房屋租赁合同因出租人违约赔偿损失范围文档格式.docx
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出现以下几种情况之一的,承租人有权要求解除合同:
①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的;
②出租人所提供的房屋不符合合同约定,导致承租人不能实现合同目的的;
③出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施,保证房屋安全的;
④租赁物危及承租人的安全或健康的。
此外,因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的,法院亦可以解除合同。
2、承租人对房屋有装修时,对装修的处理。
合同有约定按约定处理;
合同未约定的,能拆除的拆除,拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走,对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修,如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请,法院应委托评估机构对装修予以评估,由出租人酌情承顶,给予承租人相应补偿;
对于不能承顶部分造成的损失,因承租人过错导致合同解除的,装修损失由承租人自己承担;
因出租人过错导致合同解除的,装修损失由出租人承担;
双方均有过错的,由双方按过错大小分别承担。
3、因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。
承租人应向出租人承担的违约责任是:
(1)所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金);
(2)签约时所交租赁定金由出租人没收;
(3)当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时,承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。
4、因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。
出租人应向承租人承担的违约责任是:
(1)向承租人双倍返还租赁定金;
(2)赔偿承租人的装修损失;
(3)当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时,出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。
四、无效房屋租赁合同纠纷的处理
(一)房屋使用费的处理。
合同被确认无效后,承租人尚欠出租人的租金不再给付,而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费,指导租金高于合同约定的租金标准的,以较低者计。
当合同约定的租金高于指导租金时,对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分,应分别情况进行处理:
1、因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的,高出部分应判收缴国库;
2、其它原因导致合同无效的,高出部分承租人一般无权要求返还。
(二)承租人装修物的处理。
房屋租赁合同被确认无效后,装修物能拆则拆,不能拆的,对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶;
其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失,由双方按过错责任比例予以分担。
五、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理
(一)转租合同有效的条件:
除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外,还应具备以下条件:
1、征得原出租人的同意;
2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期,超过部分无效。
(二)出租人将物业出租给承租人,承租人又将该物业转租他人(即受转租人)。
出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷,涉及受转租人的权利、义务的,应将受转租人列为第三人参加诉讼。
(三)出租人将物业出租给承租人,承租人将该物业办成某类专业市场后,又分割成多个小单元转租给众多受转租人的,出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷,若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的,因不涉及众多受转租人实际使用的物业,可不列受转租人为案件的第三人,这样既能顺利解决纠纷,又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。
若出租人起诉要求解除合同,则应先审查是否确需解除合同:
如确需解除,则应将众多受转租人列为案件第三人,因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等;
如无需解除合同,则不列受转租人为案件第三人。
发生房屋租赁纠纷如何处理
1、租约到期后房主收回房屋
如果出租人因自身需要,不愿意继续出租,则承租人就应将房屋返还出租人。
如果承租人在双方约定的期限内确实无法找到房屋,出租人应当给承租人找房搬家的时间,酌情延长租赁期限。
同时,承租人也应按期腾房。
如果承租人不积极找房和按期腾房,出租人有权在合理范围内提高房租。
当承租人有房可迁而拒不腾房时,出租人可申请法院强制其搬迁并令其交占房期间的房租。
2、房客外出未归租赁合同届满
房客外出未归,租赁合同届满,而房客又无任何续租的明确表示时,房主可通知房客的亲属或单位终止租赁合同。
但房主向房客明确表态终止租赁合同前,按房客续租处理,房客按原租约补交租金,得知房客不续租的表示后,房主再收回房屋。
3、续租时房主提升租金标准
如果原承租人不同意房主要求,就是放弃优先承租权,出租人即可与别人建立租赁关系。
如果原承租人同意这些合法的条件,应另签租赁合同。
房屋租赁合同到期后,如果出租人没有提出新的条件,
承租人按原合同继续交租,则视为租赁关系延续,出租人没有正当理由,不得终止。
出租人以原合同期满为由随意抬高房租的,一般不允许,但出租人与承租人另有约定的除外。
商业地产租赁纠纷如何解决?
具体情况具体处理商户欠租怎么办?
出租人是否可以采取停水停电的措施呢?
这需要在《租赁合同》中要有明确的约定。
首先,应在《租赁合同》中写明,在商户欠租的情况下出租人享有对商户采取停水停电的权利。
需要满足下列条件:
出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》,商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。
在这种情况下,对于商户的欠租,开发企业可以采取停水停电措施。
因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同,开发企业是使用人,对于商户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。
如果擅自停水、停电造成了商户损失,应该承担赔偿责任。
另外,还要注意的一点是,在出租人有权采取停水、停电措施的前提下,出租人应事先书面通知商户,提前告知将采取停水、停电措施,这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失,以减小风险。
解除合同――
多方见证避免纠纷
《租赁合同》一般都会约定合同解除条件,如商户在欠租达到一定金额和时间时开发企业就享有合同解除权。
在满足合同解除条件的情况下,如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形,出租人大都会采取强制收回房屋的措施。
强制收回房屋过程中也有风险,如欠租商户以丢失珍贵物品为由告出租人,出租人难以逃脱责任。
合同解除应采取如下措施较为稳妥。
首先,在满足合同解除的条件下,向商户邮寄《解除租赁合同通知书》,在《解除租赁合同通知书》上写明商户自动腾退房屋的期限,如超过期限将强行收回房屋。
其次,如商户超过该期限仍未搬离,则出租人应做好如下准备:
第一,邀请公证人员至现场,对清理房屋的整个过程进行公证;
或者可请该商铺所在地的物业公司、居委会、业委会、派出所等一起到场,在几方在场的情况下派人进入该商铺。
从开门前就进行全程摄像,对进入的人员、过程及该物业内的所有物品进行录像。
由参与方在清单上一起签字确认。
第二,聘请律师作为见证,并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册,留作证据;
第三,将商户的遗留物品妥善保管,并书面通知商户留存物品的地点和清单。
篇二:
出租方单方解除房屋租赁合同的法律后果
出租方单方解除房屋租赁合同的法律后果
四川君合律师事务所郑书宏卢宇
一、本案基本事实
XX年5月18日,A保险公司与B矿业签订了写字间租赁合同,约定B矿业将位于宁远街8号的北苑公寓租给A保险公司用于办公,并约定租赁期限为三年,即从XX年7月1日至XX年6月30日。
合同签订后,双方一直按照合同约定履行义务,并无违约行为。
XX年2月16日B矿业单方面要求提前解除租赁合同,对此,A保险公司向本律师团咨询:
因B矿业提前解约A保险公司应得到的赔偿以及法律依据。
二、本案焦点
本案中,B矿业提前解除租赁合同属于违约行为,根据租赁合同的约定,对方应向A保险公司支付两个月租金作为违约金(共计元);
同时,B矿业的违约行为给A保险公司造成了损失。
因此,本案的焦点在于能否同时要求对方支付违约金和赔偿损失。
三、相关法律分析
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定:
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……;
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
(二)》第二十八条规定:
当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。
增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。
根据前述规定,A保险公司不得同时要求单方支付违约金和赔偿损失,仅可以要求其按照约定承担违约责任,如对方违约给A保险公司造成的损失高于约定的违约金的,A保险公司可以要求增加到损失额度。
四、可以要求赔偿的损失范围
A保险公司拟向B矿业主张的损失有:
装修损失、重新寻找租赁场地而造成的营业损失、房租价差损失等。
对于A保险公司提到的损失,律师团向A保险公司做如下法律分析:
1、装修损失。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条:
“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。
因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
”第十一条第一款:
“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持。
”因此,A保险公司对未形成附合的装饰装修物可予以拆除;
对已形成附合的装饰装修物,双方之间并无约定,因此A保险公司可根据所提出的装修折旧计算公式要求B矿业予以赔偿。
2、重新寻找租赁场地而造成的营业损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:
“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,…………包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
”至于本条所称“合同履行后可以获得的利益”,本律师团认为,其应当是指直接从交易的标的物上获得的利益。
本案中,A保险公司承租房屋用于经营保险业务,A保险公司获得的利益应该来自保险业务本身,而与该租赁标的物无关,因此不属于“可以获得的利益”的范围。
同时,即使其被法院认定为“可以获得的利益”的范围,A保险公司也无法提供证据证明该损失的发生以及损失的具体计算方法。
另,对方可能依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条(该条规定:
当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;
没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿……)和“超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定进行
抗辩。
因此,A保险公司要求赔偿重新寻找租赁场地而造成的营业损失的主张获得支持的可能性极小。
3、房租价差损失。
根据《合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”的规定,由于B矿业提前解约,导致A保险公司在写字间租赁合同履行期间的最后一年不能继续以18元/平方/月的价格承租房屋,并须多支付7元/平方/月才能租到同样房屋,对该差价损失,A保险公司可以要求B矿业予以赔偿,但是A保险公司应当提供相应有力的证据予以支持。
另外,根据A保险公司与B矿业的写字间租赁合同第七条租金第三款的约定,A保险公司已向B矿业缴纳一万元保证金,现合同已经解除,A保险公司有权要求B矿业返还该保证金。
五、律师团意见
综上所述,律师团认为:
A保险公司应当首先计算对方违约给A保险公司造成的损失,再在此基础上与约定的违约金进行比较,若违约金不足以弥补A保险公司损失的,A保险公司可以损失额度为限要求对方赔偿;
同时,要求对方返还A保险公司缴纳的一万元保证金。
篇三:
提前解除租赁合同该如何赔偿
提前解除租赁合同该如何赔偿
如何区分租赁合同的有效性
【房屋租赁合同】房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。
在合同履行过程中如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同,则要提前通知对方,并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。
如果合同到期,那么该合同自然终止。
一、提前解除租赁合同的情形
房屋出租人在下列条件下可以解除租赁合同,收回全部出租房屋或者部分出租房屋:
(1)房屋租赁协议到期,房屋出租人按约收回租赁房屋;
(2)协议未到期,出租人家庭人口增多,住房困难,可与承租人协商收回租赁房屋;
(3)房屋承租人确实另有住房,承租房屋长期闲置,不能物尽其用的;
(4)房屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏,改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。
如果承租人在上述情况下,不允许出租人提前解除租赁合同,出租人可以起诉到该房屋所在地的人民法院,请求法院调解或者判决,来保护自己的合法权益。
二、提前解除租赁合同该如何赔偿
问:
今年,我租了一间店面房,租期约定两年。
在经营使用了3个月后,我因故无法继续承租该房屋,并向房东提出解除合同。
房东称,不租也行,但我要将剩余租期的租金赔给他。
请问,如果我提前解除租房合同,要赔房东那么多钱吗
答:
处理此类纠纷的原则是,租赁合同中对此有约定的,按约定办理;
没有约定的,应看租赁合同能否继续履行。
当合同确实无法继续履行或者履行成为不必要时,合同才能解除。
至于租赁合同提前解除的赔偿问题,如果租赁合同未对此约定,承租人单方解除合同的,应由承租人赔偿出租人的损失。
一般来说,剩余租期超过3个月的,赔偿数额按3个月租金计付;
剩余租期不满3个月的,赔偿数额以剩余租期的租金计付。
因此,就你的情况而言,你需赔偿3个月的租金给房东。
三、提前解除房屋租赁合同需注意的问题
1、押金不是违约金,提前解除合同不能直接扣除。
在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题,如果双方一旦发生什么争议,尤其是承租人提前解约,出租人往往会扣留押金做为违约金。
实际上,押金并非是提前解约的违约金。
之所以出租人要收取押金,是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用,为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿,才设定押金。
从这个角度讲,不管是正常结束租赁关系,还是一方提前解除租赁合同,只要租赁物没有受以损害,押金都应该退还。
除非双方在租赁合同中明确约定,一方违约解除合同,以押金为标准确定约定的违约金数额。
2、单方解除合同的违约金标准如何确定
身为律师,我经常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同时询问:
“法律有没有规定一个明确的违约金数额标准”
这里我要再次告诉大家:
“没有!
”
在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则:
“有约定从约定,无约定以实际损失计。
”这一点在本书第一篇介绍违约责任时我们早已介绍过了,房屋租赁也没有特殊规定。
但是,房屋租赁合同解约时,如果没有约定的违约金,如何确定单方解除给另一方造成的损失这很难准确认定。
出租人单方解除合同,承租人的损失如何认定承租人要另寻房子租住,花费的时间很难计算,除必要的搬家费等,不管找到还是没找到,都很难准确地认定实际损失数额。
承租人单方解除合同呢理由上似乎好找一些,可以说“造成房屋空置产生损失”,但是空置几个月的损失是合理的呢你总不能永远空着不找新的承租人吧比如前面的案子中原告主张一年半的空置损失,最终
法院只支持了四个月的。
所以,为了避免这种违约金标准的不确定性和争议,律师建议在签订房屋租赁合同时双方一定要把单方解除合同的违约金标准明确在书面合同中。
比如明确约定几个月的房租为违约金,或者直接表述按押金的标准确定违约金的数额。
这样,一旦发生单方解除的情况,守约方主张违约责任简单方便;
而违约方呢对自己的违约行为的后果也有所预期,可以事先准确判断后果,在是否违约时就会有一个得与失的客观衡量。
对双方都有好处。
3、如何做到提前解约,而不承担违约责任
经常碰到因为客观原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承担违约责任的情况。
我们前面说过,如果在解除时,双方协商一致解除而不承担违约责任,当然可以不承担。
可是谁能保证协商一致呢能不能提前就做好这个工作能!
如果事先在合同中采取些变通措施,是可以做到的。
比如双方可以在租赁合同中先明确约定,发生何种情况,合同自动解除,双方不须承担违约责任,比如房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化等等,当然,如果有这些情况发生,也应该给另一方保留必要的准备时间才算合理。
再比如,从租赁双方的目的上看,承租方是为了使用特定的房屋,出租方是为了出租获利。
所以,也可以从合同的目的入手避免双方的违约责任。
比如可以做类似如下的约定:
如果承租人想提前解除租赁合同,应该承担3个月的租金为违约金,但是,如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件,为出租人找到新的承租人,则承租人不承担上述违约责任;
如果出租人想提前解除租赁合同,应该承担3个月的租金为违约金,但是,如果出租人在解除合同时能在出租房屋所在的小区为承租人另外寻找到与原租赁房屋、租金标准相同的房屋供承租人使用,除必要的搬家费用外,出租人可以不承担违约责任。
其实,上述变通办法,即使提前没有约定,在某一方要单方解除时也不妨提出来与对方协商,但是如果提前没有约定,就算您的方案是合理的,对方也未必就要绝对接受,所以,可能的话,还是事先约定为好。
4、提前解除合同要有必要的书面手续。
前面我们讲过,合同正常到期解除,双方要有交房手续,要清点物品,退还剩余的租金和押金,上述过程应该有书面文件予以证明。
在提前解除合同的情况下,当然也少不了上述文件,另外,还要再多出一份,就是《解除租赁合同确认书》,在解除时双方应该就哪一方提出解除、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中明确。
比如我们前面提到的这个案例,尹某在搬离时到底与黄某是否忆达成了解除合同的一致,是否明确不追究违约责任由于没有书面文件,根本无法确认。
所以,不管解合同是否协商一致,双方均应该注意保留必要的书面文件。
协商一致解除,自然可以签订《解除租赁合同确认书》,协商不一致无法双方签订文件怎么办守约方可以单方向对方发同相应催示函主张权利,并保留催示的证据,如果在合理时间内对方没有反应,应该及时到法院提起诉讼。
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篇四:
关于住宅租赁的装修赔偿的合同约定(房屋租赁合同的附加条款)
附加条款
1、若乙方装修需交甲方押金3万元,合同终止后退还。
甲方同意乙方装修。
在每年的租赁起始时间一次性支付全年租金。
2、因出租人违约导致合同解除,出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失,赔偿额最高10万元封顶,不再承担其他违约责任;
因承租人违约导致合同解除,出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的50%,赔偿额最高5万元封顶。
装饰装修费用按照每年2万元或总价的20%折旧,按照金额大的执行。
任何时间,乙方不得拆除室内地板(瓷砖)、卡式(中央)空调、照明、吊顶、厨卫电器、灶台、洗浴设备、窗帘、房门及其他附合的装饰装修物。
任何固定于室内且拆除会影响房屋美观和使用功能的器件和衣柜、装饰柜、书柜等,一律不得拆除。
电视机、空调、冰箱、洗衣机等按照现价并扣减折旧金额后可以优先转让给甲方。
床、桌椅、茶几等可移动外购家具乙方可自行处理,其余器件拆除需征求出租人同意。
3、不得转租。
发生群租行为视同乙方违约,租赁合同终止。
室内常住人口应少于等于六人,并需符合社区和物业的相关规定。
发生群租行为的,甲方可以随时解除合同并不退还已收取的房租。
4、小区内发生的各类分摊费用,归乙方支付。
篇五:
房屋租赁合同纠纷解释
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释
(法释[XX]11号,XX年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过)中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于XX年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过,现予公布,自XX年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。
但法律另有规定的,适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭
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