物流地产安博集团经营分析报告Word文档下载推荐.docx
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InvenTrustPropertiesCorp
2.0
PSBusinessParksInc
2.6
STAGIndustrialInc
8.5
FirstIndustrialRealtyTrust
5.7
DukeRealtyCorp
14.4
PrologisInc
资料来源:
各公司公告,市场研究部(十亿美元,百万平方米)资料来源:
彭博,市场研究部(百万平方米)
3
◼在管资产超1180亿美元,2015-2019CAGR19%
◼在管面积75.6百万平方米,2015-2019CAGR8%
公司资产管理规模
总管理规模
公司权益管理规模
118
87
79
72
66
59
51
47
36
2015
2016
2017
2018
2019
90
公司在管面积情况
63.563.8
56.457.8
20152016201720182019
公司公告,市场研究部(十亿美元)资料来源:
彭博,市场研究部(百万平米)
4
◼安博(AMB)于1983年创立;
ProLogis前身SCI于1991年创立
◼受金融危机影响,ProLogis于2009年出售其中国全部资产和部分日本资产,后来这部分资产成为现今的普洛斯(GLP),而ProLogis则不得再使用普洛斯的中文名字进行经营
◼2011年AMB与ProLogis合并,ProLogis以安博的中文名字重返中国市场
公司历史沿革
1983
1997
2002
安博开始专注于工
安博进入墨西哥、
AMB安博创立
业地产投资
欧洲和亚洲
1991
1996-97
1998
2001-03
2009
2011
前身SCI成立
SCI进入墨西哥市场
SCI正式更名为
ProLogis进入日本和
ProLogis出售其全部
AMB与
和欧洲市场
ProLogis
中国市场
中国资产和部分日
Prologis合并
本资产
公司公告,市场研究部
5
ProLogis运营物业布局
美国
面积49.1百万平方米
价值506亿美元
亚洲
面积6.1百万平方米
价值88亿美元
美洲其他区域
面积5.5百万平方米
价值36亿美元
公司公告,市场研究部(截至2020Q1,物业价值不包括开发中物业和土地储备)
欧洲
面积16.9百万平方米
价值154亿美元
6
2019年公司运营资产分布(账面价值)
60.0
50.59
50.0
40.0
30.0
20.0
15.42
10.0
8.84
3.62
0.0
美洲其他地区
(十亿美元)
11%
20%
亚
洲
64%
美洲其他
地区…
2019年公司运营资产分布(面积)
60.00
49.06
50.00
40.00
30.00
20.00
16.88
10.00
5.48
6.08
0.00
公司公告,市场研究部(百万平方米)
8%
22%
63%
公司公告,市场研究部资料来源:
公司公告,市场研究部7
ProLogis对现代物流地产的定义框架
生产
零售中心
原材料跨国制造商
GatewayDistribution
原材料国内制造商退货中心
物业类型
下一目的地
位置特征
仓库面积特征
占比(美国)
Multi-MarketDistribution
临近适于国际运输的口岸等
面积较大
45%
CityDistributionorLastTouch®
场,位于主要交通枢纽
覆盖多市
门入户
CityDistribution
零售中心或上
距离下一目的地1-2天运输路程
面积较小
25%
LastTouch®
上
距离下一目的地几小时运输路程
面积最小
10%
8
美国南加州(部分)的物流物业分布
公司公告
公司拥有的各种类物业
CityDistributionGateway/Multi-MarketDistribution
公司公告,市场研究部9
2019年不同类型物业建筑物年龄
35
25
15
GatewayMulti-MarketCityDistributionLastTouch®
DistributionDistribution
公司公告,市场研究部(年)
2019年不同类型物业净高
9
7
2019年不同类型物业建筑物面积
公司公告,市场研究部(千平方米)
2019年不同类型物业卡车停车位数量
公司公告,市场研究部(米)资料来源:
公司公告,市场研究部10
公司部分客户
各主要类型商品租占比(按年有效租金)
12%
9.6%
8.9%
8.4%
7.8%
7.2%
6.4%
5.8%
6%
4%
2%
0%
交通零售商食品建材生活消费品服装电器
公司前十大客户租用面积
Amazon
2.35
Geodis
1.24
DHL
1.00
FedEx
0.60
HomeDepot
0.90
XPOLogistics
0.94
UPS
0.63
DSVPanalpinaA/S
0.78
Kuehne+Nagel
0.66
Wal-Mart
0.53
0.5
1.0
1.5
11
公司前20大客户
行业类型
净有效租金占比%
面积(百万平方米)
电商
3.7
物流
1.3
家装零售商(全球第一大)
1.1
0.9
0.8
零售商(全球第一大)
0.7
前10大客户合计
13.1
9.62
CEVALogistics
0.6
0.54
12
ZOZO,Inc.
服装
0.28
13
Hitachi
0.33
JSainsburys
零售(英国第二大超市)
0.32
菜鸟(阿里巴巴)
0.48
16
BMW
汽车
0.40
17
DBSchenker
0.42
18
U.S.Government
政府
0.15
19
IngramMicro
供应链服务
0.4
0.38
Panasonic
电器
0.19
前20大客户合计
18.3
13.11
2019年
主营业务收入及同比
主营业务收入
主营业务收入yoy
3,500
3,331
30%
3,000
2,533
2,618
2,804
2,500
2,197
2,000
19%
15%
1,500
1,000
7%
5%
500
3%
彭博,市场研究部
(百万美元)
AFFO及同比
AFFO/摊薄股份
AFFO/摊薄股份YoY
3.50
3.03
3.30
2.81
3.00
2.55
2.50
2.22
2.00
1.50
9%
0.50
净利润及同比
净利润
净利润yoy
1,800
39%
1,652
1,649
1,573
1,600
40%
37%
35%
1,400
1,210
1,200
869
800
600
400
200
-5%
-10%
彭博,市场研究部(19年净利润下滑主要由于18年
有较多的外汇及衍生品收益)(百万美元)
每股分红及同比
普通股每股分红
普通股每股分红YoY
16%
2.12
14%
1.92
1.76
1.68
1.52
彭博,市场研究部(AFFO:
可分配资金)资料来源:
彭博,市场研究部(百万美元)13
公司持续优化行政费用
➢按行政费用/在管资产,公司管理效率持续优化
300
250
150
公司G&
A及同比
一般行政管理开支
一般行政管理开支yoy
267
231
239
217
222
-12%
-15%
行政费用与在管资产或营收之比
一般行政管理开支/营收
一般行政管理开支/在管资产
0.50%
9.9%
0.45%
8.8%
8.5%
8.0%
0.40%
0.35%
0.37%
0.34%
0.30%
0.29%
0.27%
0.25%
0.23%
0.20%
0.15%
0.10%
彭博,市场研究部(百万美元)资料来源:
公司可为客户提供更加环保节能的物流设施
➢2015-2019年平均为客户节省45%的耗能(相比于行业平均)
➢公司太阳能发电装机在美国所有非专业太阳能发电公司中排名第三(前二为Target和Walmart,即公司在所有地产企业中排名第一)
➢节能设施规模效应逐渐显现,LED节能灯成本下降
物业太阳能发电装机容量
物业LED节能灯成本下降
212
175
1.6
1.4
0.2
20172019
公司公告,市场研究部(兆瓦)资料来源:
公司公告,市场研究部(美元/平方英尺)
公司物业加装的太阳能装置LED加装改造
加装前加装后
公司公告资料来源:
Prologis的REITs身份使之免交美国的所得税
维持REITs的免税身份需满足IRS规定的利润表和资产负债表的诸多要求
➢每年须至少分配90%的应纳税所得(TaxableIncome)作为分红
➢总资产至少75%投资于房地产
➢总收入至少75%来源于租金等房地产相关收入
公司有效税率
5.0%
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
公司股利/税前利润
100%
90%
85%
80%
78%
70%
69%
60%
62%
50%
54%
地产运营部(RealEstateOperations)下分两个分部:
➢租赁部门(Rental):
贡献85%-90%的收入,主要负责租赁,收取租金➢开发部门(Development):
为客户开发适合其需求的物流地产
战略资本部(StrategicCapital):
从合资公司中收取管理费用、激励分红等
租赁部
2,00021014
1,973
2019年分部门营收
战略资本部
开发部及其他
492
2,832
406
- 配套讲稿:
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