XX古镇旅游服务中心建设工程项目可行性研究报告.docx

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XX古镇旅游服务中心建设工程项目可行性研究报告

XX古镇旅游服务中心建设工程项目可行性研究报告

目　录

附表：

投资估算表、财务评价表

附图：

项目位置图、游客接待中心建筑方案图

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：

****古镇旅游服务中心建设项目

（二）项目业主：

（三）建设地点：

****区****镇斑竹滩

（四）项目性质：

新建

（五）建设目标

本项目通过古镇游客接待中心、游客换乘中心及停车场等旅游配套基础设施建设，改善古镇旅游基础设施条件和旅游环境，提升景区吸引力和旅游竞争力，以合理保护和开发古镇及周边旅游资源，推动古镇旅游业的可持续发展。

（六）工程建设规模及内容

1、游客接待中心：

建筑面积3139平方米，功能：

旅游信息咨询、景区风光展示、旅游商品销售、导游服务、餐饮住宿等服务功能及设施。

2、游客换乘中心及停车场：

换乘中心建筑面积2450平方米，标准停车位1200个。

功能：

售票、车辆调度、侯车、卫生医疗、修理、洗车、员工休息等。

3、游人码头设施：

修建游人码头80米，码头连接公路100米，码头管理用房60平方米以及码头停车场200平方米；购置游船7艘。

4、购置节能环保游览观光车40辆。

5、配套建设水、电、气及环境基础设施。

6、项目建设用地面积46666平方米。

旅游服务中心用地面积1331平方米。

（六）建设工期：

1年，2009年4月—2010年3月。

（七）项目投资估算及资金筹措

1、项目建设投资：

2851万元，其中建设工程费1665万元，其它费用945万元，预备费157万元，建设期利息84万元。

2、资金筹措：

申请银行贷款1000万元，业主自筹1851万元。

（九）主要技术及经济指标

表1—1：

主要经济技术指标

序号

名　称

单位

数量

备注

1

建设规模

1.1

游客接待中心

平方米

3139

1.2

换乘中心

平方米

2450

1.3

停车场

平方米

32000

1.4

购置游览观光车

辆

40

1.5

游人码头

个

1

包括码头道路、游船等

2

项目投资

万元

2851

3.1

建设投资

万元

2767

3.2

建设利息

万元

84

4

资金来源

万元

2851

4.1

企业自筹

万元

1851

自有资金

4.2

银行贷款

万元

1000

贷款本金

5

新增固定就业岗位

人

25

6

经济效益

6.1

经营收入

万元

1701.9

年均

6.2

营业税金

万元

95.3

年均

6.3

总成本

万元

487.8

年均

6.4

利润总额

万元

1067.5

年均

7

财务评价指标

7.1

投资利润率

%

36.0%

平均

7.2

投资利税率

%

16.3%

平均

7.3

全部投资静态投资回收期

年

5.8

含建设期税后

7.4

全部投资财务内部收益率

%

29.7%

税前

全部投资财务内部收益率

%

24.2%

税后

7.5

全部投资净现值

万元

3449

税后

7.6

盈亏平衡点

%

18%

达产年

7.7

贷款偿还指标

还款中期利息备付率

：

1

7.41

均＞2

还款中期偿债备付率

：

1

1.87

均＞1

二、业主简介与项目实施基础

项目业主是经****区人民政府批准，由****区华信资产（集团）有限公司全额注资的全资子公司，公司于2007年9月6日成立，注册资本1000万元人民币，是****古镇招商引资的发展平台。

公司主要从事旅游开发；旅游基础设施项目投资与管理；景观资源开发（经营范围内法律、法规规定禁止经营的，不得经营；法律、法规规定须前置审批的，在未取得审批前不得经营）；销售：

旅游纪念品，农副土特产品（国家有专项规定的除外）；水果培育、种植、销售；禽畜养殖；车辆停放。

三、编制说明

（一）编制依据

1、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），国家发改委《投资项目可行性研究指南》；

2、《风景名胜区管理暂行条例》、《风景名胜区管理暂行条例实施办法》、《风景名胜区建设管理规定》、《风景名胜区安全管理条例》等；

3、《城市规划法》、《环境保护法》、《森林法》及《文物保护法》；

4、《历史文化名城名镇名村保护条例》；

5、国家颁发的有关电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；

6、****区城市总规及****旅游发展规划；

7、《**市历史文化名镇****古镇保护规划》；

8、****镇人民政府委托协议及提供的相关资料和具体要求等。

（二）编制原则

1、贯彻执行国家有关保护和开发利用风景名胜资源的方针政策及相关的法律、法规。

2、实现资源的有效配置，社会效益、经济效益、生态效益相结合，实现可持续发展原则。

3、符合地方社会、经济发展规划，协调发展原则

4、运行经济、合理，投资节省，规模经济与实际相结合原则。

5、动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。

（三）编制范围

本报告就****区****古镇旅游接待中心及停车场项目进行可性行研究，编制范围包括：

项目建设背景及必要性分析，建设规模及方案策划，投资估算及经济社会效益分析等，通过可性行分析研究，得出合理结论，为投资人及审批部门提供决策参考，并作为下阶段开展工作的基础和依据。

四、主要结论与建议

国家级历史文化名镇****古镇，有着十分明显的旅游资源优势和区位优势。

本项目以****古镇为资源基础，打造集游览观光、旅游接待、旅游度假于一体的旅游接待中心。

通过项目建设旅游服务中心、停车场，完善基础设施，为保护和开发****镇旅游资源奠定更好的基础，是对“川、渝、黔旅游金三角”在人文景观方面的有益补充；通过项目建设，能有效提高古镇旅游承载力、服务能力，增强古镇旅游吸引力和市场竞争力，全面推动****古镇旅游业发展，并实现良好的商业投资效益。

引入商业资本开发旅游资源，可以实现保护开发与社会经济的协调发展和可持续发展，实现地方旅游业发展与公司发展的有机统一，对于推动****区旅游业发展具有积极意义。

可见，项目建设是必要的，也是可行的。

第二章项目建设背景

一、****古镇概况及旅游资源特色

（一）****古镇概况

****古镇是西南地区保存最终为完好、最具民族特色的山地民居建筑群，古镇老街建场已有1000多年的历史，据****清溪龙洞题刻记载，南宋辛末年（公元1151年）****古镇已相当繁华。

古镇保留的传统老街区和传统民风、民俗等独具特色的历史文化，与古镇小桥流水、瀑布、奇山异石、老街古巷等优美环境，构成了****古镇独特的风情画。

由于****古镇独具特色的历史文化，于2005年被批准为国家级历史文化名镇。

1、地理位置

****古镇，位于****区南部山区笋溪河畔，地处川、渝、黔三省市交界处，为国家风景名胜区四面山北大门，地理位置为东经106°21′150″——106°25′40″，北纬28°47′45″。

东、北紧连市域蔡家镇，西接四川合江县佛宝国家级风景名胜区、****大圆洞国家级森林公园，南连四面山国家级风景名胜区海拔为黄海高程245米——1495米。

2、社会经济概况

****古镇自古以来，就是贸易繁荣的水陆码头，贵州、綦江、合江等地的产品物资大都集中于此进行交易，山货靠水上外运，食盐及其它生活用品靠水运到****场后，再由马帮运到贵州、合江等地。

特别是清代以来，大米、食盐、木材贩运更为发达。

光绪25年的“禁卖发水米”，光绪13年的“木帮公罚”等碑刻告示可证明当时商贩云集，每逢赶集买米、贩盐都在万人以上的繁荣景象。

自康熙三十三年，****设办事处以来，****镇一直是封建王朝的基层行政机关所在地，由于处于通向贵州、合江、綦江等地区的水陆必经之地，****镇逐渐成为川东地区繁华的商贸物资集散地之一。

如今，古镇老街尚存有锅厂、铧厂、银铺、铁匠铺、机房、染房等小手工艺作坊。

烟薰豆腐、石板糍粑等传统小吃，老酒馆、老茶馆、老药铺、栈房等老店堂仍然存在，形成了****镇独特的民风风俗。

3、资源条件

（1）自然资源

****古镇镇域有着丰富的自然资源和自然景观，其中中低山系与国家风景名胜区四面山一脉相承，同属大娄山北坡余脉，最高海拔为黄海高程1495米，境内拥有森林面积15万余亩，是针叶阔叶混生的典型地带，在1500多种植物中，有20余种属国家重点保护的一、二级植物，尤以桫椤、银杏为重点；据《乡志》记载，在上百种动物中，经常出现虎、豹、猴、豺豹、狗獾、刺猬、山羊、野猪、松鼠、金鸡等动物，现在除虎、豹以外，其余动物在森林中仍时有所见。

镇域内流经的主、次溪河有笋溪河、茶坝河、飞龙河、白水口溪流、黑神庙溪流，全长约75公里。

在林溪相间中，给人以集山、水、溪、瀑、石、崖、洞、柱、滩为一体的自然美的享受，让人体味着幽、险、雄、北、水、秀、美的原始自然风光。

镇域内物产丰富，除传统的农副产品外，还盛产楠竹笋、水竹笋、刺竹笋、大脚菌、牛肚菌、羊肚菌、尖茶菌、乌骨鸡、麻丝鸭、白雪鹅、干酸鱼等土特产。

（2）人文景观

****古镇历经千年风雨，阅尽人间沧桑，留下了许多历史遗存，古庄园、古寺庙、古寨、古桥、古墓仍然透出雄浑质朴；而溪水悠悠、小桥流水、石板跌宕的古民居，无不映现出古镇恬淡、宁静、平和、与世无争的气氛；古镇收藏的刀币、铲币、鼻翼钱、息脸钱、古牙床、茶几秀案、陶器瓷器等，又反映出古镇悠久的文化底蕴。

（二）****古镇旅游资源的特色

****古镇的特色，涵盖了自然山水、建筑风貌、风土人情三大类。

自然山水，包括古镇的生态环境、城镇选址、规划布局，反映出先民依山而筑、傍水而驻的山水布局特征；建筑风貌、包括古庄园、古寺庙、古山寨、传统街区区民居，反映出巴渝特有的传统的建筑形式，古墓、古造像、古题刻反映出****古镇悠久的历史和深厚的文化底蕴，以玩龙灯、耍狮子、划花船、竹木器制品、檐灯、风味小吃等民风民俗为特色。

三、发展前景与项目提出

（一）发展前景

****古镇区位交通优势明显，距****市区、****主城区较近，地处全国著名的渝、川、黔旅游金三角地带上，周围拥有****四面山国家级风景区、合江佛宝国家级森林公园、****大圆洞国家森林公园、赤水国家风景名胜区及****黑石山省级风景名胜区，组成了全国独特的、规模最大的金三角自然风景旅游区，具有较好的旅游发展市场前景。

****古镇规模大，历史悠久，资源丰富，现存的传统街区及民居建筑，充分体现了巴渝建筑文化特色。

传统街区已有1000多年的历史，它与其他物质文化遗存一样，是社会不同发展阶段遗留下来的实物，对于研究当时社会发展史、经济史、文化史、民俗史都是不可多得的实物佐证，****古镇周边有较多的庄园、寺庙，有笋溪河等沿河风光，****古镇有着丰富的旅游资源，赋予了****古镇良好的旅游发展前景。

（二）项目的提出

游客接待中心是接待来访客人的地方，是旅游地区对外形象展示的一个主要窗口。

大到一个城市，小到一个公园，一个景区都应该有自己的访客中心。

随着《景区（点）质量等级划分与评定》出台的相关政策和景区提高服务质量的客观要求，旅游服务中心的建设已逐渐被景区经营者和管理者所重视。

旅游服务中心作为一个新生事物，给旅游事业将带来新的活力，将会成为展示旅游区文化、形象的窗口”。

近年来，随着宣传开发力度的加大，知名度的不断提高，来****古镇旅游的人数不断增加，对古镇旅游接待能力、交通承载能力提出了新的要求。

2008年，****华信旅游开发有限公司提出了****区****镇渔湾村新农村村民聚居点建设及游渡河旅游接待中心项目