诗苑公寓策划书Word下载.docx
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六、品牌策略7
(一)理念识别系统7
(二)行为识别系统7
七、诗苑公寓具体推广方案8
(一)营销渠道8
(二)推广方案8
(三)主题活动8
八、营销预算10
九、附录10
(一)公寓管理10
(二)旅店管理11
(三)服务11
(四)售后11
本策划书认为本案的营销推广应遵循:
“一个中心,两个基本点,三个重心”来进行。
一个中心:
是指以品牌建设为中心,要使项目在品牌最优化的推动下实现可持续发展。
两个基本点:
一个基本点是一流的品质,品牌必须要有品质做保证,没有良好的品质,任何项目都不可能成功。
另一个基本点就是一流的推广,这包含三个层面,第一个层面是高附加值,即避免同质化寻求差异化;
第二个层面是要注重客户体验,将项目的高品质高附加值到位的传递到客户心里,让客户在我们的项目感受到全新的体验;
第三个层面是量的问题,一流的品牌需要广告量的积累,当然,必须保证并且提高广告投入的有效性和响应率。
三个重心:
就是以品牌建设为中心的三个推广重心,第一是建立一个温馨公寓,第二是建立一个智能公寓,第三是建立一个高尚公寓。
本策划书首先从品牌建设即提炼项目形象树立项目品牌入手,再据此从各方面进行营销推广的具体建议。
项目的营销推广必须要有围绕项目的核心竞争优势展开。
本策划书随后围绕这一独特的难以模仿的核心竞争优势,分别从销售力的分析,销售力的挖掘,销售力的提升,销售力的传播等方面进行剖析。
一、策划目的
本策划的目的是针对师范学院对面的诗苑公寓的营销环境分析,以及消费者对诗苑公寓的偏好和满意度研究,发现存在的问题,并提出解决问题的对策性建议及具体推广方案建议。
二、市场状况分析
(一)区域分析
1、诗苑公寓的对面是牡丹江师范学院直接接触顾客,而且附近又有黑林职院,客户资源较大地理位置较好,附近又有许多上班族也可以面对他们开放。
2、根据我们的调查,最近几年这里一些住户面临拆迁,在拆迁阶段,他们需要地方居住,所以我也可以面向他们。
3、爱民区文化街交通便利。
(二)竞争者分析
1、在两大院校附近有许多旅店,这样就会出现竞争的问题,我们就以上问题做出分析。
公寓企业名称
产品特色
博源公寓
环境优雅、格局合理。
红日公寓
设置齐全,服务周到。
飞鹰旅馆
产品分类多,环境温馨。
加尔欢旅馆
空间较大,室内设施较多,分类较多,价位合理。
针对以上竞争者的优势,我们诗苑公寓会吸取这些优势,来进行装修与改进。
吸引更过消费者的眼球。
(三)消费者分析
经过我们诗苑公寓的问卷调查和拜访,并结合其他公寓的消费者的访谈调研后,我针对消费者需求进行分析。
第一,消费者要求公寓内的设施必须有安全质量保证,以及公寓的卫生一定要符合国家的标准。
公寓的装修模式凭个人的喜好各有不同,外面会针对对其特点策划公寓。
第二,消费者要旅店要卫生整洁,客房服务有质有量,其他的设施要方便齐全。
让消费者感觉到有一种家的温暖。
三、市场定位
(一)市场细分
根据市场调查与问卷分析,我们把诗苑公寓的市场分为以下几类。
1、根据消费层次的不同,把细分市场分为三种,分为高、中、低三等。
2、根据地理位置的不同,将消费人群用语言形式分开,适应各种客源的居住。
3、根据心理因素的不通,将消费者用品味和风格的不同来区分。
(二)市场定位
诗苑公寓的建造主要是针对师范学院的大学生,现在许多青年男女不愿意在学校的宿舍内,以及针对一些家长会在学校陪读,这样他们需要一个优雅舒适的环境,我们就是为了他们提供这样优雅环境的人。
公寓的主要定位人群有
(1)、学生及家长。
(2)、学院的一些青年男女。
旅馆的主要人群定位有
(1)经常在外的旅客。
(2)以及每年开学护送学生的家长。
(三)价格定位
我们的大楼建造主要以旅店和出租的公寓的形式,对于现代的人来说,生活条件决定着每个人的地位,所以价位分为高、中、低三档各不同,去满足消费者的需求。
四、产品策略
(一)大楼的总体规划
我们主要把大楼分为两种形式:
1、公寓形式(4-6)
2、旅店形式(1-3)
1-3层以旅店形式出租,客流量大比较吵闹,所以公寓建造在4-6层比较安静,方便休息长期居住。
3、登记处设有便利店和一个方厅,方厅内有展览板,主要展示公寓以及旅店房间内的设施,同时展览板上会标有所有公寓和旅店房间的价格,还有公寓和旅店的管理要求,以便参考。
(二)公寓的策划
1、高档公寓
内设卫生间、厨房、阳台、卧室。
(1)卧室
卧室的整体设计,有柔软舒适的床,同时配有电脑电视、空调。
窗帘有两种设计,一种是白天使用的白色纱帘,另一种时晚上使用的黄色夜帘。
同时配有衣挂方便挂衣服,墙壁有一些浅色的剪纸粘贴,给人一种温馨的感觉,我们的卧室主要以暖色调为主。
给人以家的感觉。
(2)厨房
厨房的设计主要以白色为主显得洁净明亮,同时我们会配有一些厨房设施,为你分担些忧愁。
还有一个小型的冰箱方便你储存食物。
(3)卫生间
卫生间内设有洗衣机,能为您提供方便和节省时间。
高档公寓房间的整体设计都以暖色调为主,卫生间的门以及窗户都以拉门式为主,以便节省空间,它的整体空间大约在40平米,卫生间的地面主要是铺一些瓷砖,其余的都使用防水地板,每月出租六百元。
2、中档公寓
内设卫生间、阳台、电视、网线与高档公寓不同的式没有厨房、冰箱、洗衣机。
地板全部采用瓷砖,墙壁的一些装修主要以白色为主,最主要还是让人感觉到温暖。
房间面积大约在35平米,每月出租450元。
3、低档公寓
内设卫生间和电视,其他设备一概没有。
地板全部采用瓷砖,墙壁的一些装修主要以白色为主,这种颜色主要给人宽敞明亮的感觉,最主要还是让人感觉到温暖。
房间面积大约在30平米左右。
每月出租300元。
(三)旅店的策划
1、高档间
内设卫生间带淋浴、电脑、电视、音响、风扇、窗户。
房间的整体设计,有柔软舒适的床,床单每天都会更换,房间的装修主要以暖色调为主。
豪华式装修。
窗帘是一款粉色的主要给人一种浪漫的感觉。
地面都是以瓷砖为主。
卫生间设在房间内。
高档的淋浴设施会给你带来极大方便。
2、中档间
内设电脑、电视、风扇但是没有卫生间。
有窗户,地面全部以瓷砖为主,装修较简单。
3、低档间
内设电视,没有窗户、有风扇、一切装修从简
五、价格策略
(一)公寓在开业起一个月内,入住公寓可享受优惠价格。
1、一年以上7.5折优惠,
2、半年以上8.5折优惠。
3、半年以上一年一下的9折优惠
(二)开业一周内入住的旅客。
1、高档间8折优惠
2、中档间9折优惠
3、低档间9.5折优惠
(三)正常价格
公寓(每月)
旅店(每天)
高档间
650元
65元
中档间
450元
45元
低档间
350元
30元
六、品牌策略
品牌效益能给企业带来无限的收益,品牌能为企业带来最大的财富。
对旅馆公寓这一行业来说建筑风格,装潢设计,环境氛围,员工仪表仪态,服务产品和服务形象,都是诗苑公寓要维系。
(一)理念识别系统
现代社会许多竞争不是质量的竞争,而是信誉。
我们开发诗苑公寓的一切设施都是事实,不含虚假,要让消费者信任,依赖我们。
入住时就想起到诗苑公寓。
我们的理念是“言必行,行必果”。
(二)行为识别系统
我们公寓做到对内严厉,对外提供优质的服务,严格要求员工,同时多会报社会,回报消费者,多做公益活动。
要使诗苑公寓CI系统总发挥其应有的魔力作用,以下几点必须强化:
规划员工行为,涵盖仪表、礼仪、工作着装、服装态度、服务技巧、服务程度、服务语言、服务行为、职业道德;
注重企业典礼仪式,导入企业经营理念,教育员工、激励员工、激发员工的自豪感、荣誉感和使命感;
制定企业行为规范,重视社会利益,承担社会责任等。
(三)视觉识别系统
我们会注重大楼的设计,让每位消费者走进公寓时都会眼前一亮,让他们感觉像回到家里一样温暖。
同时视觉系统包括名称、标志、造型、产品名称、员工制服、印鉴、旗帜、名片、专用笔记本、背包等。
七、诗苑公寓具体推广方案
(一)营销渠道
因为我们的公寓就在师范学院对面,直接面对他们而且我们主要面对的消费者。
当公寓建成后,首先我们成立一次大楼整体的规划的演说座谈会。
我们将大楼的详细情况介绍给他们,同时我们还有一些分销渠道。
1、分销渠道
(1)我们会设立专门的销售地点以及人员讲解,可以更好的面对消费者
(2)我们会在学院内进行大肆宣传,印有一些广告宣传单,派发人员到学院进行发放,宣传单上会有房间的相片及价格。
(3)我们可以通过媒体进行宣传像报纸、电视等等。
策略评估
2、预测评估
(1)针对以上几点,我们会定期的进行客户回访,以及客户调查,有不足的地方会及时改进,同时也会吸取客户的意见,及时为他们解决。
客户就是上帝,为了让他们满意,我们会尽我们最大的努力。
(2)我们也会根据每个月业绩升降,查找策略的不足,作为改进的依据。
(二)推广方案
1、“试住”推广方案
公寓刚刚建成,许多消费者对公寓的建筑结构,以及服务都不了解,为了吸引消费者我公寓推出“免费试住,温馨体验”推广方案。
我们会提供一部分客房,让消费者免费试住五天,只需要部分押金防止屋内设施损害,没有损坏押金全部返回,在消费者入住期间能他们感觉体验到公寓内温馨舒适的环境,同时让消费者对诗苑公寓有足够了解,让他们长时间入住公寓,对公寓的环境流连忘返。
2、“会员制”推广方案
这一套方案是为了新老顾客共同提供,程序很简单,只要顾客花十元钱就可以办一张试苑公寓的会员卡。
每次入住都会享受不同的优惠。
对于老顾客这是一个百利而无一害的活动,相信消费者会更加支持我们。
(三)主题活动
1、欢度元旦策划
(1)活动主题:
“共同欢庆,过传统中国年”。
(2)活动目的:
加强诗苑公寓的知名度,树立品牌形象。
(3)活动时间:
每年的春节
(4)活动形式:
以营造春节气氛为主,以顾客为中心,推广诗苑公寓品牌。
(5)活动地点:
(6)活动前期的造势和准备
a)联系牡丹江师范学院和林业职业技术学院激情同学们有奖互动活动。
b)印各种传单,进行宣传。
c)打电话或发短信联系新老顾客。
d)准备各种年货和顾客分享。
e)针对老顾客奉上礼品,同时我们会布置会场,准备一些印花剪纸对联等富有节日气息的中国特有装饰,展现我们的热情去迎接消费者。
f)我们会对员工进行培训,要求员工的服务热情。
2、幸运大奖回报顾客
(1)活动目的:
增强诗苑公寓的美誉度,得到新老顾客的认可。
(2)活动时间:
2011年3月1日—5日
(3)活动地点:
(4)活动内容:
对待有会员卡的顾客进行登记做开始前的准备,然后让顾客抽取大奖。
(5)活动准备。
(a)提供休息场所(b)准备奖品
(6)对外宣传。
(a)刊登报纸广告(b)印宣传单发到各个大学。
3、旅游结合,共度国庆
(1)活动主题:
共同欢乐庆国庆
通过不同地区的游客的入住,取得他们良好的评价,为我们做宣传,加大我们得知名度。
2011年10月1日
(4)活动地点:
(5)活动内容:
我们会联系旅游公司,和他们合作让顾客住到我们公寓。
当旅客住到我们公寓开始,我们会和旅游公司联手每天为他们组织不同活动,例如看一些表演,旅客也可以自己表演。
(6)活动宣传:
主要借助旅游公司的力量,向各客介绍,可以印一些宣传册发放。
(7)活动准备:
首先对员工进行培训,让他们做到服务热情周到,其次在他们入住之前打扫客房,时刻放干净整洁。
最后准备一些礼品和特色小吃,为客人提供饮料。
八、营销预算
项目
细目
预算
前期调查
调查方案设计费
0.3万元
实地调查费用
0.5万元
数据分析费用
0.25万元
调查报告设计费
0.4万元
房间装修费用
公寓装修费
高档装修费用
200万元
中档装修费用
150万元
低档装修费用
100万元
旅店装修费
180万元
80万元
促销费用
直销费用
5万元
营业推广费用
3万元
推广活动
费用
试住费用
会员制费用
0.2万元
主题活动
欢度元旦费用
共度国庆费用
幸运抽奖费用
九、附录
(一)公寓管理
我们公寓将采取规章制度管理租户在租房前必须阅读该管理制度,才可以签订合同,如有违反我们有权单方解除合约。
1、公寓出租,房东除要遵守政府法律外,各个公寓都有公寓的规则。
2、通常有居住人数,信誉调查,租金定金,申请与搬进搬出费用,宠物饲养等都有规定。
3、无论租借人请中介寻找,或自己从广告上寻找,手续都要到公寓的管理公司办理。
4、居住人数的一般规定,统间(STUDIO)住一个人,一睡房二个人。
5、政府对宠物饲养没有严格规定,一般的公寓准许一户饲养一只,少数公寓不准饲养宠物,少数公寓不限制数量。
6、房客在公寓居住期间,如果违反公寓规则,管理公司有权驱逐房客搬走,
7、租客不得将公寓转租给其他人
8、公寓内卫生自行负责,
9、水费、电费自行负责。
10、取暖费各付一半。
(二)旅店管理
1.登记住宿时,出示护照、回乡证、居民身份证或其它有关证件。
填好住房登记表,并告知离店日期。
2.临时换人必须先到服务台办理手续。
一般不允许增加人数(如三人住二人房)。
3.退房时间一般都定在次日中午12点前,晚了可要加钱。
4.亲友来访,不能过夜。
多数酒店把时间下限定在晚11点到12点间。
住宿安全要注意:
1.最基础的,就是贵重物品随身携带,离开房间时关好房门。
2.住宿其间旅客如有贵重物品而又携带不便,可交到服务台办理保管手续。
(一般的星级宾馆都有这项服务)
3.不要在酒店房间内使用电炉、电饭煲、电熨斗等。
也不要躺在床上吸烟(很容易失火的)。
4.根据政府的有关规定,易燃易爆品、放射性危险品不能带进酒店。
更不要嫖娼、吸毒、赌博等
5.万一发生失窃,尽快通知服务台。
(三)服务
1、服务理念
让顾客带着疑问来,让顾客带着微笑走。
2、服务制度
(1)客户不在家,我们决不会私自进入房间
(2)时刻把客户放在首位。
(3)微笑面对客户。
(4)把客户永远视为上帝。
(四)售后
1、首先我们会对公寓以及旅馆进行定期的排查,针对一些问题及时解决。
2、我们也会在大楼内设有维修站,如果房间出现非人为的问题我们会及时解决。
3、客户是送给我们财富的人,我们会及时进行客户保养,在对客户进档案登记时,我们会针对一些特殊的节日,进行特殊标准,例如生日为他们送上一份礼物,送上我们最真诚的祝福。
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