在建工程典当业务应注意问题文档格式.docx
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被保险人未履行前款规定的通知义务的,因保险标的危险程度增加而发生的保险事故,保险人不承担赔偿责任。
”此时,如果投保人不履行向保险公司的通知义务,作为第一受益人的典当行也不知情,保险合同因而被保险人解除或保险人依法不承担赔偿责任,典当行所持有的保险单等于一张废纸。
第六条抵押合同效力风险
按照《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第34条的规定,抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
此处涉及两个法律问题:
1、抵押人从土地管理部门取得的土地使用权并进行建设的,以在建工程抵押,如果债务人最终不能支付当金,可能存在以抵押的在建工程(其中主要是土地使用权)清偿债务的问题,其最终结果发生权属变更,依照建设部《城市房地产转让管理规定》第3条第2款第(四)项之规定,属于“其他合法方式”转移房地产的行为,按照《城市房地产管理法》第38条的规定,出让土地使用权的转让,应当按照出让合同的约定条件进行投资,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上。
此处涉及到如何认定抵押合同的效力或抵押权设立的问题,因为将未完成投资总额25%以上的土地使用权设定抵押,会变相违背《房地产管理法》第38条土地使用权转让的规定,进而对抵押合同的效力在审判实务中有不同的观念。
2、抵押人从其他开发商或土地使用权人处取得土地使用权进行建设的,基于《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第21条规定【21条:
土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移】,如果土地使用权出让合同中对抵押设有限制性规定的话,也会对抵押合同的效力产生影响。
第七条《典当管理办法》的限制性规定
《典当管理办法》第二十五条第
(二)项规定,未取得商品房预售许可证的在建工程。
该项是对在建工程抵押典当业务的限制。
第八条其他诸如房地产政策性、价格等风险
第二部分在建工程典当业务风险防范
第九条对房地产开发企业的审查
典当行应对房地产开发企业进行深入调查审核,包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景,近三年的经营管理和财务状况,以往的开发经验和开发项目情况,与关联企业的业务往来等。
对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业,应审慎发放当金;
对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的,应严格限制。
对于依据项目而成立的房地产开发项目公司,应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况,以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。
第十条在建工程合法性审查
《担保法司法解释》第四十八条规定:
“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的,抵押无效”,因此,典当行在接受在建工程抵押之前,必须对该在建工程的合法性进行审查。
一方面应审查抵押人是否取得了《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《施工许可证》;
另一方面应当审查《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《施工许可证》载明的权利人和建设单位是否一致,拟用于抵押的在建工程项目与批准文件的内容是否相符。
如果经过审查,发现上述“四证”不全、“四证”记载的内容相互矛盾或拟用于抵押的在建工程项目与批准文件的内容不符,则不应接受抵押。
按照郑州市抵押登记的相关规定,以在建工程设定抵押的,抵押合同还应当载明《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》及红线图和《建设工程规划许可证》编号,已投入在建工程的工程款。
审查的文件包括但不限于应提交的文件:
1,抵押人是国有企业、事业单位法人的,其以国家授予其经营管理的房地产抵押的,应取得国有资产管理部门的批准;
2,抵押人是集体所有制企业的,必须经集体所有制企业职工(代表)大会的通过,并报其上级主管机关备案;
3,抵押人为外商投资企业的,必须经过董事会通过,但企业章程另有规定的除外;
4,抵押人是有限公司、股份有限公司的,必须经董事会或股东大会通过,但公司章程另有规定的除外。
另外,实践中,由于房地产联合开发活动而存在有《国有土地使用权证》载明的土地使用权人和批准的建设单位不一致的情形,典当行对此类在建工程抵押要慎之又慎。
第十一条借款用途及抵押担保对象的审查
应当坚持借款人必须是抵押人、借款用途只能是为继续建造用于抵押的在建工程。
因为根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条的规定,在建工程抵押是为取得在建工程继续建造资金,虽然2002年8月20日,最高人民法院判决并不认同建设部《城市房地产抵押管理办法》中关于在建工程只能为其继续建造资金贷款设置抵押之说,属于立法、执法冲突的问题,典当行应当尽量避免。
同时,按照《破产法》第31条第三款之规定,有可能涉及撤销权行使的问题,因此,担保对象的问题不能不慎重,特别是房地产开发企业用在建工程为第三人债务提供担保问题。
第十二条在建工程承包商垫资问题的审查
不少开发商要求施工单位垫资,将开发项目的部分房地产作为支付工程款的担保物,或直接用于抵付工程款,又将该在建工程向典当行进行抵押,一旦与工程价款优先权相重合,典当行将处于次受偿顺序,债权的保障程度将大打折扣。
因此,在办理在建工程抵业务时,应当:
(1)要求抵押人提交建设工程承包合同,向抵押人了解工程价款的支付情况,并向建设工程承包人进行书面函证。
如果抵押人已经拖欠了工程价款,在确定抵押物价值时应扣除该部分工程价款;
(2)注意审查开发商提供的房地产估价报告的时间点(如果典当以前重新进行评估的,则注意评估事务所向承包商有关是否拖欠建设工程欠款的询证函),因为通常的估价报告的时间为一年,同时,注意评估对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的书面材料,存在拖欠建筑工程价款的,应当以书面形式提供拖欠的数额;
(3)发放了在建工程抵押款后,仍应继续监督建设工程承包合同的履行情况,当出现拖欠工程价款的情形时,应要求借款人追加提供担保或采取其他减低风险措施。
同时,严格控制抵押率(当金比率)。
按照施工行业惯例,承包商垫款以及施工款一般不超过工程总造价的30%,结合折价贬值等因素,在建工程抵押率必须控制在较低比例,比如50——60%以内。
在具体计算抵押值时,还应综合考虑工程垫款、开发商是否预售部分房产、安置拆迁户、可能收取预付款等隐形销售行为等。
第十三条再次抵押在建工程的审查
关于能否再次抵押的问题,我国《担保法》第35条、《城市房地产抵押管理办法》第9条第三款进行了明确的规定,对于财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。
两次抵押的受偿顺序上是不同的,《担保法》第54条“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿:
(一)抵押合同已登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;
顺序相同的,按照债权比例清偿”,及《城市房地产抵押管理办法》第43条“同一房地产设定两个以上抵押权时,以抵押登记的先后顺序受偿”的规定,优先偿还抵押登记在先的债权。
因此,应当审查是否存在再次抵押的问题,除了抵押人的书面告知以外,仍应当到相应的抵押登记机关进行书面查询。
应予引起注意的是,根据《郑州市城市房屋权属登记管理条例》第33条规定【第33条规定:
下列房屋不得设定抵押、设典,已经设定抵押、设典的,房地产管理部门不得登记:
(八)国有土地使用权设定抵押、设典后的在建工程及建成的房屋】。
如果按照该条例的规定,是禁止在建工程再次抵押的,但该条例无论从立法法角度还是从法律适用角度,都不具有拘束力,但会影响典当行办理抵押登记,因此,也应当引起注意。
第十四条划拨土地使用权抵押的审查
以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,特别应注意估价报告中注明的划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。
该数额按照当地政府规定的标准测算;
当地政府没有规定的,参照类似房地产已缴纳的标准估算。
第十五条税收方面的审查
为避免企业因欠税而带来的风险,在接受房地产开发企业提供在建工程抵押之前,首先,应通过各种途径获得企业是否欠税和欠税的时间、金额;
比如通过税务机关在媒体上对纳税人欠税情况的定期公告了解抵押人是否欠税、直接要求房地产开发企业说明其纳税情况,提供完税凭证或请税务机关提供有关抵押人的欠税情况;
把开发企业已经缴清税款作为接受在建工程抵押贷款的前提条件。
第十六条保险方面的审查
在办理在建工程抵押保险的过程中,应要求抵押人按照典当行指定的险种、投保金额到与典当行有合作关系的保险公司办理财产保险,并要求将保险单中约定:
“除非经过保险受益人(典当行)的书面同意,投保人不得以任何理由中断或撤销保险要求的,保险人不得接受。
”同时,应在与保险公司的合作协议中约定:
“涉及典当行利益的保单中,投保人声明保单丢失或要求中断、撤销保险的,保险公司应该及时通知典当行”。
一旦发现抵押物的危险程度增加,应要求投保人及时通知保险公司。
第十六办理抵押应注意的问题
1、抵押财产的范围
根据《城市房地产抵押管理办法》第3条和第11条的规定,在建工程抵押的抵押物是指抵押人合法取得的“土地使用权”和“投入资产”或“已完工部分”。
由于在建工程是未完工工程,在建工程抵押后,随着在建工程的继续建造,在建工程的价值和形态必然发生变化,涉及新增的建筑物是否属于抵押财产的问题。
根据《物权法》第200条、《担保法》第55条、《城市房地产管理法》第51条规定,在建工程抵押的抵押物仅限于设定抵押权时抵押人合法取得的土地使用权和已完工部分的价值,日后新增的建筑物不属于抵押财产。
因此,在办理了在建工程抵押后,应密切注意该在建工程的继续建造情况,并根据需要及时对新增建筑物办理在建工程抵押。
2、在建工程与土地使用权一体登记
在办理在建工程抵押时,如果城市房地产行政主管部门仅对建筑物办理了抵押物登记,而未对建筑物所占用的土地使用权办理抵押物登记,则应另行向核发土地使用权证书的土地管理部门办理土地使用权抵押登记。
3、重新登记
按照建设部《房屋登记办法》第62条规定,在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
如果爱
假如一切回到最初
我们会不会幸福的在一起
如果我们还是那样的单纯
我们会不会很幸福的相依
爱情
究竟是什么
不是归宿
不是救赎
是我的唯一吗
爱一个人喜欢一个人要怎么样才能够幸福的在一起
要怎么样才能被了解
也许
真的
很美丽
相见恨晚
假如我是你的男友,
你无须开口,我也能看出你额头上的忧愁。
两颗心相互依偎,
不用问候,
也能感觉彼此的温度。
心寒了,
让我为你输送温柔;
心燥了,
让我为你分担烦忧;
心痛了,
让你的玉手在我脖子勾画红色项链。
谁让你今生是我的肋骨。
你无须祈求,我也能使你在迷茫中获取自由。
两个人相互交流,
不用拥抱,
也能感觉彼此的心跳。
哭泣时,
让我的肩膀成为你的依靠;
烦恼时,
让我的怀抱为你屏蔽烦恼;
离别时,
让我为你祈祷。
谁让你今生和我有一样的心跳。
唯一的爱
愿我随缘而来
永不会给你带来伤害
只会在孤独的路上
望着远处的红绿灯
向往着
祝福着
没有泪水
没有无奈
只有一点一滴的期待
一天一天的等待
等待花开
等到衰败
等到天黑
等到太阳升起来
那不会是终点
会是我一生唯一的爱
这年夏天
这年的夏天,一如既往的烦闷与无聊。
耳旁依然环绕着那首首天籁。
曲不终,人已散。
这年的夏天,Youwilljustneverknow,
有一种寂寞会唱歌,唱起那些我唱为你唱的歌,
不得不爱我们唯一的歌。
Whenyouaregone,你知道我爱你,
我守护水晶般亮丽却需要小心翼翼保护的你的承诺,
是快乐还是忧伤?
我不想再听我还记得,因为它象征着离开。
梦想,希望
能否划破天际,激起千层浪。
只做自己认为对的事情,只做对你幸福的事,
不管这个世界到底怎么了。
有句话说,如果一个人失败者认为此生已定,
那么他就会失去奋斗的原动力。
我想那是指我,或许很长时间以前我就已经死了,
只是我没察觉,这几天里,我像是复活了,
可是我却无法苏醒,或许我,根本就没有活过来。
你无法知道我心内灰色的忧伤,
只有文字能懂我心内平静与快乐。
我希望,永远有我陪伴在你的身边,
忘却所有的孤独与不安。
行尸
黑夜来临
思念在我忧郁的心头蔓延
心儿似乎完全被你占领
担心、开心、伤心
似僵尸在舔食我的鲜血
我不在乎这些
我的心早已不属于自己
我已是一具痴呆的行尸走肉
幸福、悲伤都在跟随别人蹦跳
如果你找到真爱
我愿做一辈子忧郁的枯尸
如果你没有找到真爱
请你再一次燃烧那枯尸残余的血
它会再次为你沸腾
无论结果是什么样子
但请要记住我曾经说的那句话
我会一直爱你,坚持到底
你
在茫茫人海中遇见了你
那时的我如此的向往和你再次相遇
不知在人世间轮回了多少个世纪
也许是命运
在那一刻
我们相聚在蓝色的海洋里
只有欣喜
没有哭泣
只是停下急促的呼吸看着你
没有任何话语
思考
我该如何去爱
憧憬
我们的未来会怎样不断地走下去
你的笑容
燃烧着我的命运
你的淡然
扑灭了我生命的激情
何时才能逃离梦中
风一样的驰骋在世界里
用勇气
飞越一切的阻力
到达你的国度里
坚持到底
相爱不离
寂寞如影
悄无声
忆流年
勾起往事种种
今朝依与旧时同
思为谁
临窗泪
千里痴心幽梦
弹指间却化雁影西东
寂寞如影幽幽
孤灯后
苦酒难入喉
怨不尽天涯旧恨
此生人独悲
姗姗雁字何时回
试问此生悔不悔
思念的滋味
有风,无月
日光像浓烈的思念
偷偷地蔓延
设一个陷阱
把你等待
那般
又回忆起了往前
和你牵手的校园
青春将爱恋裁剪
剩一段留恋
留于我
此刻
曾幻想
这门的那一头有你
徒留
迷恋的
身影
情绪
落红纷飞
恨人无影。
月别楼台
愁满步幽径。
孤照灯黄,
秋老叶在,
心绪乱乱深。
携手当时,
笑谈依依。
常问取明月,还记否。
无踪,无迹,自空流。
夜空的爱
遥望着夜空
不知哪颗星星是你的宿星
我没有宿星
我只有眼睛
在黑暗的一角
透过月亮
看着你的眼睛
在我的心里
你为什么那么温馨
也那么澄清
没有你
我的夜空会变得混浊
模糊不清
上天注定你是我的宿星
给我方向
我便不再迷茫
我在努力寻找你的夜空
虽然没有星星的夜空
有些许落寞
但是无论在哪里
你永远都在向我指明航向
驶向未来的深港
从此
我便永远不会迷茫
你的夜空
会有那么一颗星
代表我的眼睛
还有月亮
我的心
连接着我们彼此的天空
从此便在没有距离
只有我们的未来
同一个天空
爱你就在今生今世里
曾经有过的多少柔情,我不曾记得住;
曾经有过的多少悲欢,我不能够言明是石上清泉,还是平湖秋月,一点一滴,已经成了涓涓的流水,不停的在我内心深处徜徉.不忘的是对美丽往事深深的回忆.如此美丽又是如此动人,你知道吗?
对你的牵挂和思念,在我脑海里已经成了一道靓丽的风景线.我要把对你的怀想用笔描绘成画,我要把你萌动感情的瞬间写成永恒,让她象星星一样高,象流水一样长,直至亿万年.
地球永远都是围绕着太阳转,可总会有偏移的时候.可我爱你的心,一直以来却没有因你的改变而变换过,我的心你可否懂得,爱上你不知道怎么样尽情诉说:
想说的愿望,你又是否能够真正懂得,见不到你,我的心就会受着难受的折磨,你,秀色可餐,爱上你,成了我一道很好的佳肴,只怕作错更怕错过.想你,我陶醉你点点滴滴的柔情中;
读你,我逐渐膜拜于你的魅力中;
懂你,我说不出的幸福.
亲爱的,我想将你捂在手心,但好怕你缺少空气.我想将你含在嘴里,但好怕你又嫌潮湿,我想拥你入我的胸口,但又惟恐你觉得窒息.我想留下你独自入眠,又恐你怪我自私.别笑我傻,只要你觉得如何好,那就是我的最好;
只要你过的快乐,那就是我莫大的安慰,我已经不在奢求看到日落的永恒,但我却很想看到瞬间的辉煌.
请让我再说一次爱你.爱你就在今生今世里.
夜深了,想牵你的手
夜深了,想牵你的手,像捧一团温暖在心头。
夜深了,想牵你的手,在星空下聆听你的喋喋不休。
夜深了,想牵你的手,要我离去走开不要回首,你怎么能够?
你的笑脸,是四月天里的暖风,把黄昏吹入温柔。
你飘长的青丝,在阳光下闪着亮色,是点滴星辰洒落花间,是皎洁的月华渗进梦中期待的白莲。
淡淡的暗香,滑过鼻尖,撩过眼睑,擦着耳廓,在印象中留住永远。
在多少个没有点点星辰闪烁的深夜,那个黄昏温柔的吻,长发擦过我的脸颊把熟悉的味道留下,在记忆里生根发芽。
还有美妙的相拥时空,我把下颚放在你的肩头,扶着你后仰的身体,一瞬间,两个人的思想交合,感触激荡,丝丝入扣。
没有感伤,没有后悔,没有恨愁,只是——
夜深了,想牵你的手,血液拍
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