物流园区规划及设计研究 以玉柴物流集团的南宁物流园区项目为例Word格式文档下载.docx

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2、融资：

与同区域同行企业相比具有较大优势；

3、网络：

拥有区内外10多家物流营业网点；

4、开发：

市场开发和策划导向能力相对较强；

5、管理：

相对较好、更规范；

6、风险：

抗风险能力较强。

（二）项目的劣势（Weakness）

1、机制：

国有制企业，机制不如同行（民营公司）灵活；

2、成本：

公司管理成本远比同行（民营公司）高；

3、开发：

物源开发能力处于相对劣势。

（三）项目的机遇（Opportunity）

1、国家对南宁市及周边地区基础建设投入大，开发力度加大，拉动南宁物流业务需求增加；

2、南宁及周边交通条件持续改善，物流发展迅速；

3、南宁拟建设成为区域性中心城市，并承接东部产业转移，物流运输需求增加；

4、南宁及西乡塘区对运输市场进一步规范，快环路之内禁止大型货车进入，并对快环路两边的停车场等物流场站进行整顿；

5、南宁市、西乡塘区、苏宝友与公司的良好合作关系；

6、现有泰达停车场的租期明年到期，停车场的前景不明朗。

（四）项目的威胁（Threat）

1、国家或地方政策调整、领导变动等对项目的不利影响；

2、该地区存在安吉、泰达等较强竞争对手；

市场竞争愈加激烈，市场管理不规范；

3、资金不能及时到位，09年下半年不能投产和实现收益；

4、若干年后城市发展不允许货车进入快速环道，将对该项目造成致命打击；

5、土地性质为租赁，所有投入无法计为固定资产，从而影响融资。

四、功能设计

物流园区的功能设计主要采用自顶向下的方法，即在确定物流园区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，总结出对物流园区最适合的经验。

（一）物流园区的内部功能可概括为8个方面

即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。

其中，综合功能的内容为：

具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。

（二）玉柴南宁物流园区项目主要功能

建成广西最大、功能最全的大型物流综合场站，在物流、车辆调配等方面与全国主要物流枢纽城市及物流中心联成信息网络，提供实时动态的综合信息服务，并发展成为以物流信息服务为主，集仓储配送、车辆调度、维修配件、停车、后勤服务为一体的物流集散基地。

主要功能包括：

1、信息交易中心；

2、大型停车场；

3、大型仓库（含装卸平台）；

4、零担专线门店；

5、汽车辅助服务区（配件销售、汽车修配区）；

6、招待所、餐饮、绿化、道路等生活配套设施；

功能定位：

1、以区域分拨和城市配送为主的分拨配送型园区模式，是园区近期建设与经营的核心模式；

2、以批发市场和仓储超市为主的交易型模式，是园区的防御型模式；

3、以国际分拨和保税区为基础的国际采购分拨模式，是园区的战略性模式。

该场站以上功能设计提供集货运、货运代理、货运信息、停车场、仓储、零担托运、货物配载、装卸服务、汽修汽配、餐饮住宿等多种业务于一体的综合物流服务。

达到时间节省、等待时间的减少、流量的平衡、运输链中各种设备设施的最优利用；

同时，达到制造、销售企业对园区建设的要求：

货物处理能力（按产品分类）；

联合运输能力；

运输服务质量；

时间、成本、安全、货损、快速与可靠性。

达到第三方物流公司对园区建设的要求，即：

信息系统；

联合运输协调；

装载与中转设备；

库存管理。

五、布局设计

物流园区的设施规划与布局设计是指根据物流园区的战略定位和经营目标，在已确认的空间场所内，按照从货物的进入、组装、加工等到货物运出的全过程，力争将人员、设备和物料所需要的空间作最适当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。

对物流园区中的各建筑设施的选址和规划应采用科学的定量方法，如：

运筹学中的一些最优选址方法、最短路径法、最小费用最大流法、一些有效的物料进出表法、搬运系统分析法、模糊理论中的模糊综合评价法、一些最优决策方法等。

（一）国内物流园区在布局方面可以吸取的经验有：

校园化的设计理念/分割不同的功能区域；

按照物流与空港/海港，以及与陆路运输的密切程度来安排相关产业；

地块规划面积能满足柔性需求并有可选的扩展空间；

多式联运的设施规划，如水路，铁路，公路和航空；

保持产业加工和高附加值物流企业之间合理的分配比例；

充分考虑地理和生态环境，有吸引力地设计并考虑环保预留用地。

（二）玉柴南宁物流园区项目布局规划

1、功能区规划

交易区面积6万平方米

工业区面积6万平方米

交易市场

生活区及预留区

工业区

仓储超市

东盟贸易区

综合服务区

配送区

配载区

配载及综合服务区面积3万平方米

配送区面积3.7万平方米

2、平面布局规划

详见附后图表

3、交通导向规划

交通流组织方法：

（1）单向行驶、分门出入。

车辆进出园区采取右近右出方式，避免在出入口出现交叉车流；

（2）园区内车道必须为继承环状，不应出现尽端式回车场，并结合消防道路布置；

（3）园区的主要道路应为4车道以上，考虑到大型卡车和集装箱车辆进出，最小转弯半径不小于15米；

（4）车道设置有导向标识。

六、商业计划

商业机会主要是让园区投资和经营管理者如何按照公司体制设计业务模式和管理模式，主要包括物流园区管理公司的组织架构和职责、物流园区业务模式、收益预测、客户分析、园区销售/市场推广策略、投资收益等财务概要分析。

物流园区的开发一般分阶段进行。

分阶段进行将比整个一步到位式开发容易实施，而且，后一个阶段可以吸取前一个阶段中的经验，同时进一步调整和优化下一步的营销策略和其他细节。

物流园区典型的业务模式有：

物业支持、建设支持、财务支持、人力资源支持、环境支持、安全支持、质量支持、设备支持等服务。

（一）玉柴南宁物流园区项目营运方式

1、方案一：

公司租赁已租土地280亩，全部由公司投资及运营；

2、方案二：

公司和租赁土地使用权人共同成立开发管理公司参与园区的开发和经营，租赁土地使用权人以租赁的场地作为投入，占股份为49%，公司投入资金2500万元，占股份为51%，由公司派人员担任开发管理公司的董事长及主要管理人员，双方按股份比例参与经营的赢利分红，后续园区投资则由双方从净利润中投入；

3、整体规模投资：

预计3753万元人民币；

4、资金筹措计划：

第一期启动资金投入约2500万元；

第二期资金投入约1253万元（以净利润滚动投入）；

5、项目进度计划：

（1）2008年9月10日前提交项目报告给西乡塘区政府，同时做具体的项目预决算方案及基建、工程招投标等相关工作；

（2）2008年10月10日起开始建设，2009年6月30日完成第一期建设，7月1日起试运营；

（3）预计2010年6月起开始第二期建设，2010年9月30日前完成第二期建设，10月1日起试运营。

（二）玉柴南宁物流园区项目投资概算

1、土地租赁费用（租金）：

预计租期18年，其中：

2009年租金450万元，2010年—2011年每年租金600万元，2012年至期满每年租金800万元。

2、工程项目规划及投资估价（所有工程项目均按临时建筑报建，全部外墙均为普通涂料，全部需铺设的地板砖均采用最便宜的普通材料）：

（1）信息大厅：

28m×

18m=500m2

功能：

全国物流信息平台及大型屏幕显示、滚动公布信息；

土建：

钢结构单层，估价：

500m2×

700元/m2=35万元；

信息系统及大屏幕：

拟向政府申请扶持资金建设；

或由物流业务板块投入。

（2）信息交易主楼（三层），含74间信息部+37间住宿或办事处用房共70m×

18m×

3（层）=3780m2，估价：

3780m2×

700元/m2=265万元。

（3）信息交易付楼（二层），砖混结构，含40间信息部

一期：

42m×

10m×

2（层）=840m2，估价：

840m2×

700元/m2=59万元；

二期：

同上，59万元；

（4）零担专线门店，第一期100间，第二期86间

500m×

12m×

2（层）=12000m2，估价：

12000m2×

750元/m2=900万元；

430m×

2（层）=10320m2，估价：

10320m2×

750元/m2=774万元；

（5）大型仓库（防水、防潮、防鼠、防火、防盗），12cm混凝土，净高6m,顶盖隔热瓦

300m×

40m×

=12000m2，估价：

220元/m2=264万元；

250m×

=10000m2，估价：

10000m2×

220元/m2=220万元；

（6）场内混凝土硬化道路，1600m×

7m×

0.2m（厚）=11200m2，估价：

11200m2×

90元/m2=100万元；

（7）停车场及空地（沙石夯实），1600—1800个停车位

约130000m2，估价：

130000m2×

20元/m2=260万元；

（8）汽车旅馆、餐厅

设80间客房，40m×

14m×

4（层）=2240m2，土建估价：

2240m2×

700元/m2=157万元；

设施估价：

空调、生活设施等约43万元；

餐厅、厨房：

500m2+100元/m2=600m2，估价：

600m2×

400元/m2=24万元；

共计224万元（厨房设施由承包人投入）。

扩汽车旅馆80间客房，估计：

200万元；

（9）车辆维修服务，占地10000m2，维修工位50个，规格：

16m×

6m，零配件门店11个，规格：

5m，拟采取转包土地，由承包人投资方式建设，租金每平米6元；

（10）主大门至快速环道临时道路600m，混凝土20cm厚，估价：

1600m×

8m=4800m2×

100元/m2=48万元；

辅大门至邕武路道路50m,估价：

50m×

8m=400m2×

100元/m2=4万元；

小计52万元；

（11）主大门玲珑塔（“物流基地”广告塔）108m高，估价80万元；

（12）水电设施估价96万元；

（13）消防设施估价100万元；

（14）绿化等，估价5万元；

（15）其它不可预见投入60万元。

综上15项合计，工程项目投资总额3753万元；

其中：

第一期投入：

2500万元；

第二期投入：

1253万元。

（三）经济效益分析

1、主要收益来源：

停车场、仓库、零担专线门店、信息部、住宿、其它。

2、经营收入预测

（1）2009年（下半年）经营收入预测：

收入项目

单价

数量

满租率

月收入（元）

年收入（元）

停车费

平均25元/天

1800个

40%

540000

3240000

仓库租金

每月12元/m2

12000m2

50%

72000

432000

零担专线门店租金

每月25元/m2

60%

180000

1080000

信息大厅租金

每月20元/m

500m2

10000

60000

信息主楼一二楼租金

每月均价1000元/间

74间

90%

66600

399600

信息主楼三楼租金

每月均价400元/间

37间

8880

53280

信息付楼租金

每月均价700元/间

40间

26600

159600

转租维修场地租金

每月5元/m2

10000m2

50000

300000

餐厅转包租金

每月10000元

汽车旅馆收入

每天60元/间

80间

129600

777600

广告塔收入

合计

1103680

6622080

尚有其他收入（如场站内重要区域的广告牌位租金、车辆出入收费、水电费收入等）未计入。

（2）2010年经营收入预测：

70%

945000

5670000

80%

115200

691200

240000

1440000

11840

71040

25200

151200

每月6元/m2

360000

每月15000元

15000

90000

1555200

120000

1628440

19541280

二期工程经营收入（2010年第四季度）：

二期信息付楼

　40间

96000

288000

二期仓库租金

75600

121200

363600

注：

二期工程只计3个月，即10-12月。

（3）2011年经营收入预测

12960000

22000m2

237600

2851200

22320m2

502200

6026400

799200

13320

159840

50400

604800

720000

每天70元/间

160

302400

3628800

2347520

28170240

若各项满租率提升为100%，则从2011年起每月收入为260.38万元，年收入为3124.56万元。

由此可知，2012年起至期满每年营业收入基本稳定在3000万元左右。

3、经营成本预测（见下表）

（1）按方案一：

单位：

万元

内容

2009年

2010年

2011年

2012年

说明

固定资产投资折旧

250

375.3

按10年折旧

租金

450

600

800

工资

100

120

140

设管理及财务人员6人，经理1人；

计划当地招聘50名保安，5名清洁工

电费

有余额

水费

维护费用

5

10

网络费用

1

汽车旅馆费用

31.1

62.2

145.15

汽车旅馆费用按营业收入的40%测算。

税金

37.8

124.2

168.7

180

按经营收入总额6%计算

623.9

1167.4

1440.15

1651.45

（2）按方案二：

917.4

1064.85

1276.15

注：

由于本方案是与租赁土地使用权人合作开发和按股权分红方案，因此不计提固定资产折旧费。

4、经营利润预测

（1）按方案一（由公司自主经营）：

年份

物流场站经营收入

630.5

1990.49

2817

3000

物流场站经营成本

利润

6.6

823.09

1376.85

1348.55

2012年以后年经营成本相对固定为1650万元左右，营业收入相对稳定在3000万元左右。

按本方案测算2009-2012年利润合计3555.09万元。

（2）按方案二（公司与租赁土地使用权人合作经营，公司占51%，租赁土地使用权人占49%）：

单位：

场地租金增加利润

经营所得利润

1073.09

1752.15

1723.85

利润总额

456.6

1673.09

2352.15

2523.85

公司应得利润（51%）

232.87

853.28

1199.60

1287.16