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全国优质商铺平均租金微升0.9个百分点,其中一线城市租金环比增长逾1.7%。
从各区域表现来看,华北及华西区域的二线城市零售供应仍然处于高位,来自于这两个区域的新增零售面积占全国第一季度新增零售总面积的近8成。
租金表现方面,杭州、北京、武汉涨幅居前,与去年同期相比升幅超过8%。
尽管本季度并无新项目入市,但受此前存量影响及未来大量供应的压力,沈阳零售市场仍然表现惨淡,空置率继续上升,租金维持跌势。
为应对市场的惨淡局面,多个项目选择停业装修或积极进行租户调整,亦有个别百货物业出现品牌撤柜及停业整顿的现象。
随着零售消费增速放缓及竞争激烈程度加剧,预计未来奢侈品零售商可能会放缓在中国的扩张步伐,转向关注现有店铺,尤其是一线城市店铺的品质及形象提升,并提供更多个性化服务以区分市场定位。
在零售物业的地域分布上,以宁波、成都及重庆为代表的多个二线城市已出现较为明显的由中心区域核心商圈向城市次中心或非中心区域扩张的态势;
预计随着更多新增物业的入市,这一趋势将越发明显。
由于供需关系相对平稳,预计一线城市零售表现将继续企稳。
随着未来多个二线城市陆续迎来零售供应的高峰,这些城市的零售空置率可能有所升高,租金增长将明显放缓。
鉴于日益增加的招商压力,预计未来将有更多二线城市的零售项目选择延期入市。
3.住宅市场:
短期活跃,整体趋稳
国务院于3月1日颁布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,除重申稳定房价工作责任制、加强普通商品住宅和保障性住宅建设、强化市场监管等原有政策外,在限购、差别化信贷及税收方面的导向上亦释放出从严信号。
除北京和上海地方细则明确将2013年房价控制目标定为“基本稳定”外,其他多数已出台房价控制目标的地方细则均将房价控制目标定为“不超过本年城镇居民人均可支配收入实际增幅”。
季内新政颁布但细则尚未落地,刺激了普通住宅市场的短期成交活跃,但对高端住宅市场影响尚未明显显现。
预计此轮新政释放出的调控收紧信号、有待落实的20%个人所得税征收以及二套房贷进一步收紧等措施,将有效抑制自2012年第二季度以来不断抬头的房价上涨预期,并令未来一段时间房价增速趋缓。
预计成交量亦将因交易环节成本上升以及部分买家回归观望态度等而有所回落。
但考虑到2011年和2012年上半年发展商购地并不活跃,因此短期内新房供应仍将处于较低水平,由市场供过于求而导致房价显著下降的风险不大。
与此同时,若部分城市房价在未来一段时间仍出现持续上涨的态势,则不排除地方政府细则加码的可能性。
4.工业市场:
活跃势头显现
第一季度全国工业市场整体稳中有升。
在优质物流市场方面,除上海、杭州及大连三地由于供需相对平衡租金持平外,其余各城市均录得不同幅度的增长。
一线城市中,北京、广州及深圳的需求依然强劲,且短期内可租赁面积有限,预计未来租金仍将处于上升趋势。
二线城市中,除了成都未来将面临较为密集的供应、市场将一定程度受压外,其余各城市物流市场均呈现活跃发展的势头。
在商业园区方面,此前仅在北京及上海两地较为明显的办公楼需求向商务园区转移的溢出效应开始在写字楼租金上涨较快的二线城市显现。
鉴于目前市场上优质物业供应有限,工业土地价格亦相对较低,加之受逐渐回暖的制造产业、日益活跃的电子商务及物流等行业的带动,预计未来全国工业市场需求将持续活跃,各地工业设施规模,尤其是物流仓储市场规模将继续扩大。
今年以来,有不少涉房企业发布了再融资预案,但其融资投向均为非房产业。
此外,这一定增方案,因万方发展的涉房“身份”引起市场的关注,被认为打开了地产再融资的想象空间。
5月17日,在万方发展的引领下,地产股整体大涨。
其中,万方发展涨停开盘,中房股份、北辰实业、阳光城涨停,铁岭新城、香江控股、中粮地产等涨幅超过5%。
(二)政策情况
中国房地产市场风向已经变化。
中央已经不提调控房价了,据说是在反思。
楼市调控政策重估在即行政手段或择机退出
5月中旬召开的房地产行业内部会议透出信息,针对现行的房地产调控政策效果,有关方面正在研究和观察。
一段时间后,若调控效果无明显起色,不排除调整政策的可能。
“新国五条”出台至今已近两月,多地楼市成交量暴跌,但房价上涨压力仍存。
国家统计局数据显示,4月70个大中城市中67个城市新建商品住宅(不含保障房)价格环比上涨。
分析人士认为,政策出台后,市场成交量出现大幅波动,不少城市住房供应量减少,房价上涨压力犹存,恐使调控落入“越调越涨”的怪圈。
业内人士认为,近期决策层对房地产调控表态甚少,意在淡化调控并观察效果。
若未来房价继续上涨,市场指标始终没有起色,不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。
在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下,行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定,进而影响城镇化进程和经济走势。
多家机构认为,“去行政化”将成为未来调控方向。
房产税可能是上述“长期调控”手段之一。
房产税试点短期内或小范围扩围,且可能主要针对增量房屋征收。
差别化信贷和税收政策未来将成为常态。
对于行政色彩浓厚的住房限购政策,可能伴随土地、户籍等制度的改革而逐步放开,但短期内仍将存在。
多数分析认为,未来一段时间,房地产市场可能保持温和复苏走势,但从成交量、景气指数等指标来看,市场仍会处于阶段低位。
地方政府对抗中央调控政策态度日益坚决
2013年以来,虽近期多个重点城市屡现楼市调控政策收紧迹象,但中国主要城市的房价依然保持强劲的上涨态势。
事实上,若以官方部署的落地执行时间为开端(3月底),5月21日,中国今年2月出台的楼市新政“国五条”已在各地执行50日。
虽然政策出台后即遭遇多地政府的“化骨绵掌”,交易个税按差额的20%征收等关键政策并未在一二线城市广泛推开,但期间不乏有包括北京、广州等一线城市频频传出通过“限价”、“强化预售监管”等严厉管控手段调控房价的消息。
1月29日国土部:
今年土地供应总量将稳中有增
1月30日消息人士称决策层对房价上涨忍耐程度不会超10%
2月1日权威人士透露房产税试点扩大将暂缓
2月1日土地市场热度不减国土部:
多管齐下挤出闲置土地
2月21日国务院:
各地要公布年度房价控制目标
2月20日国务院:
扩大个人住房房产税改革试点范围
2月20日国内房价普涨国“5条”调控组合拳重出楼市
2月26日国土部要求各地3月底之前上报住宅供地计划
3月2日国务院:
部分城市可提高二套房贷首付和利率
房企囤地捂盘等将被禁止购地及融资
3月2日全国工商联建议没收部分小产权房纳入保障房体系
3月5日国五条细则两会前突然发布一线城市限购限价或升级
3月6日财政部副部长:
房产税全面开征没有时间表
3月7日发改委:
城镇化发展规划或上半年出台
3月7日住房信贷政策地方实施细则正研究制定二套房房贷首付可能提至7成
3月12日多地公积金调整政策出炉或为楼市新政落地前奏
3月12日住建部副部长:
国家将出政策保护购房者利益
3月30日房产税可望明年出台受不动产登记助推
5月8日北京房价领涨全国引领导不满:
控房价挂钩乌纱帽
5月8日住建部全国调研:
公积金缴存扩围或做更刚性规定
5月9日国五条后地方再掀推地潮政府一边限房价一边涨地价
5月9日学者:
房地产加速进入高危期
5月9日消息称国家正制定养老产业中长期规划刺激养老地产发展
5月13日全国城镇化会议一再推迟或因高层对规划草案不满
5月15日国土资源部紧急通知:
杜绝暴力征地整改不到位不得继续征地
5月16日城镇化规划重启修改抑地方误读盲目上项目冲动
消息称国家正制定养老产业中长期规划
近日,在上海举行的“2013年国际旅游财富峰会”上,国际旅游地产专评委副主任委员朱中一透露,国家正在制定养老产业2013~2020年的规划,目前正在政府部门内部征求意见。
朱中一同时透露,养老产业规划覆盖面将非常广泛。
上海银康老年公寓院长汪晓鸣认为,从发达城市角度来说,中国现在面临最大的问题就是“9073”:
90%的老人是在家养老;
双特老人,特别贡献和特别困难老人由政府托底养老,占7%;
3%就是现在企业经营老年公寓、家庭健康服务公司等。
据悉,目前中国养老产业发展形势非常严峻,当前仅护理义工缺口就达到1300万人。
(三)房价(地价)走势
1.四大一线城市一季度房价全部暴涨
2013年一季度房价同比涨幅最高的是广州,同比涨22.55%;
深圳一季度房价同比涨幅为11.76%,上海一季度的房价同比涨幅已达到7.17%;
北京今年前三月每月的房价同比去年均有所上涨,幅度同比去年逐步加大,分别为4.3%、7.7%、11.2%。
2.19个大城市14个房价一直上涨
在调查的19个城市中,有14个城市房价今年以来一直保持上涨态势,占比73.68%。
仅少数城市出现了小幅下跌,如青岛、西安、杭州、海口等城市。
青岛2013年房价控制目标为7.5%,然而其1、2月的房价分别出现小幅同比下跌,跌幅分别为2.6%和1%,3月虽同比上涨,上涨幅度仅为1.2%。
城市
2013房价调控目标(预计全年房价涨幅)
2013年1月房价同比2012年1月涨幅
2013年2月房价同比2012年2月涨幅
2013年3月房价同比2012年3月涨幅
2013年一季度房价同比2012年一季度涨幅
房价数据来源
北京
与2012年价格相比保持稳定
4.30%
7.70%
11.20%
——
国家统计局
上海
8.10%
1.50%
4.10%
7.80%
7.17%
1-3月数据来源国家统计局,一季度数据来源中指院
广州
8.00%
26.60%
15.10%
34.90%
22.55%
广州房管局
深圳
9.00%
15.23%
-15.71%
15.02%
11.76%
深圳搜房网数据监控中心
天津
6.50%
1.60%
3.20%
4.90%
武汉
3.39%
4.83%
5.67%
4.68%
武汉房管局
青岛
7.50%
-2.60%
-1.00%
1.20%
重庆
13.40%
5.23%
5.32%
5.61%
4.39%
中国指数研究院
济南
0.90%
1.70%
2.90%
长春
9.50%
6.77%
7.86%
8.29%
7.63%
石家庄
10.30%
2.10%
3.40%
4.60%
3.08%
西安
10.00%
-3.45%
-1.54%
0.84%
-1.39%
长沙
10.15%
2.00%
3.50%
5.10%
4.20%
潇湘晨报、中国指数研究院
苏州
7.84%
12.45%
3.22%
6.03%
微资讯
郑州
8.70%
2.50%
大连
3.10%
4.40%
3.17%
南京
11.70%
2.30%
5.30%
7.60%
杭州
-6.60%
-5.50%
0.30%
海口
10.50%
-0.40%
-0.10%
0.00%
注:
各城市预计房价涨幅参考2013人均可支配收入增幅与CPI增幅计算得出,或参考2012的人均可支配收入的实际增幅,房价控制目标以GDP最为参照的城市以GDP预计涨幅作为参考(深圳参考GDP,上海参考2012人均可支配收入实际增幅)
2013年房价控制目标
全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定
按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施
2013年新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅
2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度
新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度
主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅
厦门
2013年新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度
2013年新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下
合肥
新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅
济南市2013年新建商品住房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平
贵阳
2013年新建商品住房价格增幅低于当年贵阳市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅
南宁
新建商品住房(不含保障性住房)增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅
2013年度全市新建商品房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅
新建商品住房(不含保障性住房)价格同比增幅低于人均可支配收入实际增幅
昆明
新建商品住房(不含保障性住房)价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅
新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅
确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅
3.新年前2周54城市新房成交开门红同比大涨103%
根据中原地产研究中心统计数据显示,全国主要的54个城市,截至1月13日,新建住宅签约套数达到了10.48万套,相比12月份前13天的12.50万套下调了16%。
但较2012年同期的5.15万套上涨了103%。
而来自中国指数研究院[微博]的数据也显示,在其统计的40个城市中,新年首周的成交量同比上涨城市占九成以上,除上海、深圳、重庆、武汉外,其他重点城市的成交量涨幅均超过一倍。
销售的持续回暖也消化了大量库存,多数城市去年年末存量水平较去年年初有所减少。
中原监测的18个主要城市库存量年末较年初下降了6.37%,其中北京下降幅度最大,在3成以上。
同时随着存量减少、销量提升,这18个重点城市的库存消化周期也随之显著下降。
数据显示,这些监测城市平均库存消化周期已经由去年年初的18个月降低为去年年末的9个月,时间缩短了一半。
4.2月百城房价环比上涨0.83%连续9个月上涨
2月份重点监测的100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/平方米,环比上涨0.83%,为连续第9个月环比上涨,但涨幅较上月缩小0.17个百分点。
重点监测的100个城市中,74个城市住宅均价环比上涨,26个城市环比下跌。
与上月相比,价格环比下跌的城市个数减少9个,环比上涨的城市增加10个,其中涨幅在1%以上的有41个,较上月增加3个。
与去年同期相比,2月份百城住宅均价同比上涨2.48%,涨幅较上月扩大1.28个百分点。
5.2013年3月,全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。
6.全国百城房价连涨11个月
根据中指院5月2日发布的监测数据,2013年4月,全国100个城市新建住宅平均价格为10098元/平方米,环比3月上涨1%。
这是自2012年6月连续第11个月环比上涨,涨幅比上月缩小0.06个百分点,其中76个城市环比上涨,24个城市环比下跌。
5月2日,中指院发布4月份房地产市场“百城价格指数”。
数据显示,百城住宅平均价格自2012年6月以来连续第11个月环比上涨,涨幅缩小0.06个百分点;
同比则是连续第5个月上涨,涨幅扩大至5.34%。
来自中指院数据显示,4月份全国百城住宅平均价格为10098元/平方米,环比3月上涨1.00%。
其中76个城市环比上涨,24个城市环比下跌。
此外,本月价格环比下跌的城市个数增加8个,环比上涨的城市则比上月减少8个,其中涨幅在1%(含1%)以上的有40个,较上月减少11个。
主要城市新房价格并没有因“国五条”政策而出现逆转,2013年4月全国100个城市新建住宅平均价格继续环比上涨。
(四)大事件
二、宏观环境
(一)调控与反调控
专家学者及地方媒体批评调控政策
中央推进房地产调控手段乏力,多项重大政策态度倾向不明朗
社科院有关报告称我国房价面临全面失控
根据国家统计局统计,2013年3月,全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。
近日,中国社科院财经战略研究院公布的报告指出,房地产市场再次出现全面反弹,表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。
报告警告称,住房供求已经失衡,房价面临全面失控,如果不及时推进改革,那么市场还将出现大起大落。
只有在坚持调控不放松的同时,加速推进房地产市场制度的综合改革,才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈,实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。
然而,《中国企业报》记者在对多家房地产企业的采访中了解到,业内普遍认为,在目前的商品房市场调控政策方面犯了方向性的错误,用错误的计划性调控手段对待相对市场化的房地产商品住宅交易市场,只能造成失调,根本不可能实现调控目标。
方向反了,
调控面临“空调”尴尬
进入5月,多个城市“国五条”细则陆续满月。
最新数据显示,当前主要城市楼市成交量开始下行,但房价仍呈上涨之势。
从严厉的程度上,可以看出此次政府调控的决心,然而,为什么结果仍然是房价不降反升呢?
“又成‘空调’。
”卓达集团副总裁、大中华购物中心联盟主席助理柏文喜在接受《中国企业报》记者采访时只回复了简单的四个字。
“‘国五条’经过差不多两个月市场的适应期,现在负面影响已经被市场逐步消化,市场已经进入了原有的理性,从结果看,总体的房价,仍然在持续上涨势头,经过一段时间的迟疑,又恢复了缓慢上涨的势头。
”
在分析房价上涨的原因时,柏文喜认为主要是三个因素,第一,地方政府财政压力的倒逼,让其以各种方式消解了“国五条”对房价的压力。
从结果看,目前只有北京市一个城市在执行20%的交易税规定,其他城市都以各种方式进行了规避。
第二,从长期因素来看,决定房价因素主要还是供求问题。
他认为,中国基本实现了一个家庭有一套住宅居住的状态,但房产持有不均衡,经常是有房子的人持有两套到三套以上,没房子的人、刚需一族仍然是规模巨大,而且城镇化的趋势让刚需一族保持了比较坚定的市场基础,在相当长的一个时间段内,因为人口向城市集中,尤其是向大中城市集中,还是让刚性需求有较大的市场,另外,改善性的需求也有较大的市场。
第三,中国房价还受国际因素的影响。
房价受中国货币发行量的影响,中国的货币发行量又受制于西方主要货币发行量的影响,在西方量化宽松货币政策的情况下,人民币要保持资金不外流,也被迫采取相应的量化宽松的政策,这样会导致大量的人民币释放出来,进入货币市场,引起资产价格上涨。
房产作为中国人持有的财富里面最主要的价值形式,在货币超发的情况下,价格当然不会下降,而且还会上涨。
美林国际(香港)有限公司执行董事刘芮东在接受《中国企业报》记者采访时也同样提到了“空调”说,“从现在情况看,房价还会涨,新的‘国五条’,如果能强硬实施坚持好长一段时间的落实,还要有各地政府坚定的落实,肯定能起到抑制房价的作用,关键是,地方政府的态度。
”刘芮东认为,从总体来看,调控是没有打在房地产的“七寸”上,只靠行政上的对策与方法,肯定会造成“屡调屡高、屡高屡调”的现状。
中国旅游地产服务集团副总经理王路在接受《中国企业报》记者采访时,则用了调侃方式婉转地提醒政府一直在商品房市场调控方面犯了方向性的错误,“目前这些计划性措施,实际上反而起到了让房地产开发商卖出更高价格的作用。
”他认为,是政府用错误的计划性调控手段对待相对市场化的房地产商品住宅交易市场,但在关键的土地供应市场上没有限价,土地供应规模也没有放开,生产成本不断上升,再加上销售价格人为限底,银根又持续紧缩,反而加剧了供应短缺,限价变成了刚性涨价。
刚刚过去的4月,CRIC监测的十大重点城市中,除了杭州和武汉的成交面积环比出现10%以内的小幅增长,其余8个城市环比全线下跌,平均跌幅达3成以上。
其中下跌幅度最高的四位为广州、成都、北京和上海,跌幅依次为61.06%、55.89%、47.52%和40.64%。
可见,在经历了3
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