万科集团地产项目发展制度 2Word格式文档下载.docx
- 文档编号:17262271
- 上传时间:2022-11-29
- 格式:DOCX
- 页数:30
- 大小:33.69KB
万科集团地产项目发展制度 2Word格式文档下载.docx
《万科集团地产项目发展制度 2Word格式文档下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《万科集团地产项目发展制度 2Word格式文档下载.docx(30页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
現場、遠程會議。
7、相關工作內容:
(1)實際到會評委達到應到會評委三分之二以上,聽證會才能召開。
(2)評委應於專案聽證會召開之前到專案宗地現場考察。
具體時間可根據評委實際情況和需要自行或統一安排。
(3)小組負責在聽證會召開3個工作日前將《專案可行性報告》報送各位評委。
(4)評委應認真研究分析《專案可行性報告》和相關資料,在會議召開前形成書面意見。
必要時可先行討論或徵求相關職能部門意見。
(5)聽證會召開前,小組可就專項問題向集團職能部門徵求意見,並在聽證會會上陳述。
(6)會議召開時,專案所在公司可摘要介紹《專案可行性報告》內容,主要工作是回答評委疑問和意見。
(7)評委應認真分析討論專案的可行性,並於會議結束前填寫《萬科集團新專案投資聽證會評審意見表》,詳細寫明專案評估意見、開發建議和評估結論。
(8)企劃部應於聽證會結束後3個工作日內完成聽證會會議紀要,並報送“決策委員會”委員、集團領導、專案所在一線公司和集團職能部門第一負責人。
會議紀要應包含各評審委員意見和建議,聽證會表決結果。
8、評委表決:
表決形式分三種:
(1)同意立項;
(2)反對立項;
(3)推遲立項。
對表決結果要詳細闡述理由。
9、聽證會結論:
與會評委三分之二及以上表決同意立項,則該專案通過。
當同意立項未達到三分之二時,若表決形式(3)的比例大於等於
(2),以(3)作為最終論證結果,反之則以
(2)作為最終論證結果。
10、會議費用:
評審委員、小組成員因專案事宜發生的住宿費用、餐費以及會務費用,由專案所在公司承擔。
交通往返費用由評委、小組成員所在公司(部門)自行承擔。
第五条簽署合作意向
已召開專案聽證會並通過,一線公司可與合作方(土地方)簽署合作意向;
若在專案聽證會前簽署合作意向,需完成以下工作:
1、於簽署意向兩周前向企劃部報送專案資料。
2、小組完成赴實地考察,審核相關資料的工作;
必要時,法律室可介入前期談判、意向書起草工作。
3、小組對合作意向文本提出專業意見和是否同意簽署動議,報“決策委員會”主任和集團主管領導。
4、“決策委員會”主任或集團領導審批並同意後,一線公司方可簽署合作意向。
第六条簽署正式協議
專案合作意向書簽定後,一線公司及時向小組通報協議談判等專案進展情況,必要時,法律室可介入專案談判和協議起草工作。
一線公司與合作方(土地方)簽署正式協議前必須完成以下工作:
1、召開專案聽證會,並通過。
2、報送集團董事會,並通過。
集團總經理辦公室負責起草董事會議案。
3、合同文本與聽證會通過條件一致;
若不一致,小組要重新論證,並將論證意見報“決策委員會”主任和集團主管領導審批,必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。
第七条向合作方(土地方)付款審批程式
1、支付定金(或誠意金):
(1)合作意向書中關於支付定金(或誠意金)有約定條款的,可按相關條款支付。
(2)合作意向書中關於支付定金(或誠意金)沒有約定條款或簽署合作意向書之前支付:
金額超過人民幣100萬元(不含100萬元),一線公司必須向小組提出付款申請,付款申請要有一線公司第一負責人簽字和詳細付款理由,小組在收到付款申請後及時報送集團總經理審批,審批意見同時抄送集團董事長和“決策委員會”主任;
金額不超過人民幣100萬元,一線公司需將付款情況報小組備案。
2、支付地價款:
一線公司在簽署正式協議後,方可按照簽約合同條款支付地價款。
第八条簡化專案論證程式
簡化專案論證程式即可選擇不召開專案聽證會,而改為“決策委員會”委員通過通訊方式表決。
專案資料報送、專案發展工作小組、簽約、付款等其他工作程式同上。
通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。
對符合下列條件之一,可執行簡化專案論證程式:
(1)新專案規模在12萬平方米以下且總投資5億元以下;
(2)新專案位置與原有專案接壤,是原專案自然延伸,規模在30萬平方米以下,土地價格、合作條件和市場情況與原專案基本類似。
(3)新專案已召開過聽證會,但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項的,在聽證會之後這些條件已得到改善和解決的。
(4)集團相關管理制度規定的其他情形。
二、附則
1、本制度是集團公司房地產新專案發展的根本管理制度,對於通過投標、競拍、合作參股等方式取得土地的,可另行制定具體管理辦法。
2、專案發展過程中,出現本制度不適應情形,可視具體情況由集團相關職能部門商議執行。
3、本制度可根據集團公司發展和行業環境變化需要適時修改。
4、本制度自發布之日起執行。
新漢力集團二零零一年三月
附件:
1、《新專案發展資訊通報》表格
2、《提交聽證會專案概況》表格
3、《房地產專案可行性報告內容指引》
附件1:
新專案發展資訊通報
說明:
1、填寫範圍:
考慮重點介入和發展的專案,從開始接觸到正式簽約(或自然終止)時為止都要求填列,若簽約後合作條件發生變動也要求在此快報中反映;
2、上報時間:
每月10日、25日(遇節假日應以離此最近工作日為上報時間)以電子郵件形式傳到集團企劃部,在此時間外可視專案重要性和專案進展變化及時上報,專案發展小組郵箱:
xmteam@;
3、遇到下列表格沒有涉及但對專案發展有重大影響的事件發生,可另附報告隨資訊通報一起及時上報。
4、無論有否新專案,均需填列專案發展環境變化內容。
填報單位:
填報日期:
一、新專案基本情況概要
專案名稱
位置
區域位置
所在區
四至範圍
東
南
西
北
地段
與市中心、主要建築物、商圈等的距離。
土地所有權歸屬
土地使用權歸屬
合作方
土地規劃用途
占地面積
建築
面積
其中:
住宅
容積率
公建
土地現狀
包括使用現狀,地形地貌,待動拆遷情況。
合作方式及條件
合作方式
土地價格
付款條件
交地標准
其他要求
市場
周邊參照市場、具體樓盤,可能的售價估計。
備註
二、專案進展狀況及工作計畫
詳細內容
專案進展狀況
接觸
程度
說明與土地方接觸程度,初步接觸、深入瞭解、有合作意向、準備上會還是準備簽約。
談判
情況
談判進展情況,談判條件等發生重大變化。
法律
手續
法律手續辦理程度,如:
已取得的政府、法律檔依據等。
焦點
難點
專案進展的主要難點和焦點。
專案發展環境變化
競爭
對手
競爭對手加入或退出,對手提出條件發生變化等,以及主要競爭對手在整個城市重大土地購買或其他投資。
樓盤
對專案發展有影響的樓盤推出與封盤等。
政府
政策
主要政府政策頒佈或變動及對專案發展的影響,政府宣導重點開發區域和領域的提出或形成。
城市
規劃
城市規劃發生重大變動或(即將)實施,重大城市規劃調整。
市政
配套
整個城市重大市政建設(如交通捷運系統規劃和建立,主要道路的開工或通車),以及專案周邊市政配套的改變。
其他
因素
如:
房地產熱點發展區域的形成和改變等。
下一步計畫
說明該專案下一步工作計畫(繼續跟進還是暫緩、終止)、工作重點、採取的策略、突破點、是否需要專案發展工作小組介入、什麼時間召開聽證會等。
附件2:
萬科企業股份有限公司提交聽證會專案概況表格
表一、宗地概況
土地方全稱
專案宗地概況
四至
範圍
地段及等級
現狀
地形
地貌
地下情況
待動遷
需要安置或
動遷的居民
戶
人
涉及單位或生產隊
個
需要遷移的企業或工廠
個
交通出行
公交線路
在宗地及其周邊的起始站
軌道交通
距宗地最近的站點
快速幹道
市中心距宗地最快可達線路
現狀公共服務設施(距宗地3000米範圍內列明數量、名稱、距離)
教育設施
(列數量)
小學
中學
大專院校
幼托
商業網點
綜合商場
超級市場
農貿市場
銀行
郵局
文化體育
公園
運動場館
圖書館
游泳館
醫院
大市政配套
周邊
環境
表二、經濟技術指標
經濟技術指標
專案宗地用地平衡表
依據
面積(公頃)
比例
現狀用地性質
居住用地
住宅用地
公建用地
區內道路用地
綠地
公共綠地
退道路綠化帶
市政用地
道路用地
總用地
規劃批准經濟技術指標情況
總建築面積
萬平方米
其中
住宅面積
多層住宅
高層住宅
公建面積
經營性公建
非經營性公建
公建專案
主要內容
分類
建築面積
經營性
1
2
3
4
N
非經營性
綜合指標
綜合容積率
住宅容積率
其他指標
建築覆蓋率
綠化率
控高
備
注
表三、合作條件
(主要包括獲得專案或土地的方式、土地前期開發工作、規劃調整、市政公建配套的要求等主要內容)
合作依據
政府批文、權證
名稱
審批機關
計畫立項批准檔
規劃用地批准檔
征地批文及其附圖
方案設計批准檔
建設用地批准檔
其他政府檔
合作要求
土地成本
(成本構成、樓面地價)
付款
條件
專案所在地政府稅、費標準
表四、投資收益預測
項目投資收益測算
規劃指標
用地面積(萬平方米)
建築面積(萬平方米)
合計
住宅
多層住宅
高層住宅
公建
經營性
非經營性
成本預測
專案
總金額(萬元)
單價(元/平方米)
一
直接成本小計
土地獲得價款
開發前期準備費
主體建築工程費
主體安裝工程費
5
紅線內市政工程費
6
環境及配套設施費
7
開發間接費
行銷費用
利息支出
二
管理費用
總計
投資收益測算
序號
總金額/萬元
單價/元/㎡
備注
銷售收入
直接成本
銷售稅金及附加
總投資
毛利率%
稅前利潤
8
稅後利潤
9
銷售淨利率
10
總投資回報率
11
內部收益率
12
啟動資金
13
最大資金佔用
附件3:
新漢力集團房地產專案可行性報告內容指引
一、前言
隨著集團公司房地產業務不斷擴張,土地儲備力度逐漸加大,未來發展對新專案的需求越來越強烈。
為了規範專案前期操作,提高工作效率,規避簽約風險,提升集團公司競爭力,特製定可行性報告內容指引。
二、可行性報告內容指引
專案決策背景及摘要
一、外部環境
1、城市發展規劃與宗地的關係及對專案開發的影響,如:
交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與佈局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒佈等;
2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。
例如,專案處在浦東,要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。
3、專案淵源,特殊的政治或文化背景,如:
危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等;
二、內部因素
1、專案啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義(一般3—5年),在公司發展中的地位(是否核心專案);
2、公司進入重點區域市場、專案合理佈局,對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用;
3、從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義;
第一部分:
專案概況
一、宗地位置
宗地所處城市、行政區域、非行政區域(經濟開發區、商貿金融區等)的地理位置。
附圖:
專案在該城市的區位圖,標記出宗地區域位置,與標誌性市政設施、建築物(如市中心商圈、機場等)的相對位置和距離、地段的定性描述(與主要中心區域辦公/商務/政府的關係)。
二、宗地現狀
1、四至範圍;
2、地勢平坦狀況,自然標高,與周邊地勢比較;
3、地面現狀,包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑(小峽谷)、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素,並計算因此而損失的實際用地面積;
4、地面現有居民情況,包括具體居住人數、戶數,工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等,並說明對拆遷及專案開發進度的影響;
5、地下情況,包括管線、地下電纜、暗渠、地上建築物原有樁基及地下建築/結構等,地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建;
6、土地的完整性,有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地;
7、地質情況,包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
平面地形圖,標記四至範圍及相關數據;
地形地貌圖,主要反映宗地地面建築、河流、溝壑、高壓線等內容;
地下狀況圖,包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。
三、專案周邊的社區配套
(一)周邊3000米範圍內的社區配套
1、交通狀況
(1)公交系統情況,包括主要線路、行車區間等;
(2)宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要發展商自己解決;
(3)現有交通捷運系統,近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。
交通狀況示意圖,包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統;
2、教育:
大中小學及教育品質情況。
3、醫院等級和醫療水準
4、大型購物中心、主要商業和菜市場
5、文化、體育、娛樂設施
6、公園
7、銀行
8、郵局
9、其他
生活設施分佈圖,具體位置、距離。
(二)宗地周邊3000米外但可輻射範圍內主要社區配套現狀
四、專案周邊環境(根據個案特性描述,沒有的可以不寫)
1、治安情況
2、空氣狀況
3、雜訊情況
4、污染情況(化工廠、河流湖泊污染等)
5、危險源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等)
6、周邊景觀
7、風水情況
8、近期或規劃中周邊環境的主要變化,如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。
五、大市政配套(都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性)
1、道路現狀及規劃發展
包括現有路幅、規劃路幅,規劃實施的時間,與宗地的關係(影響)。
2、供水狀況:
現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。
3、污水、雨水排放:
4、通訊(有線電視、電話、網路):
現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
5、永久性供電和臨時施工用電:
6、燃氣:
現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、介面位置。
7、供熱及生活熱水:
說明上述配套設施的管線走向、容量和介面位置,及未來規劃擴容和增加的情況。
六、規劃控制要點
1、總占地面積、代征地面積、淨用地面積、綠化面積、道路面積
2、住宅建築面積、公建建築面積,公建的內容,並區分經營性和非經營性公建的面積
3、綜合容積率、住宅容積率
4、建築密度
5、控高
6、綠化率
7、其他
七、土地價格
土地價格計算的方法,若有代征地要說明代征地價格。
根據購買價格計算總地價、樓面地價。
八、土地升值潛力初步評估。
從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。
九、立即開發與作為土地儲備優缺點分析
第二部分:
法律及政策性風險分析
一、專案用地取得土地使用權的法律手續現狀描述
(一)專案用地現狀
1、土地所有權歸屬
2、土地使用權歸屬
3、土地的他項權力(如抵押權)
4、土地的用途
5、有關專案用地現狀的政府檔(寫明批號或主要內容,影本作為附件,並索引)
(二)計畫手續
1、專案是否已經立項
2、立項主體是否能夠變更
3、立項變更條件和時間
4、有關立項的政府檔(寫明批號或主要內容,影本作為附件,並索引)
(三)規劃手續
1、規劃用地所有權歸屬
2、規劃用地使用權歸屬
3、規劃用地用途
4、有關專案用地規劃的政府檔(寫明批號或主要內容,影本作為附件,並索引)
(四)土地手續
1、征地批文
2、土地使用權出讓合同
3、拆遷安置補償
4、有關專案地塊的政府檔(寫明批號或主要內容,影本作為附件,並索引)
(五)專案用地取得土地使用權程式評估
1、取得土地使用權的程式描述
2、取得土地使用權需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用權所需條件
4、取得土地使用權的風險及控制(取得土地使用權存在的不確定因素及解決)
(六)專案用地土地性質變更的評估(已經是商品房用地可以不寫)
1、土地性質變更的程式描述和理由
2、土地性質變更的政策支持或障礙
3、土地性質變更需要的工作日
(七)政策性風險評估
政府資源利用的評估:
(1)當地政府對外來投資的態度;
(2)當地政府職能部門的辦事作風;
(3)當地政府對該專案的關注程度;
(4)地塊周邊已有開發商專案成敗的政府因素;
(5)與政府合作關係。
政策變更對專案開發的影響:
(1)城市規劃限制或更改;
(2)突發性政策等政府因素導致專案中斷開發、報批報建流程無法完成、專案開發期間土地性質變更受挫,從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。
二、合作方式及風險評估
1、合作方基本情況:
合作方名稱,主要股東構成情況、資質等級、履約能力、註冊資本、特殊背景等。
2、合作方式:
(1)合作方式描述
例如:
一次性買斷土地、建後分房(面積)、建後分銷售收入、建後分利潤、共同設立公司等。
(2)選擇合作方式的主要原因
3、主要合作條件
雙方的主要權利義務描述,包括但不限於:
(1)報批報建手續辦理
(2)拆遷安置補償
(3)付款內容和條件
(4)交地標准
除直接從政府出讓土地外,都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。
對
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 万科集团地产项目发展制度 集团 地产 项目 发展 制度