房地产投资分析第六章课后习题答案11页word文档Word下载.docx
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6
7
税后现金流量
65000
75000
85000
90000
93000
99000
105000
800000
要求:
使用10%的贴现率计算
(1)该物业投资的财务净现值;
(2)该物业投资的内部收益率。
解答如下:
(1)7年后处理该物业的税后现金流量为80万元,实质上是还清贷款本息、付清所得税后的净所得额。
因而在算期初的净投入时候,主要的现金流出是自有资本金投入项目为200万-150万=50万元。
各年的税后现金流量贴现值计算如下:
年份
1
-500000
贴现值(贴现率为10%)
59090.91
61983.47
63861.76
61471.21
57745.68
55882.92
464408.1
则该物业投资的财务净现值为:
FNPV=324444.05(元)
(2)要求该物业投资的内部收益率,要进行试算和插值2步骤:
由于按照10%的贴现率的净现值绝对额为324444.05,相对比较大,所以可以选择远大于10%的贴现率。
首先选择i1=20%,则列表计算可得:
905000
贴现值(贴现率为20%)
54166.67
52083.33
49189.81
43402.78
37374.61
33154.9
252568.9
FNPV1=21941.00>0,则选择i2=23%,同样计算如下:
贴现值(贴现率为23%)
52845.53
49573.67
45677.63
39320.77
33033.71
28589.37
212477.4
FNPV2=-38481.89<0,再选择i3=21%,同样计算如下:
贴现值(贴现率为21%)
53719.01
51226.01
47980.28
41985.66
35855.53
31544.45
238314.79
FNPV3=625.73>0,再选择i4=22%。
贴现值(贴现率为22%)
53278.69
50389.68
46810.09
40625.92
34409.93
30024.53
224972.67
FNPV4=-19488.50<0。
则财务内部收益率FIRR=21%+625.73÷
(625.73+19488.50)×
1%=21.03%。
21、已知某房地产开发项目开发经营期间发生的现金流量见下表,假设贴现率为12%,求该项目的动态投资回收期。
单位:
万元
现金流出
-3000
-1500
-300
现金流入
3000
2000
1500
500
100
各年净现金流量
2700
1700
各年净现金流量贴现值
-2678.57
-1195.79
1921.807
1080.381
851.1403
253.3156
45.23492
累计净现金流量贴现值
-3874.36
-1952.56
-872.175
-21.0346
232.281
277.5159
则动态投资回收期应为:
Pb=6-1+21.0346÷
253.3156=5.08年
###########################################################################33
22、某开发商通过拍卖得到一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000㎡的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。
该开发项目总投资为1000万元。
第1年项目投资600万元,其中资本金为200万元,银行贷款400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计算,期末一次性还本付息。
第1年该办公楼预售了400㎡,均价为8000元/㎡。
第2年项目投资400万元,全部以自有资金投入,第2年预售了600㎡,均价为7800元/㎡。
项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。
假设前3年的出租率分别为60%、70%、80%,之后各年保持90%的出租率。
假设在整个经营期限内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。
若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少?
(假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末)。
基本思路:
要求最低月租金,则即按照目标收益率16%(此时为自有资本金内部收益率)作为整个运营期间的贴现率,计算的净现值FNPV应该等于0。
解出的月租金即是最低月租金。
则假设整个经营期限内办公楼的最低单位月租金为:
X元/㎡。
由于投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末,则:
第1年的投资额600万元其中200万元自有资本金发生时点为第1年年初即0点,第2年的投资额全部为自有资金400万元发生时点为第2年年初即第1年年末。
贷款期末即第2年年末一次性还本付息,按单利计算:
400万元×
(1+10%×
2)=480万元
第1年末预售收入为:
400㎡×
8000元/㎡=320万元;
则第1年的净现金流量为:
320万元-400万元=-80万元
第2年末预售收入为:
600㎡×
7800元/㎡=468万元;
则第2年的净现金流量为:
468万元-480万元=-12万元
第3年的出租收入为:
1000㎡×
X元/㎡×
12×
60%=7200X元=0.72X万元;
第3年的出租运营成本为:
30%=3600X元=0.36X万元,则第3年净经营收入为:
(60%-30%)=0.36X万元。
则同理:
第4年的净经营收入为:
(70%-30%)=4800X元=0.48X万元
第5年的净经营收入为:
(80%-30%)=6000X元=0.6X万元
第6年及以后各年的净经营收入为:
(90%-30%)=7200X元=0.72X万元
各年的净现金流量如下:
……
净现金流量
-200
-80
-12
0.36X
0.48X
0.6X
0.72X
净现金流量贴现值(贴现率为16%)
-68.9655
-8.9180
0.230637X
0.265100X
0.285668X
合并计算
则FNPV=0
=(-200)+(-68.9655)+(-8.9180)+0.230637X+0.265100X+0.285668X+0.72X*
则:
200+68.9655+8.9180=【0.230637+0.265100+0.285668+2.139815】X
277.8835=2.92122X
则解得:
X=98.05(元/㎡)
若目标收益率16%为全部投资的内部收益率,同样的思路解答如下:
Y元/㎡。
第1年的投资额600万元发生时点为第1年年初即0点,第2年的投资额400万元发生时点为第2年年初即第1年年末。
468万元
Y元/㎡×
60%=7200Y元=0.72Y万元;
30%=3600Y元=0.36X万元,则第3年净经营收入为:
(60%-30%)=0.36Y万元。
(70%-30%)=4800Y元=0.48Y万元
(80%-30%)=6000Y元=0.6Y万元
(90%-30%)=7200Y元=0.72Y万元
-600
468
0.36Y
0.48Y
0.6Y
0.72Y
347.8002
0.230637Y
0.265100Y
0.285668Y
=(-600)+(-68.9655)+347.8002+0.230637X+0.265100X+0.285668X+0.72X*
600+68.9655-347.8002=【0.230637+0.265100+0.285668+2.139815】X
321.1653=2.92122X
X=109.94(元/㎡)
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