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18、绝对地租：

土地所有者凭借对土地所有权的垄断，占有农产品价值中超过社会平均生产价格的那部分超额利润，由于它不论土地本身条件优劣如何，只要土地所有权与使用权分离了，即向土地所有者租用了土地，就必须支付这部分差额，故称绝对地租。

19、土地所有权149：

是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。

20、住宅需求189：

是指在各种可能的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的住宅服务的数量。

21、住宅存量190：

是指形成住宅结构的物质实体或物质财产，表现为住宅单元的数量，由建筑材料、占有的土地和当初建造时投入的活劳动所组成。

22、住宅供给193：

是指由市场向住宅投资者和住宅投资者提供其所需的住宅存量与住宅服务流量的过程。

23、住宅市场199：

是指以住宅存量和住宅服务流量以及与住宅相关的生产要素为流通对象，在住宅需求者与供给者之间提供沟通机会和便利条件，以促成住宅商品完成交易的场所或机制。

24、空置面积201：

是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租的房屋面积。

25、城市基础设施：

是城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性基础设施的总称，使城市中为顺利进行各种经济活动和其他社会活动而建设的各类设施的总称。

26、城市经营304：

是指从城市社会的整体利益出发，遵循市场经济的客观规律，通过科学合理的城市规划、投资、建设和管理等一系列有机联系的政府行为，将各种现实的或潜在的城市资源转化为城市资产;

并以资产的保值增值为目的，实现城市经济、社会、环境的协调发展和综合效益的最大化。

27、TOD：

TOD，就是政府利用掌控城市规划带来的信息优势，对规划发展区的用地以相对低的价格征用；

接着进行基础设施的建设，使土地升值；

然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与“熟地”之地价差，平衡建设成本。

28、SOD：

SOD，就是通过社会服务设施引导开发建设的模式，政府利用行政垄断权的优势，通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移，使老市区和新开发区通过地价差，都获得更新与发展的资金保障。

29、现代化319：

实现现代化的过程以及实现现代化后的状态；

发达的、先进的、适合现代化需要的，就是现代化。

（现代化常被用来描述现代发生的社会和文化变迁的现象。

）

30、城市现代化332：

广义的城市现代化是指城市的经济、社会、文化及生活方式等，由传统社会向现代社会的转变过程。

狭义的城市现代化主要是城市各项设施建设的现代化。

三、简答题

1.简述城市的基本特征？

j12

城市区别于乡村的鲜明特征主要体现在：

1）密集性-物质与文化的密集（人口密集，物质和资产的密集，文化的密集）

2）高效性-高效率与高效益（高效率，高效益）

3）中心性-吸引力与辐射力量（吸引了里毫秒年个，辐射力）

4）多元性-多功能与多类型（多功能，多类型）

5）系统性-复合系统与动态系统（城市是一个复合的、宏观的大系统，城市是一动态的、开放的大系统）

2.简述影响城市化的经济规律？

j46

1）集聚经济效益（同类企业的集聚经济，多类企业的集聚经济）

2）规模经济效益（企业的规模经济，城市的规模经济，）

3）优位经济效益（地理优位，交通优位，资源优位）

4）外部经济效益（企业的外部经济，城市的外部经济）

3.简述计划经济体制下城市化滞后的根源？

j69

1）农业基础长期薄弱

2）轻重工业比例失调

3）长期忽视第三产业和基础设施建设，城市发育不良

4）严格的户籍管理固化了城乡分野

4.简述市场经济条件下城市化发展的新问题？

j70

1）人口总量庞大，转移任务艰巨

2）人口流动迅猛，城市负担加重

3）地区剃度发展，丞须宏观调控

5.简述我国城市发展的战略要点？

j75

1）充分发挥大城市的有时，带动区域发展

2）强化中小城市的功能，引导合理发展

3）稳步发展小城镇，打破二元结构

6.简述划分经济区应遵循的基本原则？

j82

1）坚持科学发展观的原则

2）生态独立原则

3）依托中心原则

4）突出特色原则

5）经济协调原则

7.2006年人大十届四次全会通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》其中第五篇“促进区域协调发展”的主要规划内容？

1）推进西部大开发

2）振兴东北地区等老工业基地

3）促进中部地区崛起

4）鼓励东部地区率先发展

5）支持革命老区、民族地区和边疆地区发展

6）健全区域协调互动机制

8.简述我国经济区的组织分类？

j83

1）省际经济区

2）跨省经济区

3）省内经济区

4）员交通干线组成的经济协作区

5）围绕共同资源开发目标的经济协作区

9.简述中心城市的功能？

j96

1）工业生产中心

2）商品流通中心

3）交通运输中心

4）金融中心

5）信息中心

6）科学技术中心

7）文化教育中心

10.简述中心城市在发展现代市场经济中的作用？

1）市场主体（各类企业）集中，具有现代市场经济的内生优秀

2）科技力雄厚，具有开发适应市场需求的新产品的巨大潜力

3）主导产业外向化程度高，具有开拓国内国际市场的扩张力

4）基础设施较好，经济管理机构较健全，具有成为大市场、大流通枢纽的条件

11、简述“七通一平”“九通一平”？

九通一平：

人才通、金融通、物流通、科技通、房产通、管理通、法律通、财政通、贸易通，努力打造综合政府的新平台；

提高办事效率，提高服务水平，搞好社会治安的管理。

七通一平：

“七通”：

供水、供电、供热、供气、道路、通讯、排水；

“一平”：

土地平整。

12、简述城市土地价格的评估方法？

178

收益还原法：

又称为“地租资本化法”是一种运用适当还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价的方法。

市场比较法：

又称“交易案例比较法”，是将估价对象与较近时期内已经发生了交易的类似地产案例加以对照比较，从类似案例的既知价格，根据评估对象的实际情况加以修正后得出该地产价格的一种评估方法。

成本估价法：

又称“合同法”或“加法”，是一种以建造地产所耗费的各项费用之和主要依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定地产价格的估价方法。

假设开发法：

又称“剩余法”、“倒算法”或“减法”

申报法，即由城市政府有关部门公告各地段的基准地价，然后由土地使用者格局这个基准价格加一定幅度的修正后，申报其所占用的土地价格。

13、土地使用权的出让采用四种方式？

168

协议出让（过程包括：

申请阶段、协商阶段、签约阶段）

招标出让（步骤：

招标--投标--开标和决标--签约）

挂牌出让（步骤：

挂牌公布--报价并更新竞价--挂牌截止）

拍卖出让

14、简述城市土地市场的经济特征？

j167

需求的竞争性

供给的垄断性

地产的不动性

市场的地方性

房产的融合性

交易方式和交易价格的多样性

15、简述我国城市土地使用行政划拨制的弊端？

161

土地产权的模糊

土地资源的浪费

土地配置的不当

土地收益的流失

16、简述我国城市土地利用使用制度的改革遵循四条原则？

j163

坚持城市土地单一国有制

实行土地所有权与使用权相分离

对部分依法取得使用权的城市国有土地，可以进行商品化经营

城市土地使用权实行有偿有限期出让

17、简述影响住宅供给的主要因素？

j194

住宅价格因素

要素投入因素（包括：

土地要素、资金要素）

市场需求因素

政策法规因素

18、简述在我国目前商品房价格的构成内容？

j196

土地成本5）管理成本

拆迁成本6）缴纳税金

建设成本7）企业赢利

资金成本8）效用调节

19、简述在我国，居民个人当需要购置或建设住宅而筹集资金时，可供选择的住宅融资渠道？

j202

商业性住宅抵押贷款4）合作建房

住房公职金贷款5）集资建房

住房储蓄贷款6）典当

20、举例说明城市基础设施的三个层次？

J217

宏观层次----全国性或区域性基础设施。

例如：

大型水利、铁路、高速公路、机场、港口、邮电通信等

中观层次----城市性基础设施。

即主要为城市自身服务，他们有的是上一层次的节点与终端，如火车站、邮电局；

有的是自成体系的独立网络，如自来水管网、公交战场。

微观层次----小区性或单位性基础设施。

即服务局限于小区，或大单位内部自设的基础设施，是城市基础设施的延伸与继续。

21、城市基础设施建设存在的主要问题225

资金缺口仍然严重。

（城市化进程加快，城市化水平将达到40%-60%，对城市基础设施将产生巨大的资金需求。

按城市基础设施投入占GDP的3%，当我国的城市基础设施投资只占GDP的0.24%--0.7%，由于资金严重不足，城市基础设施建设不仅“欠账”很多，甚至导致许多地方“城市病”日益严重。

融资渠道不畅。

（基础设施的投资额度大，建设周期长，还贷能力差，商业银行一般不愿大量放贷。

管理体制不顺。

（我国城市基础设施行业采取的是行政事业管理和企业化经营管理方式并存的混合管理模式。

在实际操作中，长期以来的观念是重视建设项目的管理，忽视运营和维护管理，激励与考核机制不健全，导致各部门各自为政，难以整合协调，工作效率低下。

22、简述城市基础设施建设资金来源渠道？

j228

城市维护建设税。

用地方政府从纳税单位和个人缴纳的产品税、增值税、营业税种按一定税率征收。

公用事业附加费。

有地方政府按供水、供电、煤气、公共交通、市内电话等营业额的5%--8%征收。

中央和地方财政拨款。

如一些国家级历史文化名城，中央对其每年有一定的专项财政拨款。

国家预算内用于城市基础设施的基本建设投资。

这部分资金用于中央有关部门负责投资建设的基础设施，包括电力、铁路、民航、邮电等区域性基础设施的建设。

城市基础设施有偿使用收费。

如自来水增容费、水资源费等。

城市建设部门经营性收入。

如园林收入、环境卫生收入等

国内和国外贷款。

23、简述城市基础设施的经营管理体制改革的主要目标？

j230

城市基础设施产业实行企业化经营走向市场

拓宽城市基础设施建设资金渠道（证券化集资，利用各类贷款引入民间资本）

城市基础设施的合理定价与收费

24、简述城市经营的基本原则？

j307

城市经营必须坚持科学发展观，制定具有本市特色的经验战略

城市经营必须坚持以人为本、构建和谐社会的原则

（1）城市资源和公共品的共享应是为人为本的经营原则

（2）城市建设多“雪中送炭”少“锦上添花”应是以人为本的经营原则

城市经营必须坚持珍惜资源、建设节约型城市的原则

（1）珍惜资源是建设节约型城市的经营原则

（2）端正资金的投向，是建设节约型城市的经营原则。

25、简述世界城市化经理的四次浪潮？

j322

世界现代化的第一次浪潮。

出现在18世纪后期到19实际前半叶，它的动力室第一次科技革命和第一次工业革命。

世界现代化的第二次浪潮。

从19实际的后期到20实际的初期，随着科学技术的重大进步，引起了第二次工业革命，起主要标志是新式炼钢法和电力的广泛应用。

世界现代化的第三次浪潮。

第二次世界大战后，人类社会又发生了以核能、电子计算机和自动化技术发明及其应用为主要标志的第三次科学技术革命和工业革命。

世界现代化的第四次浪潮。

以信息化技术应用和知识经济为标志，以高科技产业群为特点。

26、简述根据我国的国情，设计的“三步走”的现代化总体战略？

j327

第一步从1981年到1990年，实现国民生产总值翻一番，今本解决人民的温饱问题；

第二步从1991年到2000年，实现国民生产总值再翻一番，使人民过上小康生活；

第三步到21世纪中叶，达到中等发达国家水平，基本实现现代化。

27、简述城市现代化的特征？

28、

四、论述题

1.论述城市发展的历史阶段？

l16

前工业社会（城市是手工业生产的集中地，城市是农产品的集散地，城市的规模较小、数量很少，城市的消费性与城乡分离）

工业社会（城市是机器大工业生产的中心，城市是商业贸易的中心，城市的规模扩张、数量猛增，城乡对立、差距拉大）

后工业社会（城市成为人类主要的聚居区，城市成为第三产业的中心，城乡融合、差别缩小）

信息社会（超级城市的裂解，城市功能的重组，城市的功能发生历史性改变）

2.论述世界城市化的进程及主要特点？

l53

进程：

1）18世纪中叶至19世纪中叶为城市化的初兴阶段

2）19世纪中叶至20世纪中叶为城市化的局部发展阶段

3）20世纪中叶以后为城市化的普及阶段

主要特点：

1）城市化速度明显加快。

世界城市化进程日益加速的根本原因，在于工业化发展水平的不断提高和世界经济一体化的不断加强，这样就是后进国家在工业化与城市化的道路上具有“搭车效应”，从而速度更快以至于后来居上。

2）大城市超前发展。

在世界城市化步伐逐渐加快的过程中，大城市扮演着“领头羊”的角色。

它们无论在城市的数量、城市的规模还是城市人口总量上，都遥遥领先、超前发展，构成了世界城市化的主力军。

（大城市数量扶摇直上，大城市人口急剧膨胀）

3）城市群与城市带相继崛起。

伴随一批大城市、超级城市的诞生，有地理空间相互连接、社会经济结构融为一体的城镇密集区、都市连绵区相继出现，起特征是：

以一个或几个超级城市为核心，组成人口规模千万，政治、经济影响力举足轻重的庞然大物。

城市群、城市带的发展，与世界经济重心的转移密切相关。

3.论述“逆城市化”的特征及成因？

l59

特征：

1）郊区化快与城市化。

逆城市化并非城市化的历史逆转，即不是真的“反城市化”，而只是在城市化水平继续缓慢提高的同时，郊区化以更快的速度推进，导致城市人口不断从中心向郊区转移，使得郊区急速扩张和蔓延。

例如美国的城市化水平由64%提高到74%，年均增长0.33%。

2）郊区成为主要的人口聚居区。

环境优美而又幽静的郊区已经成为许多中产阶级和富人阶层的首选居住地。

3）中心城市开始分解，小城市成为城市化的主力军。

当城市化水平达到一定水平之后，大城市不可避免地走向分解，转而由中小城市担当起继续城市化的重任。

成因：

1）大城市过度密集造成的负效应。

受到规模效益的影响，当中心城市和城市中心区的人口不断增加之后，一系列的“城市病”便在所难免：

交通拥堵、环境污染、地价和房价节节攀升、居住的舒适性渐渐降低。

因聚集带来的正效应被过度聚集造成的负效益所抵消，甚至超越，于是人们便自发地选择往生活与工作成本相对较低廉的郊区和中小城市迁移。

2）交通技术条件的极大改善显著改变了城市的空间尺度。

包括家庭小汽车的普及、高速公路网的建成和地铁轻轨的发展等，使得人们的出行更方便、更快捷，由此使得城市原有的空间尺度转化为时间尺度—衡量距离远近的不再是路途里程，而是通达时间。

这样居住在城郊甚至远郊地区的人们与居住在城市内部的人们并无任何生活和工作上的缺憾；

相反，随着产业活动和企业不断前移到城市外围，在郊区能获得更多的就业机会。

4.论述中心城市在发展现代市场经济中的作用？

l96

1）市场主体（各类企业）集中，具有现代市场经济的内生优势。

中心城市在市场经济中的作用的大小，在很大程度上取决于它是否拥有竞争力很强的企业群体和富于竞争精神的企业家队伍。

中心城市是各类企业最集中。

商品生产能力最强、商品交换范围最广的经济活跃的地域。

例如，我国上海市在2004年的工业企业数占全国的5.7%，工业增加值占6.3%，资产总额占7.0%，产品销售收入占7.4%。

科技力雄厚，具有开发适应市场需求的新产品的巨大潜力。

在现在社会，技术进步已成为产业升级和经济增长最活跃、最重要的因素。

中心城市是先进生产力聚集的地域，是科技人才聚集之地，因而是开发新技术、研制和生产新产品的重要创新基地。

中心城市高科技的优势，是其市场经济发达的根源所在，也是我国实现现代化和外向化的“生长极核”。

同时，中心城市在引进国外先进技术和向国内扩散中，起着承外启内、合理嫁接、消化创新的“转换器”作用，对于带动域内乃至全国技术进步、产品更新换代，具有不可代替的重要意义。

主导产业外向化程度高，具有开拓国内国际市场的扩张力

改革开发以来，随着市场经济的发展，我国一些中心城市已经形成了各自的外向型出口创汇主导产业和产品，在带动全国参与国际交换和合作中发挥着重要作用。

例如，上海、北京等城市，分别与世界100多个国家和地区建立了经济技术合作关系，大大提高了我国经济对外开放的整体水平。

中心城市日益发展的外向型产业，成为带领我国经济进入世界经济的重要枢纽。

。

中心城市的产业规模大、技术先进，对进那估计诸要素的输入和输出、流向和流量具有很大的调节作用。

基础设施较好，经济管理机构较健全，具有成为大市场、大流通枢纽的条件。

中心城市的主导产业主要是输出产业，其产品主要是向域外销售。

例如上海每年输出的商品，占全国商品销售总量的10%左右。

中心城市具有较好的基础设施和较健全的经济管理机构，有利于完善市场经济调节系统，有利于市场体系的发展和规范化、制度化、法制化。

总之，在我国以中心城市为支柱，以城市体系为依托，以各类经济区位腹地来建设社会主义市场经济是必有之路。

必须尽快把这些中心城市从高度集中的计划经济模式中彻底解脱出来，冲破条块分割、行政分割、城乡分割旧体制的束缚。

5.论述我国城市产业结构的现状以及优化途径？

l110

现状：

1）工业比重过高，内部结构失调。

在片面强调工业化的思想指导下，城市工业单兵突进，导致比重过高，而且内部结构失调。

其具体表现是“三多三少”；

”三耗“工业多，节能工业少；

传统工业多，新兴工业少，加工工业多，基础工业少。

2）第三产业滞后。

产品经济体制的一大特点是：

重生产、轻流通，重产品、轻劳务，由此导致第三产业严重滞后。

3）产业同构严重。

经济建设与产业管理上的“条块分割”。

必然使城市经济走上各自为战、自成体系，追求“大而全”，“小而全”的路子，于是地无分南北、城市论大小，产业结构严重趋同，优势突出的专业化部门少之又少。

优化：

1）选好支柱产业。

所谓支柱产业，是指在城市经济发展中起主要推动作用、有决定性影响的产业部门。

支柱产业应具备很强的产业关联度，能带动众多相关产业的发展；

他应根据国内外市场需求来判断，有较大的收入弹性和发展余地；

它还应是结合本地综合资源特色的、专业化水平较高的、比较优势最大的产业或产业群。

2）改善投资结构。

要建立一种投资主体与投资效益直接约束的体制，改单一的国家投资主体结构为以企业为主体的、内外资并进的多元化投资主体结构；

要鼓励技术密集型产业的投入，提高技术投入的经济效益，使城市经济增长逐步从外延扩张转变为内涵提升型。

3）依靠科技进步。

科学技术是第一生产力，在新技术革命层出不穷的今天，谁掌握了最新技术，谁就拥有政治、军事与经济上的主动权。

城市经济师国民经济的主体和精华所在，理应大力依靠科技进步，逐步改造老企业，引进先进技术装备和科学管理经验，使城市产业整体高度化。

4）大力发展第三产业。

我国第三产业不仅普遍起步慢、水平低，而且内部结构不合理。

在第三产业中，代表新兴产业的金融、保险、咨询、房地产、服务等技术比重太少，有待提高。

第三产业加速发展，从根本上改善城市的产业结构，也使城市产业结构的优化得以实现。

论述现行的土地定级的主要步骤？

J172

地块划分。

首先，将全市建设用地根据自然界限，人工边界，行政边界，用地性质，用地权属，建设强度等条件，划分成若干宗地块。

地块面积不宜大小悬殊，数量也不宜过多过细。

需要注意的是，这些地块的划分纯属土地分级的需要，并不代表今后实际的开发意向，也不影响地块可能发生的用途变更或调整。

影响因素的确定。

第一商业服务区的性质与网点数；

第二是基础设施条件与交通的通达性；

第三人口构成与分布状况；

第四环境质量状况；

第五其他因素（自然、历史文化、民俗）

因素权重的设定。

在确定有关影响因素后，根据其重要性的大少，分别给出各因素的权重。

这项工作通常可以通过“特尔菲法”来进行。

7.论述我国城市基础设施建设存在的主要问题？

l225

1）资金缺口仍然严重。

据世界银行统计，当一个国家人均国内生产总值从700美元提高到1000——1500美元时，城市化进程加快，城市化水平将达到40%—60%，对城市基础设施将产生巨大的资金需求。

但我国在1952年到1990年，城市基础设施投资只占GDP0。

24%—0.7%。

由于在资金的严重不足，城市基础设施建设不仅“欠账”很多，甚至导致许多地方“城市病”日益严重。

1991年以来，我国城市基础设施的投入明显增加，占到GDP的1.3%以上，2002年达到2.45%，基础设施的投资总额达到3000多亿元，这是我国城市基础设施建设前所未有的大会态势，必然对全国经济社会的持续发展产生巨大的推动作用。

2）融资渠道不畅。

我国在计划经济时期，城市基础设施建设资金的来源依靠国家财政，改革开放以来，资金的来源有所扩大。

3）管理体制不顺。

我国城市基础设施行业采取的是行政事业管理和企业化经营管理方式并存的混合管理模式。

8.论述我国城市交通的问题与缓解对策？

l236

主要矛盾：

1）城市对外交通系统的设施和运输能力严重不足。

我国的铁路从线路运力

2）我国大多数城市的道