划指标摘录如下:
供水指标:
住宅:
7-10升/M2·
日;
公建配套设施:
6-10升/M2·
绿化:
1.5升-2升/M2·
日。
排污指标:
6.7-9.5升/M2·
5.4-9升/M2·
人工煤气用量指标:
4.4M2/户·
0.08M3/M2·
电话容量指标:
100-154门/万M2;
25门/万M2
小区日最大用水量为:
10升/M2*49800M2(住宅)+10升/M2*2700M2(公建配套)+2升/M2*9450M2(绿化)=544M3
小区日最高污水排放量为:
9.5升/0M2*498000M2(住宅)+9升/0M2*27000M22(公建配套)=497M3
人工煤气日最大用量:
4.4M3/户*480户+27000M2*0.08M3/M3=2328M3
电话线数量:
154门/万M2*4.98万M2+25门/万M2*0.27万M2=774门
7、前期策划成果汇总如下:
建设规模:
拟建4幢地下1层地上12层小高层,一梯二户,板式结构,每幢每层5个单元,平均每户建筑面积:
103.75平方米,层高2.9米
地块总面积:
21000平方米
6270平方米
绿化占地面积:
7350平方米
669平方米
地面停车位占地面积:
300平方米
小区道占地面积:
4281平方米
幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积:
1080平方米
小区居民室外活动场所占地面积:
1050平方米
总建筑面积:
57260平方米
住宅商品房建筑面积:
49800平方米
公建配套设施建筑面积:
2700平方米
幼儿园、托儿所面积:
便民商店面积:
945平方米
其它配套设施面积:
675平方米
独立式地下停车库建筑面积:
4760平方米
规划容积率:
2.5(不包括地下停车库面积)
29.9%
35%
20.4%
其它娱乐,休闲设施占有率:
14.7%
住宅小区总用电量:
3105千瓦
住宅小区最高日用水量:
544立方米
住宅小区最高日污水排放量:
497立方米
住宅小区最高日人工煤气用量:
2328立方米
住宅小区电话容量:
774门
总户数:
480户
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